|
15 апреля 2015 года в Москве в Meeting Point состоялись юбилейные X Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. В дискуссии приняло участие 80 представителей СМИ, а также топ-менеджеров и аналитиков консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний рынка коммерческой и жилой недвижимости. Мероприятие традиционно прошло при информационной поддержке Коммерсантъ ДОМ. Генеральный партнер — Департамент города Москвы по конкурентной политике, Официальный партнер — Газпромбанк Инвест, Партнер — ГК Пионер.
Встреча аналитиков на этот раз прошла в новом формате: собравшиеся рассмотрели два практических кейса, на основании которых им предстояло ответить на несколько вопросов, в частности, на тот, который был вынесен в название темы: «Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы».
«Когда объект недвижимости приобретается не для личного использования, а для инвестиций, инвестор должен понимать, что он будет делать с этим в дальнейшем», — задала тон дискуссии ведущая мероприятия, корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко.
Первая сессия, которую вдвоем провели Марта Савенко и главный редактор портала Arendator.ru Анастасия Кременчук, была посвящена продаже 1/3 ЦУМа, принадлежащего городу, вторая – перспективам развития нового для российского рынка недвижимости формата апарт-отелей на примере развития сети YE’S.
ПРОДАЕТСЯ ТРЕТЬ ЦУМА
Знаковый объект в самом центре столицы, «открыточный» памятник архитектуры, и… город уже давно пытается «сбыть с рук» этот актив. Торги по продаже части здания уже объявлялись в 2006 году, но аукцион так и не состоялся.
Сегодня треть ЦУМа вновь выставлена на продажу. Аукцион будет проводиться уже 30 апреля, а заявки на участие принимаются до 27 апреля.
Между экспертами завязалась оживленная полемика. «Защищал» ЦУМ руководитель организующего торги Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев. Стартовая цена продажи объекта, включающего 12270,4 кв. м в исторической части здания, построенного архитектором Клейном в конце 19 века, и 7082,9 кв. м по адресу Петровка, д.2 стр.2 — 4,33 млрд рублей.
Геннадий Дёгтев отметил, что при обсуждении судьбы здания возникал вопрос о том, можно ли его переделать в апартаменты. Ответ – нет: изменение функционального назначения здания не планируется, здание продается под торговую функцию.
Все эксперты, участвовавшие в дискуссии, посчитали заявленную цену вполне адекватной и рыночной, если бы не существующие обременения. Именно вокруг них и разгорелись споры.
Первое и главное – существующие договора аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ», часть из которых заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года. Кроме того, ОАО «Торговый дом ЦУМ» также является собственником 2/3 площадей. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам – до 17 лет, что неплохо. Инвестиционно-привлекательными сделки подобного рода считаются со сроком окупаемости до 20 лет, так что мы вполне конкурентны», — сообщил Геннадий Дёгтев. Также владелец здания получит преимущественное право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Главное же обременение, влияющее на экономику – существующая ставка аренды.
«Ставка, по которой заключен договор, как минимум в пять раз ниже рыночной, — считает старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. – И первый вопрос, который встанет перед новым собственником – сможет ли он договориться с арендатором, чтобы арендная ставка была повышена». По мнению господина Карпенко, для того, чтобы этого добиться, у собственника есть несколько возможных стратегий – от жесткого прессинга до суда.
Впрочем, арендатору тоже есть на что опереться и чем защищаться. Самый же правильный путь – договориться мирным путем, говорят эксперты. «ЦУМ – объект, несомненно, знаковый и уникальный, однако его привлекательность как актива, безусловно, привязана к качеству арендатора (ТД ЦУМ), равнозначная замена которому, в случае возникновения нерешаемых противоречий по арендной ставке, является весьма проблематичной», — отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. А значит, было бы неплохо, если бы противоречий у арендатора и нового владельца не возникало. Такая ситуация возможна либо если оба собственника договорятся и друг с другом, либо, и это самый простой и логичный выход – если первый собственник выкупит треть здания, что позволит консолидировать весь актив в одних руках.
Однако все не так просто, и вопрос о том, так ли уж низка ставка — дискуссионный, считает председатель экспертного совета по стандартизации и обучению Российской Гильдии управляющих и девелоперов Дмитрий Липчак. Дело в том, что сегодня единая ставка существует на все площади, включая технические помещения и площади общего пользования.
Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов — инженерные сети. Сегодня, сообщил Геннадий Дёгтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один аргумент воздействия на будущего нового собственника. Но и тут есть особенности. «Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго сособственника. Такая возможность есть, — сообщил Дмитрий Липчак. – А произведенный расчет показывает, что в случае «ухода в автономию» стоимость объекта увеличится на 232 млн рублей». Так что это рычаг в пользу нового собственника, если только здание не будет выкуплено и консолидировано.
