|
Первый кризис был обусловлен внутренними причинами: огромным внешним и внутренним долгом, недопоступлением налогов, рухнувшей финансовой пирамидой государственных краткосрочных обязательств (ГКО), рядом серьёзных ошибок правительства, Минфина и Центробанка РФ. Нынешний кризис «импортирован». У его истоков стоит ипотечный кризис в США и последовавший за ним мировой финансовый кризис. Последствия же оказались схожими. «В результате обоих кризисов произошло падение курса рубля по отношению к доллару, - поясняет президент Корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский, - сбои в работе банковской системы, банкротство многих банков и производственных предприятий. Дефолт 1998 года и кризис 2008 года привели к резкому росту безработицы, падению уровня жизни практически всех слоёв населения».
» Бойцы вспоминают минувшие дни
Для рынка недвижимости последствия дефолта-1998 и кризиса 2008 года проявились примерно одинаково. В обоих случаях наблюдался спад покупательского спроса и, соответственно, существенное снижение цен на первичном и вторичном рынках. Однако отличия тоже существенны: в 1998 году не было такого строительного бума, как сейчас. «Строительство объектов, - говорит генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский, - велось, в основном, на собственные средства, и кредитная зависимость была минимальной. Также дефолт побудил граждан вкладывать валюту в недвижимость, что ненадолго, но всё-таки задержало падение цен. При этом выход из кризиса 1998 года проходил более ускоренными темпами и, в отличие от текущей ситуации, стройки не только не замораживались, но увеличивались».
У генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олега Самойлова остались иные воспоминания. По его словам, в 1998 году рынок встал практически полностью и, следуя тотальной панике, охватившей население, «мёртво стоял» примерно до середины следующего года. Это, конечно, не значит, что сделок не было вообще, но их число сократилось до уровня единичных операций. «Единственным „выжившим" на тот момент „сегментом", - вспоминает исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России Марк Гройсман, - были сделки по обмену жилья больших площадей на жильё меньших площадей с доплатой».
В обоих кризисах рынок первичного жилья пострадал сильнее, чем «вторичка»: после 1998 года в районах-новостройках длительное время стояли в ожидании покупателей даже не отдельные готовые дома, а целые кварталы. Однако и на вторичном рынке ситуация была далека от оптимистической. «Помню, - говорит Олег Самойлов, - в тот период мы несколько месяцев безуспешно продавали квартиру в Москве, цена которой составляла - сегодня это звучит нереально - $ 20 000...».
Живы воспоминания и у заместителя директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Павла Епихина. «Дефолт застиг компанию в момент, когда осуществлялись самые дорогостоящие работы в возводимых домах. Около 20% инвесторов оказались не в состоянии выплачивать оставшиеся взносы за приобретённые квартиры. „Кварталу" пришлось пойти на согласование индивидуальных графиков оплаты для отдельных клиентов и фиксацию курса доллара на „договорном" уровне. С другой стороны, в период кризиса-1998 ипотеки как таковой ещё не существовало, соответственно, не было и дефолтов по ипотечным сделкам».
В то же время, это был период, когда реально было купить очень хорошую квартиру за очень небольшие деньги. Генеральный директор компании Sesegar Ирина Жарова-Райт, занимающаяся продажей элитной недвижимости, считает, что в этом сегменте продажи восстановились за несколько месяцев - к ноябрю 1998 года: «В тот момент не было „строительного бума", и предложение по сравнению с текущим периодом было совсем невелико». По словам Ирины Жаровой-Райт, это было крайне выгодное время для покупки: кто успел, тот очень выгодно купил квартиры в Сеченовском переулке по $3 500 за м2 и в «Торрис Хаусе» на Спасоналивковском переулке. Также многие девелоперы смогли перекупить за очень скромные деньги инвестконтракты, как, например, контракт «Ингеокома» на 8 объектов на Остоженке, который включал себя такие адреса, как Молочный 1 - 3, Молочный, 6, 1-й Обыденский, 5 - 7, проекты в Зачатьевских переулках. Именно эта предпосылка и создала возможность комплексной застройки Остоженки и как следствие появления одиозной Золотой мили Москвы.
Надо отметить, несмотря на шок, восстановление рынка после кризиса 1998 года прошло довольно быстро - связано это с тем, что у покупателей были накопления в долларовом эквиваленте, и «дефолтные» цены стали привлекательны. По разным оценкам, полное восстановление рынка заняло около 3 лет. Так, в компании Blackwood подсчитали, что для выхода на траекторию роста после кризиса 1998 года рынку потребовалось более 1,5 лет, а для достижения докризисных уровней - более 3,5 лет.
