|
Элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент рынка. Узкий, но неизменно привлекающий внимание многочисленных любопытствующих. Тем, кому не хватает на приобретение даже одного м2 эксклюзивного пентхауса с видом на Кремль, особенно важно знать, кто его всё-таки купил, сколько отдал и с кем теперь будет соседствовать. У реальных потенциальных покупателей элитной недвижимости интерес более предметный: чем сегодня живёт и дышит элитка, что нового происходит в этом сегменте рынка недвижимости, как переживает он последствия кризиса? На эти и другие вопросы отвечают участники традиционной рубрики ДН «Люди говорят».
Екатерина РУМЯНЦЕВА
генеральный директор
компании «Калинка-Риэлти»
Нестабильная экономическая ситуация в стране существенно скорректировала и рынок элитной жилой недвижимости. Возросла конкуренция между объектами, изменились предпочтения покупателя, а продавцы, стремясь сделать свои предложения более привлекательными, снизили цены и разработали клиентоориентированные схемы продаж. Таким образом, «рынок продавца», сформировавшийся за последние 8 лет беспрецедентного роста цен на жильё, трансформировался в «рынок покупателя». Но, отмечу, сегодня - очень здоровый рынок: он очистился от ценового «пузыря» и стал ближе к покупателю. За них можно только порадоваться - наконец покупатели получили возможность подобрать для себя предложение, соответствующее потребностям и ожиданиям. Раньше об этом не могло быть и речи - из-за раздутых цен, а сегодня люди могут выбирать и получать действительно выгодную цену. Многие сегодняшние покупатели - это те, кто планировал приобрести недвижимость еще 2 - 3 года назад, но не смог или не захотел этого сделать в связи с активным ростом цен. Сейчас эти покупатели вернулись на рынок.
К началу июля 2009 года преобладающее число застройщиков уже официально объявило о снижении цен на свои объекты (по отдельным предложениям на 40 - 50%). Теперь коррекция цен на рынке высококлассной недвижимости в среднем составляет около 50% от докризисного уровня. И речь здесь идёт о рынке в целом, а не о единичных квартирах и объектах.
На загородном рынке коррекция также фиксируется на уровне 50%, а некоторые объекты и земля подешевели на 60% и более.
Основная же тенденция сегодняшнего дня - остановка падения цен на рынке высококлассного жилья и колоссальный рост активности покупателей. Мы фиксируем активное вымывание с рынка наиболее ликвидных предложений: в городском сегменте - эксклюзивных квартир и высококлассных пентхаусов в готовых домах, вследствие ожидания дефицита предложения таких объектов в ближайшем будущем, а в загородном - домов в полностью построенных и готовых к проживанию организованных коттеджных посёлках. Словом, происходит реализация отложенного спроса, сформировавшегося в течение последних 2 - 3 лет.
Несмотря на кризис, потребность покупателей в качественном жилье и улучшении жилищных условий не исчезла, но при этом рынок становится конкурентным, а покупательский спрос избирательным. Многие представленные сегодня на рынке проекты, находящиеся на начальном этапе реализации, создавались в докризисные годы. В них, конечно же, не была учтена текущая специфика и произошедшие изменения, что и создаёт существенные риски для успешной реализации. Сегодня для разработки интересного проекта необходимо проанализировать и пересмотреть существовавшие ранее стандарты и критерии. Многие игроки и инвесторы ушли, остались только конечные покупатели. Поэтому основным ориентиром должны стать прямые потребности именно конечного потребителя, качество концепции проекта, общее высокое качество строительства. Проекты с актуальной, тщательно проработанной концепцией будут обладать значительно большей капитализацией и останутся востребованы рынком, в то время как менее качественные будут испытывать значительные трудности с реализацией, вплоть до невостребованности.
Ещё зимой - в начале весны все хотели купить квартиру за $1 - 1,5 млн с ценой квадратного метра не дороже $10 000. И на рынке городского высококлассного жилья ежемесячно закрывалось 10 - 15 сделок. С мая ситуация кардинально изменилась. Сегодня средний бюджет сделок составляет более $4,2 млн, а число ежемесячно продаваемых квартир - около 25. Всё это свидетельствует, что покупатели снова поверили в московский рынок недвижимости и начали интересоваться по-настоящему качественными и полностью соответствующими их потребностям предложениями, а не только теми объектами, по которым продавцами установлены демпинговые цены.
