|
 2017 год войдет в историю столичного рынка недвижимости как один из самых непростых. В течение года приняты законодательные инициативы, последствия которых будут проявляться в долгосрочной перспективе, покупательский спрос серьезно снизился, а клиенты предъявляют повышенные требования к качеству строящихся объектов и придирчиво сравнивают цены.
Впрочем, и наступающий год вряд ли будет спокойным: предстоит кардинальное изменение всей схемы строительства жилья, начнется реализация программы реновации. О том, что происходит на рынке в данный момент и что готовит будущее, ДН побеседовал с Леонидом Капровым, старшим вице-президентом компании «Галс-Девелопмент», которая является одним из наиболее успешных девелоперов в Москве.
Как изменился покупатель - ведь он сейчас командует парадом, каковы его требования и желания? Насколько сложно с ним работать?
Из-за кризиса обострилась конкуренция. На рынок единовременно вышло большое количество проектов- сформировался переизбыток. Это временное явление, но при таком широком выборе объектов девелоперы ощущают давление со стороны покупателей. Проекты с какими-то компромиссами или изъянами моментально теряют свою привлекательность.
Популярно мнение, что стоимость квадратного метра снижается. Это не так - речь не идет о снижении, несмотря на то, что в качестве доказательства приводится аналитика, показывающая, что цены идут вниз. Статистика учитывает множество проектов, в том числе и те, что находятся на начальном этапе с максимально низкими ценами. Но стоимость квадратного метра все равно не успевает за ростом стоимости строительных материалов. Средняя цена метра в сегменте бизнес-класса уменьшается, потому что доля проектов, которые находятся на стадии котлована, сегодня больше, чем год назад.
Таким образом, конкуренция не совсем ценовая? Существуют и другие критерии, свидетельствующие о том, что борьба за покупателя обострилась. Предложения дополнительных опций, квартиры с отделкой, неожиданная архитектура - все это позволяет выделиться? Или нужно что-то иное?
Нельзя утверждать, что конкуренция ценовая или неценовая. Применительно к этапам строительства объектов она ценовая - девелоперские проекты всегда длинные. Конкуренция же идет по всем направлениям: и по стоимости метра, и по качеству, и по дополнительным характеристикам, которые создают преимущества для жителей новых комплексов.
Что касается архитектуры, то наша концепция себя оправдала. Прошло три года с тех пор, как мы начали возводить объекты в неоклассическом стиле. Мы начали воплощать его в жилом квартале «Наследие» на Преображенке, первая очередь которого была полностью реализована в 2016 году, за два с половиной месяца до ввода объекта в эксплуатацию. При этом продажи квартир в комплексе бизнес-класса «Наследие» осуществлялись по верхней границе ценового сегмента. В сентябре текущего года мы запустили третью очередь и уже на этапе котлована продали порядка 25% квартир. Другие наши объекты бизнес- и премиум-класса - «Достояние» и «Искра-Парк» строятся в той же архитектурной стилистике и реализуются очень хорошими темпами.
Первоначальную концепцию проекта «Искра-Парк» вы поменяли. Это принесло свои плоды?
Безусловно. Изначально мы приобрели площадку на Ленинградском проспекте с проектом апарт-комплекса, который предполагал авангардную стилистику. Мы обратились к тем же проектировщикам, которые создавали предыдущую концепцию, в бюро Speech, и предложили им ее переработать. Они согласились, вместе мы создали новый проект с монументальным, классическим обликом. Декор фасада - авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР прошлого века в авиастроении, космической индустрии, нефтяной промышленности, создала Студия Артемия Лебедева. В итоге получилось стильное решение, в котором металлические решетки-паттерны создают яркий акцент и привлекают внимание к деталям. Теперь жилой квартал «Искра-Парк» сопоставим с такой знаменитой постройкой Ленинградского проспекта, как Ажурный дом архитектора Константина Бурова.
Результаты продаж в комплексе «Искра-Парк» подтвердили правильность выбранного пути: за август и сентябрь заключено свыше 60 сделок. В целом с начала года продажи увеличились более чем в четыре раза. Такая динамика обусловлена предпочтениями нашей целевой аудитории. Покупатели в сегменте бизнес-класса, как правило, старше 40 лет. Это люди со сформировавшимися взглядами, их видение того, каким должен быть дом, совпадает с тем, что мы строим.
