ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Всё в порядке - тормозим, или Ждёт ли Россию «испанский» сценарий

Российский рынок недвижимости впервые в своей истории прожил полноценный год в условиях кризиса. Можно долго и натужно рассуждать, а был ли кризис, снизился ли спрос на квартиры, серьёзно ли пострадал рынок жилищного строительства, сколько девелоперских компаний находятся в предынфарктном состоянии, когда выйдет из состояния комы ипотека... Ясно на сегодняшний день одно - цены на недвижимость в России упали. И когда они начнут расти - неизвестно.

Последние 3 года, в ходе которых отечественный рынок виртуозно овладел искусством «поедания горячих пирожков» (коими являлись любые объекты, продававшиеся по любым ценам, даже самым заоблачным) - так вот, эти 3 года, похоже, свели к минимуму чувство опасности поголовно у всех рыночных фигурантов. Все верили, что эта музыка (то есть, постоянный рост цен на жильё) будет звучать вечно, и совершенно забыли, что так не бывает. Не-бы-ва-ет! Так уж устроены рынки: за подъёмом всегда идёт спад, после которого наступает период стабилизации цен и уж только затем - новый рост. Это закон, из которого не бывает исключений.

Не стал исключением и российский рынок: по данным консалтинговой компании Global Property Guide's, проанализировавшей итоги развития рынков жилья 27 государств мира, Россия вошла в пятёрку стран, ставших лидерами по падению стоимости жилой недвижимости (с учётом инфляции). Согласно данным исследования, самое существенное падение цен с III квартала 2008 года по III квартал 2009 года произошло в Латвии, где стоимость квартир упала почти на 60%. Второе место занимают ОАЭ (-48,1%), третье досталось Болгарии (-28,7%), четвёртое - Исландии (-21,2%). Замыкает пятёрку Россия, где средние цены на жильё, по оценкам Global Property Guide's, за год упали на 19,5%.

     Статистика
не может быть честной?

Для начала попробуем разобраться в сухой ценовой статистике. Эта, казалась бы, несложная задача в ходе её выполнения превращается в практически неразрешимую проблему. Дело в том, что все аналитики рынка, к числу которых относится и государственный Росстат, почему-то оперируют абсолютно разными данными: в итоге разница в средней стоимости м² доходит до 30%. Кому верить? Давайте разберёмся на примерах.

Недавно Росстат опубликовал данные по ценам на жильё во всех субъектах страны. По оценкам ведомства, по сравнению с концом 2008 года цены в III квартале нынешнего года оказались ниже на 5,1%. По данным независимых аналитиков, это снижение втрое больше. Так, по расчётам аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» (GED Analytics), цены на вторичное жильё в стране снизились за тот же период на 14,5%.

Ситуация выглядит ещё нелепее, если разбираться с конкретными городами. Так, в Москве, по данным Росстата, цены на жильё за 9 месяцев выросли на 7,7%, а в Санкт-Петербурге - на 3,7%. Для сравнения, по данным GED Analytics, цены на жильё в Москве снизились на 9,7%, по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», цены в Санкт-Петербурге за тот же период снизились на 15,5%.

По данным «АКЦ МИЭЛЬ», средняя цена на вторичное жильё в Екатеринбурге составила 53 500 руб., по данным Росстата, жильё в Свердловской области стоило 44 340 руб., по данным GED Analytics - 51 748 руб (за м²). В Ростове-на-Дону средняя цена жилья - 51 200 руб. за м², подсчитал «МИЭЛЬ»; Росстат «дал» за «квадрат» немного меньше - 47 094 руб.; почти такая же цена фигурирует в статистике GED Analytics (47 177 руб.). А вот цены на жильё в Ярославле, видимо, не угадал никто: Росстат считает, что это 37 544, «МИЭЛЬ» - что 50 700 руб., а GED Analytics - что 42 978 руб. за м².

Откуда же берётся такая разница? По словам генерального директора агентства RWAY Александра Крапина, проблема в том, что сегодня каждый второй называет себя аналитиком. «Информация этих „аналитиков" публикуется в печати, откуда затем её берут органы статистики и риэлторы. Какая тут может быть точность данных? Сегодня на рынке есть два вида аналитиков: B2B-аналитики, занимающиеся исследованием общих закономерностей и решений, и B2C-аналитики, работающие на стимулирование покупателя к совершению сделки. И проблема в том, что последних большинство», - поясняет Александр Крапин.

