|
14 июля 2015 года в Новосибирске прошёл XVI Круглый стол Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Мероприятие прошло в рамках весенне-летней серии региональных мероприятий Клуба главных редакторов, получившей название «ВЫЗОВЫ РЕГИОНОВ». Её начало было положено 3 апреля, когда состоялся XIV Круглый стол, в котором приняли участие спикеры из 15 городов России, и десять из них делали свои сообщения в режиме видеомоста, а онлайн-трансляцию мероприятия можно было смотреть, также задавать вопросы из любой точки земного шара, где есть интернет.
Интерес региональных застройщиков, финансовых организаций, а также представителей местной администрации к мероприятиям Клуба после XIV Круглого стола стал настолько высок, что представителей Клуба пригласили продолжить эту работу на выездных встречах непосредственно в регионах. Новосибирск стал вторым городом России, где проводилось подобное мероприятие.
Стратегическим информационным партнером XVI Круглого стола главных редакторов выступила редакция делового издания региона Promin.ru. Генеральным партнером мероприятия стала группа компаний «Стрижи».
Кто говорит?
В ходе Круглого стола выступили начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев, заместитель мэра Новосибирска Данияр Сафиуллин, замглавы администрации Центрального округа по экономике и доходам Аркадий Козиоров. Национальное объединение застройщиков жилья представлял руководитель аппарата ассоциации Кирилл Холопик. В дискуссии участвовали также главный архитектор Новосибирской области Игорь Лукьяненко, ректор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета Юрий Сколубович, главный архитектор компании «АкадемСтройПроект» Артур Лотарев, руководитель лаборатории «Информационные технологии на транспорте» СГУПС Валерий Хабаров. Банковский кластер представляли вице-президент ВТБ24 Станислав Могильников, заместитель председателя Сибирского банка Сбербанка России Игорь Безматерных и его коллега, директор Сибирского управления Сбербанка России по работе с партнёрами Мария Ромчанова.
В качестве экспертов выступили Сергей Дьячков, управляющий партнёр DSO Consulting, и независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Агентства недвижимости представляли Владимир Голованов, гендиректор АН «Квадротека», и Олег Харченко, генеральный директор «Центрального агентства недвижимости».
Группу компаний «Стрижи» представляли генеральный директор Игорь Белокобыльский, директор по строительству Илья Поляков и председатель комиссии Совета депутатов города по градостроительству, председатель совета директоров ГК «Стрижи» Вячеслав Илюхин.
Среди резидентов Клуба главных редакторов, участвовавших в Круглом столе, были шеф-редактор «ИНТЕРФАКС-Недвижимость» Людмила Стрельцова, главный редактор ДОМ Lenta.ru Валерия Семенова, шеф-редактор журнала «Российский строительный комплекс» Наталья Крол, главный редактор портала «Мир квартир» Ирина Богатырёва и главный редактор портала Restate.ru Мария Хмелевская. Приглашённым экспертом стал главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий.
На заседании также присутствовали журналисты новосибирских СМИ: Ксения Черных, корреспондент еженедельной экономической газеты «Континент Сибирь», Нина Бутвиловская, корреспондент журнала «Всё о новостройках», Мария Дробышевская, корреспондент еженедельника Metro, Яна Долганина, журналист информационно-аналитического сайта «Тайга.инфо».
Модерировала мероприятие шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, корреспондент «Ъ-Дом» Марта Савенко. Вместе с ней спикеров и гостей Круглого стола встречал Игорь Белокобыльский.
В чем суть?
Депрессивные территории на окраинах городов, десятилетиями существовавшие как анклавы с традиционно плохим транспортным сообщением, неразвитой инфраструктурой, не так часто привлекают застройщиков, как того хотелось бы жителям и городским властям. Во-первых, девелопер вынужден, помимо освоения территории, переселять людей из ветхого жилья, которое всегда присутствует в таких районах, во-вторых, заниматься прокладкой новых и ремонтом старых коммуникаций, поскольку последние износились и не смогут обслуживать новые дома. Наконец, автодороги, ведущие сюда из города, практически всегда находятся отнюдь не в лучшем состоянии и требуют как расширения, так и укладки нового дорожного полотна.
Всё это не может становиться нагрузкой на одни только строительные компании — в превращении депрессивных территорий в новые светлые кварталы должен принимать участие и город. Об этом и шёл разговор на XVI Круглом столе главных редакторов.
Что выясняется?