Порадовал ли вас уходящий год? Насколько я понимаю, темпы продаж вас устраивают. Верно ли будет сказать, что компания не ощутила кризиса, потому что продает правильную недвижимость?
За девять месяцев этого года мы получили отличный результат: общая сумма поступлений от продаж и арендной деятельности составила почти 25 млрд руб., по итогам года мы планируем удвоить этот показатель. Почти 85% поступлений принесла продажа объектов недвижимости. В прошлом году мы ввели в строй 300 тыс. м² новых объектов, в этом году сохранили такие же темпы: сданы в эксплуатацию офисные башни «IQ-квартал», вторая очередь жилого комплекса «Наследие».
В портфеле нашей компании правильный микс жилой и коммерческой недвижимости. Две сделки по продаже объектов коммерческой недвижимости, одна из них в «Сити», позволили добиться высоких финансовых показателей.
«Галс-Девелопмент» - открытая, публичная компания. Это влечет определенную специфику финансовой отчетности. Кроме того, на нас работают история компании, качество и количество объектов, сданных в эксплуатацию - репутация. Мы строим не только качественно, но и в срок и всегда выполняем свои обязательства.
Вы упомянули 214-ФЗ, но в течение двух-трех лет этот закон сменит проектное финансирование. Как это отразится на вашей работе?
Трансформация начнется уже в середине следующего года, когда вступит в силу новая поправка к закону, обязывающая застройщиков иметь на счету 10% стоимости реализации новых проектов. Другой важный момент - новое требование для девелопера обладать трехлетним опытом в возведении многоквартирных домов. Эти и другие законодательные изменения повлияют на рынок - он серьезно поменяется.
Сократится спрос на площадки, и как следствие, уменьшится их стоимость. Площадки для застройки есть, причем не только те, которые появятся в рамках реновации. Но ценовые ожидания собственников этих площадок чрезмерно высоки: на рынке много непрофессиональных компаний, которым не под силу оценить, во сколько обойдется строительство, вычислить стоимость финального продукта. Поэтому они ведут переговоры о продаже, сумма которой значительно выше, чем реальная стоимость площадок.
Многие уйдут?
Многие уйдут, многие не появятся. Переходный этап завершится введением проектного финансирования: думаю, на рынке останутся немногие. Оставшиеся девелоперы будут диктовать цену конечного продукта намного жестче, чем в нынешней ситуации. В этой истории регулирования важно не перестараться, сократив слишком большое количество рыночных игроков. Главное - не довести до монополизации рынка, потому что иначе пострадает потребитель.
А реновация, которой многие так опасаются? Она ведь скажется в плане снижения цен? Ваше отношение к этому?
К реновации у меня абсолютно позитивное отношение. Мы понимаем, что она на определенном этапе немного снизит цены на жилье комфорт-класса - это именно тот сегмент, где уменьшение стоимости «квадрата» наиболее необходимо. Это шанс для людей переехать в более качественное жилье - его не появилось бы, если бы не эта своевременная программа, которая реализуется правительством Москвы. Для нас плюсы этой программы очевидны.
Вернемся к покупателю. Многие надеются, что перечисленные нами факторы приведут к падению цен. Вы считаете, что этого не произойдет. Какой совет дадите тем, кто присматривается к рынку, стоит ли им выжидать?
Сейчас прослеживается тенденция снижения ипотечной ставки. Мы в этом активно участвуем и запустили программу с банком ВТБ, по которой ипотечный кредит может быть предоставлен по выгодной субсидированной ставке 6,4% - на первый год, на весь срок кредита и на всю сумму кредита. Это честная ипотека европейского уровня. Не исключено, что ставка еще немного снизится. Если ориентироваться на такой процент, это открывает новые перспективы - как для покупателя, так и для девелопера.
А вот общего падения цен на жилье ждать не приходится. Сокращение количества девелоперов, которое начнет происходить с середины следующего года, скажется на уменьшении объемов строительства и росте стоимости жилья. Именно нынешний момент - благоприятное окно, когда разумно приобрести недвижимость по лучшей цене с использованием механизмов, которые предлагают девелоперы и их банки-партнеры.
Дайджест недвижимости
Декабрь 2017-Январь 2018 № 10 (127)
|
