МЫСЛИ ВСЛУХ
О пользе позитивного настроя

Было время, причём совсем недавнее, когда девелоперы, замученные жесточайшей конкуренцией на московских, с каждым месяцем сужавшихся просторах, бодро осваивали региональные площадки. Достаточно вспомнить, что в 2002 году Программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства стартовала со скромного показателя в 17 800 м² построенного в регионах жилья, а в 2007 году силами столичных компаний предполагалось возвести уже 1 113 700 «квадратов».

Тамбов, Мурманск, Пермь - только начало списка городов, чей рынок был буквально поднят московскими девелоперами, работающими и в рамках правительственной программы, и вне её. Сначала было много кулуарных разговоров, что девелоперы, дескать, идут в регионы не совсем по доброй воле, что их работа далеко за пределами МКАД хорошо если выходит «в ноль», что местным властям москвичи нужны прежде всего для того, чтобы за их счёт обновить свои истощённые и донельзя изношенные инженерные сети и решить множество других инфраструктурных вопросов... Потом выяснилось, что региональные проекты могут быть очень даже экономически привлекательными, и что не один административный ресурс гонит «столичников» с родной земли. А потом наступил кризис, и компании, имевшие в своём портфеле не только столичные проекты, на себе почувствовали, как по-разному он, кризис, протекает и переживается в Москве и «на самых на окраинах», как неодинаково ведут себя и власти, и девелоперы, и потенциальные покупатели. Не претендуя на аналитическую широту взглядов, оставив глубокое изучение общероссийской ситуации экспертам, строительно-девелоперские компании, основываясь на личном опыте, делают наблюдения и выводы, лежащие сугубо в практической плоскости.

«В Москве мы понимаем, кто сегодня является основными компаниями и задаёт тон в строительном секторе, кто из застройщиков пытается справиться с ситуацией сегодняшнего дня, подтягивая финансирование и закрывая в своих экономических карманах дыры, появившиеся из-за недобора средств с рынка, и все вместе мы стремимся настроить общество на позитивный лад, - делится впечатлениями вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачёва. В регионах всё не совсем так. Резкий спад покупательной активности из-за «объявленного» кризиса и ожидания многократного снижения цен на жильё, возможных рисков недостроя, поставил перед застройщиками трудную задачу выживания в нынешних условиях, достижения балансов в проектах. Тут, кстати, стоит добавить, что отток покупателей связан не только с их вполне резонными опасениями „попасть на недострой", но и с тем, что до кризиса платёжеспособный спрос во многом формировался за счёт доступной ипотеки и растущих доходов российских граждан. И то, и другое в кризисной реальности сильно пострадало. Скажем, по данным аналитического центра GED Analytics, уже к началу 2009 года число российских домохозяйств, способных купить квартиру в кредит, сократилось с 27% до 10%. И даже падающие цены (хотя во многих регионах этот процесс был куда более плавным, чем в Москве с её перегретым рынком и привычкой всё считать в долларах) не составляли реального противовеса растущим банковским ставкам по ипотеке и просто драконовским проверкам потенциальных заёмщиков.

На подобное развитие событий мы настроились ещё в начале года, чётко осознав: когда дом практически построен, в проект приходит конечный потребитель - и свои бизнес-планы надо выстраивать с учётом этого обстоятельства. Сейчас на некоторых своих проектах мы проверяем наши декабрьско-январские прогнозы и понимаем, что они оказались верными».

На сегодняшний день в портфеле холдинга МГСН находятся два проекта, которые могут служить иллюстрацией к теме сегодняшнего разговора. Первый - не совсем региональный, но, как считают в холдинге, и не совсем столичный - жилой комплекс в подмосковном Ступине. Второй  в Воронеже, городе, по мнению Ольги Грачёвой, несколько обделённом Минрегионразвития при составлении шкалы средней выкупной стоимости м². «Для Воронежа установленная выкупная цена - 23 600 руб./м². Уж не знаю, какие формулы были применены и какие коэффициенты вводились для расчётов, но вот такая получилась цифра. В соседней Липецкой области цена заметно выше, и я никак не могу объяснить ни себе, ни другим- почему?»