» Тогда считать мы стали раны
Что же сейчас? Стоит ли ждать от сегодняшней ситуации столь же динамичного развития? Надо отметить, что не в пример дефолту, нынешний кризис не было внезапным. Репортажи в Запада поступали регулярно. «Однако, - рассказывает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, - все были уверены, что нашу страну в целом, и рынок недвижимости в частности, мировой кризис затронет лишь краешком крыла. Но вышло иначе. Кризис накрыл нас в полной мере, причём в существенно большей степени, чем в той же западной Европе. Основная причина в том, что наш рынок был на пике развития, в том числе, и по ценовым показателям. А в Европе давно всё стабилизировалось, и влияние было существенно меньшим».
В результате, рынок недвижимости пострадал больше, чем в 1998 году, и главная причина тому - кредиты, как ипотечные, так и строительные. Большинство компаний-застройщиков работали с привлечёнными денежными средствами. Когда же банки стали кредиты отзывать, это поставило часть застройщиков, не обладающих собственными резервами, на грань банкротства.
«Снижение доступности кредитов для девелоперов (ставки по кредитам для строителей выросли с 8 - 16% до 25 - 30% годовых), - поясняет управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв, - привело к замораживанию не только планируемых, но и уже строящихся объектов». По данным руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в Москве заморожено около 30 жилых домов. В связи с тяжёлой ситуацией, складывающейся в области строительства, в столице создана комиссия по долгострою. Московские власти официально признали долгостроями более 60 строительных проектов.
«По-прежнему остаётся непонятной судьба многочисленных замороженных на бумажной стадии проектов (таких компаний, как: MIRAX Group, Capital Group и ряда других). Выход таких долгожданных проектов, как „Красная площадь, дом 2", „Золотой остров", „Парк Сити", „Гелиймаш Союз", который был намечен на 2009 - 2010 годы, теперь отложен на неопределённый срок. Возможно, в силу сложности финансовой ситуации на рынке недвижимости произойдёт смена владельцев реальных активов, и достраивать будут не те, кто начинали», - высказывает своё мнение управляющий партнёр компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова.
Есть и ещё одна интересная тенденция, которую вычленяет президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин - на рынок пришли бартерные схемы взаимодействия девелоперов и подрядчиков. «По моим ощущениям, всего в Москве по бартерным схемам подрядчикам передано около 10 - 15% от общего объёма строящегося жилья. Например, в ЖК „Зодиак " по бартерной схеме мы отдали около 2 000 м2 в счёт покупки бетона и арматуры, а это примерно 5% квартир. Как правило, договариваются о зачёте квартирами по рыночным ценам или дешевле на 5 - 7%. Услуги подрядной организации в таких случаях дороже на 15 - 20%. Стоимость стройматериалов может быть выше рыночной в среднем на 20 - 25%. В начале кризиса разница могла доходить до 40%. С приходом ликвидности бартерные схемы уйдут, так как расплачиваться деньгами всегда выгоднее», - рассуждает Владимир Воронин.
Не лучше сложилась ситуация с ипотечными кредитами, упало и общее число сделок. Видя снижение покупательской активности, девелоперы постепенно стали проявлять гибкость и опускать цены. Первые шаги к снижению были сделаны осенью 2008 года (снижение цен на отельные объекты, специальные акции и другие, скрытые скидки). С пикового уровня, с сентября 2008 года, снижение цен на жильё в новостройках Москвы составило 35%, на квартиры вторичного рынка - 26,5% (по данным компании Blackwood). Летом официальные цены стабилизировались, хотя застройщики и сейчас предлагают специальные условия индивидуально.
» Скоро сказка сказывается...
Как бы ни протекал кризис, рано или поздно (мы как оптимисты надеемся, что рано) он закончится. Более того, опрошенные нами эксперты в большинстве своём уверены, что «день солнцестояния» уже пройден. «Кризис перевалил за середину, - считает Павел Епихин.- Думаю, сегодня можно говорить о том, что острая фаза кризиса в девелопменте позади. Многие компании сменили собственников, благодаря чему получили необходимую ликвидность и продолжили строительство. Конечно, положение многих строительных компаний до сих пор неустойчиво, а объём строительства упал в несколько раз, однако „из пике" рынок медленно выходит».
Такого же мнения придерживается и советник председателя совета директоров корпорации MIRAX Group Михаил Дворкович. По его подсчётам, рынок недвижимости достиг дна ещё полгода назад. Часть девелоперских компаний перешли в собственность банков, а компании, сумевшие сохранить самостоятельность, сегодня стремятся продать построенные метры практически по любой цене, чтобы профинансировать кредитные обязательства и достроить незаконченные объекты. В то же время, динамика продаж MIRAX Group показывает, что кризис спроса на недвижимость подходит к концу, и по некоторым объектам на повестке дня стоит вопрос о небольшом увеличении цены. Более того, Михаил Дворкович считает, что «первая половина следующего года „разошьёт" продажи жилья экономкласса и коммерческой недвижимости классов В и С, а вторая половина ознаменуется ростом стоимости недвижимости премиум-класса».
