|
О рынке
Выбор земельных участков на премиальном рынке загородного жилья достаточно разнообразен, а спрос на такие предложения неизменно высок.
В настоящее время Savills определены 14 проектов организованных коттеджных поселков, где для первичной продажи предлагаются земельные участки без обязательного строительного подряда.
С точки зрения территориального распределения таких предложений наибольшее число участков сосредоточено на двух ключевых направлениях: Рублево-Успенском и Новорижском шоссе (по 44% и 43% всех участков соответственно). Менее широкий выбор представлен в районе Минского шоссе - 11%, а также Сколковского шоссе - лишь 2% объема предложения участков без подряда.
При этом большинство земельных участков расположено в 20-25 км от МКАД (44%) и 15-20 км от МКАД (22%).
Земельные участки, расположенные в 5 км от Москвы, экспонируются лишь в двух проектах западного направления Подмосковья: «Раздоры-2» и «Стольное».
Стоит отметить, что по сравнению с коттеджами и таунхаусами, доля земельных участков, предлагаемых к реализации, составляет всего 8% высокобюджетного загородного рынка. При этом спрос на участки (в том числе лесные) неизменно высок, особенно в летний сезон.
При-/лесные участки: высокие цены, активный спрос
Разница между ценой за сотку земли прилесного и полевого участка в одном коттеджном поселке может составлять более 350 тыс. руб. ($6 тыс.)
Savills Research
По данным специалистов Savills стоимость прилесных участков примерно на 15% выше стоимости обычной земли.
Так, сотка земли «в поле» в КП «Новое Николино», расположен-ном в районе Рублево-Успенского шоссе, составляет 2,9 млн руб. ($49 тыс.), стоимость же прилесного участка - 3,3 млн руб. ($55 тыс.) за сотку. Однако отметим, что лес бывает разным и имеет свои критерии качества. Главный из них - порода деревьев. Так, хвойные деревья ценятся выше других, особенно корабельные и южные сосны. Несколько дешевле продаются земельные участки с елями. При этом покупатели готовы доплачивать за лесной участок с «хвойным окружением» до 30-40% от общей стоимости полевого участка. Таким образом, цена сотки земли с лесными деревьями на Рублевке может превышать 7 млн руб./сот. ($117 тыс./сот.), что сопоставимо со стоимостью квартиры. Например, в элитном клубном поселке «Серебряные тропы» (Silver Trails, 9 км от МКАД по Ильинскому шоссе) предлагается земельный участок площадью 33 сотки, расположенный непосредственно в лесном массиве с хвойными деревьями. Территория со всех сторон окружена сосновым бором площадью более 20 Га. Цена данного участка составляет 7,7 млн руб./сот. ($128,7 тыс./сот.).
Отметим, что видовые характеристики участка также оказывают большое влияние на его стоимость. Так, например, в КП «Агаларов Эстейт», сотка земли участка с видом на гольф-поле или озеро стоит на 20% дороже по сравнению с полевым участком, расположенном в том же поселке: 3,9 млн руб. или $65 тыс. за сотку (видовой участок) против почти 3 млн руб. или $50 тыс. за сотку (полевой участок).
Ключевые показатели рынка земельных участков
Различия в ценах, площадях и объеме предложения
Свыше 3,5 млн руб./сот. ($58,5 тыс./сот.) стоит почти четверть земельных участков на западном направлении Подмосковья
Изменение стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от удаленности от Москвы, руб./сотку
Предложения по бюджетам распределены достаточно неравномерно и в большей степени цены зависят именно от расположения земельного участка. Так, мы отмечаем следующие два главных фактора, оказывающих наибольшее влияние на цену за сотку земли: удаленность от МКАД и направление. Например, цена сотки в районе одного из самых престижных направлений запада Подмосковья - Рублево- Успенского шоссе, почти на 20% превышает среднерыночное значение показателя (см. График 5). Средняя цена сотки земли в целом на высокобюджетном рынке западного Подмосковья составляет около 2,6 млн руб. ($43,5 тыс.), тогда как в районе Рублево-Успенского шоссе сотка обойдется в среднем почти на 500 тыс. руб. дороже (3 млн руб. или $50,2 тыс.). При этом, почти четверть земельных участков без подряда из числа всех находящихся в первичной продаже, предлагается по цене свыше 3,5 млн руб. ($58,5 тыс.) за сотку - 23%. Так, большинство участков имеет площадь до 40 сот., что составляет около 2/3 объема предложения.
Объектая структура объема предложения земельных участков на западном направлении Подмосковья, лето 2017 г.
Рублево-Успенское и Новорижское шоссе - направления с наибольшим выбором земельных участков без подряда
На данный момент в основном предложения всех загородных объектов недвижимости, (коттеджей, таунхаусов, дуплексов, а также земельных участки без подряда) сосредоточены в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе - 62% и 24% соответственно. При этом отметим, что территориальная структура распределения только участков без подряда значительно отличается. Так, наибольшую долю в объеме предложения занимают участки в районе Рублево-Успенского шоссе и Новой Риги - на каждый район приходится более 40% из числа всех земельных участков Западного направления Подмосковья.
По данным на июль 2017 года, средняя стоимость земельного участка без подряда на высокобюджетном рынке составляет 104 млн руб. ($1,7 млн), при средней площади участка - 32 сот.
Динамика изменения структуры предложения загородных объектов* в разрезе четырех основных направлений Подмосковья
Территориальное распределение объема предложения земельных участков без подряда на высокобюджетном рынке западного направления Подмосковья
Средняя стоимость и площадь приобретения в разрезе основных шоссе
|
