|
25 сентября в ЦДХ прошел XII Круглый стол Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости «Инвестиции в недвижимость. Тайный смысл дальнейших действий». Профессиональные риэлторы, аналитики и журналисты постарались найти ответы на вопросы, связанные с вложением средств в недвижимость в экономически нестабильные времена. Круглый стол, посвященный актуальной рыночной теме, посетили более 100 человек.
Первая часть Круглого стола была посвящена инвестициям в коммерческую недвижимость, вторая – инвестициям в жилье. Модератором Круглого стола вновь стала Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, корреспондент ИД «Коммерсантъ». Вместе с ней сессию «Инвестиции в коммерческую недвижимость» провела главный редактор информационно-аналитических порталов Arendator.ru и Skladno.ru Анастасия Кременчук.
«Инвестиции в коммерческую недвижимость в нынешних условиях я считаю большим риском, - сообщила Анастасия Кременчук в самом начале коммерческой сессии. - Ситуация сегодня отличается от 2008 года: затруднено сотрудничество с инвесторами из Европы и США, а власти Москвы и Московской области смотрят в сторону инвесторов из Азии. При этом многие российские инвесторы не спешат, ждут крупных дисконтов на объекты - но демпинговых цен мы вряд ли дождемся, хотя некоторое проседание произойдет».
В контексте коммерческой недвижимости оживленный разговор шел об инвестиционных перспективах офисных, коммерческих и складских площадей. Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL, отметил: «Негативный тренд очевиден, однако говорить о том, что он останется таким в долгосрочной перспективе, пока преждевременно. Что касается инвестиционной активности, в сфере коммерческой недвижимости мы видим серьезное падение: около 75%».
По словам Александра Чурикова, офисная недвижимость, будучи наиболее зависимой от макроэкономической и внешнеполитической ситуации, наиболее чувствительна к негативным тенденциям. Новых сделок стало меньше, а рынок стал более «мелким»; наряду с перенасыщением рынка офисными площадями сегодня очевидны желание арендаторов сэкономить, а также общее снижение спроса. Однако многие арендаторы предпочитают сохранять арендуемые площади, несмотря на ухудшившиеся экономические условия.
Было отмечено развитие формата надомной работы: эта схема подразумевает, что часть подразделений, например, финансовый и IT-отделы, находятся в офисе, в то время как сотрудники других отделов работают из дома. Однако такая схема, при всей экономичности, не может быть абсолютно приемлемой, так как эффективность труда в домашней обстановке остается под вопросом, а многие специальности подразумевают постоянное пребывание на рабочем месте в течение дня. Так что традиционный офисный формат сохраняет свои позиции на рынке, и более того: офисные пространства развиваются и становятся более комфортными. Доля офисных площадей в общей структуре инвестиций на столичном рынке постепенно растет, а вот модный формат коворкинга пока не отличается популярностью: сегодня это менее 1% рынка коммерческой недвижимости.
Следует отметить, что если в 2000 году 95% рынка составляла жилая недвижимость, и всего 5% - коммерческая, то в 2014 г. на долю жилья приходилось 45%, в то время как доля коммерческой выросла до 55%.
Генеральный директор Promotion Realty Виталия Львова отметила перенасыщенность торговой недвижимостью на некоторых региональных рынках, в частности, в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, в то время как в Иркутске и Перми объем таких площадей недостаточен из-за административных помех. Среди наиболее заметных тенденций эксперты назвали увеличение числа сделок с одновременным уменьшением площади объектов.
Руководитель отдела исследований «Cushman&Wakefield» (Россия) Денис Соколов озвучил показатели доходности основных секторов коммерческой недвижимости: так, доходность складских помещений на сегодняшний день составляет 11%, а торговых центров и офисов – по 9%. «Несмотря на то, что склады являются наиболее доходным сектором, торговые помещения лидируют по уровню ликвидности», – подчеркнул Денис Соколов.
«С точки зрения иностранных инвесторов, торговый сектор в России на протяжении нескольких лет является зоной растущей потребительской активности и доходности», – отметил Александр Пыпин, главный эксперт портала Provereno.ru.
Эксперты сошлись во мнении, что именно торговый сектор является сегодня наиболее привлекательным для инвесторов.
Что касается инвестиций в жилье, экспертам было предложено порассуждать на эту тему в рамках идеальных условий – то есть без ограничений по бюджету и количеству приобретаемых объектов. «При оценке эффективности того или иного инвестиционного проекта необходимо уточнять горизонт планирования, – год, два, три, – уточнила Анастасия Кременчук. – Как правило, вложение в элитный объект более рентабельно, но сроки окупаемости выше, чем в объекте эконом-класса».
Марта Савенко предложила начать обсуждение с анализа текущей ситуации в секторе элитной аренды, который быстрее других реагирует на политические и экономические изменения. Как отметила Ирина Могилатова, генеральный директор агентства «TWEED», весной этого года произошел сильный отток иностранных арендаторов, обусловленный нынешним положением России на международной политической арене. В связи с этим на рынке освободилось много арендных площадей.
«Ситуация на рынке элитной аренды выравнивается за счет того, что определенное количество этих площадей было выставлено на продажу, – пояснила Ирина Могилатова. – Часть была пересдана клиентам из регионов. Сейчас на рынке наблюдается снижение арендных ставок на 10%». При этом в компании «TWEED» отметили возросший интерес инвесторов к предложениям квартир экономкласса, пригодных для сдачи в аренду. Пример: люди, в течение многих лет сдававшие большую квартиру в центре Москвы, сегодня предпочитают ее продать, и на эти средства купить несколько квартир экономкласса, чтобы сдавать именно их. Итоговый доход получается выше, вложения в ремонт минимальны, порог входа также сравнительно низкий.
