|
Раз в два года Геленджик по чьему-то образному определению становится связующим звеном между землей, морем и небом: здесь проходит Гидроавиасалон — знаменитая международная выставка, демонстрирующая всю мощь и разнообразие современной гидроавиационной техники.
В прочем, прижатый горами к Геленджикской бухте город и во все остальное время связывает стихии. А в свете строительства нового аэропорта связь эта становится еще прочнее, еще ощутимее для тех, кто смотрит на Геленджик придирчивым взглядом домовладельца или инвестора. Придирчивость оправдана на все сто: даже самые лирические настроения не должны побеждать сухой прагматизм, обязывающий принять во внимание все местные особенности, в том числе касающиеся рынка недвижимости.
1 Город Геленджик возник в 1831 году как укрепление на южных границах России. Именно сюда в 1864 году были принудительно переселены казаки Кубанского казачьего войска, а из них сформирован Шапсугский береговой батальон, составлявший населений 12 станиц, в том числе и станицы Геленджикская. Но настоящее развитие города началось со строительства железной дороги до Новороссийска и прокладки Новороссийско-Сухумского шоссе — представители интеллигенции и деловых кругов начали приезжать на отдых, и параллельно вкладывали средства в развитие Геленджика. Наконец в 1915 году, согласно Высочайше утвержденному положению Совета министров селение Геленджик Черноморской губернии было превращено в городское поселение.
Стоит отметить, что если история Геленджика доподлинно известна, то версий, откуда, собственно, взялось название города, великое множество. По одной из них Геленджик происходит от адыгейского "хьюленджи" (поляна, маленькое пастбище); по другой — от арабского "хелендж" (береза). А самую романтичную версию подарили городу турки, которые некогда называли поселение в Геленджикской бухте "Келендчик", что в переводе с тюркского истолковывалось некоторыми исследователями как "невесточка": ведь именно здесь столетия назад находился невольничий рынок, откуда белокожих красавиц отправляли в турецкие гаремы.
Это — просто для расширения кругозора.
2 Как лечебная местность Геленджик стал привлекать внимание в конце XIX века. И в 1900 году здесь был открыт первый частный санаторий доктора Сульжинского — "Черноморская санатория". Уже в 1901 году было организовано общество содействия благоустройству курорта Геленджик, а в Фальшивом Геленджике (так когда-то называли находящееся рядом с настоящим Геленджиком поселение Дивноморское) доктор Светлинский открыл санаторий "Сине море". Курорт завоевал бешеную популярность так быстро, что уже к 1903 году спрос на места превышал предложение в 10(!) раз. В 1907 году побережье Геленджикской бухты официально стало курортным местом, и с тех пор только повышало свой статус: в 1920 году Геленджик был отнесен к числу общегосударственных курортов, в 1970-м включен в список курортов всесоюзного значения, а в 1996-м — в перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение.
Кроме климата и благоприятной экологической обстановки, целебными природными ресурсами Геленджика являются минеральные воды. В курортной медицине здесь используются климатотерапевтические процедуры, илово-сульфидные грязи Таманского полуострова, минеральные воды Геленджика, Горячего Ключа, Новороссийска. Особенно благотворно пребывание в Геленджике действует на людей, страдающих заболеваниями сердечно-сосудистой системы, верхних дыхательных путей, центральной и периферической нервных систем, органов опоры и движения. А про то, что у больных костных туберкулезом здесь прекращается развитие болезни, в начале века говорили просто — чудо.
Сегодня лечебные возможности Геленджика, конечно, тоже используются, но нельзя сказать, что по максимуму. Поэтому капиталовложения в реконструкцию, переоснащение и строительство новых санаторно-лечебных комплексов особо приветствуются местной администрацией.
3 Помимо собственно города Геленджика, муниципальное образование "Город-курорт Геленджик" включает в себя еще 21 населенный пункт, 7 из которых — Кабардинка, Дивноморское, Джанхот, Криница, Прасковеевка, Архипо-Осиповка и Бетта — имеют выход к морю. Конечно, Кабардинка или Джанхот сильно отличаются от Геленджика, особенно от его центра, где в сезон жизнь бьет ключом круглые сутки. Тем не менее, и в них есть свои прелести. К примеру, в Дивноморском климат мягче, чем в Геленджике, и дышится здесь затемно легче благодаря знаменитому бору пицундской сосны, тянущемуся вдоль моря в сторону Джанхота. А Архипо-Осиповка (самый дальний от Геленджика курортный поселок) настолько хорошо защищена от холодных северо-западных ветров горным узлом с вершинами Шамраева и Гебеус, что купальный сезон здесь потрясающе продолжителен. Поэтому нет ничего удивительного, что в последние годы бурное развитие получил не только Геленджик, но и его окрестности. Свободных площадок, пригодных для строительства, там заметно больше, чем в городе, цены заметно ниже, и конкуренция на рынке пока не столь велика. Инвесторам есть, о чем подумать.
4 Что касается самого города Геленджик, то все или практически все участки, расположенные в непосредственной близости от моря, либо уже застроены, либо относятся к так называемой первой санитарной зоне, в которой действуют строгие ограничения на строительство, либо находятся в частных руках и продаются по бешеным ценам, доходящим до $60000–70000 за сотку. В поисках свободного пространства инвесторы вынуждены двигаться вглубь города, ближе к горам, но и там возникают определенные проблемы — участки на окраине могут являться предметом судебного спора или просто землями сельхозназначения (а каждый инвестор знает, во что обходится изменение статуса земли). Одним словом, возвращаемся к предыдущему пункту, то есть совету обратить внимание на соседствующие с Геленджиком населенные пункты.
