РЕВИЗИЯ Впереди ценопад

Мечты сбываются! Строители обещают значительное снижение цен на м2 во всех регионах страны и в первую очередь в Москве. Станут ли в этом случае квартиры доступнее россиянам - вряд ли. Но на существенное изменение порядка цифр рассчитывать можно.

"Падение цен на жильё в России будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса с начала экономического кризиса, - заявил журналистам Евгений Ермолаев, президент Ассоциации Стоимостного Инжиниринга, член совета Российского Союза Строителей (РСС). - И только в Москве к концу года они упадут до 60 000 - 70 000 руб/м². Это, так называемый, уровень инвестиционной себестоимости жилья для застройщика. В домах по индивидуальным проектам в престижных районах расклад цен будет несколько иным. И в этом случае порог оценивается в 120 000 - 150 000 руб./м². В подмосковных же городах стоимость м² достигнет 30 000 - 35 000 руб.".

На сегодняшний момент цены на московскую недвижимость в среднем в 4-5 раз больше её инвестиционной себестоимости, в регионах - в 2 раза. Иными словами, все возможности для падения есть.

Есть вероятность, что осенний ценопад могут спровоцировать и банки, которые начнут реализовывать квартиры должников по ипотечным займам. Ипотека в России не так развита, как в США, однако как там, так и у нас, есть люди, которые не в состоянии выплачивать по кредитам. Но если в Штатах таких миллионы, то в России около 15 000 семей. «Этот показатель намного ниже ранее прогнозируемого властями, - сообщил заместитель министра Минрегионразвития Сергей Круглик. - Мы опасались, что к концу года у нас будет 100 000 семей, которые не смогут расплатиться за взятую ипотеку. Был создан специальный фонд по рефинансированию этих долгов на 2 - 3 года. Реально обратившихся оказалось в 6 раз меньше».

Если предполагаемая акция банков и начнётся, то масштабной не будет. По крайне мере, сейчас банки выставляют коммерческую недвижимость, доставшуюся им от клиентов за долги. Так, Дальневосточный банк Сбербанка России выставил на торги 60 объектов нежилой недвижимости на общую сумму около 1 600 000 руб. - это торговые и административные помещения общей площадью свыше 40 000 м², расположенные на территории субъектов Дальневосточного федерального округа. Самый дорогой объект - здание площадью свыше 3 000 м² в центре Благовещенска - предлагается к продаже за 120 000 000 руб. Торговые помещения площадью свыше 10 000 м² в здании Выставочного центра в столице Приморья оценены Сбербанком в 105 000 000 руб. Так категорично с жилым фондом, доставшемся от частных собственников, банки распоряжаться пока не собираются.

Пока же рынок находится в ожидании развития ситуации. Сегодня это вылилось в серьёзное сокращение сделок купли-продажи практически в 10 раз, по сравнению с докризисным периодом. «Разница между ценой предложения и данными оценок фактически совершённых сделок свидетельствует о том, что рынок жилья всё ещё не стабилизировался после изменения конъюнктуры спроса, - добавляет Евгений Ермолаев. - А к началу сентября число предложений готовых квартир практически во всех регионах в среднем будет в 2 раза превышать потребности рынка, точнее тех, кто согласен покупать квартиры по предлагаемым ценам».

Пока одни держат цены, а другие ждут «суперского» обвала, лёгкая корректировка стоимости квартир всё же есть. В августе снижение в некоторых городах составило 1,2% - в рублёвом эквиваленте. Это в 2 раза меньше, чем месяцем ранее. Только в этом случае речь идёт о вторичном жилье таких городов, как Пермь, Ростов-на-Дону, Челябинск. В этом же сегменте и за тот же период, но в Новосибирске и Волгограде, напротив, было небольшое повышение.

В Барнауле приостановилось падение цен на «вторичку» - спрос на квартиры начал постепенно расти. Правда, рынок нуждается в малобюджетном жилье, так называемых, малосемейных, малогабаритных квартирах, а это, как сказали бы в недалёком прошлом, «дефицит». Зато достаточно 2-х, 3-х, 4-х-комнатных квартир, ценопад на которые также остановился. Зато, как это ни парадоксально, дорожают гаражи. Удивительно, но есть случаи, когда гаражи уходят по цене квартиры. По прогнозам экспертов, рост «домов для машин» будет продолжаться. На сегодняшний момент малогабаритку в Барнауле можно приобрести за 350 000- 380 000 руб., столько же в среднем стоит гараж в кооперативе, а элитный - и того дороже! Но это всё же несколько меньше, чем «однушка», средняя цена которой чуть более 750 000 руб.

В Москве и Санкт-Петербурге подобная ситуация скорее всего не произойдёт - слишком высоки цены в этих городах на жилую недвижимость. Гараж по цене квартиры нереален и в Сочи, входящим в тройку российских городов с самой дорогой недвижимостью. Кроме того, в городе-курорте, столице зимних Олимпийских игр 2014 года, практически не строится жильё экономкласса, поэтому в августе средняя цена м² на берегу Черного моря варьировалась в районе 97 400 руб. За Сочи с заметным отставанием идёт Владивосток - 57 100 руб./м², потом Калуга - 53 300 руб./м², замыкает эту цепочку Екатеринбург - 52 900 руб/м². В остальных крупных городах (Казань, Уфа, Пермь, Челябинск, Красноярск) стоимость жилья ниже 40 000 руб./м².

