ВОПРОС-ОТВЕТ
5 вопросов экспертам - Есть, что оценить

Есть участники рынка недвижимости, которых непросвещённые граждане считают пятым колесом в телеге. Ну, без инвестора и застройщика каши точно не сваришь, рассуждают они. Но вот, скажем, без риэлтора - очень даже вероятно. Без ипотечного консультанта - вполне. А уж оценщики - те вообще даром хлеб едят. Поэтому сегодня ДН предложил игрокам рынка оценочных услуг ответить на вопрос: кому, когда и зачем они нужны?

Существует множество ситуаций, требующих пройти обязательную процедуру оценки квартиры. Она необходима в том случае, когда в судебном порядке рассматриваются дела, связанные с определением величины компенсационных выплат, при бракоразводных процессах, при определении стоимости доли в квартире, при определении суммы госпошлины, уплачиваемой при вступлении в наследство. Оценка квартиры является обязательной при заключении ипотечного договора или при выдаче кредита под залог жилья, а также в других случаях, когда необходимо документальное подтверждение стоимости квартиры (определение суммы ущерба, отторжение прав на имущество и т. д.).

Если вы берёте кредит под залог квартиры или страхуете её от несчастного случая, вам необходимо документально подтвердить её рыночную стоимость - чтобы потом можно было при необходимости её доказать. Также оценка квартиры понадобится при наследовании или дарении. Кроме того, недалёк тот день, когда в России будет введён налог на недвижимость, и его ставка будет исчисляться исходя из рыночной стоимости объекта.

В практике существует несколько основных целей, при которых встаёт вопрос об оценке жилой недвижимости: для целей залога (обеспечение кредитного обязательства); для нотариусов (в основном, для исчисления размера нотариальных пошлин при вступлении в наследство); для судов (имущественные споры, обычно при бракоразводных процессах, споры хозяйствующих субъектов, при конфискации имущества должников в пользу государственных органов); другие цели.

Оценка рыночной стоимости квартиры производится при ипотеке (залоге недвижимого имущества), в случае судебных разбирательств - раздел имущества. При заключении договоров дарения, пожизненного содержания (ренты), купли-продажи обязательная оценка рыночной стоимости квартиры специалистом-оценщиком не требуется.

Рынок оценочных услуг в России - сравнительно новая отрасль и, несмотря на кризис, тенденции развития и изменения рынка постоянно прослеживаются.  Одним их серьёзных шагов на пути к цивилизованному рынку оценочных услуг стал переход в начале 2008 года от лицензирования к саморегулированию, передаче части государственных функций по контролю и регулированию рынка оценочных услуг специальным организациям, индивидуализации ответственности каждого оценщика за свою деятельность. Считаю этот переход позитивным событием, он непосредственно ведёт к повышению уровня знаний, качества услуг со стороны каждого оценщика, а также позволяет наиболее профессиональным игрокам рынка активно участвовать в развитии и контроле оценочной деятельности. Осуществление этого становится возможным благодаря активному участию в саморегулируемых организациях с последующим вынесением сформированных позиций на рассмотрение Национального Совета по оценочной деятельности, который имеет непосредственное влияние на законодательном уровне.

С увеличением ответственности оценщика, которая произошла благодаря переходу к саморегулированию, я ожидаю постепенного искоренения вопиющих случаев демпинга на рынке оценочных услуг. В частности, в других странах ответственность оценщиков выше, но и гонорары выше, вряд ли там можно наблюдать случаи, когда за «три копейки» выигрывают лоты от государственных учреждений.

Оценка - это публичная деятельность, которая непосредственно основана на человеческих ресурсах. Безусловно, при выборе компании заказчик должен руководствоваться принципами публичности и основывать выбор на уровне квалификации сотрудников компании. Ориентируясь на опыт развитых стран, я бы продолжал увеличивать ответственность оценщика и поднял бы барьеры входа на рынок с точки зрения квалификации и опыта.

Рынок оценки сейчас, конечно, сократился. Известны случаи сокращения персонала, а также полного прекращения деятельности ряда небольших организаций. Однако думаю, общий спад экономической конъюнктуры в стране может ускорить дальнейшее оздоровление оценочной среды. Кризис, вероятно, поспособствует уходу с рынка оценщиков, которые и раньше не заслуживали высокого звания своей специальности, так как услуги в области профессиональной оценки остаются высоко востребованными. При сравнении систем оценки рыночной стоимости в различных странах обращает на себя внимание прежде всего фактическая идентичность определения самой категории «рыночная стоимость».

Сегодня рынок российской оценки переживает этап реформирования: с 1 января 2008 года отменены лицензии, заработал механизм саморегулирования. В мировой практике этот процесс идёт уже не один десяток лет. Уверен, что со временем мы придём к цивилизованному рынку оценки.

