|
Российский аукционный дом (РАД) - одна из 8 федеральных площадок, отобранных государством для работы в законодательно регулируемых сегментах рынка: с государственным имуществом, в сегменте банкротств, продажи долговых обязательств, залогов, конфискованного имущества. Также площадка широко используется для реализации собственного непрофильного банковского и корпоративного имущества. В сегментах продажи госимущества и проблемных активов РАД занимает лидирующие позиции в РФ. Отличительной особенностью всех этих продаж является публичность - все перечисленное имущество продается в собственность на конкурентных торгах.
Общий объем заключенных всех сделок РАД в 2020 году - свыше 69,16 млрд рублей.
Реализовано более 12 864 лотов.
Из них:
- в интересах государства РАД заключил сделок на общую сумму более 6 млрд рублей
- в интересах госкорпораций и компаний с госучастием - более 3,3 млрд рублей
- в интересах финансово-кредитных организаций (только собственное, Сбербанк, АСТ, Траст) - 5,8 млрд рублей
- в интересах частных собственников - 6,2 млрд рублей
- на 47,8 млрд. рублей реализовано активов в сегменте проблемного имущества.
Работа в интересах государства
С июня 2019 года все приватизационные сделки в РФ проходят исключительно в электронной форме на отобранных для этой цели 8 федеральных площадках. РАД выделяется среди них многолетним опытом продаж в сегменте приватизации. С 2013 года компания работает в сотрудничестве с Росимуществом, ищет инвесторов, готовит к продаже и проводит торги по продаже пакетов акций федеральных госпредприятий. Агентом по продаже региональных госактивов РАД выступает с 2011 года.
На сегодняшний день РАД выступает агентом по продаже в рамках приватизации имущества Санкт-Петербурга, Московской области, ХМАО - Югры, Астрахани, Ярославля, Нижнего Новгорода, Уфы, Котельников, Истры, Красногорска, Химок. Еще около 30 регионов проводят на электронной торговой площадке РАД - Lot-online приватизационные торги, используя технический ресурс одной из крупнейших в РФ универсальных торговых площадок. В 2020 году РАД стал единственным продавцом федеральных активов из прогнозного плана приватизации на 2020-2022 гг.
Кроме того, РАД в интересах государства проводит торги по продаже квот на вылов морских биоресурсов. В 2020 году по данному направлению реализовано имущества на сумму 1,16 млрд. руб.
Примеры приватизационных сделок 2020 года в Москве и регионах
• 100% Акций АО "Мособлвокзалы". Цена продажи - 1 млрд рублей (в интересах Московской области)
• Особняк Серебряковой на наб. Кутузова в Петербурге. Цена продажи - 250 млн рублей, превышение 30% (приватизация имущества СПб)
• 100% Пакет акций АО «Пансионат «Геленджикская бухта». Цена продажи - 194 млн рублей, превышение 60% (в интересах Росимущества)
• 100% акций АО «Югорский рыбоводный завод». Цена продажи - 798 млн рублей (в интересах ХМАО)
• Здание 1,4 тыс. кв. м в Мытищах. Цена продажи - 39,7 млн рублей, превышение в 2,5 раза. (в интересах МО)
• Здание 897,2 кв. м с участком 1,8 тыс. кв. м в Уфе. Цена продажи - 51,4 млн рублей, превышение 2,4 раза (в интересах Уфы)
Работа в интересах госкорпораций и компаний с госучастием
РАД сотрудничает с компаниями и корпорациями в сфере продажи непрофильного имущества.
Имущество продается по всей территории РФ, к работе подключены все региональные площадки РАД.
Клиентами РАД являются: ПАО «Газпром», ОАО «РЖД», ПАО «Россети»,
ПАО «ФСК ЕЭС», ПАО «Интер РАО», ГК «Ростех», ГК «Роскосмос», ГК «Автодор», АО «Почта России», ПАО «Ростелеком», Федеральное дорожное агентство, ОАО «РОСАТОМ», РОСАВТОДОР, Концерн ВКО «Алмаз-Антей», ПАО «АК АЛРОСА», ОАО «Роскартография», АО «Росгеология»,
ПАО «РусГидро» и др.
Примеры сделок 2020 года в Москве и регионах
• Здание, площадью 14,5 тыс. кв.м, по поручению компании «Россети» в Москве, в Семеновском пер., продано за 1 млрд рублей.
• Здание бывших центральных железнодорожных касс площадью 9,2 тыс. кв. м, в Золотом треугольнике Санкт-Петербурга, на канале Грибоедова. Продано в интересах РЖД, за 1,151 млрд рублей, с превышением начальной цены почти на 300 млн рублей.
