|
В середине ноября в Москве проходил Второй национальный инвестиционный форум «Муниципальная Россия - 2009», одно из мероприятий которого было посвящено развитию в стране малоэтажного и коттеджного строительства. И вот на этом мероприятии руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлёв заметил: «Логика строительства через цену ущербна. Более перспективна логика строительства через потребление, спрос. Эффективным переговорщиком от имени жильцов в процессе планирования, строительства и ценообразования может стать ЖСК в „малоэтажке". Это лишь один из инструментов, но надо включать жильца в процесс строительства, нельзя в очередной раз заставлять его покупать то, что мы хотим продать, а не то, что ему нужно. „Малоэтажка" - это тот сегмент, где потребитель должен быть представлен уже на стадии проектирования, чистыми теориями тут не обойтись».
Ну, историю с малоэтажным строительством пока оставим в стороне. А вот идея включать жильцов в процесс строительства - крайне важна для рынка в нынешнем его состоянии. С одной стороны, переход от концепции «покупайте то, что мы строим» к концепции «стройте то, что нам нужно», конечно, потребует от девелоперов принципиально иного подхода к организации своей работы. Но с другой стороны, даст возможность сгладить множество острых углов, повысить уровень доверия конечных потребителей к конкретному проекту и к компании в целом, стимулировать спрос и т. д.
Структура, с недавних пор активно претворяющая данный замысел в жизнь, - холдинг МГСН, в чьём портфеле сегодня находятся два особо значимых проекта: Красногорье DeLuxe (отлично известный рынку адрес в Павшинской пойме) и жилой комплекс «Град Московский» в г. Московский Ленинского района Подмосковья. Именно он и стал своеобразным полигоном для «обкатки» принципов взаимодействия инвестиционно-девелоперского пула компаний с инициативной группой жильцов. Но обо всём по порядку.
Проблемы строительства ЖК «Град Московский» не содержат в себе ничего принципиально нового. Срыв и перенос сроков сдачи объектов - стандартное для России явление, с началом кризиса только усугубившееся; причины происходящего уже обсуждал на своих страницах, и сейчас повторяться не слишком интересно. Куда интереснее другое: в отличие от многих коллег, вставших в глухую оборону от своих клиентов-покупателей и винящих во всём кого угодно - от нерадивых смежников до неласкового климата, холдинг МГСН, развернувшись на 180 градусов, пошёл клиентам навстречу.
Кому-то может показаться, что точкой отсчёта этого «движения навстречу» стоит считать 15 октября 2009 года, когда состоялась встреча руководства холдинга с будущими жителями квартир в домах ЖК «Град Московский». Но на самом деле работа тандема «компания - клиенты» началась гораздо раньше - со встреч в офисе МГСН, с взаимодействия с покупателями квартир через сайт холдинга, с вовлечения представителей МГСН в мероприятия других участников проекта. А ещё - с того момента, когда эксперты холдинга познакомились с сайтом инициативной группы проекта. Познакомились, и нашли на нём... Судите сами.
Ждать ГК ещё несколько лет очень не хочется. Я знаю, что для многих такая задержка заселения просто катастрофа! Кто-то снимает квартиры, кто-то „влез" в ипотеку, кто-то ютится в маленьких квартирах по несколько семей! Надо что-то делать! Мне кажется, все вместе мы сможем добиться ускорения процесса. Только под лежачий камень вода не течёт. Надо шевелиться! Будем звонить, писать письма по всем инстанциям, надоедать администрации, обратимся к Громову или кто там сейчас в МО отвечает за новостройки. Надо найти виновных в такой длительной отсрочке. Пусть они поторопятся. Пока мы их не трогаем, они и не пошевелятся. Они-то живут в своих собственных квартирах и их не интересует, где ежемесячно брать по $1 000 - 1 500 на съёмную квартиру!
Сроки ГК были определены к лету этого года. Т. е., за год должны были всё закончить! А ещё 2 года что будут делать? Это очень большой срок и виновные должны быть. Строители свои обязательства выполняют. А вот с администрацией или с коммуникациями возникли проблемы. Наверняка, есть договоры по срокам ввода в эксплуатацию нашего нового микрорайона! Без этого не подписали бы разрешение на строительство! Значит, виновных надо найти и объявить им войну!!!»
«Я считаю, что пришла пора встряхнуть всех - и администрацию, и строителей, и инвесторов. Ведь нам только мозг разрушают. Такое чувство, что мы все чего-то боимся (не сдадут, не подключат, не так что-то сделают). Если мы не проведём активное собрание в любую погоду, в любых условиях, и не покажем, на что мы готовы, если они не выдадут ключи, то ключей в этом году мы не увидим».
