Жизнь за городом все чаще становится вожделенной мечтой владельца квартиры в многоэтажке. Особо нетерпимые еще несколько лет назад приобрели за пределами МКАД надел земли под строительство или коттедж, и лишь потом осознали, как много проблем взвалили на свои плечи. Опыт первопроходцев стал учебником для застройщиков. В результате сегодня на рынке загородной недвижимости, любое строительство не только ориентируется на выработанную классификацию поселков, где уже определены четкие критерии, но и реализуется на основе хорошо продуманной концепции.  Рынок диктует свои условия, и к его призывам все чаще прислушиваются инвесторы и застройщики. Несколько лет назад риэлторы раньше всех заговорили о нехватке поселков экономкласса; несмотря на веские аргументы инвесторов "против" таких проектов (в частности, связанные с их низкой доходностью), риэлторский призыв был услышан. Сегодня на рынке уже много предложений домов эколномкласса.
Пробки на въезде в столицу и на МКАД создали массу проблем даже владельцам домов, расположенных в 15 км от кольцевой на самой скоростной трассе Подмосковья — Новорижском шоссе. Рынок тут же отреагировал — и стал возводить коттеджные поселки далеко за пределами мегаполиса, но в заповедных местах, потрясающих своей эстетической красотой, позиционируя такие поселки как дачи. Довод железный: зачем добираться на работу несколько часов; проще жить все-таки в Москве, а отдыхать от бешеного ритма столицы можно и в выходные.
Сегодня на загородном рынке недвижимости появилась еще одна тенденция — возводить мегапоселки. Раньше бывали случаи: строили поселок, скажем, на 70 домов, неожиданно они удивительно быстро раскупались — и тогда застройщики, почуяв "золотую жилу", начинали пристраивать к поселку новые кварталы. Это продолжалось до тех пор, пока вокруг поселения оставалась свободная земля, а вновь возводимые дома все еще имели успех на рынке. В конечном итоге небольшой поселок превращался в мини-город, точнее, в "спальный" район, причем даже без минимальной инфраструктуры — стоящая у въезда продуктовая палатка вряд ли может считаться таковой.
Нынешние мега-поселения изначально строятся с четко продуманной концепцией, включающей места не только под жилую застройку, но и под инфраструктуру. Зачастую поселки становятся охраняемыми мини-городами со своим ритмом жизни, где есть все необходимое для существования, вплоть до детского сада и школы. Но главное, что вход в них постороннему человеку закрыт.
Что стало причиной появления подобных поселений в Подмосковье? Наверное, причин несколько. С одной стороны, условия диктовал потенциальный покупатель, требовавший, в первую очередь, безопасности, которая может быть создана на охраняемой территории. Кроме спокойствия близких, семьи, детей, покупатель нацелен на комфортное проживание, включающее не только коммуникации с газом, светом, горячей водой и выделенной линией Интернет. Кто спорит — неплохо рядом иметь небольшой магазинчик с ассортиментом, несопоставимым с тем, что предлагают деревенские магазины, спортивный центр с бассейном и тренажерным залом, предприятия бытовых услуг. А для "правильной" жизни детей нужны детский садик и школа...
Конечно, подобную инфраструктуру можно создать и в поселке на 20 домов, но насколько это будет оправданно? Ведь не забывайте, что все содержание ляжет на плечи этих 20 семей. Возможно, они его и потянут, но есть ли необходимость? Ведь уже подсчитано, что целесообразно строить поселок со всеми удобствами, если число домов в нем начинается с 400. Тогда и цена содержания инфраструктуры для каждого жильца — не критичная, и детям есть, с кем сидеть за одной партой и играть в футбол.
Перечисленные причины диктовал покупатель. У застройщика была своя правда. Для успешной конкуренции на рынке необходимо, чтобы стоимость предлагаемых объектов была меньше, чем у соседа, но при этом не страдало бы качество. Возможно ли такое? Да. Чем больше строится домов, тем меньше затрат: снижается стоимость подведения коммуникаций, становится меньше оптовая цена на приобретение всего стройматериала, включая кирпич и цемент. Ну, а если в поселке, помимо отдельно стоящих коттеджей, есть еще и таунхаусы, себестоимость которых ниже себестоимости особняков, то застройщик сможет и цену снизить, и в накладе не остаться. 
Все, вроде бы, хорошо, но своя ложка дегтя есть и в случае с возведением мега-поселений. В отличие от камерных поселков, мега- строятся не меньше 5 – 6 лет — и столько же времени реализуются. Поэтому бедный застройщик с не более богатым инвестором вряд ли потянут сию ношу, а потенциальный покупатель, решивший жить со всем комфортом в мини-городе, должен будет смириться с мыслью, что реализовать свою мечту он сможет не сразу, а пятилетку спустя.
Где целесообразнее всего строить мега-поселения? с одной стороны, рядом с Москвой — близость столицы всегда греет. с другой — на Новой Риге: как никак, самая популярная у клиентов и застройщиков трасса. С третьей…. А впрочем, мега-поселения, которых по последним данным насчитывается около двух десятков (в эту цифру входят функционирующие, строящиеся и только находящиеся в проекте) сейчас возводятся по всему Подмосковью.