Например, в июне прошла сделка по рекордно высокой цене - $20 000 000 за квартиру в ЦАО с роскошным видом на Кремль и храм Христа Спасителя. В этом же месяце было продано 4 пентхауса.
Анализируя текущую ситуацию, сложившуюся на рынке высококлассной жилой недвижимости Москвы, могу предположить, что, при условии отсутствия дальнейшего спада российской экономики и удешевления стоимости нефти, в будущем существенное падение цен на жильё маловероятно. В пользу этого говорит рост рынка, отмечающийся с весны 2009 года (увеличение числа сделок, увеличение среднего бюджета покупки квартир с $2,5 - 3 млн зимой 2009 года до $4 - 4,2 млн в мае-июне 2009 года и росте средней стоимости м2 проданных квартир с $13 000 зимой 2009 года до $20 000 в мае - июне 2009 года). Кроме того, сокращение объёма качественного предложения за счёт вымывания предложения в готовых домах и отсутствия на рынке новых проектов также говорит в пользу как минимум стабильного рынка.
Константин КОВАЛЁВ
управляющий партнёр компании Blackwood
Вцелом на рынке жилья Москвы падение с пикового уровня (сентябрь 2008 года) на первичном рынке жилья составило 33% и на вторичном - 25%. При этом в элитном сегменте это падение оказалось существенно ниже - 20% и 7% соответственно. К тому же спрос на рынке элитного жилья Москвы в I полугодии 2009 года можно было охарактеризовать как достаточно высокий и стабильный. Для рынка элитного жилья было характерно наличие «отложенного» спроса - покупатели, занимавшие после разворачивания кризиса выжидательную позицию, ощутив снижение цен, вернулись на рынок. В то же время на массовом рынке жилья, даже несмотря на некоторое повышение активности покупателей, связанное с сезонностью, адаптацией к кризисным условиям, а также формированием спроса, ориентированного на покупку так называемых distressed assets (значительно подешевевших объектов), уровень спроса остаётся крайне низким. Большинство сделок (порядка 90%) являются альтернативными, доля ипотечных сделок по итогам I полугодия 2009 года снизилась по сравнению с прошлым годом на 70%.
Сейчас можно говорить об относительной стабилизации рынка и постепенном окончании периода существенных скидок, в том числе и в элитном сегменте. Продавцы элитных квартир в большинстве случаев зафиксировали тот уровень цен, ниже которого опускаться не планируют, поэтому скидки при сделках в течение I полугодия 2009 года предоставлялись гораздо реже и в меньших объёмах. Некоторые владельцы квартир, рассчитывающие на рост цен в долгосрочной перспективе, просто снимали объекты с продаж.
То же самое касается и первичного рынка: многие застройщики, заинтересованные в быстрой продаже активов, существенно снизили цены, что увеличило темпы продаж и обеспечило требуемый объём доходов, и в дальнейшем снижении цен они не заинтересованы. Остальные же находятся в ожидании восстановления рынка и ценового роста.
В настоящее время стратегия снижения затрат, снижения площадей и пр. рассматривается многими девелоперами, в том числе и в элитном сегменте. Эта стратегия в текущих условиях кажется наиболее целесообразной, так как она учитывает текущие тенденции в отношении спроса. Для проектов, реализация которых рассчитана на краткосрочную перспективу, этот путь может быть правильным. Тем не менее для долгосрочных проектов ориентация только на текущий спрос может быть чревата ошибками. Это в особой степени касается элитных проектов.
Предпочтения покупателей изменяются по мере прохождения рынком различных этапов его развития. В кризисные периоды развития рынка параметры спроса могут искажаться. Одним из таких «искажений» является смещение спроса в сторону меньших бюджетов и меньших площадей, которое может быть расценено участниками рынка как готовность покупателей к переориентации на менее качественное, но более доступное жильё. Тем не менее смещение спроса в меньшие бюджеты связано в первую очередь со снижением цен и ориентацией покупателей на скидки. Изменение же структуры спроса по площадям (смещение структуры в сторону меньших площадей) не является кардинальным. Большинство запросов по-прежнему сосредоточенно в наиболее популярном диапазоне - 100 - 200 м2, доля которого сегодня показывает заметный рост.