• Бывшее здание НИЦ ЕЭС (Россети) 8,2 тыс. кв.м в Ростове-на-Дону. Цена продажи - 205,7 млн рублей.
• Бывшее здание НИЦ ЕЭС Россети) 3,6 тыс. кв.м в Краснодаре. Цена продажи - 96,8 млн рублей.
Работа в интересах финансово-кредитных организаций
В настоящее время сотрудничество РАД с финансово-кредитными организациями идет по нескольким направлениям:
- продажа собственного банковского имущества, в том числе, перешедшего на баланс кредитной организации в качестве отступного за невыплаченные кредиты
- продажа заложенного имущества по внесудебной процедуре, с согласия банков
- продажа прав (требований) банка к должнику
- продажа имущества по процедуре банкротства, где банк выступает основным залоговым кредитором
Основные клиенты:
ПАО «Сбербанк», АО «Газпромбанк», Государственная корпорация «Внешэкономбанк», ГК «Агентство по страхованию вкладов», ПАО «Банк «Траст», АО Россельхозбанк», ПАО «Банк «Санкт- Петербург» и др.
Общая характеристика рынка недвижимости 2020 года
1. 2020 год характеризовался кратным ростом продаж в сегменте проблемного имущества - заложенных и банкротных активов. В этом секторе РАД с 2010 года. Последние годы, по данным ЕФРСБ, компания является крупнейшей в РФ площадкой по продаже проблемного имущества. В последние годы мы наблюдаем неуклонный рост этого сегмента - от 8% от общего количества заключенных сделок РАД в 2016 году до 73% - в 2020. При этом, по сделкам, в которых РАД выступает агентом (как в случае с активами АСВ и Банка «Траст»), реализуется около 90% выставленных на продажу лотов. Это значит, что спрос на недвижимость удовлетворялся преимущественно за счет предложения из сегмента «проблемного имущества». Объем реализованных сделок РАД в этом сегменте - 47,8 млрд рублей.
В составе сделок по продаже проблемных активов:
- коммерческая недвижимость около 51 %
- права требования - 19 %
- жилье - 12%
- автотранспорт - 3 %
- движимое имущество - 15 %
Рост рынка проблемного имущества обусловлен рядом факторов, среди которых:
• цикличность кризисных явлений в российской экономике, которые влекут за собой рост долгов бизнеса перед кредитными организациями и, как следствие, необходимость урегулирования задолженности за счет реализации залогов.
• работа банков по избавлению от проблемных активов, поскольку для банков управление активами не является профильной деятельностью.
• политика Банка России по так называемой «зачистке» рынка от недобросовестных банков. Вследствие чего на рынок выходит имущество самих санируемых банков и заложенные активы должников санируемых банков. Это огромный объем именно недвижимого имущества.
Среди знаковых сделок РАД по продаже проблемных активов в 2020 году:
• Продажа прав требований ПАО «Сбербанк» по кредитам к российской авиакомпании «ЮТэйр», занимающейся пассажирскими и грузовыми авиаперевозками по России и за рубежом. Размер уступаемых прав (требований) по кредитам - 5,8 млрд рублей. Актив был выставлен на продажу и приобретен по цене - 1,2 млрд. рублей. Покупателем выступил Банк «Россия».
• Продажа с 30% превышением цены БЦ «Чайка Плаза» у МЦК в рамках процедуры банкротства компании ООО «РОСТ КАПИТАЛ». Продан 100% пакет акций АО «БИЗНЕС, ФИНАНСЫ, НЕДВИЖИМОСТЬ» (АО «БФН»). Основной актив компании - действующий четырехэтажный бизнес-центр класса «В+», площадью 22,7 тыс. кв. (арендопригодная - 16 тыс. кв.м), с правом аренды (до 2055 г.) земельного участка 4,7 га в Москве. Адрес: Москва, Варшавское шоссе, д. 25А, стр. 6. В торгах приняло участие три претендента. В ходе торгов начальная цена выросла на 458,7 млн рублей.
2. Особенность пандемичного рынка - взлет продаж в сегменте аукционных торгов, преимущественно за счет продаж с возможностью понижения цены - голландских аукционов, которые в 2020 году буквально взорвали рынок.
