|
На круглом столе, состоявшемся 16 декабря в здании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, ведущие аналитики рынка недвижимости обсудили методики расчета региональных рейтингов и моделей прогнозирования региональных рынков жилья. В дискуссии приняли участие начальник отдела прогнозирования и тематических отчетов Центра макроэкономических исследований Сбербанка России Надежда Иванова, советник генерального директора Фонда РЖС Динар Гайнутдинов, управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «Алур» Михаил Уринсон, аналитик Геннадий Стерник, генеральный директор коммуникационной группы «Земер» Илья Терентьев и многие другие.
Основной акцент был сделан на создании модели прогнозирования спроса и предложения на рынке жилья в России. Свой вариант модели представил Динар Гайнутдинов, продемонстрировав краткую методологию прогноза спроса на первичное жилье, возводимое в РФ индустриальным способом. Данная методология учитывает число сделок, в том числе по ипотеке, платежеспособный спрос, среднюю площадь приобретаемого жилья и т.д. По словам Динара Гайнутдинова, система станет работоспособной после того, как Фонд заключит договор с Росреестром, который будет предоставлять данные для расчетов. По прогнозам сотрудников Фонда, это произойдет в начале 2010 года. Таким образом, потребность в жилье можно будет рассчитать по каждому региону на несколько лет вперед.
В рамках круглого стола также была поднята тема расчета индекса ликвидности земельных участков. Чтобы составить соответствующий рейтинг регионов, по мнению аналитиков Фонда, необходимо разделить число сделок на число предложений и умножить на среднюю цену сделок, деленную на среднюю цену предложения. Однако, как отметил Илья Терентьев, такая система вряд ли жизнеспособна, так как и при наличии данных Росреестра определить число сделок практически нереально, даже в Подмосковье.
Стоит ли вообще учитывать при разработке системы прогнозирования фактор земли? На этот вопрос у экспертов не оказалось однозначного ответа. «Все девелоперы на долгое время обеспечены земельными участками, и их стоимость в системе прогнозирования учитывать не обязательно», - считает Михаил Уринсон. Но такая позиция, по мнению ряда экспертов, не подкреплена исходными данными. «Любой город имеет экстенсивное развитие, постоянно расширяется и захватывает все новые территории. Эти территории, как правило, имеют собственников, и чтобы их застроить, необходимо выкупить землю. При этом цена может быть достаточно существенна», - комментирует ситуацию Илья Терентьев. По его словам, стоимость хорошо расположенного участка может составить до четверти стоимости проекта.
|
