|
 В последние месяцы покупательская активность на рынке недвижимости видоизменилась. Ещё в августе подавляющее большинство звонков продавцам столичных новостроек имели целью «прощупывание» ситуации. Сегодня покупатели всё чаще настроены на совершение сделки. У этого есть несколько основных причин, а главное - ряд серьезных последствий.
ЖИЗНЬ ПРОДОЛЖАЕТСЯ
Оздоровлению ситуации на рынке недвижимости способствовали и продолжают способствовать сразу несколько вещей. Во-первых, государство, хотя и не стало вытаскивать из кризисной ямы всю строительную отрасль целиком, всё же подключилось к решению самых острых её проблем. Подробно об этом рассказывал в №5(45) за сентябрь-октябрь 2009 года.
Во-вторых, налицо общий тренд к экономической стабилизации в мире в целом и в нашей стране в частности. Нормализуется ситуация в банковской сфере. На прошедшем в конце октября круглом столе «Финансовое оздоровление банковской системы России» первый зампред ЦБ Геннадий Меликьян отметил, что если год назад в России насчитывалось около 50 проблемных банков, то сейчас к таковым можно отнести не более 30. Играет свою роль и продолжившийся рост цен на нефть. Зависимость в парах «нефть-недвижимость» или «рост экономики - рост цен на м2» самая очевидная: чем лучше везде, тем лучше и в сфере Real Estate.
В-третьих, рынок недвижимости вышел из длительной ипотечной комы. По данным УФРС г. Москвы, за первую половину 2008 года банки заключили 8 298 ипотечных сделок, а за тот же период нынешнего - только 2 872 (столь резкое падение было вызвано либо увеличением процентной ставки, либо полным отказом финансовых институтов от выдачи кредитов). К осени число ипотечных сделок стало расти: банки возобновили ранее свёрнутые ипотечные программы, включая кредитование новостроек. Причем требования остались практически прежними: залог имеющейся недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома - не менее 60%, первоначальный взнос не менее 35 - 40%. А многие банки (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Дельта Кредит и ряд других), благодаря нескольким снижениям ставки рефинансирования ЦБ, дополнительно скинули и свои ставки. В итоге ипотека из ругательного слова вновь превращается в рыночный инструмент, пусть и очень постепенно.
Наконец, в-четвертых - и это главное. Возобновлено банковское финансирование проектов. Если в начале кризиса подавляющее большинство банковских структур избегало девелоперов, то сегодня взаимоотношения девелоперского и банковского сектора проходят под девизом «Давайте займёмся делом», то есть - давайте договариваться, реструктуризировать, рефинансировать, продолжать старое строительство и даже начинать новое.
Конечно, про новое пока говорить нужно осторожно, но про то, что начатые проекты продолжаются, можно заявлять уверенно. «Внешэкономбанк» получил в госбанке Китая $500 млн на стройки, доставшиеся в наследство от банка «Глобэкс» - проект строительства многофункционального торгово-офисного комплекса на месте Второго часового завода в Москве. Есть свой «девелоперский бизнес» и у Сбербанка: в конце апреля осуществлен переход части проекта «Город столиц» в «Москве-Сити» в собственность от девелопера Capital Group. По заявлению пресс-службы МИАН, «Альфа-банку» были переданы некоторые залоговые объекты компании, включая бизнес-центр «Северное сияние» - в счет погашения кредита; тем самым в настоящий момент обязательства МИАН перед банком исполнены. А ключевыми событиями рынка недвижимости последних месяцев стали заявления о партнерстве банка ВТБ - сначала с компанией «Система-Галс», а затем с «ДОН-Строем». Пожалуй, именно заключение этих соглашений положило начало формированию новой модели девелоперского бизнеса.
