|
27 октября 2016 года в отеле Marriott Novy Arbat Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел VI Командную дуэль Мечтателей и Реалистов. Причиной дуэли и предметом обсуждения стал новый формат жилья, не так давно появившийся на российском рынке в элитном сегменте - апартаменты с высококлассным сервисным обслуживанием. Команда Мечтателей выдвинула тезис о том, что в будущем этот формат, ныне занимающий совсем небольшую долю рынка в верхней ценовой категории, станет намного популярнее традиционных квартир и будет приоритетным направлением как для покупателей, так и для девелоперов. Команда Реалистов, в свою очередь, заняла противоположную позицию.
На Западе апартаменты, сочетающие в себе домашний уют и уровень сервиса пятизвездочного отеля, существуют с начала ХХ века – и пользуются большой популярностью среди состоятельных и взыскательных покупателей и арендаторов. Будет ли в той же мере востребован отельный сервис в жилых апартаментах на российском рынке? Или представители российского класса ultra high net worth individuals (частные лица с высоким капиталом) превыше всего ценят приватность и персонифицированный сервис? Каковы особенности налогообложения и ценообразования данного формата жилья? Есть ли у сервисных апартаментов будущее? Отвечая на эти вопросы, Мечтатели и Реалисты традиционно обменялись своими аргументами pro и contra.
Дуэль проходила в два раунда. Первое сражение дуэлянтов было посвящено покупке квартир и сервисных апартаментов, второе – аренде.
Место для мероприятия было выбрано не случайно: Marriott Novy Arbat - отель 5*, расположенный в одном здании с комплексом элитных апартаментов «Звезды Арбата», возведенных Балтийской Строительной Компанией. Апартаменты с премиальным сервисом от Marriott в самом центре столицы – новый формат жилья для элитного рынка.
По традиции, перед началом дуэли Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, обозреватель ИД «Коммерсантъ» и первый секундант дуэли, выбрала из числа гостей второго секунданта. Им стал Михаил Морозов, главный редактор журнала «Дайджест недвижимости». На концептуальных рапирах сражались представители ведущих девелоперских и консалтинговых компаний московского рынка элитной недвижимости.
Перед началом сражения собравшихся тепло приветствовал представитель Генерального партнера Клуба главных редакторов по VI Командной дуэли, коммерческий директор Балтийской Строительной Компании (застройщика апарт-комплекса «Звезды Арбата») Денис Бадиков. «Нам очень приятно, что данная дискуссия проходит у нас. Мы много строим: мосты, дороги метро, отели. Путешествуя по стране и миру, мы поняли: пришло время строить новое жилье. Мы взяли лучшее из квартир и отельного бизнеса – а попытались все это соединить в «Звездах Арбата». Так возникли апартаменты с сервисом от одного из ведущих в мире отельных операторов». Денис Бадиков пожелал успеха обеим командам и выразил уверенность в том, что Командная дуэль как диалог профессионалов будет полезна всем участникам рынка недвижимости.
Команду Реалистов представляли:
Капитан команды - Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate
Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
Ксения Чепенко, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group
Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора портала «Квадрум»
Мария Котова, управляющий партнер Blackwood
Ольга Тараканова, партнер и генеральный директор Ordo Group
Анна Шишкина, коммерческий директор «Миэль-Новостройки»
Юрий Кочетков, начальник отдела аналитики и маркетинга ИСК «Форт», руководитель проекта Аналитические кейсы в Клубе главных редакторов СМИ рынка недвижимости
Любовь Борокова, руководитель департамента городской недвижимости Soho Estate
В состав команды Мечтателей вошли:
Капитан команды - Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate
Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty
Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости «Метриум Групп»
Дмитрий Коробейкин, вице-президент «Лидер-Инвест»
Екатерина Мамыкина, руководитель департамента городской недвижимости Vesco Realty
Виталий Бобков, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty
Екатерина Дмитриева, руководитель департамента новостроек «Люкс Дом»
Раунд первый. Табор уходит в небо
Первый выпад в сторону Реалистов сделал капитан команды Мечтателей Тимур Сайфутдинов. Он решительно атаковал их, заявив о том, что сегодня его команда могла бы называться «Гости из будущего». Команду оппонентов при этом он предложил именовать «Гостями из прошлого».
«В Америке рынок сервисных апартаментов появился еще до второй мировой войны, в 30-е годы. В Европе он возник чуть позже - в 60-х годах прошлого века. Мы немного отстаем, лет на шестьдесят, но у нас сейчас самое время появиться этому сегменту» - констатировал Тимур Сайфутдинов.
Главным аргументом в пользу приобретения сервисных апартаментов капитан Мечтателей назвал безопасность: «Сервис в таких апартаментах не персонифицирован. Вы не привязаны к конкретным людям, которых вынуждены за собой возить - горничных, нянек, поваров и прочих. Еще вы не должны тратить время на их обучение и общение с ними. В сервисных апартаментах персонал все время приходит разный. Таким образом, не возникает ненужных отношений с персоналом – ни краткосрочных, ни долгосрочных».