«Говорят в Москве кур доят, а в Тагил везут - они там яйца несут... Мне тоже много чего говорили, когда я отдавал свои кровные за квартиру в ГМ. Как только отдал - и тон, и информация совсем другие стали. Так что ждите ключей до... в общем, не знаю».
«Вижу, все настроены воинственно! Класс! Думаю, пару дней надо посмотреть, что остальные соседи думают, и приступать к действиям! Спасибо всем за поддержку. Нас действительно много, можно будет постараться приблизиться к заветной квартирке пораньше, а то кто-то обнаглел: столько людей в такие огромные расходы пускать!!! Речь ведь идёт не о 20 000 руб., а о такой же сумме, если не больше, в долларах. Далеко не все могут столько за год заработать! Да и кто потом будет платить комм. платежи за столько времени простоя? Всё на нас повесят. Проще хороших адвокатов вскладчину нанять или ещё кого, кто поможет решить наш вопрос. Сейчас миллионы фирм и посредников между народом и администрацией есть. За деньги нам и горы свернут!
«Град Московский» - наглядный пример наличия на рынке недвижимости особых проектов, объединяющих не только обычных участников (застройщиков, инвесторов, риэлторов и т. д.), но и будущих новосёлов. Ведь в чём видят корень проблемы в МГСН? Люди выбрали конкретный проект, выбрали квартиру, в которой они хотели бы жить, вложили деньги. Но недостаток информации о том, как идёт процесс строительства, какие проблемы возникают по ходу этого процесса и как они устраняются, стал причиной возникновения социальной напряжённости и беспокойства в покупательских рядах.
Могли ли в МГСН сказать, что всё это - не совсем наши печали? В принципе, да. Могли ли начать искать «крайнего», чтобы на него переключить разгневанных граждан? Тоже да. Но не стали. Испугались ли последствий столь воинственного настроя клиентов? Нет, дело не в этом. Без долгих объяснений процитируем слова вице-президента холдинга МГСН Ольги Грачёвой: «Особой нашей заслугой я считаю то, что даже в нынешние сложные времена мы смогли сохранить грамотное и взвешенное управление, сбалансированный подход и одновременно клиентоориентированную политику с гибкими условиями приобретения недвижимости. Я не раз говорила и с удовольствием ещё раз повторю: кризис не только время ответов, но и время ответственности. И тот, кто эту ответственность чувствует и не стремится от неё уйти, кто готов объяснять свою позицию и подтверждать завоёванный в прошлые годы авторитет, - тот окажется на коне».
Иными словами, в сложившейся ситуации такие компании-инвесторы, как МГСН (которые принимают участие в финансировании проекта, но, в принципе, не могут влиять на ход строительства), начинают играть новую роль, выполнять новую миссию - становятся неким связующим звеном между строительной и управляющей компаниями и будущими новосёлами. Благодаря чему создаётся новое «информационное поле», а процесс взаимодействия всех задействованных в проекте сторон становится более конструктивным.
Чуть забегая вперёд, скажем, что в результате «открытым» стал не только холдинг МГСН. Сегодня оперативные совещания по ходу движения проекта проводит управляющая компания ЖК «Град Московский», куда приглашаются и участники строительства, и представители администрации г. Московский, если требуется согласование каких-либо вопросов, находящихся в их ведении. МГСН, конечно же, принимает участие во всех общих совещаниях, но при этом инициирует и проводит свои собственные - примером чего и явилось то самое, знаменитое октябрьское собрание, к которому явно пора вернуться.
Итак, 15 октября представители холдинга МГСН сообщили, что «в срок до 23 октября 2009 года Управляющая компания „Союз-Московский" (далее УК) обещала предоставить МГСН следующие документы: „Регламент заселения", которым устанавливается порядок действий УК, покупателей квартир и структурных подразделений МГСН для заселения в сданные в эксплуатацию жилые корпуса 2 квартала; форму трёхстороннего Соглашения, заключаемого между УК, МГСН и покупателем квартиры, которым предусматриваются права и обязанности сторон в период до оформления права собственности на квартиру» и так далее. Тогда же было обещано, что «после получения от УК утверждённой формы трёхстороннего соглашения и „Регламента заселения", полный перечень документов, необходимых для получения ключей, подписываемых в офисе МГСН, будет размещён на сайте МГСН». Итоговый документ, регламентирующий сдачу и заселение корпусов I очереди мкр. 2, был подписан первым заместителем главы Ленинского района Московской области, а также руководством компаний «ДСК-1», «Дирекция МВКС», «Москапстрой», «Институт Каналстройпроект», «РУК» и управляющей компании «Союз-Московский», с инициативной группой ЖК «Град Московский» был согласован регламент выдачи ключей первым новосёлам...