И наконец, третий вопрос – кому принадлежит торговая марка «ЦУМ». Это немаловажно, потому как именно она является нематериальным активом, формирующим цену. «Не вышло бы как с «Детским Миром», — напомнила заместитель генерального директора RRG Эвелина Ишметова. Геннадий Дёгтев пообещал уточнить в Роспатенте, кому же принадлежит «ЦУМ» как бренд. Впрочем, в зале среди журналистов высказывались мнения о том, что этой части здания вполне можно вернуть историческое название «Мюр и Мерилиз» — вряд ли оно от этого пострадает.
Так кто же купит треть ЦУМа? В финале встречи был проведен блиц-опрос экспертов. «Если цена такая, какая есть и ставка такая, какая есть, то актив не слишком интересен, — считает Эвелина Ишметова. – А вот если ставки сделать рыночными, то побороться есть за что».
«Классический инвестор туда не пойдет, — замечает заместитель генерального директора Praedium Александр Ошурко. – Так что рассчитывать нужно на частных лиц».
«Это не про классические инвестиции, — поддерживает коллегу руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman&Wakefield Денис Соколов. — Это хороший редкий объект, который в мировой практике называется «трофейным активом». Лучшее решение для инвестора – консолидировать объект в единое целое, и после срока окупаемости выходить из него. Сейчас, в текущей экономической ситуации брать актив в рублях, выходить из него в валюте. Причем совершенно не обязательно, чтобы у объекта был один собственник. Разумные сособственники вполне могут найти взаимовыгодный сценарий, договорившись и выйдя из проекта, получив хороший доход».
В конце сессии было проведено голосование среди всех участников, которое определило самого харизматичного эксперта — им был признан Александр Ошурко. Победителю был вручен приз от Партнера ярких впечатлений Клуба главных редакторов, ресторана «Авиатор» — сертификат на управление единственным в Европе авиатренажером СУ-27, который установлен в здании ресторана и реалистично имитирует полет на одном из лучших истребителей Российской Федерации.
КУПИ КАЮТУ В ПОДВОДНОЙ ЛОДКЕ
Вторая сессия была не менее эмоциональной. Обсуждался проект нового для нашего рынка формата – апарт-отели YE’S. Происхождение названия YE’S связано с одной из песен Beatles, Yellow Submarine — таким образом, апарт-отель позиционируется как подводная лодка, откуда можно «не всплывать», поскольку на месте предоставляется все необходимое для жизни.
В Петербурге проект уже функционирует и можно говорить о первых результатах. У Москвы еще все впереди — YE’S в Митино откроется в ближайшее время. Суть проекта в том, что апартаменты продаются частным лицам, а затем управляющая компания берет на себя обязанности по сдаче их в аренду на длительный срок (от месяца и более), обслуживанию и выплате гарантированной арендной платы владельцу. При этом существует несколько программ по передаче квартир-номеров в аренду для владельцев – можно полностью переложить все заботы и риски на УК и получать чуть меньше, можно взять некоторое количество работы на себя, а можно сдавать свою собственность самостоятельно или жить там.
О преимуществах апарт-отелей рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YES (Группа компаний «Пионер») Александр Погодин: «Апарт-отель во всем мире – это успешный формат, который является привлекательным как для инвесторов, которые вложили туда деньги, так и для тех, кто там проживает. Мы получаем много заявок и от частных клиентов, и от клиентов институциональных – компаний, сотрудники которых приезжают для работы, для обучения. Наш вариант интересен таким арендаторам, ведь мы составляем абсолютно прозрачный договор, все деньги проходят через официальные счета, и эти затраты арендатор может вычитать из налогооблагаемой базы». Александр Погодин считает апарт-отели хорошим решением для вложений именно сейчас: «Я изучал опыт прошлых кризисов, и хочу сказать, что жилая аренда – тот сегмент, который страдает в кризис в наименьшей степени. И даже при том, что снижалась стоимость жилой недвижимости, ни один фонд, занимавшийся апарт-комплексами, не пострадал: ставки на проживание, несмотря на кризис, не падали».
Сегодняшние условия аренды таковы: при стоимости лота около 5 млн рублей (апартаменты в Москве продаются двух типов – 28 и 32 кв.м), стоимость аренды для конечного потребителя — 45 тыс. рублей, при этом инвестор получает «на руки» 40 тыс. рублей. «Но ГК «Пионер» рассчитывает, что стоимость аренды будет расти, чему в частности способствует конкурентное окружение апарт-отеля в Митино», — уточнил генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Он также уточнил ситуацию с налогообложением такого мини-бизнеса для частных владельцев апартаментов: большинство из них регистрирует ИП, что позволяет не платить НДС, и налог в этом случае составляет 6% в год.
Много вопросов у экспертов возникло по ставке имущественного налога. Пока точно ситуация не известна, но, по словам, Александра Самодурова, стоит думать, что к 2020 году он будет считаться по ставке 2%. Но это худший вариант, заметил эксперт. «Комплекс состоит из двух зданий – апарт-отель и офисный центр. Сегодня это классический многофункциональный комплекс, и по идее, он должен облагаться ставкой налога в 2%. Если же ГК «Пионер» отдельно выделит апарт-отель и отдельно офисный комплекс, тогда, возможно, апарт-отель будет облагаться ставкой в 0,5%», — пояснил Александр Самодуров.
