|
Основными характеристиками июля 2008 г. можно назвать:
- незначительное снижение большинства основных показателей июня, обусловленное традиционным летним затишьем на рынке коммерческой недвижимости;
- накопление объектов в условиях возникновения сложностей с их продажей;
- рекордно высокое значение среднего срока экспонирования объектов на рынке;
- небольшое количество новых объектов на рынке;
- некоторое снижение средневзвешенной цены на коммерческую недвижимость;
- накопление на рынке качественных и дорогих торговых объектов низкой площади, расположенных в пределах Садового кольца;
Рынок коммерческой недвижимости в июле 2008 года.
В июле 2008 года объем предложения на столичном рынке купли-продажи коммерческой недвижимости незначительно сократился, что в основной степени обусловлено сезонным фактором. Общая стоимость и количество всех экспонируемых объектов понизились на 5% относительно предыдущего месяца, составив соответственно $12,4 млрд. и 1170 шт. При этом суммарная площадь предложения практически осталась на прежнем уровне: в течение месяца к продаже предлагалось 1,98 млн. кв. м. коммерческих площадей, что лишь на 1% меньше, нежели в июне.
А вот при сравнении с серединой лета 2007 года видно, что глобально физический объем предложения растет: за год этот показатель увеличился на 34%. Таким образом, можно говорить о том, что на рынке продолжается накопление объектов. Эту тенденцию подтверждает и значение индекса среднего срока экспонирования, которое продолжило свой рост на протяжении всего июля, и под конец месяца составило 135 дней - рекордный показатель за весь период мониторинга.
Говоря о появлении на рынке ранее не экспонируемых объектов, следует отметить, что в июле в среднем за неделю появлялось всего 23 новых объекта, для сравнения, в июне этот показатель составлял 38 объектов. Средневзвешенная цена новых объектов оказалась на 20% ниже средневзвешенной цены всех объектов, что, наряду с рекордно высоким значением среднего срока экспонирования, позволяет говорить о высокой насыщенности рынка, следствием которого становится готовность продавцов идти на некоторое снижение цен.
Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.
В структуре рынка по общей стоимости традиционно лидируют офисные помещения, на долю которых приходится 59,7% рынка. На долю торговых помещений приходится 23%, производственно-складских помещений – 11,5%.
Средневзвешенная цена по рынку в целом показала небольшую отрицательную динамику, уменьшившись на 4% по сравнению с июнем. Это снижение "обеспечили" офисные помещения внутри Садового Кольца, цена на которые за месяц упала на целых 11%, составив $12.960/кв.м. Торговые помещения в центре подешевели всего на 1%, а стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости за пределами Садового Кольца даже чуть повысилась.
Прогнозируя дальнейшее поведение средневзвешенной цены, учитывая данные о средневзвешенных ценах появляющихся ранее не экспонируемых на рынке объектов, можно предположить, что состояние средневзвешенной цены по рынку в целом будет стабильно, с небольшим трендом вверх.
Уровень средневзвешенных арендных ставок по коммерческой недвижимости в июле месяце снизился на 5% и составил 933 $/ кв. м в год. Количество помещений предлагаемых к сдаче в аренду по результатам мониторинга превышает количество помещений предлагаемых к продаже всего на 3%.
Торговая недвижимость. Объем предложения торговой недвижимости в центре за год не изменился.
Объемы рынка торговой недвижимости в финансовом и физическом объемах хоть и сократились по отношению к июньским показателям, в долгосрочной перспективе наблюдается их устойчивый рост. Так, по сравнению с июлем 2007 общая площадь торговых помещений увеличилась на 32%, а общая стоимость на 87%.
В центре столицы в июле продолжилось накопление на рынке дорогих объектов небольшой площади. Средняя площадь выставленных к продаже объектов составила 390 кв. м., что почти в 2 раза ниже, чем в среднем за 2007 год. При этом объем предложения в финансовом эквиваленте за год вырос почти в полтора раза, достигнув $538 млн.
Ровно на столько же выросла за год и средневзвешенная цена. (Хотя нынешним летом она остается стабильной, изменяясь в пределах 1% в месяц.) Причем с прошлого лета стоимость предложения в центре и в периферийной части Москвы росла одинаково – на 48%.
А вот объем предложения торговых помещений за пределами Садового Кольца вырос достаточно существенно – в июле 2008 года предлагалось на 35% больше торговых площадей, чем за год до этого. Такое увеличение физического объема предложения вкупе с ростом цен дало рост объема предложения в финансовом эквиваленте почти вдвое.