Как отмечает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, сегодня зачастую продавцы ставят на свои объекты заведомо завышенные ценники. «В Сочи некоторые продавцы до сих пор уверены, что их жильё стоит по $10 000 за м². Очевидно, что реальная цена значительно ниже. Есть такие продавцы и в Москве», - рассказывает Ольга Широкова. Независимый эксперт Валерий Барнинец считает, что статистика оправданна тогда, когда даёт конкретную пользу человеку, участвующему в сделке купли-продажи недвижимости. Число сделок, по его наблюдениям, указывает и на положение вещей на рынке жилья.

А президент компании Century21 Россия Нури Катц уверен: «Статистики в России вообще нет, есть только цены, которые можно охарактеризовать как рекламные. Это то, что хотят получить продавцы, но это не имеет никакого отношения к реальности». По мнению Нури Катца, причина этого явления в том, что продавцы не хотят показывать, за какую сумму они продали объект, покупатели - за какую сумму они его приобрели, а риэлторы - сколько они на нём заработали. «Пока не будет риэлторской ответственности, не будет и прозрачной статистики. Второй момент - нужно убрать наличные деньги из сделок с недвижимостью, систему ячеек, и выработать новую систему исключительно безналичного расчёта. Тогда будет и статистика, и хорошая собираемость по налогам», - настаивает Нури Катц.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что дело в различных методиках и алгоритмах расчёта. И не только. «Рынок сейчас непонятный. Многие квартиры выставлены по докризисным ценам, глубина дисконта колеблется от 5% до 30%, - описывает ситуацию Олег Репченко. - Вероятно, официальные методики расчёта это не учитывают». Следуя совету главы irn.ru, необходимо проанализировать статистику по всем источникам и вычислить среднее арифметическое. Другими словами, истина где-то рядом.

В этой связи поневоле вспоминаешь Уинстона Черчилля, высказавшего однажды прекрасную мысль: «Я никогда не поверю статистике, к которой сам не приложил руку». Нет, , конечно, не предлагает потенциальным покупателям и просто интересующимся заняться собственным маркетинговым изучением рынков недвижимости российских городов. Но готов поделиться рецептом, результаты которого видны в предлагаемой вниманию читателей таблице.

     Складываем,
делим, вычитаем

Итак, в  таблице ДН приведены данные крупнейших агентств, занимающихся мониторингом рынка жилой недвижимости в российских городах: портала «ГдеЭтотДом.РУ», Российской Гильдии Риэлторов, Росстата и компании МИАН. Как уже отмечалось, их сведения серьёзно разнятся, что само по себе даёт пищу для размышлений. Однако, воспользовавшись советом Олега Репченко и выведя некое среднее арифметическое этих данных,  на этом решил не останавливаться. Ведь не секрет, что все аналитики оперируют лишь открытыми прайс-листами, доступными в Интернете и официальной прессе, но их достоверность и оперативность уже давно вызывает серьёзные нарекания. Не стоит делать секрет Полишинеля и из того факта, что большинство квартир, и не только в Москве, реализуются сегодня с серьёзным дисконтом, доходящим до 30% в зависимости от качества предлагаемого к продаже объекта.

Захотелось предположить, какова может быть реальная средняя продажная стоимость квартир в различных российских городах. Для этого из уже получившегося среднего арифметического была вычтена некая условная величина скидки в 17,5%. Взялась она, конечно, не с потолка:  воспользовался мнением всё тех же уважаемых и известных аналитиков, не раз в своих выступлениях акцентировавших внимание на имеющейся практике предоставления продавцами квартир дисконта в 5 - 30% от заявленной цены продажи. В итоге получилась шестая величина всё той средней стоимости м².

Да, все приведённые цифры условны. Но чего ещё желать от средней температуры по больнице, которая не может показать реального состояния конкретного пациента?

     Что было, что будет...