Скажем, коттеджный жилой комплекс "Потапово", застройщиком которого выступает инвестиционно-строительная компания "Капитал-недижимость", расположен на окраине московского района Южное Бутово. Несмотря на близость к инфраструктуре района, в самом поселке будет все необходимое для комфортной жизни. Застройщики предлагают покупателям два типа жилья: отдельно стоящие коттеджи разной площади и таунхаусы. Причем при покупке особняка потенциальные клиенты в тандеме с архитекторами смогут доводить "до ума" понравившейся проект: варьировать с количеством комнат, санузлов, мансард. Хотя в большинстве коттеджей и предусмотрен камин и сауна, их наличие или отсутствие будет полностью зависеть от мнения покупателя.
Свыше двух десятков мега-поселков обеспечивают серьезную конкурентную среду и серьезную борьбу застройщиков за покупателя, в ходе которой брать одним только снижением цены не всегда удается. Нужны какие-то новые ходы. Компания "Капитал-недвижимость" предложила свой путь привлечения клиента — в домах "Потапово" автономная система отопления и горячего водоснабжения, работающая на природном газе, который дает возможность снижать коммунальные платежи. Плюс к этому, жилье возводятся по методу монолитного домостроения, которое позволяет работать быстро и эффективно.
Несмотря на широкую географию подмосковных мега-поселков, на сегодняшний день их абсолютное большинство все-таки сосредоточено на Новорижском направлении. Количество свободной земли позволяет осуществлять здесь самые смелые замыслы, а высокоскоростная трасса не делает путь до Москвы и обратно утомительным.
Один из самых интересных проектов этого направления — коттеджный поселок "Гринфилд", возводимый компанией "ИНКОМ-Недвижимость". На территории в 127 га построят свыше 300 домовладений, причем довольно большая территория будет отдана под 5 рекреационных зон, самая крупная из которых составит около 8 га. В центре поселка будет находиться искусственное озеро с островами, на которых разобьют ландшафтный парк. Несмотря на то, что минимальная площадь участка в "Гринфилде" — 18 соток, благодаря наличию большого количества рекреационных зон в среднем на дом приходится порядка 40 соток частной и общественной земли. Подобным вряд ли кто может похвастаться. Еще одно преимущество "Гринфилда" перед всеми остальными поселениями — в каждом коттедже поселка работает система "умный дом", которая может поддерживать заданный микроклимат, управлять включением и выключением света и отопления.
Среди последних мега-проектов, появившихся на загородном рынке недвижимости — жилой комплекс "Мечта", расположенный в 23 км от МКАД на территории Дмитровского района. На 260 га в окружении реликтового леса и трех реликтовых озер ледникового происхождения — Долгое, Круглое и Нерское — возведут микрорайон, представляющий собой небольшой город, структура которого базируется на классических элементах городской архитектуры: улицы, квартал, площади. Основная задача застройщиков при строительстве "комплекса мечты" — создать жилье, по качеству не уступающее городскому, но по цене — на порядок дешевле. Вниманию потенциальных покупателей представлено жилье разной категории и класса. Здесь будут малоэтажные дома с квартирами от 45 м2, таунхаусы площадью от 100 м2 и отдельно стоящие коттеджи — от 180 м2. Степень готовности жилья также будет различной. Квартиры продаются с готовой чистовой отделкой стен, полов, потолков, в таунхаусах выровнены стены и потолки, проведена стяжка пола, а коттеджи сдают под индивидуальную внутреннюю отделку.
Поскольку "Мечта" расположена в 23 км от столицы, в поселке предусмотрен широкий спектр социальных у слуг. Здесь будет школа, детский сад, поликлиника, многочисленные спортивно-досуговые учреждения.
Как явление мега-поселки появились на загородном рынке недвижимости не вчера. Поначалу приставку "мега" ставили к поселкам, насчитывающим более 100 домов, потом — более 200, потом — 300. Когда на рынке появился коттеджный поселок "Княжье озеро", и застройщики заявили, что в нем возведут около 600 домов, поначалу никто даже не знал, как реагировать на подобное заявление. Однако конкурс "Кто больше?" продолжается: в 3 км от МКАД в районе Рублево-Успенского шоссе заявлен поселок на 10 000 объектов — "Рублево-Архангельское". Застройщик за 5 лет намерен возвести 2,7 миллионов квадратных метров жилья, развлекательной и социальной инфраструктуры на 430 га. Предполагаемый объем инвестиций — от $3 000 000 000.
Ну — продано? Или кто-то все-таки больше?
