|
Как это там пелось... «Спорит Вологда и спорит Кострома»? Вот и городской рынок вечно спорит с загородным - «чьи наряднее проспекты, чьи дома». А теперь ещё - кто быстрее стряхивает с себя оцепенение кризиса и начинает идти в рост. Истина, как всегда, где-то посередине, но мнения сегодняшних участников традиционной рубрики ДН «Люди говорят» всё же позволяют не только «понять тренд», но и расставить в нём правильные акценты.
 Дмитрий ТАГАНОВ
руководитель аналитического центра
Корпорации «ИНКОМ»
Пока ещё говорить о том, что кризис пройден и все сложности позади, преждевременно. Во второй половине августа - первой половине сентября был некоторый подъём покупательской активности. Однако это - не более чем традиционное сезонное повышение спроса, которое всегда приходится на этот период. Тем более что в этом году сезонный рост спроса был гораздо менее существенным, чем в благополучный докризисный период.
На сегодняшний день на рынке продолжается стагнация. В последнее время увеличилось число звонков, однако роста числа сделок за этим не последовало. Люди звонят, в основном, с целью прицениться и уточнить расстановку сил, а не с намерением срочно приобрести пару квартир.
Что касается ближайших перспектив, то мы рассматриваем два сценария развития событий - нейтральный и пессимистичный. Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то ситуация будет стабильной до конца года. В этом случае на вторичном рынке цены на квартиры, скорее всего, не превысят в среднем $6 000 за м2 в Москве и $2 500 за м2 в Московской области. Самые дешёвые квартиры при стабильной динамике рынка в ноябре будут стоить в среднем порядка $4 100 за м2, квартиры бизнес-класса и элитные - порядка $6 300 и $9 500 за м2 соответственно. Если же цены на нефть опустятся ниже $60 за баррель, то в недвижимости это может вызвать дальнейшее снижение цен ещё на 10% до конца года. Однако нейтральный вариант развития событий всё же представляется гораздо более вероятным.
Сегодня в первую очередь спрос возвращается на рынок городской недвижимости. Причём быстрее «оживает» сегмент экономкласса - квартиры по наиболее демократичным ценам. Квартиры бизнес-класса и элитные - гораздо более инертные. Цены на такие квартиры гораздо медленнее реагируют на рыночные изменения, то есть они и понижаются, и повышаются в цене со значительным опозданием по сравнению с квартирами экономкласса. Рынок загородной недвижимости восстановится в последнюю очередь - ведь загородный дом не является предметом первой необходимости. Если нужно улучшить жилищные условия, люди в первую очередь решают вопрос с городской квартирой, а уже потом - с дачей или загородным домом.
На сегодняшний день интерес с инвестиционной точки зрения представляют городские квартиры - в первую очередь недорогие, но качественные объекты экономкласса. Это квартиры с ремонтом и мебелью в домах типа «современная панель», расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, развитой социальной, бытовой и торговой инфраструктурой и недалеко от станции метро.
Снижение цен на квартиры экономкласса уже прекратилось. Никакой кризис не может длиться вечно - рано или поздно недвижимость всё равно будет расти в цене. Но такого стремительного роста цен, как в 2006 году, уже не будет. Поэтому инвестирование в недвижимость - это долгосрочные инвестиции. Вывод - вкладывать средства имеет смысл, только если у вас есть возможность не изымать эти деньги в течение как минимум 3-5 лет.
 Андрей ВАСИЛЬЕВ
генеральный директор
компании «Загородный Проект»
Рост стоимости объектов на рынке загородной и городской недвижимости, по мнению нашей компании, начнётся примерно одновременно. В то же время на рынке загородной недвижимости он будет более динамичен - по причине большей глубины падения цен. Сегодня на рынке земли сложилась несколько нетипичная ситуация: падение стоимости на объекты загородной недвижимости составило порядка 50 - 60%, а на рынке квартир 15 - 30%. Стоимость на городском рынке жилья в настоящий момент поддерживается искусственно - число сделок невелико, но ни частные владельцы, ни девелоперы не спешат снижать цены на готовые объекты. Хорошим индикатором может служить рынок квартир в Московской области, где цена упала в среднем в 2 раза. В настоящий момент можно говорить о мед ленном росте данного сегмента, о росте цен на некоторые сегменты загородной недвижимости, к примеру, квартиры, земля без подряда. Подобных тенденций в Москве не наблюдается!
Рост цен на загородную недвижимость в ближайшее время, безусловно, начнётся. Первые сигналы уже есть. К примеру, резко возрос объём сделок.