Проблема в том, что цены Минрегионразвития - информация абсолютно открытая. И именно на неё ориентируются как конечные потребители, так и государственные структуры, решающие те или иные задачи в рамках социальных программ - их представители неоднократно обращались в холдинг МГСН с предложением купить квартиры в воронежском проекте по установленной министерством цене. Но Ольга Грачёва уверена: если застройщик решается продавать на таких финансовых условиях (речь идёт не только конкретно о Воронеже, но и о многих других городах), значит, у него совсем плохо дело - компания просто решила уйти из региона, а напоследок получить хоть что-то. Компании, которые собираются работать дальше, на такие цены не соглашаются и ищут совершенно иные пути.

«Например, есть банки которые в нынешних условиях настроены на работу, - подчёркивает Ольга Грачёва. - Хочу отметить, что в регионах Сбербанк ведёт себя очень позитивно, идёт на реструктуризацию кредитов. И если у самого банка есть понимание течения дел на проектах, он консолидирует вокруг себя и поддерживает компании, причём с „процентом поддержки" более-менее вменяемым на сегодняшний день. Теперь бы нам всем ещё понять, каким образом стимулируется наш покупатель, что с ним-то происходит».

А происходит, как показывает опыт холдинга МГСН, примерно следующее. Сначала покупателей пугали обвалом рынка и снижением цен. Ориентируясь на официальные данные, люди сидели и ждали, когда же рынок достигнет предполагаемого «первого уровня дна, второго». К ожиданиям добавился страх недостроя. И сегодня в отношении объектов, находящихся в высокой строительной стадии, безусловно, есть покупатели, готовые брать квартиры по ценам, заметно выше цен, декларируемых Минрегионразвития. 35 000 руб., 40 000 руб., 45 000 руб. за «квадрат» в активно строящихся областных проектах - совершенно нормально. Мы приходим к сбалансированности на рынке, а это ведёт к стабильности в отрасли.

Это практическое наблюдение специалистов холдинга МГСН подтверждают аналитики федерального портала по недвижимости «Мир квартир», недавно отметившие: несмотря на то что в некоторых городах России (Самара, Тольятти, Томск, Мурманск, Жигулёвск и т. д.) по-прежнему сохраняется серьёзная отрицательная ценовая динамика, в ряде регионов началась осенняя «оттепель» цен (см. таблицу).

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ НА РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКАХ

Вообще же, как подчёркивают в холдинге МГСН, региональные покупатели всегда здорово отличались от московских. Любые изменения в политической, экономической, банковской, строительной сфере, любой более-менее массовый информационный всплеск мгновенно отражается на рынке. В зависимости от того, какой информационный повод стал причиной волнений, продажи могут приостановиться на месяц - потому что кто-то что-то сказал, или на куда более долгий срок - потому что сказали «кризис». В регионах с особой боязнью и опаской оценивают риски: для московских объектов источники информации - и пресса, и Интернет-форумы, и чаты, так что порой даже нет необходимости приезжать на саму стройплощадку, а в небольших городах люди регулярно посещают площадки строительства и их решения о покупке напрямую зависят от активности строителей.

Отдельной строкой в холдинге МГСН отмечают, что сегодня на рынок строительства и недвижимости особо влияет ситуация в самом регионе. Скажем, Ступино - пример в данном случае безоговорочно позитивный, позволяющий понять: кризис не повод останавливаться в развитии. «Мне очень нравится сам подход руководства города и области к развитию промышленного сектора, - признаётся Ольга Грачёва. - Они открывают производства не ради самих производств, а, так сказать, в режиме „замкнутого цикла": каждое новое предприятие призвано так или иначе поддержать и дополнить уже существующие. И ещё: объявленной поддержки коммерческих строительных проектов в регионе нет, но если компания приходит и показывает разумный, интересный бизнес-план, то поддержка в виде ориентации работников местных предприятий на покупку жилья в том или ином конкретном проекте, существует».

