ИПОТЕКА
Инструкция. Риск - благородное дело

Если вам нравится игра на бирже и в ваших планах стоит покупка квартиры — возьмите ипотечный кредит с плавающей ставкой. В случае благоприятной конъюнктуры выигрыш может составить несколько процентных пунктов. Правда, стой же долей вероятности можно спрогнозировать и потери.

На мировом уровне

Кредиты с плавающей ставкой в России выдаются сегодня всего в нескольких банках (см. таблицу). В Европе же такие кредиты широко распространены, и заемщиков не пугает непонятная формула, в которой предлагается складывать процентные значения. Суть этой формулы заключается в том, что ставка состоит из двух показателей: фиксированного, устанавливаемого каждым банком индивидуально, и переменного — межбанковского индекса, отражающего стоимость заемных денег. У разных валют свой индекс: у евро — EURIBOR, у ряда валют, в первую очередь у доллара — LIBOR, у рубля — MosPrime, появившийся в апреле 2005 года. Вместе с колебаниями индекса меняется и размер процентной ставки, а с ней — ежемесячные платежи заемщика. Например, рублевые ипотечные кредиты с переменной ставкой в последние несколько месяцев дешевели, поскольку индекс MosPrime, на основе которого они высчитываются, демонстрировал тенденцию к снижению. А вот LIBOR с 2004 года ведет себя с точностью до наоборот — то есть растет, а значит, растут и привязанные к нему ипотечные ставки.

Какие факторы влияют на уровень этих индексов? Те же самые, которые определяют стоимость валюты, то есть общая экономическая и политическая ситуация в той или иной стране. Невозможно спрогнозировать с большой долей вероятности колебания индекса хотя бы на год — и значит, ипотечные заемщики, оформляющие "плавающий" кредит, берут на себя примерно те же риски, что и при игре на фондовой бирже.

Никакой стабильности

"Кто не рискует, тот не выигрывает" — эта фраза может стать девизом заемщика, решившегося взять кредит с плавающей ставкой. Правда, пока что в отношении долларовых кредитов особого выигрыша заемщики не получали. "Два года назад ставки, высчитываемые на основе LIBOR, по сравнению с фиксированными ставками были выгоднее в среднем всего на 0,5%, — вспоминает руководитель компании "Лаурел-Ипотека" Алексей Теребков. — Сегодня же, когда этот индекс составляет больше пяти процентов, такие кредиты оказываются очевидно невыгодными".

И действительно, из-за роста LIBOR привязанные к этому индексу ставки оказываются выше фиксированных — пока что в среднем на те же 0,5 процентных пункта. В абсолютных цифрах потери заемщика могут составить, в зависимости от суммы кредита и его срока, до нескольких сотен долларов в месяц. Кредиты на основе MosPrime на сегодняшний день дают возможность заемщику сэкономить примерно 1%: в среднем ставка по ним составляет 10 – 11%. Впрочем, некоторые банки выдают кредиты с фиксированными ставками на том же процентном уровне, так что выгоду здесь могут найти только те клиенты, которые не удовлетворяют жестким требованиям, дающим право получить кредит по минимальной фиксированной ставке.

Плавающая ставка, говорит специалист по ипотечному кредитованию корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Иванова, может быть интересна заемщикам, которые в ближайшем будущем собираются получить крупную сумму в виде наследства или гонорара, и намерены гасить кредит досрочно — как правило, по таким продуктам нет штрафных санкций.

Впрочем, не во всех банках заемщик сможет одновременно воспользоваться предложением взять кредит по выгодной плавающей ставке и возможностью погасить его в сжатые сроки: например, в Райффайзенбанке рублевые ставки начинают "плавать" только с шестого года — а до этого находятся на уровне, который выгодным назвать сложно. Кроме того, там действуют штрафные санкции за досрочное погашение, причем весьма серьезные в том случае, если заемщик выберет продукт с минимальной ставкой.

Также надо учесть, что заемщик не всегда сможет перейти с плавающей ставки на фиксированную, если он того захочет. Где-то — например, в Райффайзенбанке — ему придется заплатить за это $300, а где-то — например, в DeltaCredit — этот вопрос и вовсе потребует решения в индивидуальном порядке.

Ни вашим, ни нашим

По словам начальника управления маркетинга и развития банковских продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Натальи Алымовой, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой по состоянию на сентябрь 2006 года занимала в общем портфеле выданных банком кредитов около 16%. Как правило, кредиты с переменными ставками особой популярностью не пользуются — по этой причине ряд банков, в свое время предлагавших ипотечные продукты с плавающей ставкой, впоследствии отказался от них. Во-первых, заемщикам, далеким от финансового мира, сложно осмыслить ставку не в привычном виде фиксированного процента, а как формулу "5,5% + LIBOR". "Мы видим, что ипотека с плавающей ставкой — продукт достаточно сложный, так как непросто объяснить заемщику выгодность плавающей ставки, учитывая долгосрочность кредита и отсутствие понятных клиентам индикаторов, к которым такая ставка может быть привязана, — отмечает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов.

Во-вторых, динамику таких ставок сложно спрогнозировать даже на годовой срок. В-третьих, валютные плавающие ставки на сегодняшний день проигрывают фиксированным по привлекательности. "LIBOR выбирают те, кому важно отсутствие моратория на досрочное погашение", — говорит Лора Файнзилберг, вице-президент банка DeltaCredit по банковским операциям.

Банку кредиты с плавающей ставкой выгодны потому, что он таким образом перекладывает часть своих рисков, связанных со стоимостью заемных средств, на плечи клиента. Помимо этого, добавляет Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, "таким инструментом пользуются банки, не располагающие ресурсами для долгосрочной котировки фиксированных ставок по нижней границе рынка".

И, наконец, появление нового продукта в ассортименте предложения — это всегда дополнительный плюс к имиджу банка. Возможно, именно поэтому несколько банков — Внешторгбанк24, Городской Ипотечный банк, Международный Московский банк — в целом дав не слишком-то лестную оценку плавающим ставкам, сообщили о своих намерениях ввести такие кредиты в ближайшем будущем.