|
5 июня 2015 года на площадке фестиваля "Летние дачи в Сокольниках" Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке Стратегического партнера - компании "НЛК-Домостроение" провел очередную, IV Командную дуэль Мечтателей и Реалистов. На этот раз причиной поединка стал новый формат загородного строительства - малоэтажные жилые комплексы (МЖК), которые в последние годы стали преподноситься девелоперами как альтернатива коттеджным поселкам.
Малоэтажные жилые комплексы "в отрыве" от городов в последние годы – тренд рынка. Только ленивый маркетолог не объяснил потребителю, что это симбиоз городского комфорта и загородного образа жизни в сочетании с прекрасной экологией. Звучит хорошо, но так ли это на практике? Этот вопрос во всех подробностях и обсуждали дуэлянты.
Традиционно участники разделились на две команды. Мечтателей, критиковавших малоэтажную застройку, представляли: директор проектного управления ГК "Сапсан" Дмитрий Иванов, директор по развитию "НЛК-Домостроение" Константин Блинов, главный редактор портала Restate.ru Мария Хмелевская, управляющий выставки домов "Малоэтажная страна" Роман Коняхин, главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий, руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков. Своим капитаном Мечтатели выбрали генерального директора Point Estate Тимура Сайфутдинова.
Реалисты, считающие, что малоэтажка – это хорошо, собрались в следующем составе: генеральный директор "Мелиор Строй" Павел Осипов, управляющий партнер KASKAD Family Борис Цыркин, заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов, партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский, руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость – Москва" Максим Зорин, главный редактор интернет-портала "Мир квартир" Ирина Богатырева, заместитель главного редактора интернет-журнала "Квадрум" Наталья Бухтиярова. Капитаном команды был избран главный редактор журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости" Михаил Морозов.
Традиционно одним из секундантов поединка стала Марта Савенко, корреспондент ИД "Коммерсантъ", шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Имя второго секунданта, как и в прошлой дуэли, стало известно только в начале мероприятия - им стал директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский.
Страсти разгорелись нешуточные, начиная с описания предмета дискуссии, который в конце концов был определен как малоэтажные проекты, удаленные от столицы и городов Подмосковья, то есть фактически построенные в чистом поле. Преимущества такого строительства по сравнению с коттеджной застройкой, с точки зрения реалистов выглядят следующим образом: малоэтажка, в противовес дачам за эти же деньги, формат "обслуживаемый" - доехать можно в любое время года и по асфальту, есть управляющая компания, которая берет на себя труд по техническому обслуживанию дома – хотя бы кран не придется чинить своими руками или везти сантехника из города, за территорией ухаживать самому не надо. В плюс также была записана огороженная территория – то есть выпустить гулять ребенка не так страшно. Но это, по словам Михаила Морозова, еще не все. Главный плюс: я живу за городом, можно выйти, прогуляться в лес, а потом прийти домой в теплую квартиру и не думать об отоплении и прочих "коттеджных" радостях, рассуждал капитан команды Реалистов. "Время коттеджных поселков проходит, наступает время малоэтажных поселков в Подмосковье", - завершил вступительную речь Михаил Морозов.
"Ну, какой там лес, - возразил Тимур Сайфутдинов. - Малоэтажка в чистом поле – это супер эконом-формат, и лес, скорее всего, засыпан крупногабаритным мусором - просто потому, что у жителей нет денег на его цивилизованный вывоз". Проблема еще и в нерациональном использовании земельного участка, поддержала пессимизм своего капитана Мария Хмелевская: "Фактически, малоэтажка - это обычный городской небоскреб, только положенный горизонтально, да еще и вдали от какой-либо инфраструктуры". И эту территорию нужно обслуживать, а это стоит денег, которых у покупателей такого жилья, мягко говоря, немного. А ведь платить придется за весь участок, на котором стоит МЖК, и за весь "квази-загородный" образ жизни.
Проблемы при такой застройке, по словам Марии Хмелевской, грозят и Подмосковью в целом. Построить два-три высотных дома неподалеку от метро, железнодорожной станции, да и любой другой инфраструктуры - это одно, а вот если возвести 80-90 малоэтажных корпусов, которые отодвинут их жителей от существующей инфраструктуры, то подмосковная администрация столкнется с недовольством жителей из-за отсутствия дорог, транспорта и так далее. "Другое дело – коттеджные поселки, дачи и другая недвижимость для отдыха и временного проживания, тут требования и ожидания покупателей по инфраструктуре совсем другие. Именно поэтому мы против малоэтажного строительства", - подытожила Мария Хмелевская.
"Многое зависит от планировочного решения, - возразил соперникам Борис Цыркин. - При грамотной организации и планировании в таких комплексах создается гораздо более комфортный образ жизни". Что же касается транспортной и прочей инфраструктуры, то эксперт отметил, что в последние два года усилились меры по контролю за строительством МЖК. И ни один поселок не может быть построен хотя бы без минимальной инфраструктуры, если таковая отсутствует в ближайшем окружении.