В Ступино взаимодействие между властью, банковским сектором и строительно-девелоперской структурой Ольга Грачёва называет положительным. В Воронеже довольно много так называемых проблемных строек: выжившие компании и компании, ушедшие с рынка, существуют в пропорции 50 на 50. Проект холдинга МГСН «Челюскинцев, 101» для покупателей интересен - объект практически построен, начались отделочные работы, в апреле он будет сдан, и сегодня уже заложен фундамент для второй очереди, строительство которой стартует в марте-апреле будущего года.

Сейчас в регионах для девелоперов освобождается «поле рыночного боя», что даёт экспертам право утверждать: компании, уже вошедшие в регионы и выжившие в сегодняшних условиях, будут только расширять свою экспансию, а наиболее сильные из них постараются захватить проекты у более слабых. Однако Ольга Грачёва уверена, что региональные администрации будут озабочены поиском рук, в которые можно отдать не столько новые площадки, сколько недостроенные объекты: «Если новички будут приглашаться в старые проекты на привлекательных условиях, с компенсацией ряда затрат, в первую очередь инженерных и инфраструктурных, то процесс может пойти. Если с экономической точки зрения такой недострой будет мне выгоден, если даст возможность быстрее, чем проект „с нуля", вернуть вложенные средства, почему нет? Но вы же понимаете - непросто разобраться в чужом хозяйстве, увидеть не только верхушку айсберга, но и его подводную, наиболее проблемную часть. А потом, мне кажется, ещё не у всех наступил момент полного отрезвления: не все могут открыть глаза и посмотреть на реалии сегодняшнего дня. Им говоришь, а они будто не верят, будто бы ещё питают надежду, что сейчас все проснутся и всё будет как прежде. Не будет. Оттягивание принятия кардинальных вопросов чревато необратимостью процессов. Сегодня приходится радикально менять подходы к строкам, к ценам, к планируемым доходам».

Сегодня в МГСН серьёзно думают над новым региональным проектом. И одним этим дают основания утверждать: столичные девелоперы не только не заперли за собой двери в регионы, но и, по сути, не закрыли их. Так, прикрыли на время, чтобы кризис не дул, а теперь распахивают вновь.

ВОРОНЕЖ НЕ СДАЁТСЯ

Город Воронеж расположен в 470 км от Москвы, на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 8,5 км от впадения её в Дон. Воронеж, в котором по данным 2009 года проживает 843 496 человек, занимает среди городов России 15 место по численности населения. Официально не являясь «миллионником», город тем не менее образует агломерацию численностью более 1 млн человек, которая включает также городской округ город Нововоронеж и муниципальные районы Семилукский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский.

17 июня в ходе рабочей встречи губернатора Воронежской области Алексея Гордеева и премьер-министра РФ Владимира Путина, основной темой которой стало социально-экономическое развитие региона, отмечалось: по основным направлениям, таким, как индекс промышленного производства, индекс производства в строительстве, инвестиции в основной капитал, показатели за 5 месяцев 2009 года в регионе были чуть лучше, чем в среднем по России, хотя ряд областных предприятий всё ещё фигурирует в списке проблемных.

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС «ЧЕЛЮСКИНЦЕВ, 101»  (г. Воронеж)

Компания «Воронеж-Строй» - часть столичного холдинга МГСН, крупного инвестора с 14-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы, Подмосковья и регионов. На сегодняшний день в Воронеже ей уже реализовано 11 инвестиционно-строительных проектов площадью около 60 000 м² (1 500 квартир).

Одним из знаковых проектов компании «Воронеж-Строй» в настоящее время является жилой комплекс «Челюскинцев, 101». В финансировании этого строительства участвует Центрально-Чернозёмный банк Сбербанка России. К тому же будущим жильцам ЖК предоставляются кредиты по программе «Ипотечный+».

