|
Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу успешно зарекомендовавшей себя на региональных рынках федеральной компании «Страна Девелопмнет», начавшей в 2019 году активное освоение столичных площадок, определила главные критерии поиска недвижимости для рентного бизнеса.
По ее словам, недвижимость, особенно жилая - понятный и традиционный объект для инвестиций и пассивного дохода, не требующего ежедневной суеты, но покупка квартиры «под аренду» - скорее, не инвестирование, а сохранение денег. Банковские вклады под 6% годовых выглядят более привлекательными. Рентные инвестиции подходят тем, кто приобретает недвижимость «впрок» - для подрастающих детей или в качестве будущей прибавки к пенсии, и в современных реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города.
«Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду - единовременная инвестиция с абсолютно понятной схемой, доходность которой можно посчитать заранее. Например, вы собираетесь сдавать квартиру в новостройке стоимостью 7 млн рублей за 40 тыс. руб. в месяц. Предварительно необходимо потратиться на косметический ремонт и покупку минимального набора бытовой техники, что обойдется минимум в 700 тыс. руб. В таком случае максимальная доходность составит 5,4% - это хорошая доходность для рынка аренды квартир, где средний показатель - 4-5% годовых, но сама квартира в этом случае окупится примерно за 20 лет. В расчете мы не учитываем имущественный налог, возможный простой жилья, вознаграждение брокеру, затраты на мебель и возможный ремонт техники и самой квартиры, отделка также может оказаться дороже», - отметила Жанна Шевченко.
Эксперт пояснила, что наиболее востребованы среди арендаторов студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры «евроформата» - варианты с объединенными кухней и гостиной, но рынок аренды квартир перенасыщен и преимущество - у апартаментов в новом или в строящемся комплексе с современной архитектурной концепцией, в нескольких минутах ходьбы от станции метро.
«Доходность сдачи в аренду апартаментов в Москве составляет 8-10%, ликвидные проекты позволяют добиться доходности в 12-14% годовых, а наиболее привлекательная недвижимость - 16%. Арендатору важны транспортная доступность, инфраструктура, локация и стоимость. Найти ликвидный объект, у метро, сочетающий все эти характеристики - непросто. Выгодное расположение, креативная концепция, исключительная архитектура и передовое инфраструктурное наполнение представлены преимущественно в дорогих сегментах, но и в сегменте бизнес-класса срок окупаемости апартаментов «под аренду» - 10 лет», - рассказала директор по продажам и маркетингу «Страна Девелопмнет».
Жанна Шевченко посоветовала приобретать недвижимость на начальных и средних этапах строительства, когда в проекте еще присутствует широкий ассортимент по выгодным ценам, но уже можно сам проект и темпы его строительства. Если есть предложение с отделкой от застройщика, то лучше остановить выбор на нем. Такая инвестиция покажет дополнительную доходность за счет снижения затрат на ремонт и роста цены в период стройки.
В качестве примера она привела рассечет доходности от сдачи в аренду 30-метрового апартамента «евроформата» с дизайнерской отделкой в комплексе «Донской квартал», строящемся в одноименном районе Москвы рядом с метро «Тульская». Объект вводится в эксплуатацию в 2021 г., и сдача в аренду апартамента на пять лет обеспечит собственнику максимальную доходность в 13-16% годовых. Чистый доход составит 4,5 млн руб. с учетом затрат на покупку бытовой техники и мебели, ежегодного налога на имущество и обязательных эксплуатационных платежей. Сам апартамент за это время подорожает примерно на 15%, на 1 млн руб. Дополнительным преимуществом для арендаторов апартаментов гостиничного типа в комплексе служит возможность получения пятилетней регистрации с правом ее продления.
«Сегодня многие выбирают не просто место для жилья, а индивидуальные проекты с собственным лицом, не похожие на другие. Апартаменты с нестандартной планировкой и особым стилем привлекают гораздо больше внимания арендаторов. Да и инвесторов тоже. При этом трех- или четырехкомнатные апартаменты отлично подходят и для бизнеса, например, для организации семейного детского сада. Сегодня в Москве многие сталкиваются с нехваткой мест в детских садах в связи с их дефицитом, а частный детский сад при стоимости в 40-60 тысяч рублей не каждому «по карману». Именно поэтому высоким спросом пользуются семейные детские сады на дому: в семейных детских садах, как правило, одновременно находятся не более 5-7 малышей. При средней стоимости одного места 15-20 тыс. рублей, они позволяют владельцу получать ежемесячный доход в размере 75-140 тыс. рублей. Для такого вида бизнеса в апартамент с уже готовым ремонтом достаточно лишь закупить мебель, посуду и оборудование для спальни «тихого часа», игровой комнаты со спортивными уголками, кухни и медицинского блока», - добавила Жанна Шевченко.
|