Традиционно этот вид торгов широко используются на рынке проблемного имущества, но в 2020 он стал эффективным способом реализации имущества самых разных сегментов. Основная причина стагнации рынка в период кризиса - отсутствие представления о стоимости имущества. Продавцы исходят их докризисных цен, а покупатели - рассчитывают на дисконт в связи с актуальной конъюнктурой рынка. Торги на понижение позволяют свести в точку (в сделку) ожидания тех и других. При этом механизм продажи с возможностью понижения цены - это не столько способ продажи, сколько способ привлечения покупателей.
В 2020 году рынок крупных частных собственников - банковских и корпоративных также стал широко использовать этот метод для продажи своего непрофильного имущества. Сегодня по непрофильному и заложенному банковскому и корпоративному имуществу РАД проводит англо-голландские торги в одну сессию. В практике РАД нередки случаи, когда, стартовав с голландского аукциона и достигнув минимальной отметки, объект был продан выше начальной цены.
3. Вырос интерес инвесторов к жилой недвижимости: квартиры, частные дома, коттеджи, участки под ИЖС и многоквартирное жилье (при наличии внятных перспектив строительства). Рост жилищного сегмента подогрет льготной ипотекой, однако 2020 год акцентировал спрос по всем направлениям - не только на квартиры, но и на частное загородное жилье и землю под его строительство. Мы наблюдаем этот процесс во всех крупных городах.
К примеру, в Московской области под строительство жилья в Красногорском районе было продано 7,2 га Цена продажи - 455 млн рублей. Также спросом пользовались земельные участки под ИЖС и дачное строительство в разных районах Московской области - Серпуховском, Дмитровском, Истринском, Серпуховском и др. Всего реализовано около 650 га земли (446 участков) за 1,2 млрд рублей
4. Произошло перераспределение спроса на коммерческую недвижимость в русле нового тренда - жить, работать и питаться в одном месте. Это выразилось в возросшем интересе к объектам небольшого формата (магазины шаговой доступности стали более актуальны, чем моллы).
Также наблюдается рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости в спальных районах (движение от дорогостоящей недвижимости в центре к менее дорогой - на периферии объясняется востребованностью формата «офис у дома» и отсутствием необходимости иметь дорогостоящий офис в центре города, где недвижимость заметно дороже).
Бизнес-центры и административные здания с арендаторами стали привлекательным товаром на сегодняшнем рынке. Реконцепция бывших административных зданий под коворкинги стала одним из трендов сегодняшней действительности и одной из причин возросшего интереса к административной недвижимости.
Еще одна тенденция, подстегнувшая спрос на административную недвижимость - создание головных офисов, объединение всех подразделений компании под одной крышей, стремление к централизованному управлению. Тренд наметился еще в 2019, однако реальные сделки начались именно в 2020 году. Реализованы оказались даже административные здания постройки 70-80-х гг. прошлого века, по несколько лет висевшие в листинге и имевшие приговор «морально устаревшие». Десятки сделок по крупной офисной недвижимости прошли практически во всех крупных городах России. При этом значительная часть объектов куплена для размещения собственного офиса - штаб-квартиры.
Примеры:
• В Ростове-на-Дону 8-этажное здание на ул. Литвинова продано за 205 млн. рублей.
• Административное здание в Краснодаре - почти за 100 млн
• в Саратове 6-этажное здание - за 61,5 миллион,
• В Самаре бывший офис Газбанка, 11-этажное здание на Молодогвардейской улице, продано за 363 млн.
• В Москве продано более десятка крупных особняков в центральных районах столицы. Среди них: здание 14,5 тыс.кв.м в Семеновском пер., за 1 млрд рублей; здание 41 тыс. кв.м в 3-ем Монетчиковском пер., за 491,1 млн рублей; здание 3,1 тыс. кв.м в Б.Полуярославском
5. Впервые за многие годы продемонстрировали востребованность туристические объекты: турбазы, базы отдыха, апартаменты и гостиницы в городах-миллионниках и особенно в традиционных курортных направлениях, в среднем и низком ценовом сегменте, рассчитанные на удовлетворение спроса на внутренний туризм. Эти объекты, традиционно плохо востребованные в последние годы, в 2020 году стали активно продаваться. Все, что может быть приспособлено под загородный отдых, пользовалось неизменным спросом.
Рынок московского региона
В отличии от региональных рынков, где в первом полугодии хорошо продавались лишь активы низкого ценового сегмента (квартиры, участки под ИЖС, стрит-ритейл небольшого формата) и крупные сделки возобновились в сентябре, Московский регион практически не сбавлял обороты даже в период строгой изоляции.