В целом можно сказать, что применение стратегии «снижения затрат» в элитном сегменте может привести к созданию проектов, которые после кризиса окажутся невостребованными.
Покупатель на рынке элитного жилья тот же, что и до кризиса. Изменилась только его психология и отношение к совершению сделок. Сегодня большинство покупателей желает получить качественное жильё, понеся при этом наименьшие затраты. Кроме того, сегодня покупатель более взвешенно подходит к оценке своих рисков и отдаёт предпочтение проектам, по которым имеются более надёжные гарантии
Что касается дальнейшего развития, то наиболее реалистичным прогнозом на краткосрочную перспективу (до конца текущего года) можно назвать стабилизацию рынка. В любом случае важным периодом, который предопределит тренд развития рынка на ближайшую перспективу, будет осень 2009 года. В случае каких-либо новых финансовых потрясений в России или за рубежом, которые приведут к новому витку кризиса, возможно существенное снижение активности рынка, без серьёзной коррекции цен - ещё большее число участников рынка займёт выжидательную позицию. При отсутствии же новых потрясений основным движущим фактором может стать традиционный осенний рост деловой активности, что в свою очередь сформирует повышательные тенденции и на рынке недвижимости.
Сергей ЛАЗАРЕВ
президент компании KFS-Group
Самым пострадавшим от кризиса стал сегмент бизнес-класса в стадии незавершённого строительства - по причине неверия покупателей в завершение строительства, так как это обычно большие или очень большие комплексы, обременённые высокой себестоимостью, сформированной на пике экономического бума и большой долговой нагрузкой. Немаловажное значение стало играть финансовое положение застройщика, персонально, вплоть до фамилии.
Рынок ждёт осеннего выброса залоговых квартир. Мне кажется, в сегментах массового жилья и в бизнес-классе на этом фоне возможно снижение цен на 30%. Но это будет в период от 6 до 12 месяцев. В элитном сегменте коррекция цен уже произошла, и последние 3 месяца идёт устойчивый рост.
Лично я придерживаюсь такого принципа: со временем дорогое дорожает, дешёвое дешевеет. Поэтому, если строить действительно элитное жильё, ни в коем случае нельзя удешевлять проект, иначе переходишь в другой сегмент. Покупатель стал разборчив и не торопится с принятием решения.
Собирательный образ: элитный покупатель стал ещё элитнее. Он спокоен, несуетлив, разбирается в вопросе, так как сейчас нет инвесторов, идут люди с большим опытом и желанием купить жильё для настоящего проживания.
Элитный сегмент будет отрываться по потребительским качествам от жилья бизнес-класса, предложений будет немного, не более двух домов в год, а то и один. Должен быть и будет определённый дефицит предложения, уйдут инвесторы-частники.
Дмитрий ТАГАНОВ
руководитель аналитического
центра Корпорации «ИНКОМ»
Элитные квартиры больше других пострадали от падения спроса. Деловая активность на рынке элитного жилья в Москве упала в 3 - 5 раз. Однако это вовсе не значит, что и цены на дорогое жильё упали в те же 3 - 5 раз. На вторичном рынке коррекция цен в элитном сегменте не превысила 20%. Такой разрыв между падением спроса и снижением цен объясняется тем, что в недвижимости элитный сегмент отличается наибольшей стабильностью. Значительное увеличение объёмов предложения элитных квартир в сентябре и ноябре 2008 года не повлияло на темпы ценовой коррекции. Сроки экспозиции элитных квартир всегда были очень большими - поиск новых владельцев в течение полутора-двух лет никого не удивлял. Поэтому владельцы дорогих квартир никогда не настраивались на быстрое получение денег за свои объекты и сейчас предпочитают переждать сложный период, нежели далее снижать цены.
