|
 «Россия вышла из рецессии» - это недавнее заявление, прозвучавшее с самого верху, заставило трепетать сердца. Европейцы тоже осторожно, но оптимистично заявляют, что и индекс деловой активности, и индекс потребительского доверия в Старом Свете начали потихонечку идти в рост. Даже американцы констатировали: судя по всему, от края пропасти им свою экономику отодвинуть удалось. Наверное ещё рано делать вывод, что один из самых сокрушительных международных финансовых кризисов преодолён окончательно и бесповоротно - представители мирового автопрома, к примеру, уж точно осторожничают с прогнозами. Но то, что в сфере Real Estate, в том числе и в России, наблюдается оживление - это уже факт. По крайней мере, факт сегодняшнего дня и скорее всего ряда дней ближайших.
С чем же подошёл рынок столичного региона к началу осени? Вот некоторые из существующих трендов. Во-первых, сохраняется обозначившаяся с начала кризиса тенденция практически полного отказа покупателей от вложений в объекты, находящиеся в менее чем 70% стадии готовности. Раньше покупка квартиры на ранних этапах строительства (особенно квартиры приличной площади и в объекте высокого класса) была экономически привлекательной - разница между ценами на начальном и конечном этапе строительства могла составлять от 30% до 100%, а то и больше, а риск недостроя, хоть и существовал, всё же не был высоким применительно к рынку в целом. Сегодня ни привлекательные потребительские характеристики нового проекта, ни громкое имя девелоперской и строительной компании, ни даже стоящие за проектом мощные «финансовые спины» в лице банков-кредиторов не способны гарантировать новостройке реальные сделки: более 70% спроса сконцентрировано на полностью готовых или близких к готовности объектах.
Причём в означенные 70% входят не только покупатели квартир «для себя», но и те, кто интересуется жильём с инвестиционными целями. Например, в холдинге МГСН, который сейчас активно ведёт работу по реализации проекта Красногорье DeLuxe в Павшинской Пойме (одного из знаковых проектов Подмосковья), не скрывают: едва ли не половина обращающихся в компанию клиентов строят не только «житейские», но и инвестиционные планы.
Однако (и это уже во-вторых) объём готового предложения неуклонно снижается: до окончательного его дефицита дело пока не дошло, но дефицит этот явственно формируется. уже приводил цифры, озвученные на XII Национальном конгрессе по недвижимости, состоявшемся в Москве в начале июня: по оценкам Российской гильдии риэлторов, в настоящее время в столице приостановлено возведение не менее 800 000 м2 жилья. А по подсчётам Росстата, в 2010 году в Москве будет сдано всего около 1 000 м2 жилья против обычных докризисных 4,5 - 5 млн м2 в год.
Стоит учесть, что намеченный миллион формируют в том числе объекты, которые девелоперы должны были ввести в строй ещё в 2008 году, но не смогли - из-за финансовых проблем, порождённых кризисом. «Сейчас вводятся в эксплуатацию „старые запасы", новинок и на московском, и в целом на российском рынке почти нет», - так видит ситуацию президент Российского союза строителей Владимир Яковлев. Добавьте к этому сезонный (традиционный для лета) спад объёма предложения, и станет понятной цифра, приведённая в аналитическом отчёте АН «Савва»: число квартир, представленных к продаже на столичном рынке в июле, уменьшилось на 21,6% по отношению к июню.
При этом, по мнению аналитиков холдинга МГСН, к осени в столичном регионе ожидается двукратное повышение потребительского спроса, который гонят вверх как более-менее позитивные микро- и макроэкономические прогнозы, так и очевидная психологическая усталость от кризиса. Скажем, ипотечные ставки всё ещё продолжают «набирать обороты»: согласно статистическим данным компании «Кредитмарт», постоянно анализирующей предложения 25 банков - крупнейших игроков российской ипотечной сферы, в июле среднерыночная рублёвая ставка по ипотечным продуктам выросла на 0,63%, а по сравнению с январём её рост составил более 2%. Что касается долларовых кредитов (правда, мало востребованных современными заёмщиками), то и здесь с января по июль ставки ушли в плюс на 1,3%. В рамках специальных программ, разработанных девелоперами совместно с банками-партнёрами и привязанных к конкретным объектам, ставки несколько ниже, но до заявленных президентом России Дмитрием Медведевым «идеальных» 8 - 8,5% годовых всё равно сильно недотягивают.
