Средний класс.
А вы заметили? 10 трендов рынка жилья бизнес-класса

1 Расширение географии

Когда в Москве эконом-класс присутствовал в заметном количестве, обеспечивая практически половину всего объема строящегося на продажу жилья, недвижимость бизнес-класса дислоцировалась исключительно в округах и районах с солидной репутацией — ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. Теперь же проекты этого сегмента можно найти даже в ЮВАО, а вот в пределах Третьего транспортного кольца их осталось совсем немного по сравнению с ситуацией 5-летней давности — оттуда их вытеснило жилье более высокого качества. Помимо того, что сегодня земля в Москве слишком дорога, чтобы возводить на ней дешевое жилье, покупатели сами уже морально не готовы платить за низкий уровень комфорта: подземный паркинг (пусть даже машиноместо в нем стоит дороже автомобиля), качественная инженерия и приличные отделочные материалы, претензия на интересное и архитектурное решение и своя придомовая территория — всего этого покупатель ожидает по умолчанию, отдавая за квартиру несколько сотен тысяч долларов.

2 Размер имеет значение

Еще несколько лет назад большие объемы общей площади ассоциировались разве что с районами массовой застройки. Сегодня же стало очевидно, что если даже элитные проекты стремятся к укрупнению, то бизнес-класс тем более "имеет право" работать с крупными объемами в рамках одного проекта и при этом не жертвовать качеством. А объемы действительно крупные — на рынок выходят проекты с космическим числом квартир. Так, в ЖК "Аэробус" в Кочновском проезде их 990. А сколько квартир во всех пяти корпусах ЖК "Алые паруса" на Авиационной — даже подсчитать затруднительно.

3 Упрямые цены

Одна из тенденций первого полугодия — заградительные цены, с помощью которых застройщики старались либо затруднить доступ покупателей к своим квартирам, либо вовсе приостановить продажи, все в расчете на постоянный рост цен, который делает выгодной не сегодняшнюю, а зав-трашнюю продажу.

В начале года продавцы еще применяли и такую практику, как полное "замораживание" продаж, однако с начала лета они отказались от этого сомнительного инструмента, стараясь регулировать темпы продаж только "рублем". В силу того, что практика "волнового" строительства сразу нескольких объектов одной компанией превратилась в исключение (которое на сегодняшний день составляют всего несколько застройщиков), продавцы были вынуждены прибегнуть к таким "дозированным" продажам — в результате чего и так не слишком насыщенный первичный рынок еще больше оскудел.

Начиная с весны застройщики стали превентивно повышать цены в своих строящихся объектах, однако нынешнее замедление темпов роста цен вскоре заставит их пересмотреть данную тактику. Уже сейчас для стимулирования продаж некоторые из продавцов, выставив цены "с запасом", были вынуждены прибегать к скидкам,
которые предлагаются покупателям в част-ном порядке.

4 Маловато будет

В результате вступления в силу ФЗ № 214 количество новостроек — в том числе и в сегменте бизнес-класса — сократилось вполовину. Те проекты, которые были готовы к выводу на рынок, в результате так на него и не попали и были отложены на полгода, а то и на год для получения всей необходимой документации. Так, если в сентябре 2004 года в Северном округе в продаже находились 22 объекта, то в марте этого года — всего 14 (причем новых — всего 8).

5 Всюду бизнес

Да, объектов бизнес-жилья стало меньше, зато их доля в общем объеме предложения на первичном рынке заметно увеличилась. Сейчас она, по разным данным, составляет от 40% до 70%. Собственно, теперь уже трудно говорить о бизнес-классе как таковом, потому что в этот сегмент может быть отнесено все, что не является эконом-классом и не может считаться элитным жильем. В глазах потребителя два объекта, "официально" признанных бизнес-классом — дом в Кузьминках (потолки 2,8 метра, максимальный метраж — всего 105 м2) и комплекс практически на берегу Строгинского залива (свой детский сад во дворе, потолки 3,1 м, очистка воды и автономная бойлерная) — не имеют между собой ничего общего, кроме одного — монолита и кирпича.

6 Быт с комфортом

Жилье бизнес-класса находится на стыке двух разнонаправленных тенденций: одни застройщики делают инфраструктуру комплекса инструментом привлечения покупателей и насыщают проект SPA-центрами, ресторанами и мини-зоопарками; другие — напротив, ограничиваются только самым необходимым вроде детского городка во дворе.

