|
Сегодня около 200 банков заявляют о своем присутствии на ипотечном рынке.
В реальности банков, выдающих кредиты на покупку жилья в московском регионе, на порядок меньше, однако выбор кредитной организации и кредитного продукта от этого проще не становится.
Условий по кредиту, которые должен проанализировать потенциальный заемщик, множество: размер кредита, размер первоначального взноса, способ подтверждения доходов, дополнительные расходы, валюта кредита, условия досрочного погашения - и так до бесконечности. Какую-то информацию можно получить только по своим каналам; какие-то сведения находятся в открытом доступе, но, тем не менее, не дают возможности сделать - с достаточными шансами на успех - выбор банка и конкретной программы. Так, бессмысленно полагаться на показания ипотечного калькулятора на сайтах банков: подсчет производится более чем приблизительный, не учитывающий, в частности, реальный размер текущих расходов. А это значит, что размер кредита окажется значительно меньше, чем можно было надеяться.
Для избавления покупателя от мук экспертного выбора оптимальной программы и банка, где шансы на успех максимальны, существует так называемый ипотечный консультант, он же ипотечный брокер. Поначалу ипотечными консультантами выступали сотрудники агентств недвижимости, то есть риэлторы, которые и подбирали банк, и вели сделку по покупке жилья. Со временем в штатном расписании риэлторских агентств возникла отдельная единица - ипотечный брокер; а недавно на рынке стали появляться организации, осуществляющие услуги по ипотечному консультированию в отрыве от риэлторской деятельности.
С ЛЮДЬМИ, А НЕ С ДЕНЬГАМИ
Во-первых, консультант проводит так называемую предварительную квалификацию заемщика - то есть выясняет, годится ли в принципе клиент с его доходами и расходами для того, чтобы взять какой бы то ни было ипотечный кредит. Эта услуга уже получила положительные отзывы у руководства ряда банков - банки просто не имеют достаточно мощностей, чтобы отсеивать всех неподготовленных и неплатежеспособных клиентов. Далеко не все банки реально готовы к скрупулезной работе с физлицами - тем более с теми, кто об ипотеке имеет лишь приблизительное представление и нуждается в предварительном ликбезе перед тем, как приступить к собственно выбору программы. "Я не исключаю, что в будущем процедуру первичного андеррайтинга банки поручат профессиональным ипотечным брокерам, так как банк работает с деньгами, а не с людьми, - говорит Андрей Крутов, ответственный секретарь комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья. - Кроме того, это позволит банку сэкономить на розничной сети, и сэкономить многократно".
Во-вторых, консультант выбирает из общего списка те банки, которые оптимальны для конкретного клиента с его имущественной ситуацией. В отличие от расчетов, которые клиент делает самостоятельно, здесь учитываются параметры, в открытый доступ не поступающие: внутрибанковские коэффициенты кредит/залог, платеж/доход, обязательство/доход, где суммируются все постоянные расходы клиента. Кроме того, в расчет принимаются все остальные нюансы - как известно, кредитная политика и отношение к заемщику у разных банков заметно отличаются. Некоторые банки предпочитают, чтобы помимо основных документов предоставлялась, например информация о наличии кредитной истории. По-разному банки воспринимают таких заемщиков, как владельцы бизнеса: если в одном смотрят на продолжительность работы фирмы, то в другом - на список постоянных контрагентов компании. Есть банки, которые в случае невозможности подтверждения клиентом доходов в какой бы то ни было форме, идут на такой вариант, как анализ трудовой деятельности - то есть по предложениям на кадровом рынке оценивают, сколько может "стоить" такой специалист.
В-третьих, консультант берет на себя заполнение анкеты заемщика, сбор документов (разумеется, за исключением таких, которые заемщик может получить или предоставить только лично), общается с сотрудниками банка вместо заемщика, осуществляет согласование с банком выбранной квартиры. При желании клиент в банке появляется только для получения денег. Некоторые компании, оказывающие услуги по ипотечному сопровождению, утверждают, что в их силах на 1 - 2 дня ускорить рассмотрение в банке заявки на кредит. Кроме того, если причины отказа кредитного комитета заемщикам не разглашаются, то консультант, благодаря личным связям в банке, иногда в состоянии выяснить подоплеку неудачи.