Наибольший интерес проявили инвесторы к рынку бизнес-центров и особняков, доля продаж которых за 2020 год составляет 43%. Всего же было реализовано 73 400 кв.м. площадей по средней цене продажи 102 500 руб. за 1 кв.м на общую сумму 7,5 млрд. руб. Более всего инвесторы интересовались действующими БЦ класса А с арендным потоком (окупаемость инвестиций 8-9 лет)
Наиболее крупные сделки 2020 года по недвижимости:
• БЦ Чайка Плаза, цена продажи 2 млрд. руб. или 89 200 руб./м2 (22 700 кв.м.). Готовый арендный бизнес (основной арендатор Сбербанк 80% площади), потенциал для развития БЦ на участке (строительство 2-ой очереди БЦ)
• Офисно-складской комплекс МОСМЕК, цена продажи 1,306 млрд. руб. или 9 700 руб/кв.м. (135 000 кв.м.). Действующий арендный бизнес, потенциал по заполнению вакантных площадей арендаторами
• Административно-офисное здание, пер. Семеновский, вл. 15, цена продажи 1 млрд. руб. или 70 240 руб./кв.м. (14 550 кв.м.). Объект продан выше рыночной стоимости примерно на 25-30%
• Офисное помещение в БЦ Башня Федерация (Москва-Сити), цена продажи 700 млн. руб. или 350 000 руб./кв.м. (1 990 кв.м.). Объект продан выше рыночной стоимости примерно на 10-15%.
• Офисный особняк, 3-й Монетчиковский пер., д. 11, цена продажи 500 млн. руб. или 117 000 руб/кв.м. (4 000 кв.м.). Объект продан выше рыночной стоимости на 25%.
• ОСЗ офисного типа, Б. Полуярославский пер., д. 10, стр. 1 в состояние «под отделку», цена продажи 382 млн. руб. или 120 700 руб/кв.м. (3 164 кв.м.). Здание можно позиционировать под разные сегменты недвижимости: офисное, апартаменты, гостиница
• Здание банка (особняк), Лопухинский пер., д. 6, стр. 1, 2, цена продажи 372 млн. руб. или 403 000 руб/кв.м. (923 кв.м.). Объект продан в престижном районе Москвы выше рыночной стоимости примерно на 15%
• Офисное здание (особняк), Ленинский пр-т, д. 37, цена продажи 341 млн. руб. или 100 000 руб/кв.м. (3 400 кв.м.).
• Офис Сбербанка, г. Химки, Юбилейный п-т, д. 73, цена продажи 311,5 млн. руб. или 42 300 руб/кв.м. (7 300 кв.м.). Арендный бизнес (основной арендатор Сбербанк). Большая часть здания сдано в долгосрочную аренду. Окупаемость инвестиций примерно 8 лет
• Офисное здание (особняк), пер. Большой Дровяной, д. 7/9, стр. 1, цена продажи 306,5 млн. руб. или 132 600 руб/кв.м. (2 300 кв.м.)
• Офисные помещения в административном здании, Ленинградский пр., д. 47, стр. 2, цена продажи 272,1 млн. руб. или 64 000 руб./кв.м. (4 260 кв.м.). Арендный бизнес, покупка под реновацию офиса с последующей сдачей в аренду.
Наиболее крупные сделки 2020 года по переуступке прав требования (цессии):
• Права (требования) Банка «ТРАСТ» (ПАО) к ООО «Льговагроинвест», ООО «Грайворон-агроинвест», LYRSENIA HOLDINGS LTD (активы агропромышленного комплекса - сахарные заводы), цена продажи 2,5 млрд. руб. Сумма долга по кредитным договорам перед банком около 3 млрд. руб
• Право требования к компании "Арбенд Холдингс Лимитед". Право обеспечено 50% акций ОАО "Гостиница Будапешт". Главным активом компании является здание гостиницы "Петр 1", расположенное по адресу Москва, ул. Неглинная дом 17 стр. 1, цена продажи 435 млн. руб
• Три сделки по продаже прав требования по кредитным договорам к физическим лицам, цены продаж прав требования соответственно 347 млн. руб., 203 млн. руб. и 163 млн. руб.
Также инвесторы активно приобретали земельные участки, доля которых от общего объема продаж РАД по московскому региону за 2020 год составила 15%. Особой популярностью пользовались з/у под ИЖС или дачное строительство на расстоянии до 50 км. от МКАД в экологически чистых районах. Наличие леса и/или естественного водоема было большим конкурентным преимуществом. Также, компании-застройщики жилой недвижимостью значительно интересовались ЗУ под застройку или площадками под редевелопемент. Мы прогнозируем, что в 2021 году спрос на участки, как минимум останется на прежнем уровне и не упадет.