Однако дело не только и столько в конкретных подписанных документах и согласованных регламентах. Похоже, сам факт встречи лицом к лицу оказался куда важнее - причём не только для покупателей, получивших возможность высказать все свои претензии, но и для инвесторов проекта. По результатам встречи холдинг МГСН создал у себя на сайте новый раздел, призванный наладить взаимосвязь между покупателями, жаждущими как можно скорее получить ключи, и компанией, которой надо предварительно, до выдачи ключей, собрать и оформить все необходимые документы. «Такой опыт, в принципе, очень важен для нас как для компании, которая поддерживает коммуникации с клиентами и старается снимать все возникающие вопросы сразу, до того, как они начнут превращаться в проблемы, - подчёркивает Ольга Грачёва. - И в данном случае нам просто необходимо мнение, уже сформированное инициативной группой. Хотя бы потому, что в нём в том числе транслируются все вопросы, относящиеся к нашей компании и её деятельности - мы получаем, что называется, независимое суждение, которое может быть как положительным, так и порицательным. Но данный инструмент даёт нам возможность наладить конструктивный диалог со всеми покупателями ЖК „Град Московский" сразу. Что для компании большой плюс, поскольку позволяет одновременно отработать большой объём запросов и сгладить все возможные углы. При этом хочу подчеркнуть: МГСН как один из крупных инвесторов проекта действует, прежде всего, в интересах своего клиента, принимает непосредственное участие в процессе разработки и согласования ряда ключевых документов и регламентов, которые необходимы будущим новосёлам при процедуре получения ключей. Но самая главное - компания обладает достоверной информацией о проекте, оперативно предоставляет её клиенту, а также, если требуется, выполняет разъяснительные функции».
Не стоит думать, что все активные участники «Курилки инициативной группы» - форума покупателей квартир в ЖК «Град Московский» полным составом перекочевали на сайт холдинга и только там теперь обсуждают свои насущные проблемы. Зато они уверены в том, что во-первых, их мнение услышат, и оно может стать для работающих над проектом компаний не просто дополнительными сведениями, но и прямым руководством к действию. А во-вторых, на часть возникающих вопросов новый раздел сайта МГСН даёт ответы: «Когда производится окончательный расчёт по квартире?», «В какой компании можно оформить договор страхования гражданской ответственности на время проведения ремонтно-строительных работ и оплатить страховую премию?» - да мало ли что может интересовать людей, которые вот-вот должны перейти в категорию новосёлов.
Что же касается техническо-строительных проблем... «Да уж, дела! Вчера вечером проезжал мимо Града, смотрю - свет горит в нескольких окнах. Не поверил. Теперь сомнения пропали», - это тоже одно из сообщений на форуме ИГ. Только тон уже совсем другой, чем несколько месяцев назад. А если бы инициативная группа была вовлечена в работу над проектом на куда более раннем этапе, то прежнего, сердитого тона, возможно, вообще бы не было.
Град Московский (г. Московский, Ленинский район)
Расположенный на юго-западе Подмосковья, в 7,5 км от МКАД, жилой комплекс (микрорайон) «Град Московский» - пример качественного жилья экономкласса, который сегодня пользуется особым спросом. Качественного - то есть, не только качественно построенного, но и привлекательного по цене в сравнении с аналогичными объектами. По сути, «Град Московский», который неслучайно называют социально значимым проектом, - это город в городе. Комплекс общей площадью 346 000 м2 состоит из 26 многоэтажных корпусов - домов серий П-44К, П-44Т и ТМ-25, позволяющих выбрать оптимальные, максимально комфортные для проживания планировочные решения. Что касается инфраструктуры, то на территории микрорайона предусмотрены супермаркеты, рестораны и кафе, досуговые центры и физкультурно-оздоровительный комплекс, а также детский сад и школа, которые уже построены. Срок сдачи проекта ГК - IV квартал 2009 года. И этот срок будет соблюдён, о чём свидетельствует хотя бы такой факт: застройщик объекта - ДСК-1, один из лидеров московского рынка индустриального домостроения; компания входит в список системообразующих предприятий России, которым оказывается государственная поддержка на федеральном уровне. Стоит отметить, что проект «Град Московский» обладает высокой степенью конкурентоспособности, так как в ближайшем окружение нет объектов-аналогов соответствующего качества и данной ценовой категории.
№ 7 (47) | декабрь 2009 - январь 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
Автор: Елена ПОЛОВЦЕВА
|