По данным мониторинга RRG к началу последнего летнего месяца средневзвешенная цена торговых помещений в центре составила 21435$/кв.м., за пределами Садового Кольца – 7428$/кв.м. А самая высокая цена квадратного из выставленных в июле торговых помещений (на первом этаже жилого дома около метро Пушкинская) оказалась равной 33 тыс. $/кв. м. Рекордным по общем стоимости предложением стал торгово-складской комплекс в районе метро Автозаводская за $23,75 млн.
Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в пределах Садового Кольца он составил 2378 $/кв. м в год, за пределом Садового Кольца 1071 $/кв. м в год.
Офисная недвижимость. Офисы в центре подешевели.
В июле наблюдалось существенное снижение цен на офисную недвижимость в центре столицы – на 11%. По мнению специалистов RRG причиной такого снижения, в основном, стало значительное укрупнение экспонирующихся объектов: рост средней площади объектов составил целых 18% и "перевалил" за 1100 кв.м. Помимо этого, свою "лепту" внесло обычное летнее снижение деловой активности на рынке.
В периферийной части стоимость квадратного метра офисных площадей, напротив, даже немного выросла (правда, незначительно – на 2%). Этот рост стал следствием снижения и суммарной, и средней площади предложения.
Выделяя рекордные предложения, начавшие свое экспонирование в июле, стоит отметить: по общей стоимости – строящийся объект в районе метро Белорусская за $201 млн.; по цене за квадратный метр – 3-этажное здания недалеко от станции метро Новослободская, где цена за квадратный метр составила 21557 $/кв. м.
Уровень средних арендных ставок предлагаемых для съема объектов для центра столицы составил 1558 $/кв. м в год, для периферийной части – 851 $/кв. м в год.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения. Производственно-складские объекты дорожают быстрее всех.
Продолжается бурный рост предложения в сегменте производственно-складских помещений. За год физический объем предложения вырос на 83%, а финансовый – втрое. Причем только в июле этот рост составил 34% и 39% соответственно. Несмотря на столь активное предложение, средневзвешенная цена также поднимается: июльский рост составил 4%, а годовой - 64%. Причем темп роста цены является максимальным для всех сегментов коммерческой недвижимости столицы. Средний уровень арендных ставок в данном сегменте за прошедший месяц составил 281 $/кв. м в год.
Показатели рынка помещений свободного назначения, напротив, значительно понизились. Количество объектов в этом сегменте в июле составило 192 шт., что на 12% меньше, чем в июне. Объем предложения в денежном выражении в июне 2008 года понизился на 16% и составил $719 млн. Общая площадь экспонируемых объектов уменьшилась на 17%, составив 110 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена, повысившись на 2%, составила 6526 $/кв.м.
Данные мониторинга RRG.
Предложение на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы.
Июль 2008 г.
Все сегменты
Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 1170 12411 1979 1,69 10308 6273
к июню 2008 -5% -5% -1% 4% 1% -4%
к июлю 2007 8% 78% 34% 24% 50% 33%
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 65 538 25 0,39 24482 21435
к июню 2008 -7% -9% -8% -1% 1% -1%
к июлю 2007 27% 48% 0% -21% 57% 48%
Торговые помещения вне Садового Кольца
Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 337 2316 312 0,93 9763 7428
к июню 2008 -1% -10% -13% -13% 2% 4%
к июлю 2007 5% 99% 35% 28% 44% 47%
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 160 2302 178 1,11 14948 12960
к июню 2008 -15% -11% 1% 18% -2% -11%
к июлю 2007 15% 58% 25% 8% 43% 27%
Офисные помещения вне Садового Кольца
Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 340 5111 857 2,52 8016 5966
к июню 2008 -1% -7% -8% -7% 2% 2%
к июлю 2007 16% 69% 24% 7% 50% 37%
Производственно-складские помещения
ПСП Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
Значение 76 1426 497 6,54 3608 2868
к июню 2008 0% 39% 34% 34% 12% 4%
к июлю 2007 29% 201% 83% 42% 55% 64%
Помещения свободного назначения
ПСН Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $
значение 192 719 110 0,57 9311 6526
к июню 2008 -12% -16% -17% -5% 6% 2%
к июлю 2007 -14% 46% -4% 11% 58% 53%
|
