МОСКВА
Высший клас. Нет — и не надо

Дефицит предложения на рынке элитной недвижимости Москвы, похоже, миновал свой пик. Но способствует этому не появление новых предложений, а сами покупатели, уставшие от диктата продавцов и завышенных цен.

Маловато будет

Нехватка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости покупателям высококлассного жилья портит жизнь давно — с начала этого года стало очевидно, что сейчас в продаже находится заметно меньше квартир, чем хотя бы год назад. Разные эксперты называют разные цифры: по мнению консультанта по недвижимости Kirsanova Realty Владимира Говорина, объем предложения сократился в полтора — два раза, по данным Soho Realty — на 30%. Как бы то ни было, результат налицо: космические цены, отсутствие достаточного выбора у покупателей и присутствие у продавцов твердой уверенности, что выставленное ими на продажу жилье купят по любой цене даже без оправдывающего эту сумму качества.

Причины этой ситуации были известны заранее — когда о них еще нельзя было говорить по факту, но можно было прогнозировать. Изменения правил строительной игры из-за вступления в силу ФЗ № 214 повлекли за собой существенное увеличение сроков подготовки проекта. "Процедура оформления площадки стала занимать в полтора — два раза больше времени, чем раньше, говорит Кайдо Каарма, руководитель департамента элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" — сейчас этот процесс может растянуться на два года". А кроме того, новый закон, как отмечает начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty Надежда Рамазанова, спровоцировал отсрочку начала реализации многих проектов. Об этом же говорит и Андрей Уфимцев, директор по продажам компании элитной недвижимости "Новое Качество": "В течение года на рынке появилось совсем небольшое количество новых проектов. Проекты, которые планировались к выходу еще весной, до сих пор находятся в разработке по причине согласования техдокументации".

Вдобавок к этим бедам законодательного характера застройщики столкнулись с нехваткой площадок под строительство: конечно, земли в Москве еще хватит не на одно поколение девелоперов, однако для значительной ее доли требуется вывод находящихся там предприятий или переселение жителей — и, стало быть, не для всех интересных и подъемных затрат средств и времени. "Существует острая проблема дефицита площадок, пригодных для застройки в самых престижных районах ЦАО (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды)", — говорит директор по маркетингу агентства элитной недвижимости HERMITAGE realty Елена Егорова.

Кроме того, в условиях галопирующего роста цена на недвижимость продавцы — как застройщики, так и частные лица — поняли, что сегодня можно продать дорого, но завтра — еще дороже. В результате чего часть квартир так и не вышла на вторичный рынок, находясь в загашнике до поры до времени для получения максимальной прибыли, а ряд застройщиков приостановил продажи на своих объектах с той же целью. "Если застройщик имеет достаточный резерв собственных средств на строительство, — говорит Андрей Уфимцев, — на фоне галопирующего роста цен ему выгоднее выводить квартиры на рынок на более позднем этапе строительства, что в разы повышает доходность проекта".

Наконец, как отмечает Кайдо Каарма, соблазнительная доходность вложений в недвижимость привлекла на рынок дополнительный поток инвестиционных покупателей — по его словам, их количество увеличилось вдвое, и если раньше их было 15–20%, то в последние несколько месяцев инвестиционные покупки составляют не менее трети рынка.

В результате рынок элитной недвижимости в Москве ощутимо оскудел, и в первую очередь первичный. По словам Андрея Уфимцева, "в первом полугодии 2006 года было заявлено всего о 5 объектах, это — около 8% от общего на конец II-го квартала". "Число активных объектов исчисляется единицами, — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — В ряде объектов ("Итальянский квартал", ЖК "4 ветра") продажи не были возобновлены, несмотря на первоначальные планы застройщиков. Среди прочих причин задержки повторного выхода на рынок можно назвать желание застройщиков получить полный пакет ИРД и ПСД до возобновления реализации площадей".

Трудно быть покупателем

Дефицит на первичном рынке элитного жилья повлек за собой ряд структурных перемен. Как отмечает Надежда Рамазанова, рынок наращивает активность в сегменте вторичных продаж — в общей структуре продаж доля таких сделок выросла на 20%, составив 60%; кроме того, спрос стал в некоторой степени смещаться в сегмент дорогого загородного жилья, а также растет снимание к рынку аренды: клиент все чаще предпочитает снимать дорогую квартиру и ждать появления подходящего варианта на рынке первичного жилья.

Сложившийся "рынок продавца" поставил покупателей в крайне невыгодное для них положение. "Если 2–3 года назад клиенты могли выбирать из 5–7 подходящих им вариантов квартир, то сегодня в лучшем случае — из трех", — рассказывает Владимир Говорин. В результате продавцы, понимая, что у покупателя практически нет пространства для маневра, вернулись к практике, от которой рынок элитного жилья ушел, казалось бы, уже давно: к "аукционам", опережающим задаткам, манипулированию объемом выставленного на продажу жилья и прочим приметам нецивилизованной практики 90-х годов. "У нас был случай, когда человек, вечером приняв решение о покупке квартиры, не успел внести аванс, — рассказывает Андрей Уфимцев. — А на следующий день цены на эту квартиру поднялись на $230000". Как говорит Кайдо Каарма, на вторичке устраиваемые продавцами "аукционы" запросто взвинчивают цену на 50%. "Такого хамства на рынке не было давно", — констатирует Владимир Говорин.

