|
Итоги первых трех кварталов 2022 г. выдались весьма противоречивыми для бизнес-сегмента на подмосковном рынке. С одной стороны, количество сделок существенно сократилось (более чем на одну пятую) по сравнению с аналогичным периодом прошлого сезона. Но с другой – выручка застройщиков, поставляющих этот продукт, выросла на 40,5%. Ситуация парадоксальна только на первый взгляд. За ней стоит резкий подъем стоимости квадратного метра и переориентация потребителей на более крупные квартиры. Такое объяснение дают эксперты Urban Awards.
Из 167 новостроек, образующих сегодня подмосковную экспозицию, только 10 могут быть причислены к бизнес-классу. За последний год их количество не изменилось, хотя в рамках пула произошла некоторая ротация (продажи по ДДУ завершились в жилых комплексах «Грибовский лес» и Barton, но им на смену пришли ЖК «Заречный квартал» и ЖК «Риверхаус»). В настоящее время с указанным сегментом связано всего 1,8% спроса и 3,7% выручки по региону.
Кризис нанес бизнес-классу больший ущерб, чем рынку в целом. Если в масс-маркете продажи снизились на 17,8% по сравнению с январем-сентябрем 2021 г., то здесь потери в спросе гораздо заметнее – минус 21,7%. Однако финансовые показатели, напротив, существенно улучшились. За первые три квартала 2022-го покупатели вложили в областные новостройки бизнес-класса 11,1 млрд рублей – на 3,2 млрд рублей больше, чем годом ранее. Больше половины всей выручки досталось проектам к западу от МКАД – ЖК «Резиденции Сколково» и ЖК «Заречье парк». Обе новостройки получили по 3,4 млрд рублей.
Усиление притока финансовых средств основано на двух факторах. Во-первых, застройщики кардинально пересмотрели стоимость квадратного метра. В сопоставлении с предыдущим сезоном она поднялась сразу на 42,3% – до 247,21 тыс. рублей. Во-вторых, покупатели стали чаще выбирать более просторное жилье. Продажи двухкомнатных квартир выросли на 21,4%, трехкомнатных – на 22,7%, многокомнатных – на 20,8%. В свою очередь, популярность однокомнатных юнитов снизилась на 28,0%, а студий – в четыре раза. Итогам описанной трансформации стало увеличение среднего метража покупаемого жилья – с 46,9 кв. м до 59,1 кв. м. На этом фоне зафиксировано расширение доли квартир, реализуемых в ипотеку – до 67,0% (плюс 4,4 процентного пункта). Очевидно, что в условиях 12-миллионного лимита на льготную ипотеку (при среднем чеке в 14,6 млн рублей) немалая часть покупателей решила воспользоваться кредитом ради покупки более габаритной недвижимости.
Главная база подмосковного бизнес-класса все так же находится на территории Одинцовского городского округа (главным образом, в его восточных – ближайших к столице – локациях). Он обеспечивает три четверти сделок. Удельный вес красногорских лотов исчисляется 10,7%, истринских – 8,4%. Вклад прочих локаций ограничен 4,9%.
«В контексте подмосковного рынка сегмент бизнес-класса по-прежнему развивается в рамках очень небольшой ниши, которая занимает лишь несколько процентов от общего объема предложения. И за последний год она стала еще меньше. Областные новостройки по-прежнему сохраняют ценовой гандикап относительно московских проектов того же сегмента, практически не уступая им по основным характеристикам. Это оставляет для местных застройщиков зазор для серьезного повышения цен, даже несмотря на сужение покупательской аудитории», – констатирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban Awards.
|
