|
В этом году сразу несколько банков предложили заемщикам новую услугу — рефинансирование ранее выданного ипотечного кредита. Таким образом, заемщик может перейти в другой банк, предлагающий более привлекательные процентные ставки. Стоит ли ждать массового исхода клиентов банкам, не отличающимся гибкостью во взаимоотношениях со своими подопечными?
Свобода действий
На Западе практика рефинансирования (или, говоря по-русски, перекредитования) распространена достаточно широко. Возможность поменять условия по кредиту (оставаясь в "своем" банке или же перейдя в другой) — одно из главных условий комфортного самочувствия заемщика. Например, в США существует порядка 200 разных ипотечных продуктов, и в случае изменения обстоятельств потребность привести условия по кредиту в соответствие со своим текущим материальным и прочим положением так же очевидна, как потребность с течением времени сменить тарифный план у своего оператора сотовой связи. А может, и вовсе "изменить" "Билайну" или МТС с "Мегафоном" или "Скайлинком".
С самого начала существовании ипотеки в России процентные ставки по кредиту неуклонно снижались, и если сегодня "новые" заемщики берут кредит под 10–11% годовых в валюте (а то и меньше), то "старые" в том же банке продолжают платить по 13–14%. Попытки заемщиков договориться на индивидуальной основе о снижении тарифов имеют индивидуальный же успех: само собой, зачем кредитной организации добровольно терять доход, если у заемщика нет возможности перекредитоваться в другом банке? Банкиры объясняли, что "частному" рефинансированию мешает сложность с передачей залога, с его переоформлением — слишком высоки риски, что один из банков останется ни с чем по вине не слишком щепетильного коллеги.
Вплоть до 2006 года у заемщика был лишь один вариант избавиться от необходимости платить по ставке заметно большей, чем предлагает его банк новым заемщикам: погасить старый кредит досрочно, на занятые где бы то ни было средства и оформить кредит заново. С этого года ряд банков заявил о готовности не только принимать в свои ряды "перебежчиков" из других банков, предлагая им более привлекательные условия (то есть "современный" размер ставки или увеличенный срок действия кредита), но и пересматривать ставки "своих" заемщиков. Последнее, правда, мало афишируется: если клиент остается лояльным к своему банку и "изменять" ему с другим не собирается, то зачем же упускать прибыль? Тем более что в кредитном договоре обязанность банка "апргрейдить" ставки и приводить их в соответствие с новыми кредитными продуктами не прописана. И тем не менее и "старым" клиентам есть на что рассчитывать: "По отношению к своим заемщикам рефинансирование — это инструмент их удержания в банке в случае появления конкурентоспособных предложений у других операторов рынка", — говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24.
И вашим, и нашим
Перейти со ставки в 13% годовых в валюте на 9,9% — кому такое предложение не покажется заманчивым? В масштабе 10 лет экономия может составить несколько десятков тысяч долларов. "Например, при рефинансировании остатка кредита в размере $100000 и разнице в ставке на 2% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около $12000, — говорит генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. — А заемщики, взявшие кредит в 2002–2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4–5%, сэкономят $24000–30000 с учетом всех дополнительных расходов".
Рефинансирование и для банков — очевидно выгодное предприятие. По словам Алексея Аксенова, "для банка рефинансирование хорошо тем, что кредит выдается "понятному" заемщику, у которого уже есть кредитная история".
Впрочем, заемщик может встретить отказ банка "принять" его под свое крыло — и не только такой, который известен своим неаккуратным отношением к своевременным платежам. Практика частного рефинансирования на сегодня еще крайне скудна, поэтому специалисты указывают только самые очевидные причины отказа. Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков, например, в качестве такого негативного фактора отмечает короткую кредитную историю клиента (например, если он свой первый в жизни ипотечный кредит взял всего год назад). Также без энтузиазма могут отнестись к заемщику, который только что сменил место работы (у многих банков есть требование к минимальному сроку работы на последнем месте — от 3 месяцев до полугода).