Для девелопера гораздо выгоднее строить высотные дома, изменил направление дискуссии Тимур Сайфутдинов. Кроме того, многоэтажное жилье априори комфортнее, утверждает архитектор Сергей Непомнящий: "Чем выше плотность застройки, тем богаче и ближе инфраструктура, тем меньше времени человек тратит на то, чтобы добраться до школы, магазина, фитнес-клуба или кинотеатра". Да и вообще, говорит архитектор, "город должен быть городее, а природа природнее".
Кстати, продается многоквартирное многоэтажное жилье в три раза быстрее, чем малоэтажное, - замечает Тимур Сайфутдинов. "Единственное преимущество малоэтажного жилья – низкая цена, которая в дальнейшем обернется большими расходами".
МЖК, как и любое другое жилье, не должны появляться в чистом поле, продолжает капитан команды Мечтателей. Поэтому необходим единый генплан "Большой Москвы" с четким зонированием по форматам. "Не отдельно область, старая и новая Москва со своими генпланами - а единый федеральный округ, с единым правительством, которое решит – где многоэтажная застройка, где малоэтажная, где они переходят друг в друга, где для всех рабочие места, а где останется индивидуальная жилая застройка и таунхаусы".
Конечно, жилье в многоэтажках продается быстрее, но это совсем не означает, что в малоэтажных комплексах нет продаж, считает Максим Зорин. В качестве примера эксперт сравнивает продажи в многоэтажном комплексе, расположенном около одного из подмосковных городов, где продается около 150 квартир в месяц и приводит один из своих малоэтажных комплексов на Новой Риге, где в месяц продается 60-70 квартир в месяц, и в условиях высокой конкуренции это вполне приемлемые темпы. "Это очень востребованный формат, люди покупают эти квартиры и как загородное жилье. Многие покупают своим родителям. До 40% покупают приезжие, причем не из ЦФО, а из Сибири".
А что же с социальной инфраструктурой в таких поселках? "Я участвовал в крупном строительном проекте - около миллиона квадратных метров именно малоэтажки, - рассказывает Дмитрий Чариков. – Все было реализовано, и мне бы полагалось сидеть в команде реалистов, но сижу по другую сторону, потому что я знаю, что на самом деле представляет из себя малоэтажка после того, как она построена. Низкий входной билет – преимущество, но люди идут на сделку по качеству проживания, потому что инфраструктура в малоквартирных поселках практически отсутствует. И люди, которые покупают там квартиры, рассчитывая, что они будут жить как в городе, но на свежем воздухе, сильно ошибаются. Они начинают ездить в город за каждой мелочью. Они сталкиваются с тем, что дороги у них практически сельские, и никто им городской уровень обеспечивать не будет, разве что за их счет, но денег у них нет. В результате, они оказываются между двух стульев – это и не город и не загород".
Все зависит от проекта и позиции застройщика, справедливо считает Дмитрий Котровский. "Надо работать с маржинальностью, к чему я призываю всех девелоперов. Не просто продавать квартиры, а затем уходить из проекта, а работать и с администрациями, и с соседями, чтобы создавать комфортное для жизни пространство и в рамках проекта, и в рамках всего Подмосковья", - говорит спикер. (Надо отметить, что его компания работает в высокой ценовой нише, и возможности у нее шире).
Интересную точку зрения высказали участники при обсуждении стоимости последующего содержания внутренней инфраструктуры комплекса. Кто будет за это платить и выживет ли она в условиях малоэтажки экономкласса - этим вопросом задались практически все дуэлянты. Леонард Блинов поясняет, что тут важно не то, малоэтажный он или многоэтажный, а то, сколько жителей проживает в поселке, сколько в нем домовладений, на которые разносится и стоимость подключения сетей, и стоимость их последующей эксплуатации, и размер коммунальных платежей. Понятно, что в коттеджном поселке живет меньше народа, и удельная стоимость подведения сетей и последующей эксплуатации гораздо выше, чем в малоэтажных поселках. Инфраструктура не выживает в коттеджных поселках, а в малоэтажных, по мнению Леонарда Блинова, у нее гораздо больше шансов.
Дмитрий Иванов предложил собственную версию происхождения и популярности малоэтажного строительства в Подмосковье. "Когда несколько лет назад продажи в коттеджных поселках пошли на спад, все бросились спасать свою экономику и расти вверх. Те, кто смог пролоббировать свои интересы, пошли в 10-12 этажей, путь остальных лежал в малоэтажку". Чем больше этажность, тем больше жителей, тем больше возможность создавать хорошую инфраструктуру и возмещать затраты на нее, считает спикер.
Сколько же стоит "входной билет", то есть квартира в малоэтажке, и так ли уж она привлекательна? Сухим языком цифр от команды реалистов в защиту формата говорил Денис Бобков: малоэтажка в Московской области составляет около 30% по количеству корпусов и 18%, если считать в проектах. То есть практически каждый пятый комплекс в Подмосковье - это малоэтажка.