В настоящий момент на рынке загородной недвижимости чувствуется недостаток качественных предложений, расположенных недалеко от города (до 30 км) в сегменте эконом и бизнес, с бюджетом менее $200 000 - 250 000 за объект. Спрос будет смещаться с участков без подряда к готовым таунхаусам и домам небольших размеров (от 100 - 150 м2). В своих пилотных проектах мы продали свыше 350 участков без подряда. На данный момент - это самый востребованный продукт, но спрос будет постепенно смещаться в сторону участков с готовыми домами.
Наиболее подешевевшие сегменты - земельные участки и новые актуальные проекты коттеджной застройки с какой-либо уникальной составляющей - архитектурной, ценовой.
 Владимир ЯХОНТОВ
управляющий партнёр
компании «МИЭЛЬ- Загородная недвижимость »
Рынок недвижимости, безусловно, можно назвать оживающим и даже живым. Сегодня он находится на уровне 2006 - начала 2007 года, а тогда рынок, конечно же, был. Объёмы сократились, но в суммах, а не в числе сделок. Рынок приобретает несколько иные формы, по-другому приходится выстраивать свою работу. Но в целом, он вполне активен и в ближайшей перспективе мы увидим большое число сделок.
И город, и загород оживают параллельно. Загородная недвижимость должна выйти из кризиса несколько раньше, нежели городская. Это связано с тем, что стоимость загородных объектов выше, и потребители этой недвижимости от кризиса пострадали меньше. У них есть определённые денежные средства - нужна только стабильность. Как только на рынке загородной недвижимости появится чёткая определённость, этот сегмент будет быстро развиваться. Хотя, по оценке экспертов, эта определённость уже есть. Сначала восстановится сегмент бизнес-класса и элитный, потом будет набирать силу и экономкласс.
Современный рынок жилой недвижимости, разумеется, представляет инвестиционную привлекательность, но она, отчасти, рискованная. Конечно, выгодно купить объект на начальной стадии строительства, а потом продать уже готовый дом. Но здесь важно знать, насколько надёжен застройщик, возводящий тот или иной проект. Сейчас и инвесторы, и конечные покупатели осторожно относятся к покупке подобной недвижимости.
Если говорить о жилой недвижимости, то инвестиционно привлекательными были покупки в течение всего этого года, так как застройщики предоставляли достаточно большие скидки, в том числе и на готовое жильё. Возвести дом за аналогичные деньги было бы очень сложно. Но, скорее всего, это было выгодно с точки зрения личных инвестиций, а не как бизнес-вложение с дальнейшим развитием.
 Алексей БОЛСАНОВ
шеф-редактор портала www.1dom.ru
Рынок недвижимости в нынешнем его состоянии можно назвать оживающим. Ценовое дно достигнуто, месячные колебания не превышают 2% и зависят от колебания курса той валюты, в которой эта динамика измеряется. Дальнейшему оживлению способствует и рост цен на нефть, и возобновление ипотеки на новостройки. В качестве одного из главных признаков можно отметить такой факт: если в конце 2008 - начале 2009 года разница между ценами предложений и реальными ценами сделок доходила до 40% в сегменте городского жилья и до 60% - на рынке загородной недвижимости, то сейчас дисконты и в том, и в другом сегменте не превышают 5%.
Сегмент городского жилья оживает быстрее. Загородное жильё в нашей стране - это пока ещё по-прежнему «второй дом», а городские квартиры - постоянное место жительства. Рынок загородной недвижимости Подмосковья (я имею в виду объекты для круглогодичного проживания) развивается медленно, в первую очередь из-за пробок. Причём строительство новых дорог - основной, но не единственный способ избежать закупоривания Москвы. Снижению маятниковой миграции должно способствовать строительство бизнес-центров и многофункциональных комплексов, создание рабочих мест в Подмосковье и «замкадовых» районах Москвы.
Недвижимость всегда представляет интерес с инвестиционной точки зрения. Инвестиции - это не только преумножение капитала. Даже если роста цен аналогичного тому, который наблюдался в 2004, 2006 и 2008 году, не будет (что вероятнее всего), квартиры и коттеджи в Москве и Подмосковье будут приобретаться: а) в целях сбережения накоплений от инфляции; б) для детей.