Автор: Светлана АНДРЕЕВА
Чем длиннее проект, тем выше риски
Виталий КОЕКИН
исполнительный директор
инвестиционно-строительной компании "Капитал-Недвижимость"
Заниматься строительством мега-поселков может позволить себе не каждая компания. Срок реализации подобного проекта до четырех лет, соответственно, участвовать в таких проектах могут лишь те застройщики и инвесторы, которые достаточно уверенно себя чувствуют на рынке. Ведь чем длиннее проект, тем выше риски, связанные с "возвратом" денежных средств. Для сравнения: поселки на 30 – 40 коттеджей строятся и реализуются в течение двух лет, но при этом они приносят меньше прибыли инвесторам, чем мега-поселки.
Наиболее предпочтительна для строительства мега-поселков 5 – 20-километровая зона от МКАД. Это наиболее востребованный сегмент загородного рынка. Соответственно, и стоимость объекта, возведенного в этой зоне, выше, чем стоимость объекта, возведенного в радиусе 50 – 100 км от МКАД. Но, как показывает практика, несмотря на существенную разницу в цене, быстрее продаются дома, расположенные недалеко от столицы.
Еще один плюс мега-поселков: у покупателей есть больший выбор жилья — таунхаусы или отдельно стоящие коттеджи. Среди достоинств и собственная инфраструктура. Клиенты стали предъявлять более высокие требования к инфраструктуре поселка: магазины, фитнес-центры, развлекательные комплексы стали неотъемлемой частью любого поселка.
Большинство мега-поселков возводится в едином архитектурном стиле. Поэтому чем масштабнее проект, тем меньше у каждого коттеджа, возведенного в нем, индивидуальности, и тем больше к такому поселку применимо понятие "типовая застройка", поскольку застраивают его домами 4 – 5 наиболее удачных проектов. Однако жить в таком поселке уютно и удобно.  Мега-поселок — город в миниатюре
Юлия КРОТОВА
специалист по связям
с общественностью
(жилой комплекс "Мечта")
Строить мега-поселки, конечно же, менее интересно с финансовой точки зрения, чем небольшие поселки. Это объясняется необходимостью большого объема затрат еще до начала продаж. А не все инвесторы обладают подобными финансовыми возможностями, и, следовательно, лишь немногие способны пойти на такой шаг. И все же, прежде чем та или иная компания решится возводить мега-поселение, она четко должна знать – где оно должно располагаться, к какому классу относиться, сколько домов должно быть в нем построено и т.д. Без четкого ответа на эти вопросы риск возведения такого поселения будет еще выше.
Например, наша компания считает, что такой поселок должен быть расположен в пределах 20 – 50 км от МКАД. Основополагающим, в данном случае, является наличие развитой транспортной системы района. Так, как при большой застройке существенно возрастет пассажиропоток. Удаление от МКАД не является существенной проблемой, так как есть рабочие места и коммерческие площади в самом поселке, да и автомобильное движение на удаление от МКАД не затруднено.
Несмотря на то, что на загородном рынке жилые поселения уже давно принято классифицировать, и есть четкие критерии у того или иного класса поселков, мега-поселки возможно строить в разных классах. Причем, в самом поселении, как и в городе, возможно зонирование: часть домов – класса "премиум", часть – "бизнес", часть – "эконом". Это возможно и еще по одной простой причине: количество жилых помещений велико – свыше 1000. Так что мега-поселок – это мини-город, где есть все.
Поскольку мега-поселок – это город в миниатюре, инфраструктура здесь обязательна. Причем, уступать городской она ни в чем не должна, а подчас может и превзойти ее, так как заранее спланирована с расчетом на более высокие требования. Цена на жилье в мега-поселках должна быть сопоставима с ценой в подмосковных городах-спутниках. Это одна из основных составляющих успеха в возведении мега-поселений.  Масштабные проекты — современная тенденция
Павел ТРЕЙВАС
директор департамента
реализации корпорации
"ИНКОМ-Недвижимость"
Появление масштабных проектов на рынке загородной недвижимости – одна из современных тенденций коттеджного строительства. Территория в несколько сотен гектаров позволяет выделять большие площади под рекреационные зоны, воплощать современные тенденции ландшафтного дизайна, создавать живописные парки с каскадами озер и водопадами, поля для гольфа и многое другое. Огромная территория позволяет спроектировать внутри мега-поселка несколько кварталов, разделенных широкими бульварами, прогулочными зонами, искусственными прудами, что сохранит камерность и обеспечит комфорт проживания. Это новое направление в недвижимости Подмосковья безусловно найдет своего покупателя, так как разрабатываемые концепции таких объектов являются безусловно интересными для всех участников рынка.
Но и камерные, и мега-поселки ориентируются сейчас на инфраструктуру, находящуюся поблизости, будь то горнолыжные курорты и яхт-клубы на Дмитровском шоссе, либо общедоступные комплексы инфраструктуры, которые сейчас начинают возводить на Новой Риге.
Цены на домовладения в таких мега-поселках, которые, безусловно, можно уже сейчас причислить к категории элитного жилья с минимальной необходимой внутренней и развитой внешней инфраструктурой, начинаются не менее, чем с одного миллиона долларов за домовладение и заканчиваться уже на отметках в десятки миллионов долларов.
Светлана АНДРЕЕВА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ноябрь 2006 | № 9 (19) | http://www.d-n.ru/ |