Естественная реакция

Между тем, осень принесла с собой несколько событий на рынке элитной недвижимости. Одно из них состоит, собственно, в его отсутствии: вопреки традиции, начало сезона не спровоцировало заметного роста интереса покупателей к сделкам с недвижимостью. Второе — это реакция частных инвесторов на пиковое состояние рынка. Отдавая себе отчет в том, что рынок недвижимости сегодня находится в зените и рассчитывая получить максимальную прибыль, они стали выставлять свои квартиры на продажу. "Последние 2–3 месяца "вторичка" стала появляться в домах на завершающей стадии строительства, ее выставляют частные инвесторы, в свое время купившие там по 2–3 квартиры, — отмечает Владимир Говорин. — Это явление пока не приняло массового характера, однако тенденция налицо. Есть уже единичные случаи, когда частные инвесторы приносят нам на продажу по 10 квартир. Владельцы понимают, что рынок на пике, и пора фиксировать прибыль".

Вместе с тем, покупатели не спешат реагировать на новые предложения, и в первую очередь их от ажиотажных покупок удерживает оторванная от реальности ценовая политика продавцов. Брокеры рассказывают о клиентах, которые выставляют цены в $50000/м2 (что с учетом площади квартиры дает в сумме астрономический бюджет) и не реагирует на рекомендации консультантов снизить цену в полтора раза. Продавцы элитного жилья на фоне поражающего воображение подъема рынка, когда рост цен за год составляет 70%, утратили способность адекватно оценивать свою недвижимость. "На рынке полно барахла за макрокосмические деньги", — так характеризует ситуацию Владимир Говорин.

Застройщики, также уверовавшие в бездонную покупательскую способность клиентов и их готовность пожертвовать любой бюджет на покупку недвижимости, назначают цены, которые не только не соответствуют качеству их предложения, но и вряд ли "съедобны" для рынка. В результате в Москве есть немало объектов, в которых за последние полгода продаж либо не было вовсе, либо произошла единичная сделка — благодаря существенному дисконту. Увеличились и средние сроки экспозиции — по словам Андрея Уфимцева, в связи с сильно поднявшимися ценами.

Отсутствие активности на рынке объясняется вовсе не истощением платежеспособного спроса — а окончательным отрывом цен от земли (по данным КГ "Медиа-Шторм", диапазон цен составляет $8000–35000/м2) и той выжидательной позицией, которую заняли покупатели.

Понимая, что рынок сейчас находится на пике, они приняли решение отложить сделки с жильем, тем более что ценовая ситуация вызывает сегодня у покупателей отторжение на психологическом уровне. "Наши покупатели поездили по миру, они в состоянии оценить уровень недвижимости, — объясняет Владимир Говорин, — и для них психологический потолок реальной сделки — это $25000/м2 за объект с идеальными характеристиками".

В октябре, как отмечает руководитель отдела маркетинга и стратегического планирования КГ "Медиа-Шторм" Елена Чернявская, началось замедление роста цен. О том, что коррекция цен неизбежна, говорят все участники рынка. Правда, кто-то считает, что это коснется только переоцененных предложений (да и то — только от частных продавцов; застройщики же будут вынуждены держать несколько месяцев цены на одном уровне, приводя их в соответствие с ожиданиями покупателей и степенью готовности проекта). Но есть и мнения, что цены на всем рынке элитной недвижимости начнут демонстрировать отрицательную динамику — особенно когда в продажу начнут поступать новые, в том числе и очень крупные, проекты. "Ближайшее время покажет, кто из застройщиков допустил серьезные стратегические ошибки, — считает Владимир Говорин, — кто завысил цены на пике рынка и по этой причине не смог реализовать квартиры. Выходом из данной ситуации может являться привлечение покупателей скидками и специальными акциями, либо застройщик может надеяться, что по сегодняшним ценам продажи начнутся через 9–15 месяцев, когда дом будет построен, завершены фасадные работы, и покупатели станут охотнее реагировать на готовый продукт".

Послезавтра
Вернуть продавцов вместе с их ценами на землю и сбалансировать реальный спрос может вывод на первичный рынок достаточного объема предложения. "Мы прогнозируем появление новых предложений в течение ближайших месяцев, — рассказывает Надежда Рамазанова. — Ряд застройщиков завершают начатую в 2004–2005 годах процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной документации) — это позволит им представить проекты в ближайшее время".

Особенно заметно повлиять на ситуацию смогут масштабные проекты. "Объем предложения значительно увеличатся, когда на рынок выйдут объекты, возводимые в рамках программ реорганизации промзон и реконструкции микрорайонов, — прогнозирует Константин Ковалев. — Но так как процесс вывода предприятий, расселения, сноса, получения всей необходимой документации и согласования проекта достаточно длительный (до 2–3 лет), то ожидать скорого выхода на рынок большого объема предложения вряд ли стоит (если только все они не будут продаваться без ИРД и ПСД)". Об этом же говорит и Кайдо Каарма: "Это означает, что покупатель сможет воспользоваться приобретенной недвижимостью только через 6–7 лет".

Зато через несколько лет рынок может столкнуться с непривычной для него ситуацией перенасыщения. "Я рассчитал количество квартир в элитных домах, которые выйдут на продажу в ближайшие год–два, — рассказывает Владимир Говорин.
— По приблизительным оценкам, в продажу поступит около 2700 квартир по цене от 1–1,5 до нескольких миллионов долларов. И это, безусловно, серьезно повлияет на расстановку сил на рынке. Просто потому, что найдется ли столько миллионеров, которые решат за этот период времени улучшить свои жилищные условия и раскупят этот объем по $20000 за квадратный метр? И при этом смогут подобрать именно то, о чем мечтали?".