И тем не менее, по сравнению с совершенно провальным началом 2009 года в июне число рублёвых ипотечных кредитов, выданных на приобретение «вторички», возросло более чем в 2 раза. Да и на покупку строящихся объектов люди, по наблюдениям игроков рынка, согласны брать ипотеку - лишь бы банки начали активно её предлагать.
Если же сместить взгляд в сторону вторичного рынка, то на нём сегодня преобладают сложные, многоходовые альтернативные сделки, проведение которых раньше тормозил бурный и непрекращающийся рост цен. Теперь же определились правила игры и сформировалось чёткое понимание этих правил всеми участниками сделки, что также стабилизирует соотношение спроса и предложения.
Ни для кого не секрет, что Московская область по части строительства не только догнала, но и давно перегнала собственно Москву. Поэтому сегодня, в условиях оживившегося спроса и сократившегося предложения, внимание жителей столицы всё больше переключается на подмосковные объекты, особенно если речь идёт не об элитке, а о сегментах эконом- и «нормального» бизнес- класса, которые (за исключением т. н. социального строительства) практически полностью вытеснены в Подмосковье: у ряда компаний, работающих на рынках областных городов, москвичи, стремящиеся приобрести квартиру за пределами МКАД, формируют до 60% от общего объёма спроса.
Естественно, точками покупательского притяжения в первую очередь становятся города, удачно расположенные по отношению к Москве, имеющие развитую инфраструктуру и к тому же способные похвастаться большим объёмом нового строительства - к их числу относятся Красногорск, Химки, Реутов, Подольск, Люберцы, Видное и пр.
Что же касается цен, то сложившаяся ситуация ещё не привела к их повышению. Однако, как отмечает вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачёва, в тот момент, когда баланс между спросом и предложением сместится в сторону первого (а произойти это может совсем скоро), цены пойдут вверх. Подобное, к примеру, наблюдается сейчас в ряде регионов Великобритании, чей рынок недвижимости пострадал от кризиса даже существеннее российского: июльский отчёт ипотечного банка Halifax констатирует, что в июне-июле стоимость английского жилья поднялась на 2,6%, а в Лондоне с марта месяца цены продемонстрировали 6-процентный рост. Почему бы московскому региону не повторить этот путь?
Кстати, многие аналитики уже утверждают, что так называемый «рынок покупателя» начал медленно, но верно терять позиции. Ещё совсем недавно претенденты на квартиры могли сколь угодно долго и напористо «выкручивать руки» продавцам, требуя то баснословных скидок, то немыслимых рассрочек, то умопомрачительных бонусов - разве что не луну с неба. Сегодня, когда стоимость предложения снизилась не только в «индивидуальных», но и в официальных прайс-листах, а само ценовое падение идёт отнюдь не такими темпами, как раньше, скидки в размере 10 - 15% если и предоставляются, то далеко не всем и далеко не с прежней готовностью. А вскоре, как уже было сказано, о скидках, бонусах и прочих «завлекалочках» на готовые объекты, скорее всего, вообще придётся забыть.
Не стоит также сбрасывать со счетов то, что многие девелоперские структуры преодолели неопределённость и дисбаланс экономики и бизнеса первых месяцев кризиса; пример холдинга МГСН, в данном случае, не единственный, но показательный. Своими наблюдениями с поделилась вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачёва:
- Холдингу МГСН в определённом смысле повезло. К началу кризиса и проект Красногорье DeLuxe в Павшинской Пойме, и проект «Град Московский» в г. Московский Ленинского района находились в той строительной стадии, на которой остановка и уж тем более поворот назад были нелогичны и совершенно нецелесообразны. Кроме того, застройщики, с которыми у нас налажены партнёрские отношения и которые работают на наших столичных проектах, - это масштабные компании с многолетним опытом работы, к тому же, входящие в составленный правительственной комиссией по повышению устойчивости российской экономики список так называемых системообразующих организаций, имеющих для нашей страны стратегическое значение. И это, безусловно, придавало нам уверенности.
