РАСКЛАД СИЛ
Как Сочи впервые проиграл Геленджику

     Перечитывая заново

Во всём мире среди всех возможных видов отдыха наибольшей популярностью пользуется пляжный. В России он возможен только на узкой полоске Азово-Черноморского побережья, чего явно недостаточно для такой огромной страны. Ежегодно в летний сезон крупные города и малые населённые пункты региона переполняются туристами со всей страны. Сегодня суммарный туристический поток на курорты Азово-Черноморского побережья составляет более 15 млн человек и продолжает ежегодно расти.

Рассматривать курортную недвижимость в качестве объекта вложения средств россияне начали в те времена, когда экономика страны росла бурными темпами, а доходы населения постоянно увеличивались. Как правило, это были состоятельные москвичи и представители ресурсодобывающих регионов России, которые в обстановке постоянно повышающихся цен на сырьё ощутили реальное увеличение доходов. Тогда и возникла потребность в надёжных инвестиционных инструментах. Некоторые выбрали фондовый рынок и рынок акций, другие - обратили внимание на сектор недвижимости. Одним из наиболее привлекательных сегментов для вложений средств стала курортная недвижимость, спрос на которую на Черноморском побережье стал активно расти.

К тому моменту жилой фонд курортов региона на 80% состоял из частных домовладений, построенных ещё в советское время. В постперестроечное время некая девелоперская активность наблюдалась, пожалуй, только в Сочи, но и там объёмы нового строительства были не слишком высокими. В регионе возник серьёзный дефицит недвижимости, а это в свою очередь вызвало активный рост цен на «вторичку».

В такой ситуации рынок первичный был просто обречён на развитие. Крупные местные и иностранные компании начали подготовку и реализацию проектов жилых комплексов. Первым стал развиваться рынок недвижимости, вслед за ним - Геленджик, Анапа, Туапсе и даже Новороссийск, который курортным городом на самом деле не считается.

Квартиры в строящихся домах были достаточно популярным объектом инвестиций, поскольку существующие постройки не отличались высоким качеством и относились, преимущественно, к самому низкому классу. Дефицит предложения пришёл и на первичный рынок: нового строительства явно не хватало для удовлетворения спроса. Строительный комплекс региона, являясь достаточно инертным, не позволял сразу начать возведение большого объёма жилья - не последнюю роль вэтом сыграл и сложный рельеф побережья, обуславливающий постоянную нехватку земельных участков для новых проектов и рост цен на них.

Ещё один импульс к развитию рынка был дан в 2007 году, когда Сочи был объявлен столицей Олимпиады-2014. Теперь регион стал привлекательным не только для российских, но и для крупных международных девелоперов. В то время цены на жильё выросли в 2 раза буквально за одну ночь (и «первичка», и «вторичка»). С одной стороны, город стал более привлекательным для инвестиций, с другой - входной порог поднялся слишком высоко для некоторых участников рынка, коснулось это и покупателей - многие просто не могли позволить себе недвижимость по таким ценам, и девелоперов - цены на земельные участки и сопутствующие затраты также увеличились в разы.

«Олимпийский эффект» сделал Сочи недоступным для многих категорий потребителей, что вызвало перетекание некоторой части спроса в другие города региона. Вот тогда и там началось оживление рынка, и произошло это относительно недавно, поэтому число объектов, успевших войти в фазу строительства до кризиса, не так велико.

     Метры, проценты, классы

Сейчас в Сочи строится вдвое больше жилья, чем во всех остальных городах Черноморского побережья вместе взятых. В городе на этапе возведения находится более 100 многоэтажных объектов площадью 1 440 000 м². При этом вопреки сложившемуся мнению, исключительно элитным курортом Сочи назвать нельзя. Как ни странно, сейчас более половины (54%) строящихся объектов относятся к экономклассу, ещё 38% - к бизнес-классу и лишь 8% - к элитному.