Многое зависит от срока инвестиции. Покупая стандартную квартиру экономкласса в Москве на вторичном рынке по 120 000 руб./м2, можно не надеяться, что она существенно вырастет в цене в ближайшие 1 - 3 года. А если присмотреться к объектам, находящимся на ранних стадиях строительства, то в Москве есть предложения и по 70 000 руб./м2, и по 60 000 руб./м2 для квартир стандартных площадей. В том числе и в черте МКАД, и в пешей доступности от действующих станций метро. В не самом дальнем Подмосковье (40 - 70 км от МКАД) известны адреса, где квартиры в новостройках на стадии котлована продаются по «президентской» цене -30 000 руб./м2. Даже если реальные сроки ввода объектов будут смещены ещё на 1 - 2 года относительно первоначально заявленных 2011 - 2012 гг., главное - эти объекты с большой долей вероятности будут завершены. Во-первых, многие девелоперы возводят новостройки в Москве и в ряде городов Подмосковья по муниципальным программам реконструкции кварталов. Во-вторых, власти нынче стараются не бросать дольщиков, за исключением только двух ситуаций: если человек отдал деньги за совсем уж виртуальный объект, по которому даже не было разрешения на строительство, и если на одно лицо было приобретено несколько квартир в одном доме. В-третьих, затраты на консервацию строящегося объекта составляют до 25% от себестоимости строительства. Так что девелоперам выгоднее продолжать работы на объектах, пусть и не ударными темпами.
Если говорить о «портфельном» инвестировании... Многое зависит от умения девелоперов маневрировать на рынке, от того, какие маркетинговые инновации, помимо банальных скидок, они смогут внедрить. К примеру, вспомним основные тренды кризисного года: на рынке загородной недвижимости наблюдался всплеск спроса на участки без подряда в организованных коттеджных посёлках. Для рынка квартир в новостройках - небанковская рассрочка от застройщиков на срок 10 лет и более. Кто сможет предвидеть тренды ближайших лет, у кого будет наиболее грамотный диверсифицированный портфель объектов (ведь трендов в каждом сегменте несколько) - те инвесторы и девелоперы окажутся на коне.
 Владимир ВОРОНИН
президент финансово-строительной корпорации «Лидер»
Сегодня странно слышать, что рынок недвижимости у нас «оживающий». Что подразумевается под этим словом? Да, в некоторых компаниях в сентябре-октябре возросло число сделок, да, некоторые компании продают по 20 - 30 квартир в месяц. Но всё это, к сожалению, происходит на фоне массового замораживания объектов строительства. Рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена. По объёму предложения он вернётся к докризисному уровню не раньше, чем через 5 - 7 лет. Что касается цен, то тенденция к их росту наметилась уже сейчас, и небольшой рост в рублёвом эквиваленте можно ожидать уже в следующем году.
Прежде всего человеку необходима крыша над головой и, как правило, первое, что приобретается в качестве недвижимости для проживания, городская квартира экономкласса. Именно этот сегмент и «оживёт» быстрее всего. Затем подтянется бизнес-класс - тоже городские квартиры, за ним загородка - также, соответственно, по сегментам - эконом, бизнес. А на рынке элитного жилья ситуация всегда особенная.
С точки зрения инвестиций рынок сейчас интересен. Инвестиции в недвижимость всегда были более надёжными, нежели вложения в акции и другие ценные бумаги. Всё зависит от срока вложений. Стоит отдавать отчёт, что мгновенно квартиру не продашь. По сравнению с ценными бумагами - это менее ликвидный актив.
 Елена МАКСИМЕНКОВА
директор управления по маркетингу и рекламе холдинга МГСН
Сегодня как раз уже можно говорить о том, что рынок постепенно «оживает». Число сделок, конечно, сложно сравнивать с уровнем продаж того же периода прошлого года, но в последние месяцы уже есть небольшой положительный тренд, по сравнению с концом прошлого и началом 2009 года, когда продажи снизились до критической, почти нулевой отметки. В любом случае, можно констатировать, что определились и стали понятными новые правила игры на сегодняшнем рынке недвижимости для всех его участников.
Основной сегмент, на котором наблюдается оживление, - это новостройки Подмосковья. Именно здесь сложилась наиболее благоприятная ситуация на текущий момент. Цены новостроек Подмосковья изначально были более адекватными, чем цены московских квартир. После корректировки с начала года они стали ещё привлекательнее для покупателей. Как правило, ближнее Подмосковье обладает хорошей транспортной доступностью, сравнимой со спальными районами столицы, хорошей экологией и невысоким уровнем цен, что составляет хороший баланс при оценке будущей покупки.
Основным критерием для принятия решения об инвестициях на текущий момент является возможность заработать на разнице купленного сейчас объекта и его возможной стоимости в обозримом будущем. Новостройки ближайшего Подмосковья имеют безусловное преимущество на текущий момент - они практически построены.
Сразу после сдачи объектов госкомиссии, стоимость их на рынке вырастет, что крайне положительно при оценке этих инвестиций на будущее. А если принять во внимание, что общее число объектов застройки на 2009 год в целом по московскому региону сократилось на порядок, по сравнению с 2008 годом, надо понимать, что на фоне формирующегося дефицита долгосрочная перспектива таких вложений гарантирует высокую прибыльность.