Темпы роста доходов по итогам 2008 года сократились примерно в 2 раза (относительно 2007 года). Первое полугодие 2009 года также началось с падения доходов. Здесь всё очевидно: банки практически прекратили выдачу кредитов как физическим лицам, так и бизнесу, и снизили инвестиционную активность. Это повлекло за собой снижение потребности в оценке залогов, в том числе и ипотечных - не секрет, что именно ипотека в последние два года давала большой объём работ оценщикам. Но, как это обычно бывает, у медали есть обратная сторона: много компаний банкротится, ликвидируется, продают свои активы, более сильные компании поглощают более слабых своих конкурентов, банки переоценивают свои кредитные и залоговые портфели, крупные предприятия приводят переоценку активов в соответствие с нынешними рыночными ценами. И всё это - работа оценщиков, среди которых, к слову сказать, в неблагоприятных финансовых условиях выжили только сильнейшие.

Резюмируя вышесказанное: у оценщиков была работа до кризиса, им есть чем заняться в кризис, и после него тоже будет много работы.

Конечно, кризис повлиял на ситуацию в оценочной отрасли, в первую очередь с точки зрения перераспределения структуры заказов. Уменьшился спрос для целей кредитования, но незначительно, т.к. оценка для данных целей является первоначальным этапом при попытке кредитования; в связи с урезанием бюджетов можно наблюдать определённый демпинг цен на оценку для государственных и муниципальных нужд; увеличилось число заказов на оценку при банкротстве, а рынок сделок по слиянию и поглощению замер; но также остаётся актуальной оценка для налоговых нужд.

В условиях кризиса на рынке недвижимости вопрос о корректности оценки приобрёл новое звучание. Если в условиях роста цен основная претензия к оценщикам заключалась в заказном характере оценки, то теперь вопрос стоит о профессионализме оценщиков. Продвинуться к решению такой проблемы можно только путём тесного сотрудничества с государством и муниципалитетами, активизации работы инвесторами, банками, риэлторами и другими основными субъектами рынка.

Ситуация несколько поменялась. Уменьшилось число проектов, связанных с определением рыночной стоимости для обеспечения кредитных обязательств: банки сократили объёмы выдачи кредитов, а заёмщиков перестала устраивать величина процентной ставки. Ряд банков, желая увеличить конкурентное преимущество, стал делать оценку сам. Выросло число обращений за оценкой, цель которой - управленческие решения, судебные разбирательства, слияния и поглощения. Оценщики в свою очередь стали более консервативными в прогнозах. Увеличилась поправка на уторговывание и коэффициент капитализации.

С первой волной кризиса клиенты в большинстве своём не смогли смириться с быстро меняющимися внешними условиями. Ранее они даже мысли не допускали, что их активы могут падать в цене. Рынок был стабилен и имел тенденцию к постоянному повышению. Сейчас же многие и не догадываются, сколько стоит их объект. Но большинство клиентов уже осознало новые реалии рынка. В новых условиях клиенты стали обращаться с просьбой дать примерный ориентир рыночной стоимости, который получит оценщик в конечном результате.

В идеале профессиональный оценщик должен строить свои отношения с кредитными организациями и страховыми компаниями на доверительной, партнёрской основе. На деле же зачастую происходят ситуации, при которых может возникнуть недопонимание, недоверие. В ходе личного контакта необходимо установить основополагающие принципы работы и правила и неукоснительно следовать им, периодически подводя и обсуждая итоги работы за определённый промежуток времени. Главные проблемы во взаимоотношениях со стороны банков и страховых компаний, особенно в текущей кризисной ситуации, - это сомнения в компетентности и квалификации оценщика и связанные с этим риски (однобокий подход к оценке, отсутствие гибкости, нежелание идти на контакт, неоднозначную трактовку стоимости и выводов, полученных в результате оценки).

Оценщики за счёт ресурсов, которые получили благодаря существованию саморегулируемых организаций, пытаются убрать законодательные неточности, регулировать сложившийся и выстраивать в дальнейшем адекватный рынок, в том числе во взаимоотношениях с банковским сообществом, налоговой инспекцией, страховыми компаниями, судебными органами и др.

За время существования нового оценочного сообщества, уже были достигнуты существенные результаты. Как член Совета Партнёрства одной из саморегулируемых организаций и член Комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских Банков могу заявить, что в этом году нами, совместно с сотрудниками Федеральной антимонопольной службы, была проведена большая работа, результатом которой стали согласованные ФАС России «Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками». Также Комитетом по оценочной деятельности АРБ предпринимаются попытки активной работы непосредственно с представителями ЦБ РФ по основным вопросам в части учёта залогового обеспечения («Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П»), разработаны методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога.