После взлёта цен на жилье (по причине объявления Сочи столицей Олимпиады) спрос на рынке практически перестал существовать. Потребители не были готовы платить двойную цену за ту же самую недвижимость в том же самом городе. Рост цен не был подкреплён реальными изменениями и сделки носили единичный характер. Девелоперская активность не остановилась, поскольку происходящее считалось явлением временным. Новое начинало строиться, а цены продолжали расти. Менялись только параметры возводимых объектов - увеличивалась доля эконом-класса, уменьшались площади квартир, чтобы охватить как можно большую аудиторию потребителей.

Вторым городом по объёмам строительства жилья на Черноморском побережье является Анапа. Там возводится 30 многоквартирных домов площадью порядка 420 000 м². Анапа - по сложившейся традиции, курорт для семейного и детского отдыха, привлекающий, в основном, представителей ресурсодобывающих регионов страны. Они и являются главными потребителями недвижимости в городе, а основной спрос сосредоточен в сегменте эконом- и среднего класса. Их доля в общем объёме строительства составляет 70%. Ещё 17,5% относится к бизнес-классу, 12,5% - к элитному.

Геленджик занимает лишь третье место по объёмам строительства жилья, но этот факт никого не должен вводить в заблуждение. Город является одним из самых инвестиционно привлекательных на Черноморском побережье. Именно Геленджик стал своеобразным «пристанищем» для тех потребителей недвижимости высокого класса, которые не захотели потратиться на подорожавшее жильё в Сочи. Сейчас в городе строится 210 000 м² многоэтажной жилой недвижимости. Такой невысокий показатель связан с тем, что многие жилые комплексы не успели выйти на рынок до кризиса, другие уже сданы в эксплуатацию. Почти все объекты (96%) - жильё бизнес-класса и элитка. Появился и по-настоящему эксклюзивный проект - Коллекция прибрежных апартаментов «Сады Морей», который вместе с отелем 5-звёздочного уровня формирует новую зону элитной застройки на юго-востоке Геленджика, на Толстом мысе.

Замыкает четвёрку курортов региона Туапсе. Здесь в стадии строительства находится несколько жилых комплексов, общая площадь которых составляет 50 000 м². 91% этого объёма относится к экономклассу и среднему, остальное - бизнес-класс. Неразвитость рынка жилой недвижимости Туапсе обусловлена невысоким турпотоком и некоторой отсталостью курортной инфраструктуры по сравнению с другими городами региона. Однако ситуация в последние годы начала меняться к лучшему и есть надежда, что Туапсе ждёт рост активности на рынке недвижимости.

Итак, объём строительства жилья в вышеназванных городах составляет порядка 2 130 000 м². Это 95% всей возводимой на Черноморском побережье жилой недвижимости. Другие города обладают менее развитой курортной составляющей, и потребность в жилье на их территории создается прежде всего местными жителями. Внешний спрос находится на минимальной отметке.

Объёмы строительства (м²) жилой недвижимости (в городах Черноморского побережья)

Стоимость (руб./м²) жилья по классам (в городах Черноморского побережья)

     Цены и кризис

Курортная недвижимость, как правило, приобретается не для постоянного проживания - это либо объект инвестиций, либо временное жильё, либо вариант для «пенсионного» времяпрепровождения, либо всё вместе. Это не покупка первой необходимости, что в период кризиса сильно осложнило положение дел в данном сегменте.

Год назад, когда негативные макроэкономические тенденции буквально захлестнули Россию, спрос на курортную недвижимость упал более чем на 80%. На это есть несколько причин. Первая - уход инвесторов с рынка - когда пропала вера в дальнейший рост цен, покупка жилья на Черноморском побережье превратилась в рискованную затею. И сразу же свернулось порядка 40% спроса.

Еще 40% потребителей покинули рынок в связи со снизившейся платёжеспособностью и кризисом на фондовом рынке. Как было отмечено ранее, существенную долю в объёме спроса на курортную недвижимость составляют представители ресурсодобывающих регионов страны: часть своего капитала они держат в акциях компаний, где работают. Это распространённая практика. Так вот, с приходом кризиса эти акции начали стремительно падать в цене, поэтому продать их и на полученные деньги приобрести жильё оказалось практически невозможно. Другие потенциальные потребители ощутили падение доходов и перестали получать премии, что также снизило их платёжеспособность.