Цена вопроса
Тем не менее, "отказникам" не стоит сетовать на судьбу. Несмотря на всю привлекательность предложения снизить размер процентной ставки по кредиту, эта операция может оказаться вовсе не такой выгодной, как представляется.
В первую очередь, низкая ставка может нивелироваться другими, вовсе не такими привлекательными условиями по новому кредиту. Например, некоторые банки, предложившие заемщикам рефинансирование, устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита, причем этот срок весьма существенный — до нескольких лет. А минимальная сумма частичного досрочного погашения может вырасти вдвое по сравнению с тем, что было раньше.
Во-вторых, заемщика ожидают вполне ощутимые траты. "При рефинансировании клиент несет расходы, аналогичные расходам при обычном ипотечном кредите, — рассказывает Алексей Аксенов. — Это комиссия за организацию кредита, оплата услуг оценочной компании, оплата страхования в течение всего срока пользования кредитом, а также плата за регистрацию залога".
Кроме того, заемщик может столкнуться с необходимостью заново оформлять страхование — в той страховой компании, которая аккредитована в "новом" банке. "Старые" страховщики вернут переплаченные деньги, однако за вычетом своей комиссии. Не надо забывать, что тарифы у страховых компаний заметно отличаются, и "получить" увеличенный на 15% тариф — очень даже вероятно. Все расходы по перекредитованию составляют в ряде случаев до $2000–3000.
Поэтому заемщикам необходимо как альтернативный вариант рассмотреть частичное досрочное погашение в рамках своего банка, то есть направить деньги не на рефинансирование, а не уменьшение своей задолженности и, как следствие, размера ежемесячного платежа (или срока кредита, в зависимости от условий банка). "Если заемщик меняет банк, делать это имеет смысл только в том случае, если разница между новой и старой ставкой составит минимум 2%, — говорит Алексей Теребков. — А вот в "своем" банке рефинансироваться более выгодно".
Кто эти люди?
Аудитория, которую всерьез может заинтересовать рефинансирование, довольно малочисленна. Это те заемщики, которые взяли ипотечный кредит 3–4 года назад и теперь нуждаются в приведении своих тарифов в соответствие с действующими сегодня. Однако, обращает внимание Алексей Теребков, таких заемщиков не так много, поскольку определенная их часть уже погасила досрочно кредит. В ближайшие несколько лет ожидать роста популярности рефинансирования вряд ли стоит, поскольку нынешние ставки уже исчерпали лимит значительного снижения, вплотную приблизившись к ставке рефинансирования ЦБ. По подсчетам Алексея Теребкова, доля рефинансированных кредитов в портфелях банков составит всего 3–4%, "и это больше маркетинговый ход, чем реально востребованная рынком услуга".
Даже те банкиры, которые уверены в восстребованности услуги перекредитования, отмечают, что не ждут от нее большой популярности. "Несмотря на "конъюнктурность" темы рефинансирования, — говорит Мария Серова, — спрос на такие кредиты по-прежнему несопоставимо мал по сравнению со спросом на якорные продукты — кредитование покупки основного жилья".
Посчитать свои затраты
Игорь ЖИГУНОВ
член правления
Городского Ипотечного Банка
В настоящее время операции перекредитования еще мало распространены. Основная масса ипотечных кредитов выдана в последние 2 года, и ставки за этот период сильно не изменились – всего на 1,5–2%. Таким образом, речь больше идет о ранее, до 2004 года, выданных кредитах.
Для перекредитования клиенту необходимо посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, оплата прекращения и регистрации нового залога, тарифы по иным банковским операциям. А если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения, придется уплатить комиссию за досрочный платеж. Таким образом, клиенту имеет смысл заниматься этим вопросом, когда разница в ставках составит не менее 3 %. Что может сподвигнуть человека на переоформления его кредита – так это более низкая ставка, менее затратная и более удобная схема погашения кредита, увеличение срока кредита и, соответственно, уменьшение нагрузки по выплатам каждый месяц.
Рефинансирование может осуществляться как простая выдача кредита, оформление последующей ипотеки и впоследствии прекращение первой; либо как кредит под залог данного объекта, когда сразу снимается обременение первичным кредитором.
|