На самом деле понятно одно - цены на квартиры упали везде. На разную величину, но повсеместно. Можно сделать лишь одно наблюдение - чем выше на момент начала кризиса была стоимость недвижимости в конкретно взятом городе, тем значительнее было падение. Так, по данным «АКЦ МИЭЛЬ», исследовавшего ситуацию на вторичных рынках жилья городов РФ за первые три квартала 2009 года, более всего уровень средней удельной цены снизился в Тольятти (на 35,3%), Перми (на 26,9%) и Нижнем Новгороде (на 20,2%). Чуть меньшее снижение средней цены было зафиксировано в Санкт-Петербурге и Смоленске (по 15,5%). Меньше всего цены снизились в Курске (на 12,7%) и Ульяновске (на 7,7%). По данным аналитиков компании МИАН, в 2009 году в целом по России цены на новостройки снизились на 7 - 29%, вторичное жильё подешевело на 11 - 33%; в среднем по стране падение составило 20 - 25%. Лидерами по снижению стали Ростов-на-Дону и Пермь - более 30% за 9 месяцев, Челябинск, Волгоград и Новосибирск - 25 - 30%, Нижний Новгород, Уфа, Липецк и Тула - 20 - 25%.

При этом, в конце лета - начале осени в большинстве городов присутствия МИАН наметилась устойчивая тенденция уменьшения темпов падения цен на жильё. В целом, по состоянию за III квартал, рынок недвижимости закрылся в «лёгком» минусе: снижение цен на первичном рынке составило 1,3%, на вторичном - 4,5%.

По аналитическим данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», с начала 2009 года практически во всех исследуемых городах РФ уровень средней удельной цены предложения м² на вторичном рынке снизился значительно. Так, в Перми цена упала на 27%, в Нижнем Новгороде - на 21%, в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Томске, Красноярске и Смоленске - на 17-19%, в Курске - на 13,3%, в Ульяновске - на 8,4%.

Чем выше взберёшься, тем больнее падать. Интересное и понятное объяснение этому факту дал генеральный директор компании RGR Денис Колокольников, на примере изменений цен на коммерческую недвижимость разъяснив феномен более серьёзного и глубокого падения цен в России по сравнению с мировыми рынками: «Европа и Штаты - это развитые рынки недвижимости, там давно уже нет роста, как говорят сами европейцы, стагнация рынка у них происходит уже очень давно. То есть, рынок полностью сбалансирован, все ставки „устаканились". У нас же ставки были явно завышены. Давайте для более наглядного примера сравним Москву с парижским Ля Дефансом: там базовая ставка составляет 450 € за м², а у нас в среднем была свыше 1 000 € за м² в год. При этом, ВВП Парижа, условно говоря, в 10 раз выше московского. Этот дисбаланс был достаточно хорошо виден. Да, у нас развивающийся рынок, спрос большой, ставки растут с опережением. Вот и получилось, что были в Париже 460 €, сейчас 420 €. Нормальные 10% падения и увеличение процента вакантных площадей, что и характерно для любого кризиса на рынке недвижимости. Никаких радикальных изменений. У нас же с 2002 года, когда средняя стоимость м² составляла порядка $600, произошёл практически десятикратный рост цен. То есть, абсолютно интенсивный рост, который носил явно спекулятивный характер, несмотря на некоторую цикличность, связанную с банковскими локальными кризисами. Также не стоит забывать о достаточно серьёзной привязке нашего рынка недвижимости к ценам на нефть. Причём это явление не последних лет, так было ещё в Советском Союзе. Как только цены на нефть в мире падают, у нас в стране начинают происходить катаклизмы: начало перестройки - $8 за баррель, развал Советского Союза - $13. То есть, как только прекращаются валютные поступления в нашу экономику - сразу жди кризиса. Здесь на развитие ситуации наложился и этот фактор. Так что насколько быстро росли - настолько резко и упали».

     А не пойти ли
по испанскому пути?