Некоторые члены Комитета АРБ по оценочной деятельности входят в Национальный Совет по оценочной деятельности, что позволяет доносить до всего оценочного сообщества основные проблемы, существующие в бизнес-сообществах, и формулировать наиболее полные и правильные позиции при решении вопросов взаимодействия банковского и оценочного сообщества.

Что касается споров с налоговыми инспекциями и судебными органами, оценщики часто привлекаются с разных сторон: налоговых органов, оппонентов, в качестве экспертов при судебных разбирательствах. В данном направлении также существуют свои проблемы и нерешённые вопросы, урегулированием которых активно занимаются саморегулируемые организации.

Несмотря на «молодость» оценочной отрасли, основной круг участников сформировался, но для вынесения объективных решений имеющихся проблем ещё требуется достаточно много времени. Скорость развития зависит от самих участников рынка, для этого им необходимо стараться работать в наиболее конструктивном ключе.

Проблем сотрудничества с крупными потребителями услуг оценщиков у последних не возникает и не может возникнуть при условии добросовестного и профессионального отношения к своему делу. Более того, оценщики постоянно участвуют в диалоге с представителями органов государственной власти, крупнейшими потребителями оценочных услуг на различных конференциях, бизнес-клубах, которые проводят саморегулируемые организации оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности, АРБ. Рамки данной статьи не позволяют рассказать более подробно, но хотелось бы отметить, что СРО, НСОД и комитет по оценочной деятельности АРБ ведут большую работу по созданию нормативной и методической основе деятельности оценщиков. Профессия оценщика должна развиваться. Для этого прилагаются большие усилия со стороны саморегулируемых организаций, Национального совета по оценочной деятельности, чтобы оценщик чувствовал их поддержку, получал реальную практическую пользу, чтобы потребители оценочных услуг говорили с оценщиками на одном профессиональном языке. Саморегулируемая организация оценщиков - это не только орган контроля над оценщиками. Это орган, оказывающий помощь оценщику, позволяющий ему поднять качество работы, тем самым повысить престиж нашей профессии.

Работа в области оценки с налоговыми, страховыми и судебными органами занимает небольшую долю в общем объёме услуг, но требования те же - профессиональное отношение к делу, а это постоянная учёба, повышение квалификации, аттестации.

Взаимоотношения эти уже сложились, а со временем будут только укрепляться. Банки и страховые компании не хотят нести убытки, ввиду неправильно сформировавшейся рыночной, залоговой или страховой стоимости имущества, а налоговые службы вместе с судебными органами пользуются услугами оценочных организаций и отчётами по оценке как документами доказательного характера.

Каковы перспективы развития рынка оценочных услуг?
Надо ли предпринимать усилия для его активизации, и кто именно должен их предпринимать?

Перспективы, безусловно, существуют, и их надо реализовывать, а не гасить. Мы являемся активными представителями рынка, стараемся участвовать в вопросах не только саморегулируемых организаций, но и других общественных организаций, занимающихся установлением благоприятного рынка в целом.

Необходимо уделять должное внимание повышению квалификации, в том числе и основных участников рынка, соблюдению и поддержанию правил деловой и профессиональной этики. На саморегулируемые организации возложена важная миссия по развитию оценочного сообщества, и при слаженной работе участников рынка, а также поддержке государства, сообщество займёт достойное место, и дальше способствуя развитию цивилизованных рынков.

Перспективы самые радужные, в противном случае в стране не создавались бы саморегулирующие организации и профессиональные союзы: ведь они возникают только на благодатной почве. Что касается активизации и развития, то здесь я отвожу главную роль профессионалам - то есть нам самим. Пока ещё культура потребления оценочных услуг находится на очень низком уровне, и нам предстоит не только совершенствование профессиональных стандартов оценки, но и утверждение их в обществе, в сознании потребителей.

В большинстве случаев оценка производится только тогда, когда заказчику это действительно необходимо, то есть в обязательных случаях. Независимый консультант в одиночку не может активизировать развитие рынка оценочной деятельности. Импульс для развития рынка оценки может дать только сам рынок. Профессиональное оценочное сообщество - это своего рода профсоюз, который может и должен обосновывать необходимость оценки для различных целей финансовых институтов, государственных органов и т. д. на основе примеров российских компаний, иногда принимающих из-за непрофессиональной оценки субъективные решения, которые порой приводят к плачевным последствиям.

Профессии оценщик более 15 лет, их услуги востребованы, поэтому рынок оценочных услуг развивается и будет развиваться. Для этого большие усилия прикладываются как государством (МЭРТ, ФАУГИ), так и профессиональным сообществом (СРО, НСОД).