Также сама за себя говорит и стоимость метра: в эконом-классе – 60 тысяч рублей за квадрат, в комфорт-классе – 78 тысяч, в бизнес-классе – 117 тысяч. Низкий ценник – хорошо. Но что будет с МЖК через 10, 20, 40 лет? Роман Коняхин считает, что перспективы есть лишь у тех из них, которые расположены около больших городов, где есть рабочие места. А вот жизнь тех, кто будет ездить на работу за 40-50 километров, кажется ему не слишком счастливой. При такой застройке мы получаем не загородный образ жизни с городским комфортом, а городские проблемы, да еще и далеко от города, считает эксперт.
У каждой застройки есть и другая в большинстве случаев страдающая сторона – природа. Сергей Непомнящий считает, что в целом, для биосферы любая застройка – зло, но чем ниже плотность, тем зло больше. "Ведь чем больше плотность, тем меньше территория города, - считает архитектор. - Размазывая город по территории области, мы рискуем превратить всю область в один малоэтажный город - без лесов, полей и рек". Сохранение природы зависит от ответственности девелопера, парировал Павел Осипов.
Нашлись у малоэтажки и другие преимущества, кроме цены. Они особенно отчетливы видны, если класс застройки выше, чем эконом. Одно из них отметил Борис Цыркин – архитектура. Понятно, что тут есть место для фантазии и архитектурные возможности гораздо шире.
Константин Блинов считает, что такой регион как Подмосковье особенно чувствителен к архитектуре. "Тут нет места типовым проектам. Застройка типовыми проектами приводит к размыванию нашего семантического поля, - высказывается спикер. - А малоэтажная застройка, как правило – это типовые решения, поскольку маржинальность и доходность – это основа бизнеса. Но мы не должны забывать, что инвестиции бывают не только краткосрочные, но также средне- и долгосрочные".
Итог дискуссии подвели секунданты Дуэли – Марта Савенко и Петр Кирилловский. По мнению Марты Савенко, малоэтажное строительство заняло пограничную позицию между многоэтажным и коттеджным строительством. Но это был вынужденный формат, который явился симметричным ответом на политику подмосковных властей: они ввели такие правила игры, что строить многоэтажные дома, которые экономически выгоднее для девелопера, стало невозможно. "Но это даже хорошо, - говорит корреспондент ИД "Коммерсантъ" - ведь с нашими темпами мы рисковали все Подмосковье застроить высотками, а это еще хуже". И добавляет, что одним из важных итогов состоявшегося поединка стало объединение позиций участников обеих команд: "И те, и другие хотя бы частично признали правоту оппонентов - а значит, все, что мы здесь обсуждали, послужит развитию подмосковного рынка недвижимости. Ведь все дуэлянты - сплошь профессионалы".
Петр Кирилловский отметил искреннюю заинтересованность всех участников в том, чтобы жизнь в Подмосковье стала удобной и комфортной, и даже некоторый идеализм в достижении этой цели. А потом сделал округлый конформистский вывод: "Современная урбанистика считает, что комфортная для человека среда может быть только разной. В действительности, хорошо, когда форматов много".
Победитель в IV Командной был определен зрительским голосованием - со счета 22:12 им стала команда Мечтателей. Впрочем, история войн показывает, что нападать обычно проще, чем защищаться. А у защитников малоэтажки есть свой аргумент – 30% рынка.
В финале все участники получили тонизирующие подарки от Кофейного партнера Клуба главных редакторов - компании "Дом кофе", а представитель ГК "КомСтрин" Вера Вишневская вручила призы самым ярким участникам шоу. В команде Мечтателей самым правдивым был признан Сергей Непомнящий, самым мечтательным - Дмитрий Чариков. Самым реалистичным Реалистом стал Борис Цыркин, а самым смелым Реалистом - Наталья Бухтиярова.
Следующая, V Командная дуэль Мечтателей и Реалистов состоится 16 октября 2015 года.
Организатор: Клуб главных редакторов
Стратегический партнер: НЛК-Домостроение
При информационной поддержке: Коммерсантъ ДОМ
Официальное рекламное агентство: Рекламное агентство недвижимости Гагафонов.ру
Организационный партнер: Коммуникационное агентство Правила Общения
Стратегический интернет-партнер: ДОМ Lenta.Ru
Специальный партнер: ГК «КомСтрин»Стратегический интернет-партнер в Санкт-Петербурге: Портал BN.ru
Стратегический партнер в Туле: Журнал Professional (Тула)
Гостеприимный партнер Клуба главных редакторов: Фестиваль "Летние Дачи в Сокольниках"
Информационные партнеры:
Журнал «Прайм-Сфера» (Ярославль), Портал Cottage.ru, Еженедельник «Большая Москва», Дайджест Недвижимости, Портал Квадрум, Портал Русская недвижимость, Портал Restate, Портал Вся Рублевка, Портал KVARTIRAzaMKAD.ru
Кофейный партнер клуба: DOM КОФЕ
Гурман-партнер: МЯС&КО
КОНТАКТЫ ДЛЯ СВЯЗИ С КЛУБОМ: http://glavred.club
Организационные вопросы: Марта Савенко, [email protected]
Вопросы инфоспонсорства: Георгий Агафонов, [email protected]
Партнерство с Клубом: Юлия Куварзина, [email protected]
САЙТ КЛУБА ГЛАВНЫХ РЕДАКТОРОВ: http://glavred.club
|