Однако раз упали, тогда должны и подняться. Когда же может начаться тот самый долгожданный для всех риэлторов и девелоперов рост? По данным «АКЦ МИЭЛЬ», уже в сентябре-октябре 2009 года наблюдения за региональными вторичными рынками жилья показали прекращение тенденций резкого падения уровня средней цены. При этом в большинстве городов зафиксированы колебания средней цены в рамках 0,1 - 0,7% еженедельно как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. По мнению специалистов, данные изменения - на фоне заявлений официальных лиц, что острая фаза экономического кризиса пройдена, а также высказываний аналитиков об оживлении сферы купли-продажи жилья - могут свидетельствовать о переходе рынка к стадии «дрейфа». Например, в Нижнем Новгороде, Брянске, Красноярске, Мурманске, Новосибирске, Рязани, Самаре, Саратове, Томске, Туле и Перми изменение уровня средней удельной цены предложения на вторичном рынке жилья не превысило в абсолютном выражении 1%. «Мы отмечаем замедление темпов снижения уровня средней цены на вторичных рынках городов РФ. Это может свидетельствовать о том, что рынки жилья в регионах России уже достигли своей нижней отметки или приближаются к ней, и дальнейшего радикального снижения цен не будет», - отмечает генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

Большинство аналитиков также придерживается той точки зрения, что российский рынок практически достиг своего дна, либо окажется там в ближайшие 3 - 4 месяца. Что дальше? По логике, следующим должен стать этап стабилизации цен, который продлится от полугода до года. В этой связи очень интересными и показательными выглядят наблюдения аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сопоставившего развитие испанского и российского рынков жилья в последние годы. Согласно выводам irn.ru, «недвижимость в Испании в среднем подешевела за первые 9 месяцев 2009 года примерно на 15%, а к концу года вполне можно ожидать падения на уровне 20%. При этом падение ВВП Испании за 2009 год ожидается на уровне 4%. В то же время в 2008 году ВВП Испании сократился примерно на 2%, а недвижимость подешевела примерно на 11%. В свою очередь, в 2007 году ВВП Испании вырос чуть менее чем на 1%, а стоимость жилья - на 4%. Таким образом, в течение последних 3 лет чётко прослеживается взаимосвязь между динамикой ВВП Испании и динамикой цен на жильё в целом по стране. Коэффициент равен примерно 5 - при росте или падении ВВП страны на некий процент, изменение цен на недвижимость повторяет его с пятикратным усилением. Схожая зависимость наблюдается и в России. В 2007 году ВВП России вырос примерно на 7%, а стоимость жилья в среднем по стране увеличилась примерно на 30%. В 2008 году российский ВВП увеличился примерно на 5%, а цены на недвижимость - примерно на 20%. По итогам 2009 года, по оценкам федерального правительства, ожидается падение российского ВВП на 6%, а падение цен на жильё - примерно на 25%. Единственное отличие от Испании, коэффициент взаимосвязи динамики ВВП и динамики общестрановых цен на жильё в России ближе не к 5, а к 4. Это вполне можно объяснить разной долей сегмента недвижимости в структуре испанского и российского ВВП, а также разной обеспеченностью населения жильём. Но, тем не менее, параллели прослеживаются». Поэтому специалисты irn.ru вполне логично предполагают, что общая «жёсткая коррекция» всей российской экономики, затрагивающая и рынок жилья, может во многом повторить траекторию такой же «жёсткой коррекции» испанской экономики, и что до начала восстановления (а, следовательно, и потенциального роста) рынку недвижимости России ещё минимум год.

Это лишний раз доказывает уже упоминавшееся правило: за ростом следует падение, стабилизация и лишь затем - новый виток роста. Чудес не бывает. Завтра цены на недвижимость не начнут расти только потому, что кому-то так хочется. Поэтому самый вероятный прогноз заключается в том, что 2010 год полностью пройдёт под флагом стабилизации стоимости жилья в России. Подобная ситуация уже наблюдалась в 1998 году, когда после дефолта и последовавшего за ним падения цен на недвижимость 1999 и 2000 годы прошли в полном спокойствии и умиротворении, подарив покупателям квартир множество времени для осознанного выбора.

Что, кстати говоря, подтверждает ещё одну теорию о десятилетнем цикле развития рынков. Короче: в России всё спокойно; падение заканчивается; о росте подумаем через год. 

№ 7 (47) | декабрь 2009 – январь 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