ОЖИДАНИЯ -
НАПРАСНЫЕ И ОПРАВДАННЫЕ
Зададимся вопросом - что самое важное для покупателя? Ответ очевиден - чтобы стройки продолжались, а объекты сдавались в положенные сроки. В этом смысле банковская поддержка, острую нехватку которой строительная отрасль испытывала последние полтора года, - необходимость как для девелоперов, так и для покупателей. Именно те проекты, которые поддерживаются оправданно консервативными банками, являются сегодня самыми надёжными. Причем за это «проголосовали» сами конечные покупатели: как только банковское финансирование дошло до отдельных стройплощадок и на них начались ранее приостановленные работы, спрос на эти объекты немедленно пошёл вверх. Чего ж ему не идти, если можно каждый день, проезжая мимо стройки, лично убеждаться, как растут этажи?!
Однако оживившийся спрос уже столкнулся с серьёзными проблемами. В начатых до кризиса новостройках, находящихся сегодня в высокой стадии готовности, квартир практически не осталось. Ведь именно на этих объектах последний год был сосредоточен весь имевшийся спрос. В следующем году объемы ввода жилья в РФ могут стать наименьшими за всю историю современной России - такое мнение озвучил президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман: «Я думаю, что в 2010 году мы можем построить только где-то 30 миллионов квадратных метров с небольшим. А это, к сведению, может стать самым низким показателем в истории современной российской стройки как таковой - в 1998 году было построено около 34 миллионов квадратных метров».
Новых масштабных проектов пока не было и в ближайшее время не ожидается, что позволяет говорить не просто о временном «провале», а о надвигающихся системных изменениях рынка недвижимости. Тут уместно повторить слова экспертов «АКЦ МИЭЛЬ», которые приводил в прошлом номере: «Ёмкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности».
Ну а дефицит - это то, что со временем имеет обыкновение дорожать. Как заявил глава Сбербанка Герман Греф, «объём инвестиций во вновь начатое строительство упал неадекватно низко. Это означает, что в 2011 - 2012 годах стоит ожидать резкого роста цен на недвижимость».
Такой поворот событий не так уж и невероятен. Уже сегодня покупатели вынуждены забыть о периоде сумасшедших скидок и бонусов практически на каждом объекте. Теперь если продавец идет на снижение цены в размере 5 - 10% - это большая удача, а 15-процентная скидка - вообще подарок судьбы. Ведь единственное, что может заставить цену упасть, - острая нехватка денег у владельца объекта. Но практически все девелоперы, которые столкнулись с этой проблемой, уже решили её - за счет реструктуризации банковских кредитов, передачи объектов финансово мощным структурам, привлечения партнёров и соинвесторов или каким-то иным путем. При наличии же в проекте «банковской руки» вообще меняется ранее принятая схема ценообразования.
Вспомните, ещё совсем недавно квартиры в столичных проектах продавались по принципу «чем раньше - тем дешевле». Теперь всё меняется. Например, цены объектов «ДОН-Строя» сегодня равняются на прогнозный уровень цен этапа завершения строительства. Это легко объяснимо: проекты девелоперов, получивших банковскую поддержку, обеспечены финансированием, и у них нет необходимости «продавать любой ценой».
А что происходит с так называемыми «дефолтными квартирами», перешедшими в распоряжение банков? Неужели последние постараются сбыть непрофильный актив с рук как можно быстрее и по сколь угодно низкой цене - и тем самым сыграют на снижение цен на жильё? Не совсем так. Точнее, совсем не так. Во-первых, объем таких квартир слишком незначителен для влияния на рынок в целом. Согласно данным УФРС г. Москвы, даже в самые благополучные для ипотеки 2007 - 2008 гг. число ипотечных сделок не превышало 10 - 15% от общего объёма рынка купли-продажи. А по данным АИЖК, доля просроченной задолженности от этого общего количества выданных ипотечных кредитов составляет около 12%. Таким образом, «дефолтные квартиры» занимают лишь доли процента от общего объёма рынка жилья.
А во-вторых, в отношении залоговых квартир банки не демпингуют, но держат цены не ниже рынка. Особенно это касается строящегося жилья - отдавать «с уценкой» актив, который к моменту готовности дома легко будет продан значительно дороже, большинству из них просто нет никакого резона.
№ 6 (46) | ноябрь 2009 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
Автор: Андрей ГРИГОРЬЕВ
|