5 Новый аэропорт, решение о строительстве которого было принято сразу после другого решения (о возведении в окрестностях Геленджика новой резиденции администрации президента и дачи патриарха), — это и плюс, и минус для города. Плюс, понятное дело, потому, что с появлением аэропорта можно рассчитывать на дальнейшее развитие местной инфраструктуры и лавинообразный рост интереса к Геленджику как со стороны отдыхающих (число которых за последние 2 года и так выросло вдвое — с 750000 до 1500000), так и со стороны покупателей недвижимости и инвесторов. Минус же потому, что непосредственно в зону повышенного шумового воздействия попадают около 7 км2 территории, а по прогнозам скептиков подобной зоной может стать весь Геленджик. Как бы там ни было, сейчас при выборе квартиры, коттеджа или участка под застройку необходимо очень внимательно продумывать и просчитывать, насколько привлекательным будет это место после того, как аэропорт заработает в полную силу (а первые самолеты он предположительно начнет принимать уже в будущем году).
6 Поклонников жилья в стиле "швейцарское шале" придется огорчить: ничего подобного в Геленджике пока что нет. Строительство в горах — долгосрочный, капиталоемкий и совершенно непредсказуемый с точки зрения потребительского спроса россиян процесс. Наверно и он когда-нибудь стартует в Геленджикской бухте, но только после того, как все "центровые" площадки окажутся окончательно застроенными, все имущество обанкротившихся пансионатов и баз отдыха скуплено, все старые жилые строения расселены и снесены, и даже все отдаленные районы вроде нынешних "Южного" и "Солнечного" полностью освоены.
Конечно, нельзя исключать, что имеющие соответствующий опыт жилищного строительства австрийцы, немцы, итальянцы, французы, те же швейцарцы или россияне, опробовавшие свои силы на Домбае и Красной Поляне, возьмутся за реализацию одного-другого горного проекта. Но все-таки и Домбай, и Красная Поляна — в первую очередь горнолыжные курорты, каковым Геленджику не суждено стать никогда.
7 Активный рост цен на недвижимость наблюдается в Геленджике в последние 2 года. Еще совсем недавно купить здесь квартиру в новостройке можно было буквально за копейки, теперь же нижняя ценовая планка установлена на уровне $800–900/м2, верхняя — на уровне 2500 €/м2, а в среднем цена геленджикского квадратного метра составляет около $1300–1500. И пока ни о какой стагнации рынка, снижении темпов роста цен или вообще их снижении говорить не приходится: спрос на жилье в городе настолько велик, что продажа почти всех квартир в доме еще на уровне котлована — обычное для здешних застройщиков явление. Так что если кому-то кажется, что Геленджик, упоминаний о котором втрое меньше, чем о Сочи, сильно уступает главной летней столице России по части цен, то зря: ставки здесь вполне сопоставимы с сочинскими, а скорость, с которой они растут — с московской.
8 Отыскать в Геленджике недвижимость, полностью соответствующую международным параметрам элитного жилья, практически невозможно. Но в городе возводится много хороших, качественных новостроек, в том числе и в центре. Все они имеют квартиры приличной площади с удачной планировкой, гаражи или автостоянки, благоустроенную территорию с охраной и, что немаловажно для Геленджика, круглосуточную подачу горячей воды. Единственное, на что покупателям непременно стоит обращать внимание — это вид из окна. Нередко заявленный в рекламных проспектах "вид на море" в реальности обеспечивается только жителям самых верхних этажей дома или ровно половине его жителей (другой в это время приходится довольствоваться созерцанием в лучшем случае гор, в худшем — стены соседнего здания). Короче, доверяй, но проверяй — в смысле, не стоит покупать что-то заочно, без личного осмотра.
9 Несмотря на большой спрос на жилье, в действиях администрации Геленджика отчетливо прослеживается предпочтение гостиничному строительству. Что неудивительно, если учесть, что в сезон в городе просто невозможно найти свободного места не только в гостиницах, но даже в частном секторе. Госмонополии или крупные компании, в распоряжении которых находятся "длинные деньги", может привлечь возведение крупных отельных комплексов (о том, сколь удачными могут стать подобные проекты, свидетельствует хотя бы опыт работы 5-звездного курортного комплекса "Надежда" в Кабардинке). Правда, срок окупаемости проектов — не менее 8 лет, поэтому компании поскромнее отдают предпочтение мини-гостиницам, которые и капиталовложений требуют меньше, и окупаются быстрее — всего лет за 5.
Еще одно перспективное направление развития рынка недвижимости Геленджика — строительство коттеджных поселков. Пока для города это отдаленные перспективы, но ведь когда-то они были таковыми и для Сочи, где сейчас реализуется уже около 10 коттеджных проектов.
10 Большинство по-прежнему считает Геленджик исключительно летним городом, жизнь в котором замирает с окончанием сезона. Это — правда сегодняшнего дня. Но в недалеком будущем Геленджик рассчитывает преодолеть традиционную для курортных городов "болезнь сезонности". Строительство гольф-клубов и конно-спортивных центров, яхт-клуба с мастерской по сборке яхт и картинг-клуба, открытие бразильской школы футбола и возможное появление киностудии — все это вещи как раз из разряда внесезонных. Сейчас в городе крайне мало гостиничных комплексов, не закрывающихся на зиму, однако их может стать больше — были бы деньги и желание, да еще бы новый аэропорт заработал в срок. Может, тогда знаменитый Гидроавиасалон станет не центральным, а лишь одним из центральных в ряду многочисленных событий геленджикской жизни.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2006 | № 8 (18) | http://www.d-n.ru/
|