Актуальным оказался вопрос «о сломавшейся кровати». Директор департамента аналитики и консалтинга Point Estate Елена Ржавская задала вопрос: кто будет оплачивать ремонт в случае причинения ущерба – УК, собственник или арендатор? Александр Самодуров уточнил, что арендатор при заезде платит страховой депозит в размере месячной стоимости проживания. В случае, если что-то случается, стоимость «кровати» вычитается оттуда, а услуги по замене или ремонту оказывает УК.
«Почему строятся номера только с одной спальней и не планируется ли появление номеров другого типа?» — задал вопрос коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин. «Тут математика проста, — объяснил Александр Самодуров. – Чем меньше номер, тем проще и быстрее он сдается. В питерском проекте есть номера по 50 квадратных метров – хозяева предпочитают их не сдавать, и жить в них. Если же говорить именно о бизнесе, то сдаются маленькие номера. Именно на них и сделана ставка в Москве».
Можно ли апартаменты перепродать? Ответ на этот вопрос, прозвучавший из зала, был более чем оптимистичен. По словам Александра Самодурова, уже есть и конкретный опыт перепродаж в петербургском проекте, а кроме того, существует специальная программа: по истечении пяти лет ГК «Пионер» готова выкупить апартаменты обратно по двойной цене.
А вот вопрос окупаемости вызвал споры. Начальник аналитического отдела ИСК «Форт» Юрий Кочетков рассчитал окупаемость с учетом выплаты налогов, инфляции и прочих факторов в 15-20 лет. Александр Самодуров с таким прогнозом не согласился, указав окупаемость в 10 лет. К общему знаменателю эксперты не пришли, но понятно, что горизонт планирования здесь довольно продолжителен.
Ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин предложил считать окупаемость не в абсолютных цифрах, а сравнивая проект с доходностью альтернативных вложений. Например, если купить квартиру в обычном типовом жилом проекте и сдавать это жилье в аренду, то окупаемость получится 20-25 лет. По сравнению с банковскими вкладами такие вложения кажутся не слишком интересными, но если вкладывать именно в недвижимость, то YE’S, по мнению эксперта, лучшее предложение на сегодняшний день. Именно этот комментарий и можно считать ответом на тему встречи: «ЗАЧЕМ ОНИ ЭТО ПОКУПАЮТ?».
И снова по окончании сессии участники определили самого яркого и харизматичного эксперта. Им стала Елена Ржавская, которая тоже обещала поделиться впечатлениями о том, каково это — управлять легендарным СУ-27.
Генеральный партнер
Департамент города Москвы по конкурентной политике
Официальный партнер
Газпромбанк-инвест
Партнер
Группа компаний Пионер
Организатор: Клуб главных редакторов
При информационной поддержке: Коммерсантъ ДОМ
Официальное рекламное агентство: Рекламное агентство недвижимости Гагафонов.ру
Организационный партнер: Коммуникационное агентство Правила Общения
Стратегический интернет-партнер: ДОМ Lenta.Ru
Стратегический интернет-партнер в Санкт-Петербурге: Портал BN.ru
Стратегический партнер в Туле: Журнал Professional (Тула)
Гостеприимный партнер Клуба главных редакторов: MEETING POINT — бизнес пространство класса "Премиум"
Информационные партнеры:
Портал Arendator.ru, Портал ComEstate.ru, Портал ShopAndMall.ru, Еженедельник "Большая Москва", Дайджест Недвижимости, Портал OFFICEvMOSKVE.ru, Портал Квадрум, Портал Русская недвижимость, Портал Restate, Портал Вся Рублевка
КОНТАКТЫ ДЛЯ СВЯЗИ С КЛУБОМ: http://glavred.club
Организационные вопросы: Марта Савенко, [email protected]
Вопросы инфоспонсорства: Георгий Агафонов, [email protected]
Партнерство с Клубом : Юлия Куварзина, [email protected]
ИНФОРМАЦИЯ О КЛУБЕ:
Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости ведет свою историю с апреля 2008 года. Именно тогда в рамках выставки недвижимости DOMEXPO в московском Гостином Дворе по инициативе журналиста Марты Савенко, ставшей затем координатором Клуба, впервые был проведен Круглый стол главных редакторов. Успех мероприятия был очевиден, и с тех пор мероприятие проводится дважды в год. Кроме того, была открыта целая серия различных b2b мероприятий для рынка недвижимости, таких, как Командная Дуэль, Аналитические, Юридические и Девелоперские дискуссии.
В 2012 году на конкурсе "Золотое перо" Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости получил диплом в номинации "Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости". Его постоянный модератор, координатор Клуба главных редакторов, журналист ИД "Коммерсант" Марта Савенко в этом же конкурсе стала лауреатом в номинации "За высокий профессионализм".
В 2014 году "Золотым пером" в номинации "Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости" был отмечен еще один цикл Клуба главных редакторов — Аналитические дискуссии.
|