О частичном выходе из кризиса говорит и Ирина Жарова-Райт: «Сейчас уже идёт восстановление как спроса, так и предложения, но только либо в самом доступном сегменте жилья, либо в самом дорогом. „Affordable luxury" - доступная роскошь, то есть дома формата бизнес-класса, но с ценами сегмента de luxe, не интересны пока никому - ни девелоперу, так как ему нужно найти финансирование и убедить банки, что это продастся, ни покупателю, так как он в свою очередь может получить самый лучший продукт по соизмеримой цене».
И всё же, это пока только лёгкий бриз, ветер перемен ещё впереди. «В период отсутствия спроса лучшая стратегия для инвестора - это ожидание, - считает заместитель генерального директора компании Amdex Group Сергей Бозриков, - поэтому многие девелоперы недостроенные объекты просто снимают с продаж до лучших времён. Сейчас тактика у всех - достроить те проекты, которые уже начаты. И если экономическая ситуация не изменится, стоимость нефти не увеличится, нужно быть готовыми к тому, что через пару лет возникнет дефицит предложения, который вернёт высокую стоимость».
Именно дефицит предложения является ключевой фразой в прогнозах на ближайшее будущее. И снова Владимир Воронин рисует довольно пёструю картину: «Спрос на рынке несколько оживился, предложение же относительно спроса сокращается. В будущем году объём ввода коммерческого жилья в Москве составит точно меньше 1 млн м2, и эта ситуация, однозначно, приведёт к росту цен. Уже с середины 2010 года цены поползут вверх. И далее они будут примерно расти от 2% до 5% в месяц. Более активно цены начнут расти с середины 2010 года. Вполне возможно, что уже к концу 2010 года цены достигнут докризисного уровня. Очередное повышение цен на наших объектах запланировано на февраль 2010 года».
Постепенно начнёт выправляться и ситуация с взаимодействием строительных компаний с банками и государством. Владимир Воронин радуется, отмечая потепление по отношению к бизнесу со стороны банковских структур. «Уже сейчас есть случаи, когда банки сами предлагают инвестировать денежные средства. В частности, один из банков предложил нам подать заявку на получение кредита. Что ж, открытые кредитные линии никогда не помешают», - делится впечатлениями Владимир Воронин.
Ещё одна тенденция сегодняшнего дня, которую не обошли вниманием эксперты: московские власти взялись активно соинвестировать недострои частных девелоперов. По мнению Сергея Козловского, это разумное и своевременное решение. «Если условия совместного завершения строительства вполне адекватны, а не напоминают кабальную сделку, то девелоперы смогут сдать свои проекты если и не вовремя, то хотя бы с не очень большой задержкой. Таким образом, государство и девелопер получат свою долю прибыли и новый опыт совместного сотрудничества. Дольщики получат свои квартиры, и социальная обстановка останется спокойной», - считает Сергей Козловский.
» Интересно жить в эпоху перемен
Выходит, текущий кризис благодаря принятым мерам или просто потому, что ход истории не может остановиться, скоро закончится. И... можно начинать ждать новый, говорят эксперты. «Если проанализировать историю московского рынка жилой недвижимости, то обнаружатся некоторые любопытные закономерности, - отмечает Олег Самойлов. - В соответствии с ними, „лёгкие" и „тяжёлые" кризисы происходят на рынке с интервалом в 10 лет. Первый „лёгкий" спад произошёл в середине 1995 - начале 1996 года и был вызван временным исчерпанием платёжеспособного спроса на фоне „перегрева" рынка. Нечто подобное случилось по прошествии десятилетия: банковский миникризис 2005 - 2006 годов „притормозил" активность рынка». Сходная периодичность проявляется и при рассмотрении «больших» кризисов, взявших старт в 1998 и 2008 годах. При этом, пока ни один из спадов рынка, имевших место за весь период его существования, не продолжался более 2 лет. Так что сегодняшний кризис, скорее всего, будет не последним. Нас ждут ещё более интересные времена!..
|
ЦИФРЫ И ФАКТЫ
Год 1998: снижение цен на городское жильё, по разным данным, составило от 30% до 50%, на загородные готовые дома - 30 - 40%. 2008 - 2009 год: снижение цен на жильё, по разным данным, составило от 10 - 15% до 30 - 40%.
По итогам 9 месяцев 2009 года в Москве было зарегистрировано около 5 300 ипотечных сделок, что на 63% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. В конце 2008 - начале 2009 года ежемесячно заключалось на 50% меньше сделок, чем в докризисный период.
По данным УФРС Москвы, за 9 месяцев 2009 года в столице было зарегистрировано на 23,9% меньше сделок купли-продажи квартир, чем за аналогичный период 2008 года.
Тенденцией кризисного периода стал рост альтернативных сделок (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры): к настоящему времени доля «альтернативы» достигла 90% от общего числа сделок.
|
Светлана УЛИЦКАЯ