Наиболее яркие сделки:
• Право аренды на 24 з/у общей площадью 44 га ООО Хайгейт в с/п Ильинское Красногорский р-н МО 12 км от МКАД за 865 млн. руб. (почти 20 млн. руб. за 1 га)
• Участок под жилое строительство (ИЖС), Красногорский район, с/п Ильинское, Новая Рига до МКАД 9 км. за 455 млн. руб. 7,2 га (63 млн. руб. за 1 га)
Квартиры (апартаменты и комнаты) в Москве составили в структуре продаж РАД 7%. Всего было продано 5 600 кв.м. по средней цене продажи около 209 200 руб/м2. Общая сумма продаж составила почти 1,2 млрд. руб
На рынке street-retail за минувший год было продано 20 200 кв.м. площадей по средней цене продажи 123 000 руб. за 1 кв.м.
Прогноз
2021 году мы ожидаем возобновление торгов по продаже в собственность инвесторов объектов культурного наследия (зданий-памятников). 16 декабря принят в первом чтении законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Земельный кодекс Российской Федерации», который регулирует приватизацию объектов культурного наследия на территории РФ. Кроме того, поправки позволят арендаторам памятников выкупать по преимущественному праву арендованные объекты ОКН (памятники), что дает основание прогнозировать рост сделок с исторической̆ недвижимостью. Это возродит практику, широко и успешно применявшуюся до 2018 года, и распространит положительный опыт Санкт-Петербурга, долгое время привлекавшего инвесторов на объекты ОКН путем реализации последних в собственность на аукционе.
Прирост банкротств останется на прежнем уровне и составит около + 20-25% к 2020 году, в натуральном выражении. В денежном выражении прирост может составить около + 30% к 2020 году по причине выставления на торги более качественных и дорогих объектов. Рост ожидаем в сегментах: площадки/участки под редевелопмент многоэтажной жилой застройки, загородные участки под ИЖС или дачное стр-во, квартиры, качественные бизнес-центры класса А с арендаторами. Портрет инвестора: компании-застройщики (девелоперы) ищущие площадки под реализацию своих инвестиционных проектов, инвестиционные компании, приобретающие ликвидные и доходные объекты в свой портфель, частные инвесторы, рассматривающие недвижимость в качестве арендного бизнеса или под свои производственные/хозяйственные нужды.
Конкуренция в ценовом диапазоне до 100 млн. руб. за лот очень высокая и растет из года в год. В некоторых случаях покупка осуществляется по цене ниже рыночной. В среднем приходится до 3-х потенциальных заявок на 1 лот (актив).
Справочная информация:
АО «Российский аукционный дом» (РАД) - крупнейший в РФ агент по продаже государственного имущества в рамках приватизации по поручению Росимущества и органов власти российских регионов, лидер продаж проблемного имущества, в том числе, по поручению ГК АСВ и банка непрофильных активов Траст, банковского имущества Сбербанка, Россельхозбанка и др., корпоративных активов в интересах ГК «Ростех», ОАО «РЖД», ПАО «Россети», ПАО «ФСК ЕЭС», ПАО «Интер РАО», АО «Почта России» и др.
Компания проводит торги на собственной универсальной площадке в сети Интернет - ЭТП РАД lot-online, с 2010 года являющейся одним из лидеров регулируемого рынка продажи имущества. РАД - одна из восьми федеральных площадок по закупкам 44-ФЗ, 223-ФЗ, 223-ФЗ МСП, 615-ПП РФ.
РАД - единственная компания, входящая в перечень Федеральных продавцов государственного имущества в рамках приватизации (Распоряжение Правительства РФ №1874-р от 25.10.2010) и Операторов ЭТП для продажи госимущества (Распоряжение Правительства РФ №2488-р от 04.12.2015). Торги РАДа ежегодно обеспечивают до 85% доходов государственной казны в сегменте малой и средней приватизации.
Специализируется на всех рынках аукционных продаж - государственного, корпоративного, банковского, проблемного и частного имущества, и является крупнейшей в РФ площадкой по продаже имущества в интересах государства и в процедурах несостоятельности (банкротства).
Компания основана 31.08.2009 года в соответствии с Распоряжением Правительства РФ № 1186-р от 19.08.2009 года. Совокупный объем проданных активов РАД составляет более 520 млрд рублей.
Контакты для СМИ
Надежда Микешкина
8 926 997 38 03
[email protected]
|