В Новосибирске в 2014 году было сдано 1 423 367 кв. м жилья, однако мест в детских дошкольных учреждениях появилось всего 2,5 тысячи, то есть появилось восемь детских садов и ещё 200 мест добавилось в действующих. Если говорить о дорожном строительстве, то, например, Мочищенское шоссе расширили, но не до конца.
Безусловно, первое место по вводу жилья среди муниципальных образований России впечатляет, однако к стремительно растущим микрорайонам необходимо подводить подъездные пути, заниматься ремонтом существующих дорог, развивать социальную инфраструктуру. Именно сейчас, когда так заметен рост числа новых микрорайонов, их стремительное увеличение, перед властью и бизнесом стоит нелёгкая задача — объединиться для решения проблем, связанных с нехваткой инфраструктурных объектов на освоенных застройщиками территориях.
В качестве модели для рассмотрения этих процессов взаимодействия бизнеса и власти в интересах жителей города были взяты частично Калининский и Заельцовский районы Новосибирска — а именно микрорайоны Стрижи, Родники, Пашино, Снегири, Северный посёлок и территория частной застройки. Одна из основных проблем, которая, кстати, характерна практически для всех городов России, заключается в том, что в северной части Новосибирска темпы строительства жилья заметно опережают развитие инфраструктуры. Необходима новая, тщательно выстроенная и своевременно реализуемая городская программа по созданию всех необходимых городских функций в каждом новом районе.
Что есть - и чего нет?
Чиновники признают, что отставания по строительству социальной и транспортной инфраструктуры есть, но они вполне логичны. Данияр Сафиуллин считает, что важно наблюдать, в каком направлении развивается город, а уже потом с этим направлением работать, развивать его.
Алексей Кондратьев рассказал, что с 2004 года на северных территориях сданы 5 детских садов, 3 школы, поликлиника, спортивные центры — это касается участков, которые застраиваются компаниями «Энергомонтаж» и «Стрижи». Особенно острым вопросом города он считает проблему ветхого и аварийного жилья: в городе насчитывается порядка 1,5 тыс. домов, требующих расселения. Но по его словам, проблема решается. «Сейчас на территории города осваивается 24 площадки в рамках развития застроенных территорий», — сказал господин Кондартьев. А по словам Кирилла Холопика, рост жилищного строительства по сравнению с прошлым годом должен составить по итогам этого года порядка 5%.
«Новосибирск серьёзно отстает по парковым зонам, — поднял вопрос о благоустройстве Северных территорий Юрий Сколубович. — Детские площадки настолько маленькие, что играть там не очень комфортно, кроме того, внутренние дворы, как правило, заняты парковками». Кроме того, господин Сколубович отметил, что озвученные данные о больших объёмах сдаваемого жилья не проиллюстрированы анализом рынка сбыта по этому жилью.
Сергей Николаев сообщил, что по количеству строек рынок сместился в Кировский район из Октябрьского. Он считает, что успешное развитие Северного направления началось со строительства микрорайона компанией «Энергомонтаж». «"Стрижи" осваивают уже застроенные территории. А с чем у нас обычно ассоциируется такое освоение? Среди домов ещё "свечку" воткнут, и тем самым, грубо говоря, жителям лезут в карман, ведь их дома реально падают в цене, — отметил Сергей Николаев. — А здесь получилось наоборот: ценность старого фонда возросла рядом с новыми ЖК и вновь созданной инфраструктурой. Этим и отличается Северное направление».
Какие будут мнения?
В противовес столичным мероприятиям, где наиболее острое обсуждение обычно касается транспортной доступности нового жилья, в Новосибирске куда больший интерес вызвал вопрос об инфраструктуре во вновь застраиваемых районах. Впрочем, проблемы с транспортом тоже не были обойдены вниманием участников Круглого стола.
Валерий Хабаров рассказал о том, что сегодня в Новосибирске есть комплексная транспортная модель, которая накрывает всю территорию Новосибирска, Бердска и г. Обь, позволяя анализировать и прогнозировать транспортные потоки, доступность любого района и сообщение между ними, пропускную способность улично-дорожной сети. Она имеет две важных составляющих: это модель спроса (потребность населения в транспортных услугах) и динамика перемещения населения. «Интрига в том, чтобы сопоставить эти две модели, эту разность в спросе и предложении и найти критические точки», — подытожил специалист. Этот инструмент коллектив лаборатории собирается предлагать для развития не только Новосибирска, но и агломерации в целом, а пока существующая модель принята заказчиком (мэрией города) ещё в декабре. «Дальше необходимо её уточнять и актуализировать, потому как город растёт и меняется», — говорит Валерий Хабаров.