Позицию своего капитана поддержал Сергей Колосницын: «Вся наша элита жалуется на присутствие в своей жизни огромного количества лишних людей. Они называют их табором, с которым вынуждены путешествовать. И все только потому, что нет качественной сервисной компании, которая предоставляла бы им свой персонал».
Капитан Реалистов Денис Попов парировал: «Я не знаю ни одного случая, ни у меня, ни у коллег, чтобы клиент пришел и сказал: «Хочу купить только апартаменты! Никаких квартир!»
Его позицию поддержала Мария Котова: «Сервис большинства наших покупателей спланирован и реализован. Они давно им пользуются. Запросы от покупателей о том чтобы организовать каким-то образом их частную жизнь, довольно редки».
Реалист Алексей Трещев заметил, что рынок обслуживающего персонала на сегодняшний день перенасыщен, но при этом качественного сервисного обслуживания мало: «Если люди вынуждены возить даже за границу собственный «табор», как вы высказались ранее, то это лишь говорит о том, что и там наличие подобных апартаментов на сегодняшний день не удовлетворяет их потребностям».
Но Мечтатели настаивали на преимуществе деперсонифицированного сервиса с его взаимозаменяемостью персонала, безопасностью, экономией времени и стандартизированным качеством. Очень хороший и надежный специалист своего дела, к которому человек или семья привыкает за годы – это, по сути, зависимость элитных клиентов от персонифицированного сервиса, стоимость которого обходится значительно дороже, чем обслуживание крупного отельного оператора.
Анастасия Могилатова и вовсе предположила, что в ближайшем будущем сервисные услуги будут полностью автоматизированы: «Искусственный интеллект – это реальность, в которой мы будем жить буквально через несколько лет, и сервисные технологии будут зашиты в инженерию наших домов – и не только элитных. Это наш завтрашний день, который вот-вот наступит».
Любовь Борокова выразила сомнение, что обезличенный сервис когда-либо сможет удовлетворить самые тонкие запросы покупателей жилья класса премиум: «Только человек, который знает все привычки своего клиента, может дать ему необходимый уровень обслуживания». В ответ Александр Самодуров предложил Реалистам задуматься о том, что список тех, кто принадлежит к списку ultra high net - покупателей самой дорогой недвижимости - не бесконечен.
Со скепсисом Реалисты отнеслись и к тому, что в ближайшем будущем продажи апартаментов с сервисом займут значительную долю рынка. «Сервисные апартаменты – это нишевой рынок. Потенциальных приобретателей квартиры в элитном сегменте значительно больше, чем клиентов на апартаменты» - резюмировала позицию своей команды Анна Шишкина.
Парировал выпады Реалистов Александр Самодуров, поделившись не менее реальным мировым опытом: «Могу рассказать про опыт Гонконга и Сингапура. Там 100% всех зданий, которые строятся в центре города - сервисные апартаменты. Других проектов просто нет. В Европе это Париж, Ля Дефанс, где за последние десять лет было возведено восемь зданий сервисных апартаментов, большая часть из них находится под управлением Accor».
Завершился первый раунд победой команды Мечтателей. Несмотря на убедительные контраргументы Реалистов, за которых проголосовали 22 зрителя, остальные 39 отдали свои голоса «Гостям из будущего».
Раунд второй. Ценности абстрактны - цены конкретны
Во втором раунде Мечтатели и Реалисты сравнили плюсы и минусы аренды сервисных апартаментов – и традиционных элитных квартир.
В самом начале капитан команды Реалистов Денис Попов заявил, что арендный бизнес в Москве нерентабелен. «Везде: и в апартаментах, и в жилых элитных комплексах, и в типовых домах, и в комфорт, и в эконом-классе, - утверждал он. – Доходность от этих инвестиций составляет максимум 5%, а в элитном сегменте в среднем 3-4%». Извлечение доходов от аренды, по его мнению – прерогатива очень консервативных клиентов. Кроме того, добавил он, если бы у девелоперов была возможность быстро и недорого перевести апартаменты в жилье, то почти все девелоперы сделали бы это.
Ему возразил Дмитрий Коробейкин, компания которого строит в Москве три жилых комплекса с апартаментами. Он заверил участников дуэли, что «Лидер-Инвест» не собирается переводить апартаменты в жилье. Более того, именно сейчас сам Дмитрий занимается поиском сервисного оператора по обслуживанию апартаментов в проектах компании.
«Не перевели бы в жилье? В 20% доходности?» - усомнился Денис Попов – и продолжал настаивать на том, что апартаменты – это вынужденный, искусственный формат. «Аренда сервисных апартаментов – это инвестиция для очень узкого круга людей. Если в сегменте продажи апартаментов их доля составляет 25-30%, то в аренде их еще меньше. По всей видимости, это те, кто не хочет зарабатывать на простом вкладе в Сбербанке».
Капитан Мечтателей Тимур Сайфутдинов заметил: «Арендатору по большому счету все равно: в апартаментах он живет или в квартире, однако апартаменты стоят на 15-20% дешевле. Значит, в любом случае, доходность на 15-20% выше».