Не берусь заявлять, что кризис прошёл совсем уж мимо нас. И МГСН пришлось адаптировать работу к новым условиям (увы, далёким от экономической стабильности), принимать современную систему взаимоотношений с банковскими структурами, учитывать позицию покупателей, претерпевшую серьёзные изменения по сравнению с докризисной. Всё было, и мы этого не скрываем. Однако «перестройка» нам удалась. Сегодня холдинг занимает устойчивую, без всяких оговорок, позицию: грамотная финансовая политика позволила нам сохранить доверительные, работоспособные отношения со всеми партнёрами компании - а партнёрами мы считаем и банки, и строительные структуры, и покупателей. Без ложной скромности отмечу: особой нашей заслугой я считаю то, что даже в нынешние сложные времена мы смогли сохранить грамотное и взвешенное управление, сбалансированный подход, и одновременно клиентоориентированную политику с гибкими условиями приобретения недвижимости. Я не раз говорила и с удовольствием ещё раз повторю: кризис не только время ответов, но и время ответственности. И тот, кто эту ответственность чувствует и не стремится от неё уйти, кто готов объяснять свою позицию и подтверждать завоёванный в прошлые годы авторитет, - тот окажется на коне.
 КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe (г. Красногорск)
Микрорайон КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe Ski-Club & Water-House в Павшинской Пойме холдинг МГСН, не скрывая, называет для себя знаковым - это проект принципиально нового для столичного региона уровня. Даже те, кто никогда не рассматривал вариант приобретения здесь жилья, наверняка хоть раз слышали о Павшинской Пойме - в связи с открытием уникального горнолыжного спуска, появлением престижной зоны «водного отдыха» с собственным яхт-клубом, неожиданными архитектурными находками или уникальной, даже по столичным меркам, инфраструктурой. Но «визитная карточка» района - его IV очередь, КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe Ski-Club & Water-House, удачно расположенная в излучине реки. Немаловажно, что напротив находится «КРОКУС» с яхт-клубом и рестораном, завоевавшим репутацию элитного - оба берега формируют особую зону повышенной комфортности.
География КРАСНОГОРЬЯ DeLuxe определила геометрию застройки. Её центр - 3 многоэтажных башни, а сам берег реки - уютное малоэтажное царство коттеджей и таунхаусов, полностью вписанных в городскую среду. За рубежом таунхаусы считаются жильём для среднего класса, только подбирающегося к бизнес-стандартам. К КРАСНОГОРЬЮ DeLuxe данное определение не относится: сформированный ценовой фон микрорайона весьма ярок, поэтому таунхаусы, расположенные на огороженной территории и располагающие участком земли до 2 соток, здесь недешёвые (особенно учитывая их площадь - от 205 м2). Однако цена жилья складывается не только из площади, высоты потолков, материалов, но и из современных контекстов, определяющих престижность места. Сегодня в Павшинской Пойме не просто концентрируются покупатели «высшего звена», а фактически формируется новая столица Подмосковья. Новизна архитектурных решений, разнообразие инфраструктуры, размах проекта и каждой его составляющей - всё свидетельствует о высоком столичном уровне. Определение «Моя столица» получает для жителей Павшинской Поймы новое звучание, аналогов которому пока что нет.
Недавно Красногорье вступило в важный этап развития: здесь начато оформление прав собственности для новосёлов первых очередей застройки. К тому же активно строятся станции метро «Волоколамская» и «Мякинино» - последняя как раз должна соединить Москву и Павшинскую Пойму Красногорского района, закрыв все вопросы её транспортной доступности. А возводящийся метромост через Москву-реку свяжет эту зону активного строительства с главными артериями города.
Появление новых станций - ещё один повод обратить внимание на не только интересно задуманный, но и динамично развивающийся жилой проект Красногорье DeLuxe.