Когда-то рынок недвижимости пришел к выводу, что элитный дом вовсе не обязан быть перенасыщен сигарными комнатами, конюшнями, дорожками для боулинга и винными бутиками. Ему достаточно просто стоять в хорошем месте, быть построенным "на отлично" и обеспечивать жильцам соответствующую эксплуатацию. То же самое, не исключено, ждет и часть рынка жилья бизнес-класса. Сегодня необходимый минимум — это детская площадка во дворе и подземный паркинг. Все остальное касается больше маркетинга, чем комфортного проживания.

Зато застройщики все чаще совмещают в одном проекте жилые площади с торговыми и офисными, обеспечивая себе не только возврат средств, но и долгосрочную инвестицию.

7 Иллюзия свежести

Экологическая составляющая — один из самых модных трендов на рынке сегодняшней недвижимости. Соседство с парком, сквер в шаговой доступности, вид на Москву-реку из окон, тихая улица, исконное отсутствие в районе вредных промышленных производств — все это находит немедленный отклик у покупателя.

На худой конец, если ни соседством с парками, ни безупречной репутацией района проект похвастать не в состоянии, экологию можно просто заявить при позиционировании объекта — придумав соответствующее название. Кроме того, застройщики стали гораздо больше внимания уделять придомовой территории — не только организуя на ней детские площадки, но и предполагая ее "эстетическое" потребление. Ландшафтный дизайн, прогулочные зоны, фонари и фонтаны не только создают
иллюзию незагрязненной окружающей среды, но и сразу дают несколько дополнительных баллов объекту.

8 По-крупному

Проекты бизнес-класса продолжают стремиться к укрупнению. Если когда-то вместо домов застройщики стали предлагать покупателям жилые комплексы, то теперь в продажу поступают целые кварталы, создаваемые на месте комплексной реконструкции районов или на освободившихся после вывода промзоны территориях. У такой практики есть как свои плюсы, так и минусы.

Из плюсов — определенная социальная однородность, единое архитектурное решение; из минусов — сильно растянутый во времени срок реализации таких проектов из-за их масштаба, благодаря чему покупатели первых корпусов еще долгое время будут жить в эпицентре стройки.

9 Кто вверх, кто вниз

Еще одна пара диаметрально противоположных тенденций: проекты бизнес-класса стали одновременно стремиться и к формату небоскреба, и к концепции малоэтажного жилья. Компания "Дон-Строй" строит в районе Мосфильма 48-этажный небоскреб, а "Реалтэкс" на Кутузовском проспекте ограничивается 8 – 15 этажами. Очевидно, что такое решение вызвано ничем иным, как потребностью "экономить" землю, с одной стороны, и невозможностью (например, в условиях застройки в центральной части города) согласовать желаемую этажность — с другой. Продавцы небоскребов пиарят преимущества жизни на тридцать первом этаже, где воздух заметно чище, чем на каком-нибудь шестом, и агитируют последовать примеру заокеанских жителей, привыкших жить "на седьмом небе" уже восемьдесят лет назад. Застройщики малоэтажных комплексов, наоборот, приводят доказательства того, что человеку постоянно подниматься выше 15-го этажа по причинам здоровья не стоит.

10 Выше крыши за стеклом

Когда первые пентхаусы появились в продаже на московском рынке, начались бурные дискуссии на тему того, может ли пентхаус находиться на крыше не элитного, а "среднеклассового" дома? И какой же это пентхаус, если у него нет террасы, и если он соседствует с тремя такими же пентхаусами на этаже? И что делает еще один пентхаус этажом ниже? Теперь споры улеглись, потому что стало ясно: пентхаус очень даже кстати в доме бизнес-класса. Только не как пентхаус, а как очень просторная, часто двухуровневая квартира с минимумом несущих стен и с панорамным остеклением. Это отличный выход из положения для многодетных семей, которые не могут позволить себе покупку недвижимости в элитном доме, да и за городом жить тоже по тем или иным причинам не в состоянии. Кроме того, такая квартира в случае хорошего месторасположения может служить жильем представительского класса. Наконец, это просто модно. Американское кино все смотрели?