 Алексей КОРОТКИХ
исполнительный директор по продажам компании Villagio Estate
Прошёл год с момента наступления кризиса, рынок загородной недвижимости уже оправился от шока и активно восстанавливается. Несмотря на общее снижения спроса, девелоперы продолжают свою деятельность, приспосабливаясь к новым рыночным условиям. Они идут навстречу покупателю, создавая всевозможные интересные предложения. Именно это и является свидетельством того, что рынок не застыл, а живёт, правда уже по новым законам.
Несмотря на то что в кризис активно востребованным оказался эконом-сегмент (резкое сокращение доходов населения способствовало рождению новой тенденции - смещению предложения в сторону участков без подряда) определённая категория людей по-прежнему ориентирована на покупку дорогой недвижимости. Покупать объекты класса люкс выгодно, поскольку на них в кризис установились очень привлекательные цены. Совершать такую покупку стоит в первую очередь для собственных нужд, поскольку отдача от вложенных инвестиций ожидается через несколько лет. Из всех предлагаемых на рынке объектов, наиболее востребованные предложения находятся в крайних сегментах: наиболее дешёвые объекты класса эконом или наиболее дорогие в классе de luxe.
Современный рынок загородной недвижимости серьёзно изменился, особенно в элитном сегменте, по сравнению с тем, что представлял собой ещё чуть более года назад. Прослеживается много положительных моментов. В частности, девелоперы стали серьёзнее подходить к созданию своих проектов. Теперь их задача - создать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору объектов и покупают только самое лучшее, с точки зрения концепции и стоимости объектов. Следующий момент - достижение оптимальных темпов реализации - девелоперы прикладывают серьёзные усилия к сокращению сроков строительства. Их первоочередная задача - довести свои объекты до стадии максимальной готовности. На рынке загородной недвижимости до весны 2010 года ожидается стабильная ситуация, подъёма стоит ожидать начиная с марта будущего года.
 Игорь ЛЕБЕДЕВ
руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»
Рынок недвижимости в нынешнем его состоянии в большей степени является ожидающим. Несмотря на то что число сделок на рынке возросло и цены на недвижимость начали расти, говорить об устойчивой тенденции оживления ещё рано.
Симптомы оживления - активность спроса и предложения. С предложением на первичном рынке туго - новых проектов почти не появляется. Что касается спроса, то потребители сосредоточены в основном на «вторичке» и новостройках высокой стадии готовности, инвестиционные покупатели пока предпочитают растущий фондовый рынок.
В ближайшие месяцы возможно ещё большее оживление спроса, связанное с улучшением экономической ситуации в стране. Свидетельством тому - наглядные параметры: цена нефти, курс доллара, индекс РТС. В этой связи, возможно, люди решат, что недвижимость уже достаточно упала в цене, и пора её покупать. В этом случае, если не произойдёт в экономике ничего критичного, нас ждёт реальное оживление рынка в декабре этого - начале следующего года.
Быстрее оживает сегмент многоквартирного жилья, он доступнее по цене. Его целевая аудитория шире, она насчитывает больше потенциальных потребителей, поскольку квартира экономкласса стоит от 2,5 млн руб., в то время как загородный дом - от 5 млн руб. Значительным спросом пользуется жильё экономкласса в Москве, продающееся с дисконтом. При наличии публичной правительственной поддержки вызывают интерес и проекты на стадии строительства. При этом в августе-сентябре наблюдалась значительная активность на загородном рынке: в сегменте участков без подряда, которые появились практически во всех посёлках, и в сегменте готовых домов экономкласса.
Рынок недвижимости слишком разнороден, даже в кризис в некоторых узких сегментах сохранялся высокий спрос. Сейчас тем более существует много возможностей для выгодного инвестирования.
Инвестиции в первичный рынок жилья становятся всё более привлекательными. Положение с финансированием строительства улучшается. Учитывая дефицит новых проектов, они могут быть крайне интересными для покупателей. Выводить объекты на начальной стадии строительства могут позволить себе компании, которые уверенно чувствуют себя в текущей ситуации. Поддержка государства или его участие в той или иной роли служит дополнительной гарантией защиты инвестиций. При вхождении в проект на начальной стадии строительства покупатель обеспечит неплохую доходность.
Вложения в построенное или вторичное жильё требуют анализа. Они могут быть не слишком прибыльны, но более надёжными по сравнению с фондовым рынком или даже банковскими депозитами.
Что касается загородной недвижимости, то стоимость участков, особенно без подряда, снизилась, и они являются привлекательными с точки зрения инвестиций. Конечно, это не значит, что можно покупать любые участки, но шанс заработать, осуществляя вложения в этом сегменте, в перспективе весьма высок. Однако требуется скрупулёзный анализ объекта инвестиций, иначе несложно «попасть» на неликвид.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ноябрь 2009 | № 6 (46)
Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
|