 Град Московский (г. Московский, Ленинский район)
Расположенный на юго-западе Подмосковья, в 7,5 км от МКАД, ЖК «Град Московский» - пример качественного жилья экономкласса, который сегодня пользуется особым спросом. Качественного - то есть, не только качественно построенного, но и привлекательного по цене в сравнении с аналогичными объектами. По сути, «Град Московский», который неслучайно называют социально значимым проектом, - это город в городе. Комплекс общей площадью 346 000 м2 состоит из 26 многоэтажных корпусов - домов серий П-44К, П-44Т и ТМ-25, позволяющих выбрать оптимальные, максимально комфортные для проживания планировочные решения. Что касается инфраструктуры, то на территории микрорайона предусмотрены супермаркеты, рестораны и кафе, досуговые центры и физкультурно-оздоровительный комплекс, а также детский сад и школа, которые уже построены. Срок сдачи проекта ГК - IV квартал 2009 года. И этот срок будет соблюдён, о чём свидетельствует хотя бы такой факт: застройщик объекта - ДСК-1, один из лидеров московского рынка индустриального домостроения; компания входит в список системообразующих предприятий РФ, которым будет оказана господдержка на федеральном уровне. Стоит отметить, что проект «Град Московский» обладает высокой степенью конкурентоспособности, т. к. в ближайшем окружение нет объектов-аналогов соответствующего качества и данной ценовой категории.
МОЛОДЫМ ВЕЗДЕ У НАС ДОРОГА...
Государство не будет «за уши» вытаскивать всю строительную отрасль из кризиса - эта позиция уже озвучена, хотя была понятна и без официальных заявлений. Теперь игрокам рынка самим предстоит решить, на что делать дальнейшую ставку: на собственные силы, помощь банков, перепродажу проектов или на новые, экономически привлекательные программы.
В холдинге МГСН считают, что последний вариант - один из наиболее грамотных не только с точки зрения поддержания бизнеса, с началом кризиса попавшего в сложные экономические условия, но и с точки зрения дальнейшего развития строительной сферы как одной из наиболее социально значимых отраслей экономики.
Сегодня в выигрыше оказываются компании, имеющие собственную позицию, ориентированную на партнёров. Именно взаимовыгодное сотрудничество легло в основу новой программы холдинга «Социальное партнёрство». О начале первого этапа этой программы было объявлено на юбилейной XX выставке «Недвижимость-2009». А затем на Совете Директоров компании было принято решение о продлении программы - её второй этап стартовал 26 мая 2009 года.
Программа «Социальное партнёрство» разработана в качестве поддержки государственных социальных жилищных проектов и ориентирована на различные категории граждан, подпадающих под действие соцпрограмм - квартирных очередников, молодые семьи, ветеранов. С 2 апреля 2009 года в рамках «Социального партнёрства» они получили возможность приобрести жильё в Подмосковье по нормативной стоимости 48 150 руб./м2, установленной Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 марта 2009 года № 79 «О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья субъектам Российской Федерации на второй квартал 2009 года». В ходе первого этапа программы предполагалось обеспечить квартирами около 100 семей, задействовав возможности нового ЖК «Град Московский» в г. Московский Ленинского района.
Как показал первый этап, наибольшим спросом «Социальное партнёрство» пользуется среди молодых семей. Поэтому руководство холдинга МГСН приняло решение выделить дополнительный объём квартир в ЖК «Град Московский» - прежде всего для данной категории покупателей. При этом цена м2 осталась прежней - 48 150 руб. Отметим, что на этот раз большую долю предложения составили 1- и 2-комнатные квартиры, которые наиболее востребованы среди молодых семей, но при этом есть и 3-комнатные квартиры - от совсем небольших до 150-метровых. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляет примерно 1,9 млн руб.
В программе могут принять участие молодые семьи, в которых возраст одного из супругов не превышает 35 лет (возраст второго супруга значения не имеет). Молодые люди должны состоять в зарегистрированном браке и являться гражданами РФ.
Ещё одна группа, на которую ориентировано «Социальное партнёрство», - ветераны войн и приравненные к ним категории граждан, перечисленные в федеральном законе «О ветеранах». Наконец, участниками программы могут стать обладатели жилищных субсидийных сертификатов.
Как считает вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачёва, «Социальное партнёрство» представляет собой взвешенную, экономически рассчитанную программу и одновременно демонстрирует социальную позицию холдинга: «Многие уверены, что в условиях поглотившего экономику кризиса социальная тема уже не работает. Нет, работает! В том числе и в Москве, где есть ряд весьма интересных программ. Бизнесу, если он считает себя социально ответственным, надо просто научиться использовать эти возможности в общих интересах и сделать участникам соцпрограмм шаг навстречу».
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь – октябрь 2009 | № 5 (45)
Автор: Елена ПОЛОВЦЕВА
|