Однако Юрий Кочетков заверил коллег, что в конечном итоге апартаменты не могут быть дешевле: «У вас возникает много сервисных помещений. Соответственно, себестоимость строительства гораздо выше. Лифт обязательно будет отдельный, помещения для горничных, для службы охраны. И все это ляжет на себестоимость. Поэтому вход в этот бизнес дороже, чем в случае квартир». Ольга Тараканова согласилась с коллегой, указав на довольно большой срок окупаемости таких проектов.
Защищая апартаменты, Александр Самодуров призвал коллег вспомнить мировой опыт. В Испании апартаменты и квартиры даже называются по-разному, поскольку имеют различное предназначение. «Квартира по-испански – piso, и предназначена она для собственного проживания, piso никто не сдает. А вот apartamentos – это чисто коммерческая недвижимость, для сдачи в аренду». По мнению Александра, сдача в аренду квартир имеет большую популярность только в России. «Рано или поздно эта форма аренды уйдет с рынка, – уверен он. – А сдача в аренду апартаментов на длительный срок должна быть только с сервисом, и никак иначе». Наталья Бухтиярова заметила, что сервис есть во всех элитных жилых домах, а не только в апарт-комплексах. «Нам, журналистам, еще ни одного элитного объекта без консьерж-службы не показали», - пояснила она.
Екатерина Дмитриева, в свою очередь, высказалась за равенство квартир и апартаментов в будущем – и указала на тот факт, что для арендатора предпочтительнее взаимодействие с юридическим лицом, нежели с частным собственником. «Нам известны случаи, когда супруги – владельцы квартиры – не могли договориться между собой, и арендаторам приходилось срочно выезжать из квартиры, причем иногда это происходило даже ночью», - добавила она. Андрей Соловьев также поддержал общее мнение команды и напомнил собравшимся о том, что арендными апартаментами сейчас собирается заняться и государство: не так давно АИЖК выкупило большой объем апартаментов в нескольких жилых комплексах Москвы с целью устройства там арендного бизнеса.
Команда Реалистов высказала мнение о том, что западные сервисные операторы предпочитают заключать договор на обслуживание только с одним институциональным инвестором. «Управлять апартаментами, которые находятся в собственности многочисленных физических лиц, ни один отельный оператор не берется. Поэтому зарубежные примеры – это совсем другой случай», – парировал Денис Попов. По его мнению, все проекты, которые предлагают апартаменты с сервисным обслуживанием фактически являются соседством. «Жилое здание строится рядом с отелем, и владельцы апартаментов могут пользоваться дополнительными услугами, приходя на фитнес не в тапочках, а в ботинках».
Марта Савенко в поддержку этой позиции заметила: «Вот теперь я получила ответ на свой вопрос: почему на Западе предложение сервисных апартаментов и особенно крупных отельных брендов ограничено, и почему оно почти никогда не доходит до открытых баз данных. Отелям крайне неудобно работать с большим количеством частных собственников».
Александр Самодуров согласился с коллегами, что западные операторы не работают с множественными инвесторами. При этом заметил, что это прекрасная ниша для российских операторов: «Мы и есть такой оператор, который работает не то что с десятком, а с сотнями инвесторов, которые владеют апартаментами в кондоминиуме. Кстати, западный оператор уже готов работать совместно с российским. У нас это заняло пять лет, мы весь набор документов переделывали несколько раз. А сейчас создаем ТСН - товарищество собственников недвижимости. Это новая форма, она является зонтичным брендом, который включает, в том числе, и ТСЖ».
Мечтатели отметили несомненное преимущество налогооблагаемой базы апартаментов, сдаваемых в аренду, перед налогом на аренду квартир. Арендаторами сервисных апартаментов преимущественно являются юридические лица, утверждали они. Статус сервисных апартаментов - гостиничный комплекс. «Расходы, которые юрлица несут на аренду гостиничных комплексов для своих сотрудников, списываются на затраты - таким образом снижается налогооблагаемая база. Если же юрлицо платит за аренду квартиры для своего сотрудника в жилом доме, то это уже считается выплатой. И с этой выплаты еще уплачивается ЕСН и подоходный налог», – пояснил Александр Самодуров.
Ему возразила Мария Котова: «В этом году я выиграла тендер одной корпорации для заселения их сотрудников. И никто из них не заселен в сервисные апартаменты в этом году. Ни один!»
Дмитрий Коробейкин призвал коллег не оглядываться все время в прошлое. «Да, апартаменты с сервисным обслуживанием – это новый продукт. Он только завоевывает рынок, но именно за ним стоит будущее», – убежден Дмитрий. Капитан Реалистов предложил учитывать не только оптимистичные, но пессимистичные сценарии: именно с ними банки соглашаются охотнее, заметил он.
Второй раунд завершился победой Реалистов, однако перевес в счете был уже не столь существенный, как в первом раунде – 29:23. По итогам двух раундов поединок выиграли Мечтатели, окончательный счет составил 62: 51. Однако лучшим экспертом мероприятия зрители признали именно капитана команды Реалистов Дениса Попова.
|