Однако серьёзное снижение цен всё это вызвало только в Сочи. Покупательская активность на рынке исчезла задолго до осени 2008 года, и кризис стал «последней каплей», склонившей девелоперов к пересмотру цен на свои объекты. За несколько «кризисных» месяцев конца 2008 года новостройки в городе подешевели на 30%, что является самым высоким показателем для региона в целом. Продолжали снижаться цены и в первой половине 2009 года, к лету снижение относительно докризисного периода достигло 50%. После падение было остановлено и сейчас стоимость м² колеблется в пределах 1 - 3% относительно показателя июня 2009 года.

В других городах региона резкого ценового падения отмечено не было - в силу небольших объёмов строительства. Рынки Анапы, Туапсе и Геленджика отреагировали на кризис небольшим снижением цен в пределах 3-5% к концу 2008 года, а потом, например, в Геленджике средняя стоимость м² даже выросла за счёт выхода на первичный рынок нескольких новых дорогостоящих объектов. Сейчас снижение цен и скидки предлагают только компании, чьи проекты находятся на начальных стадиях строительства.

Ценовым лидером на первичном рынке Черноморского побережья является Геленджик. Именно он в этом году отобрал пальму первенства у Сочи - после обвала цен в будущей столице Олимпиады. Средняя стоимость м² на первичном рынке составляет порядка 105 000 руб./м². Следом идут Сочи - 75 000 руб./м², Туапсе - 60 000 руб./ м² и Анапа - 52 000 руб./м².

     И не надейтесь!

В обозримом будущем значительного снижения цен на жильё в городах Черноморского побережья не произойдёт. В Сочи стоимость м² уже достигла справедливого уровня, и ниже в будущей столице Олимпиады быть просто не может. Сейчас в городе строится 15 объектов, в которых минимальный бюджет покупки составляет менее 1,5 млн руб. Такого объёма «бюджетного» предложения нет ни в одном крупном городе не только Черноморского побережья, но и всего ЮФО в целом. Объекты бизнес-класса и элитки находятся на средних и поздних стадиях строительства, а значит, также не будут подвержены уменьшению стоимости м². Застройщики предпочтут не продавать квартиры совсем, чем делать это ниже рыночной стоимости.

То же самое касается и других курортов региона. Там сейчас сохраняется достаточно высокий уровень цен, особенно в «высоких» классах, но в ближайшей перспективе ситуация не изменится. Снижение цен возможно только тогда, когда объёмы строительства в Анапе, Туапсе, Геленджике существенно увеличатся, когда застройщикам придётся конкурировать за потребителя, в том числе, снижая цены на квартиры в своих объектах. Пока они прекрасно понимают: отсутствие спроса - явление временное, вызванное исключительно кризисом. А значит, когда он закончится, цены снова пойдут вверх. Так зачем же сейчас продавать и терять прибыль?

В долгосрочной перспективе ситуация всё же изменится. В Сочи уже не будут строить так много жилья, как сейчас, а остальные города побережья, наоборот, получат импульс к более активному развитию рынка недвижимости. Причём успешность будущих проектов напрямую будет зависеть от их позиционирования в том или ином ценовом сегменте. Так, элитные проекты будут наиболее востребованы в Сочи, объекты бизнес-класса - в Геленджике, среднего и экономкласса - в Анапе и Туапсе.

Будущее рынка недвижимости региона - за крупными рекреационными комплексами. Они будут располагаться в удалении от центра городов и включать, помимо жилой части, гостиницы, объекты курортной инфраструктуры, развлекательную составляющую. До кризиса было заявлено множество таких проектов, но лишь единицы успели попасть в стадию реализации и сейчас «заморожены». Стабилизация экономической ситуации вызовет новый всплеск активности в данном сегменте - тогда объёмы строительства жилой недвижимости на Черноморском побережье значительно увеличатся. 

№ 6 (46)   |  ноябрь 2009   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