В-четвертых, если ипотечный консультант работает в структуре риэлторского агентства, он ведет собственно сделку по купле-продаже недвижимости.
Как правило, ипотечные консультанты работают до победного результата, причем в большинстве случаев положительное решение кредитного комитета удается получить в первом - втором банке. Объясняется это, прежде всего, тем, что при первой встрече, еще до заключения договора, отсеиваются клиенты с однозначным отсутствием перспективы. Однако и профессиональные усилия консультантов, направляющих заемщика в зависимости от его специфики в тот или иной банк и помогающих ему правильно заполнить анкету, собрать все необходимые и дополнительные документы, тоже играют роль.
Департамент ипотечного
кредитования финансового центра "НОВА"
На рынке существует с 2005 года. Заключены партнерские соглашения с 20 банками, активный пул состоит из 6 кредитных организаций. Услуги: бесплатная консультация, подбор банка и кредитной программы, помощь в заполнении анкеты и сборе документов, представление интересов клиента в банке, согласование объекта недвижимости. Стоимость услуги при положительном решении кредитного комитета - $150; при отказе банка сумма возвращается.
Центр ипотечных программ "Миэль"
На рынке существует с 2004 года. Заключены партнерские соглашения с 35 банками, активный пул состоит из 17 кредитных организаций. С некоторыми из них разработаны совместные целевые ипотечные программы. Услуги: бесплатная консультация, подбор банка и программ, помощь в сборе пакета документов, представление интересов клиента в банке, поиск объекта недвижимости и сбор документов по нему. Стоимость услуги (полный комплекс по покупке квартиры с привлечением кредитных средств) - 6% от стоимости квартиры.
Независимое бюро ипотечного кредитования
На рынке существует с 2004 года. Заключены партнерские соглашения с 20 банками, активный пул состоит из 8 кредитных организаций. Услуги: бесплатная консультация, подбор банка и программы, помощь в сборе пакета документов, представление интересов клиента в банке, поиск объекта недвижимости и сбор документов по нему, помощь в страховании и оценке. Стоимость услуги - депозит в $350 плюс 1% от суммы кредита при положительном решении кредитного комитета (за вычетом депозита).
БЕСТ-Ипотека
Проект корпорации "БЕСТ-Недвижимость". На рынке существует с 2004 года. Заключены партнерские соглашения с 22 банками, активный пул состоит из 6 - 7 кредитных организаций. Услуги: бесплатная консультация, подбор банка и программы, представление интересов клиента в банке, согласование объекта недвижимости, риэлторские услуги. Стоимости услуги: 15.000 рублей при сумме кредита до $50.000, дальше действует прогрессивная шкала; при отказе банка сумма возвращается плюс 3.000 рублей.
Лаурел-Ипотека
На рынке существует с 2001 года. Заключены соглашения с 34 банками, активный пул состоит из 10 кредитных организаций. Услуги: бесплатная консультация, подбор банка и программы, помощь в сборе документов, представление интересов клиента в банке, риэлторские услуги, в том числе зачет имеющегося жилья, согласование объекта недвижимости. Стоимость услуги: предоплата в $300 (сумма возвращается в случае отказа кредитного комитета), 2% от суммы кредита; 2 - 6% от суммы кредита в случае полного цикла услуг, включая риэлторские.
Отдел ипотечного
кредитования корпорации МИАН
На рынке существует с 2004 года. Заключены партнерские соглашения с 23 банками, активный пул состоит из 6 кредитных организаций. Услуги: подбор ипотечных программ; подготовка списка документов, представление интересов клиента в банке, сопровождение сделки. Стоимость услуги - $500; при покупке загородного коттеджа - $1.000 (включено согласование объекта с банком-кредитором). При отказе банка по причине, не зависящей от клиента, уплаченная сумма возвращается.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/
Наталья БАЛЫНИНА
|