Сергей Николаев, а также управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков обратили внимание собравшихся на неуклонное снижение доходов и новосибирцев, и россиян в целом. Как следствие, продолжается снижение темпов продаж, числа выданных ипотечных кредитов. По мнению экспертов, падение зарплат порождает желание граждан покупать, а застройщиков — строить дешёвое жильё.
Мария Хмелевская считает, что реальные доходы населения никак не должны коррелировать со строительством магистральной инфраструктуры (это кинотеатры, спортивные и коммерческие объекты). И, по большому счёту, даже не застройщик должен этим заниматься. Он может построить критически мало, например, один ресторан. «Хотя это самаритянство — строить ресторан там, где можно воткнуть круглосуточный продуктовый магазин», — подчеркнула Мария Хмелевская, добавив, что один ресторан не станет точкой притяжения и не спасёт этот район от "маятниковой" миграции.
Журналист полагает: чтобы транспортное сообщение было безмаятниковым, инфраструктура должна строиться магистрально — проспект и вдоль него пять ресторанов, кинотеатр и ещё какие-то объекты. Власти города должны создавать для застройщиков коммерческой инфраструктуры условия, на которых они могут на эти площадки зайти. «Да, это сложно, затратно, — заметила госпожа Хмелевская. — Никто не говорит, что это легко. Но все эти объекты — это ещё и большое количество рабочих мест. Именно так должен развиваться город. И так север перестанет быть депрессивным».
Где покупатели?
Косвенно мысль Марии Хмелевской подтвердил Олег Харченко. Обобщив ряд уже прозвучавших версий, он сообщил, что в новых экономических условиях портрет клиента меняется. Доля инвесторов в 2015 году, так же как это происходило и в 2008, стала меньше. А в марте падение числа ипотечных покупателей, по его данным, достигло 70%. «И теперь клиенты не просто обращают внимание на инфраструктуру, а считают каждую берёзку и ёлочку», — заметил господин Харченко.
По данным Сергея Николаева, за пять последних месяцев количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 20%. Мария Ромчанова рассказала о динамике спроса на ипотечные продукты банков: «Если мы говорим по аналитике за пять месяцев, то вот что мы увидели: в целом снижение рынка ипотечных кредитов в объёмах произошло на 50% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Если говорить о Сбербанке, то его доля выросла на фоне общего падения на 20%». В то же время, по данным госпожи Ромчановой, в целом объём сделок с недвижимостью, которые прошли в Сбербанке, упал, в зависимости от региона, на 28–30%". Тем не менее, в крупнейшем банке страны пока не фиксируют рост числа дефолтных заёмщиков.
Но и на падающем рынке есть феномен растущих продаж, замечают эксперты, — в частности, речь идёт о жилых комплексах, которые строит ГК «Стрижи». Игорь Белокобыльский предложил новосибирским участникам заключить пари: «1 сентября стартует наш новый проект, классом выше, чем то, что мы делали раньше. Так вот, я утверждаю, что он будет продаваться лучше и быстрее, чем наши сегодняшние проекты, хотя мы и сейчас отнюдь не жалуемся на продажи».
Каждая поднятая на Круглом столе проблема была детально рассмотрена: были высказаны мнения аналитиков, застройщиков, агентств недвижимости и представителей мэрии. «Присутствующие на мероприятии журналисты и профессионалы рынка смогли наблюдать за прямым диалогом бизнеса и власти, что, безусловно, для крупных городов является прецедентом», — говорит главный редактор Promin.ru Елена Апресян. Итогом Круглого стола стали намерения мэрии содействовать и дальше развитию Мочищенского шоссе, а также рассмотрение территорий Северного направления, застроенных частными домами, как потенциальных зон застройки. Кроме того, в Клубе главных редакторов планируют пригласить новосибирских журналистов с ответным визитом в Москву и показать им, как изменились город и область за последние годы, рассказать о столичных и подмосковных проблемах девелопмента.
«Нам важно знать о проблемах коллег из разных регионов страны, и нам важно знать их мнения, — подводит итог XVI Круглого стола главных редакторов Марта Савенко. — У нас огромная страна, и Москва — это только один из федеральных субъектов. Я вижу нашу задачу в том, чтобы профессионалы из разных городов могли слышать и слушать друг друга. Это необходимое условие для успешной борьбы с депрессией».
|