Жилой комплекс «Челюскинцев, 101», расположенный в центральной части Воронежа, - это три монолитно-каркасных дома из высококачественного керамического кирпича, с остеклёнными лоджиями; архитектура новостроек предполагает широкую вариативность планировочных решений.

В первом из домов, который будет сдан в I квартале 2010 года, сегодня предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Этот дом-флагман всем своим видом показывает характер - представительный, особенный, самодостаточный, выдержанный и исполненный в лучших традициях.

Стоит обратить особое внимание и на само местоположение ЖК в Ленинском районе города. В пятиминутной доступности - крупные торговые центры (пассаж «Солнечный рай», ТЦ «Европа», «Дом быта»), банковские отделения («Сбербанк», «Промсвязьбанк», «Углеметбанк»), учреждения высшего образования (Воронежский Государственный архитектурно-строительный университет, Российская Академия правосудия), школы, детские сады, учреждения здравоохранения, аптеки, магазины, салоны красоты, рестораны, бары, спортивные учреждения и площадки.

Ещё один плюс месторасположения ЖК - транспортная доступность с одной стороны, и разумная удалённость от оживлённой магистрали с другой. К комплексу ведут удобные подъездные пути, до остановки общественного транспорта - 5 минут неспешной ходьбы. Можно с уверенностью сказать: здесь есть все слагаемые для жизни успешного человека. ЖК «Челюскинцев, 101» - для истинных ценителей качества, комфорта и спокойствия. 

СТУПИНО УЖЕ ОБОГНАЛ ПОРТУГАЛИЮ И ДОГОНЯЕТ ИСПАНИЮ

Город Ступино с населением около 65 000 человек находится на Юго-Востоке Московской области. Официально от столицы его отделяет 84 км, а по трассе - все 100 км. В 7 км от Ступино протекает Ока, 40% территории Ступинского района занимают лесные массивы, благодаря чему этот уголок Подмосковья может похвастаться более чем приличной экологией. И это несмотря на присутствие серьёзного числа промышленных объектов, среди которых металлургический комбинат «ОАО СМК» - градообразующее предприятие Ступино, кондитерская фабрика Mars, молочный комбинат Campina, автозаправочный комплекс, построенный компанией British Petroleum.

Сегодня Ступино считается одним из самых комфортабельных, уютных и развитых городов Подмосковья, а в 2005 году журнал Forbes признал Ступинской район российским лидером по привлечению инвестиций в реальные сектора экономики. И даже в I полугодии кризисного 2009 года объём инвестиций в основной капитал составил здесь 2,7 млрд руб., что соответствует прошлогодним показателям. Как особо отмечает глава Ступинского района Павел Чеплан, по уровню заработной платы на промышленных предприятиях район уже вышел на уровень Португалии, а к 2020 году планирует достичь испанских показателей.

ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС  (г. Ступино)

Новый жилой комплекс находится в самом центре города Ступино - на пересечении улиц Тургенева и Некрасова. Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности (10-14 этажей), построенный по индивидуальному проекту, соответствующему самым высоким стандартам и отвечающему всем требованиям, предъявляемым к объектам подобного уровня. Из окон открывается прекрасный вид на центральный городской сквер.

В ЖК предлагаются как 1-2-комнатные квартиры площадью от 39,54 м² до 59,56 м², так и двухуровневые - площадью от 92,51 м².

К услугам жителей комплекса вся примыкающая инфраструктура - школа искусств, детский сад, сквер им. Полякова, городской рынок, кинотеатр, спортивная и детская площадка. Из Москвы до нового ЖК в городе Ступино можно добраться на автомобиле (по Каширскому шоссе время в пути составит не более 40 минут), на автобусе (от станции метро «Красногвардейская» автобусом «Москва - Ступино» всего за 1,5 часа), а можно приехать и на электричке, отправляющейся с Павелецкого вокзала до станции «Ступино».