РЕКОМЕНДАЦИИ Приватизация: типичные ситуации и юридические проекты

Подходит к завершению процесс бесплатной приватизации жилья. 1 марта 2010 года он закончится, и после этой даты оформить квартиру в собственность можно будет, только выкупив жильё у государства за определённый процент, причём эта сумма ещё нигде не оговаривалась.

Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений (то есть, реализовавшие право на приватизацию жилья), владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению. Они вправе продавать, дарить, завещать, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 года изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашёл отражение в других законах, например, в Жилищном кодексе и Гражданском кодексе.

До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жёстко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (ст. 106 ГК РСФСР); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 м² жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.

Приватизация, так или иначе, затрагивает интересы практически всех граждан - и тех, кто ещё раздумывает, воспользоваться ли своим правом на приватизацию, и тех, кто решился всё-таки перевести квартиру в собственность. По этому поводу возникают различные вопросы. Мы выделили основные.

  Что будет с теми, кто не успеет приватизировать жильё? Существует ли риск потерять квартиру?

Такой опасности на сегодняшний день не существует: государство не станет отзывать помещения у нанимателей. Отношения между государством и нанимателем приобретут статус бессрочных, впрочем, такой характер они имеют и сейчас. Наниматель может распоряжаться квартирой, но, по сравнению с собственником, его права существенно ограничены. Основные из них: наниматель может вселить при соблюдении определённых правил в эту квартиру другого человека; может осуществить обмен этой квартиры на другую, но тоже находящуюся в муниципальной (государственной) собственности, квартиру. Лишить нанимателя права пользования жилым помещением, занимаемым по договору найма, и выселить из него можно только по основаниям, указанным в Жилищном кодексе РФ.

  Можно ли приватизировать помещение, если один из квартиросъёмщиков против?

Согласие обязаны дать все лица, имеющие право на жилое помещение. В противном случае приватизация квартиры не состоится. Проблема заключается в невозможности обязать гражданина приватизировать занимаемое им помещение. Даже если несколько человек, проживающих в квартире, желают перевести её в собственность, и только один - против, договор не будет заключён. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации, согласно ст. I закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», является добровольность. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности заключения с нанимателями одной квартиры самостоятельных договоров социального найма.

Неужели ничего нельзя сделать? Можно. Но всё зависит от конкретно сложившейся ситуации. При достаточных основаниях можно подать иск в суд о признании гражданина, отказывающегося от приватизации, утратившим право пользования жилым помещением, либо иск о принудительном обмене вашей квартиры. Однако удовлетворение таких исков требует очень профессиональной работы юриста.

  Может кто-то из квартиросъёмщиков отказаться от своей доли в приватизируемой квартире в пользу иных лиц?

Наниматель или любой совершеннолетний член его семьи может отказаться от своей доли в приватизируемой квартире в пользу других членов семьи. При этом закон защищает такого «отказника», гарантируя ему право пользования жилым помещением на бессрочной основе. Иными словами, за лицами, отказавшимися от своей доли в приватизируемом жилье, согласно закону, сохраняется право пользования помещением даже в том случае, если оно продано, разменяно, подарено и т. д., или семейные отношения между собственником квартиры и таким лицом прекращены.

Собственникам таких помещений следует знать об этом при их, помещений, отчуждении, поскольку это может привести к неблагоприятным правовым последствиям совершённых сделок. Покупателям таких жилых помещений надо быть особенно внимательными и выяснять «историю» квартиры, иначе может оказаться, что им придётся проживать совместно с совершенно посторонними для них людьми. Другими словами, если покупается квартира с «зарегистрированным» там лицом, которое поселилось в этой квартире до приватизации, имело право участвовать в приватизации и отказалось от этого права в пользу третьего лица, то выселить его из квартиры не получится.

   Какие помещения нельзя приватизировать?

Нельзя приватизировать квартиры в домах, находящихся в аварийном состоянии. Однако жилые помещения, которые будут реконструированы, модернизированы или снесены, могут быть приватизированы в обычном порядке.

Также не подлежат приватизации комнаты в общежитиях, домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

Нельзя приватизировать помещения, в которых проведена перепланировка без разрешения компетентного органа. Если в техническом паспорте БТИ на квартиру (на плане квартиры) есть красные линии (они указывают, что в квартире сделана перепланировка, на которую нет разрешения), это будет являться отказом в приватизации. Можно попытаться узаконить проведённую перепланировку, что называется, постфактум, т. е., получить все необходимые документы, разрешающие такую перепланировку после того, как её уже произвели, и после этого приватизировать квартиру. Если подобное не удастся, можно всё привести в первоначальное состояние, а потом приватизировать квартиру. В том случае, если на техническом паспорте БТИ красных линий не будет (а перепланировка в действительности имела место), приватизировать квартиру возможно, поскольку государственный орган, который проводит приватизацию, не будет знать о перепланировке.

  Можно ли приватизированную квартиру «расприватизировать», т. е., вернуть обратно государству?

 Что касается вопроса «расприватизации» жилья, то граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

В случае расторжения договора приватизации жилого помещения гражданин не сможет повторно участвовать в приватизации, т. к. повторная приватизация законодательством не предусмотрена. Право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным. Но есть исключение, а именно: если гражданин участвовал в приватизации, будучи несовершеннолетним, он сохраняет право на приватизацию, став взрослым. «Расприватизировать» жильё можно и в судебном порядке, если при приватизации жилого помещения были допущены значительные нарушения. Здесь заинтересованное лицо вправе подать в суд исковое заявление о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным.

Главный вопрос приватизации, который по-прежнему стоит перед гражданами: приватизировать свою квартиру или нет. Ответ на него зависит от конкретной ситуации. Посоветуйтесь и проконсультируйтесь с опытным юристом, который обязательно ответит подробно на интересующие вас вопросы. Но решение всё равно каждый принимает самостоятельно. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   сентябрь – октябрь 2009   |   № 5 (45)