На каждого потенциального покупателя в Красноярске приходится примерно 20 квартир - такую цифру озвучивают риэлторы. А когда предложение столь сильно опережает спрос, цены, естественно, падают - закон рынка. За полтора года стоимость квартир в Красноярске снизилась почти на 40%, а на некоторые объекты незавершённого строительства - практически вдвое. Если ситуация не изменится, то падение продолжится, и цена м² в Красноярске будет такой же, как в Омске, Смоленске, Ульяновске и Брянске: здесь средняя цена м² в августе была чуть выше 30 000 руб, а в Курске даже опустилась до 27 500 руб./м².

Земельные наделы в Брянской области (Московскую область не рассматриваем) считаются одними из самых дорогих в Центральном Федеральном округе России в категории «земли поселений»: площадью до 1 га они идут по 77 400 руб. за сотку. Впереди лишь Воронежская область - 82 700 руб. за сотку. Далее по нисходящей: Владимирская область - 45 700 руб. за сотку, Тульская - 47 300 руб., Ярославская - 43 000 руб. Самая дешёвая «земля поселений» в Орловской области - 22 300 руб. за сотку.

Земли в категории сельхозназначений дешевле, да и области выстроились в несколько ином порядке. Пальма первенства принадлежит Тульской области, где сотка идёт за 41 600 руб. Далее - Брянская, Липецкая и Воронежская области. Самые низкие цены во Владимирской области - 23 500 руб. за сотку и Ярославской - 21 200 руб.

«Правило „чем южнее участок, тем он дороже" для российского регионального рынка работает пока не всегда, - подчёркивает Юрий Сорокин, директор по развитию ГК «Партнёры Земли». - Это связано с тем, что региональные рынки земли ещё находятся на начальной стадии формирования. Сделок проходит не так много, чтобы можно было достаточно точно оценить стоимость земли. Однако можно ожидать, что в будущем ценообразование станет более понятным. Уже сейчас наблюдается больший спрос на землю в чернозёмных регионах ЦФО. Соответственно, в будущем эти земли, скорее всего, окажутся дороже».

Независимо от того что рынок земли в регионах ещё не сформирован, ценопад и здесь вполне реален. Вопрос лишь в одном: на сколько процентов?

Кризис рынка недвижимости характеризуется не только падением цен, но и отсутствием новых проектов, что становится следствием невозможности получения кредитов. Однако не всех последнее утверждение пугает. Ульяновские власти и застройщики в сентябре представляют новый инвестиционный проект комплексной застройки «Симбирское кольцо». В него входит региональный парк «Симбирский», включающий физкультурно-оздоровительный комплекс, крытый центр для занятий активными и экстремальными видами спорта, многопрофильный спортивный комплекс «Автодром», а также жилой микрорайон «Запад-1», общая площадь которого составит 1 150 000 м².

В Адыгее заявили о строительстве коттеджного посёлка на берегу Краснодарского водохранилища. На 120 га в особо охраняемой зоне возведут 70 домов со всеми инженерными сетями и необходимой инфраструктурой, с яхт-клубом, полем для гольфа, вертолётной площадкой. На возведение «Джэнет», а именно так будет называться посёлок, Адыгея намерена привлечь около 4,9 млрд руб. Осталось только найти инвестора.

Ещё один коттеджный посёлок - «Солнечный», под Ангарском и только для молодых семей - будет возведён в следующем году. На этот раз речь не идёт об инвесторах извне. Его строительство (70 коттеджей, при каждом участок в 6 соток) взяло на себя правительство города. В рамках федеральной программы участок в 6 соток правительство Ангарска отдаст новым собственникам совершенно бесплатно. Более того, администрация за свой счёт проводит все коммуникации. В итоге м² нового недвижимого имущества обойдётся молодым семьям не дороже 20 000 руб. Есть уже и договорённость с банком для оформления ипотечных кредитов. Несмотря на то что посёлок не маленький, возведён он будет достаточно быстро. Все дома строят по канадской технологии из «сэндвич-панелей». Срок возведения каждого дома - порядка 3-х недель. Несколько коттеджей уже сданы в эксплуатацию. В каждом доме есть детская комната, спальня, кухня, гостиная и совмещённый санузел. Вполне стандартная планировка, но при желании её можно улучшить, дополнительно заплатив.

То, что рынок недвижимости России не стоит на месте и продолжает развиваться - это хороший показатель. Проекты заявляют, но их немного. В любом случае, международный экономический кризис, который не прошёл мимо рынка России, расставил многое по своим местам. С него уходят случайные люди, во главе угла ставившие только деньги, и «сдувается» ценовой «пузырь». «И чем быстрее упадут цены на жильё в России, тем лучше будет для всех строителей, - подводит итог Евгений Ермолаев. - Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса». 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   сентябрь – октябрь 2009   |   № 5 (45)