|
К таким выводам пришли аналитики девелоперской ФСК «Лидер».
Аналитики девелоперской ФСК «Лидер» подсчитали, что затраты на благоустройство в строящихся жилых кварталах комфорт-класса составляют не менее 10% от всей суммы инвестиций в проект. К таким выводам эксперты пришли в ходе реализации одного из успешных проектов компании - UP-квартала «Западное Кунцево».
Для жителей в рамках I очереди создано 22 площадки для отдыха детей всех возрастов. В рамках II очереди обустроены еще 18 площадок, в том числе стадион, площадки для настольного тенниса, волейбола, баскетбола и стритбола (уличного баскетбола) и барбекю. Дворовые территории, въезды и выезды в подземном паркинге детально проработаны, тщательно спроектированы, а технические сооружения аккуратно спрятаны и замаскированы зелеными насаждениями. Кроме того, на территории UP-квартала «Западное Кунцево» уже к началу следующего учебного года заработает школа и детский сад, начнется строительство медицинского центра.
В этом проекте инвестиции в социальную инфраструктуру (включая школу, детский сад и медицинский центр) составили 16% от общей стоимости строительства. Затраты на благоустройство - 10% от общей стоимости.
В пересчете на рубли на каждую квартиру в «Западном Кунцево» (I и II очереди строительства) на социальную инфраструктуру и благоустройство потрачено почти 850 000 руб.
В стоимости 1 кв. м на эти же статьи приходится 15 500 руб./кв. м (9 500 руб./кв. м на социальную инфраструктуру и 6 000 на благоустройство), или 13,5% от средней стоимости квартир в UP-квартале «Западное Кунцево», которая на сегодняшний день составляет 115 000 руб./кв. м.
Аналитики ФСК «Лидер» отмечают, что стоимость строительства школы в пересчете на одного ребенка составила 1 550 000 руб., а детского сада – 1 444 000 руб. При этом городские власти при строительстве типовых объектов в среднем тратят (по заявлениям) около 1 млн руб., а для коммерческого девелопера строительство обычного детского сада обходится в среднем в 1,2 млн руб. на одного ребенка.
«В наши проекты мы вкладываем дополнительно еще +450 000/ +550 000 руб. на одного ребенка и предлагаем покупателям продуманную и значительно улучшенную инфраструктуру. Все наши социальные объекты рассчитаны на семейную аудиторию», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Для детей в комплексе предусмотрены бассейны (и в детском саду, и в школе), современные спортивные залы. Школа оснащена собственной типографией, студией звукозаписи и другим полезным функционалом. Оборудованы современные детские и спортивные площадки».
Такая обширная инфраструктура неизбежно увеличивает и стоимость покупки для конечного потребителя. В среднем себестоимость 1 кв. м за счет улучшенной концепции и инфраструктуры увеличивается на 15 000 руб. Однако конечное увеличение стоимости зависит от проекта: в «Западом Кунцево» это составляет 13% от текущей стоимости и 16,5% от средней цены за весь проект. При этом основной прирост конечной цены характерен для ¾ периода реализации объекта (когда до окончания стройки остается менее полугода и еще есть небольшой выбор квартир).
Кроме основных факторов: цена, расположение, транспортная доступность, определенный вес для покупателей имеет и сама концепция, наличие внутренней инфраструктуры и качество благоустройства. По 10-балльной шкале вес концепции для покупателя можно оценить следующим образом:
В случае неудачного расположение объекта, необоснованных для рынка цен вес концепции для покупателя будет на уровне 3 баллов.
Если к хорошей, сбалансированной концепции «прилагается» близость к Москве, удобный подъезд к микрорайону, цены на уровне средних по рынку (на 2-5% выше, но не больше), то вес концепции может составить уже 6 баллов.
Концепция для покупателя – это хороший стимул выбрать конкретный объект, а для девелоперов, в свою очередь, это стимул строить современное жилье с качественным наполнением.
«В наших UP-кварталах – «Западное Кунцево» и «Новое Тушино» – наличие концепции позволяет продавать квартиры с разницей от ближайшего конкурентного поля дороже именно на эти цифры, то есть на 2-5%», - объясняет Григорий Алтухов.
|