Руководитель департамента элитной городской недвижимости агентства Contact Real Estate Дмитрий Воронков представил свое видение перспектив на рынке вторичного элитного жилья. Он отметил, что III квартал 2013 года принес большое количество крупных сделок в этом сегменте. Сегодняшние цифры говорят о том, что количество сделок не падает, но вместе с тем отмечается уменьшение объема прибыли.
«Сегодня значительная часть клиентов предпочитает совершать сделки в рублях, что нехарактерно для элитного рынка, – отметил Дмитрий Воронков. – Поэтому девелоперы резко переводят стоимость квартир в рубли, и из-за этого статистика может показывать некоторое снижение».
На рынке элитных новостроек показатели по объемам паритетны с прошлым годом. Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров отметил всплеск покупательской активности после затишья в августе, а также большой приток покупателей из других регионов.
«Именно сейчас на рынке столичного элитного жилья отмечается наплыв инвесторов из регионов», – также отметила Анастасия Кременчук.
«Большой объем статистических данных основывается на стоимости по прайсу, – пояснил Андрей Хитров. – В последнее время мы отмечаем закрытие сделок в основном в тех случаях, когда девелопер готов предоставить дисконт в размере 5-10%».
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, по просьбе Марты Савенко дал инвесторам «вредные советы», – рассказал о проектах, потенциально провальных для инвестирования с целью последующей перепродажи.
Многие профессионалы отметили, что процент объектов, приобретаемых в ипотеку, стал снижаться. По словам Ирины Могилатовой, многие люди хранят средства в рублях, и поэтому, когда курс рубля начал падать относительно доллара, на рынке недвижимости был отмечен рост покупательской активности.
Ирина Могилатова посоветовала инвестировать в элитную недвижимость, причем на начальной стадии строительства. Что касается локаций, на сегодняшний день перспективным районом является Замоскворечье, которое продолжает расти в цене, а также Красная Пресня и Чистые пруды. По мнению эксперта, наиболее выгодно вкладывать средства в несколько разных комплексов, собирая широкую продуктовую линейку. Однако стоит учесть, что элитный дом в среднем строится два года, а панельный – шесть месяцев, поэтому в сегменте «эконом» инвестиции начинают работать быстрее. «Советую инвесторам сосредоточиться на достаточно крупных проектах, в которых продан небольшой процент квартир», – сказал в завершение Дмитрий Халин.
При обсуждении жилья экономкласса Марта Савенко обратила внимание экспертов на то, что открытие новых станций метро на действующих ветках создает дополнительную нагрузку, и это в итоге снижает, а не повышает качество жизни в новых районах. Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова возразила, что в таких случаях эксперты говорят не о повышении качества жизни, а о росте стоимости квадратного метра - как арендного, так и продажного, так как открытие метро является одним из самых весомых факторов удорожания жилья.
В сегменте экономкласса количество сделок за первые три квартала 2014 года выросло по сравнению с 2013 годом. «Однако основной рост отмечен в первом квартале 2014 года, когда население стало «сбегать из рублей в недвижимость», - отметил Александр Пыпин, главный эксперт портала Provereno.ru – и к осени этот поток иссяк; число сделок в сентябре 2014 года меньше, чем в сентябре 2013 года, и эта тенденция, скорее всего, сохранится». Сегодня, когда до 80% жилья экономкласса покупается в ипотеку, повышение ставок усилит общую стагнацию, так как нулевой экономический рост отразится на сокращении зарплат и рабочих мест. Люди будут опасаться брать кредиты. Независимый аналитик Юрий Кочетков отметил снижение объема ипотечных кредитов, выданных летом 2014 года, по сравнению с летом прошлого года, - однако Ирина Могилатова сочла падение объемов ипотечного кредитования следствием того, что население поспешило расстаться с рублевой массой и совершить покупку жилья без привлечения кредитных средств.
Важно принимать во внимание и новый налог на жилье, считает Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям ГК «МИЭЛЬ»: «Согласно новым нормам, налоговая нагрузка на объекты недвижимости, не являющиеся единственным местом проживания собственника, станет более ощутимой, что снизит инвестиционную привлекательность недвижимости для непрофессиональных инвесторов».
В завершение Круглого стола независимый аналитик Юрий Кочетков рассказал историю о том, что даже в сложные времена инвестиции в жилье могут приносить прибыль:
«Недавно раздался звонок моего старого знакомого – он профессиональный инвестор с многомиллионным оборотом в московских квартирах. Он сказал: «наконец-то в этом году я достиг 100% доходности своих инвестиций, продав всего две однокомнатные квартиры через несколько месяцев после покупки!». Подобные случаи говорят о том, что в сфере высокорисковых инвестиций с объектами экономкласса возможность получения значительной прибыли в краткосрочном периоде остается даже в период стагнации, несмотря на общее «проседание» рынка.
Круглый стол проведен при информационной поддержке "Коммерсантъ-ДОМ" и организационной поддержке ГК «МИЭЛЬ».
Генеральный партнер мероприятия –
Top Brokers Alliance
Официальный партнер –
Группа компаний ГРАС
|