Сделок с дисконтом стало меньше, но нельзя сказать, что их не стало совсем. Для покупателя вероятность получения скидки не зависит от ценового сегмента: торг может идти как при продаже квартиры в панельной девятиэтажке, так и при продаже квартиры в особняке на Бульварном кольце. В начале кризиса примерно в трети случаев первоначально заявленные цены не имели отношения к реальности, это было просто пожелание собственника. И часто даже профессиональный риэлтор не мог сразу переубедить клиента, что цена неадекватна. Постепенно, в результате просмотров, переговоров первоначально заявленная цена приближалась к реальной цене сделки, в большинстве случаев она снижалась на 15 - 20%. Но не надо рассчитывать на то, что любую квартиру, выставленную за $10 000 000, реально купить за $7 000 000. Вполне возможно, что первоначальная цена этой квартиры была $15 000 000, владелец уже раз пять её снижал, и $10 000 000 - его последнее слово. В этом случае уже никакие скидки продавец обсуждать не будет. На сегодняшний день сделки с дисконтом в элитном сегменте проводятся реже, чем в 2008 году. Происходит это потому, что большинство владельцев дорогих квартир изначально выставляет адекватную цену.
Я бы не согласился с утверждением, что требования покупателей в чём-то снизились. Напротив, в период кризиса хоть каким-то спросом пользуются наиболее качественные объекты, где застройщики не старались сэкономить ни на качестве строительства, ни на инженерии и инфраструктуре. В элитном сегменте покупатели требуют за прежние деньги ещё большего комфорта, так что девелоперы не готовы пересматривать проекты с целью упрощения. Они готовы к выставлению более адекватных цен, то есть к сокращению маржи, но не к снижению качества проекта. Вообще, понятие «упрощение проекта» к элитному сегменту неприменимо - упрощённый проект априори не может считаться элитным.
Покупателей элитной недвижимости стало меньше, но состав их не изменился. Это по-прежнему чиновники федерального уровня, владельцы крупных холдингов, известные представители творческих профессий и шоу-бизнеса.
Каких-то серьёзных изменений в ближайшем будущем не будет - элитный сегмент наиболее консервативен. В кризисный период деловая активность в элитном сегменте будет наиболее низкой. По мере строительства ММДЦ «Москва-Сити» будет увеличиваться доля рынка сравнительно молодого формата - апартаментов. Возможно, что девелоперы элитной недвижимости переключат внимание с возведения новых жилых комплексов на реконструкцию наиболее интересных исторических зданий в центре.
Дмитрий ХАЛИН
руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills
Если судить по динамике цен, элитный сегмент не выглядит пострадавшим сильнее рынка. Так, среднерыночные цены предложения квартир в Москве с начала кризиса снизились примерно на 35%, а для элитного жилья - лишь на 30%. Если же оценивать число сделок, совершённых в I полугодии, то в целом по рынку оно сократилось примерно на 25%, в то время как для дорогого городского жилья - в 2,5 - 3 раза.
В последние 2 - 3 месяца примерно в 2/3 реализуемых элитных проектах застройщики серьёзно скорректировали официальные прайс-листы, снизив цены от 10 до 35%. Тем самым были, по сути, легализованы те скидки, которые ранее предоставлялись только в ходе индивидуальных переговоров.
После подобной коррекции, застройщик чаще всего готов только к весьма символичным дополнительным скидкам, не превышающих 5 - 10%.
В докризисный период практически каждый застройщик стремился привлечь покупателей в первую очередь эксклюзивностью и роскошью своих проектов - уникальной архитектурой, качеством отделки, уровнем сервиса и т.п. Сегодня же налицо стремление девелоперов к оптимизации проектов в соответствии с реальными повседневными потребностями покупателей. Это касается и размеров квартир, и себестоимости строительства (отказ от неоправданно дорогих фасадных решений, отделки общественных зон, инженерного оборудования).
Многие профессионалы считают, что ближайшее будущее элитного сегмента за аскетичными домами, подобными тем, которые 8 - 10 лет назад строил в ЦАО Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Сам по себе портрет покупателя элитной недвижимости не изменился. Это, как и прежде, в основном, семьи с детьми, приобретающие жильё для постоянного проживания. Доля инвестиционных покупок снизилась практически до нуля.
Можно говорить о смене преимущественных сфер деятельности покупателей. Существенно сократилась доля топ-менеджеров финансового сектора. Основная часть покупателей представляет реальный бизнес и сферу торговли.
Ещё один примечательный момент: три четверти сегодняшних покупателей дорогого жилья связывают возможность покупки нового объекта с необходимостью одновременной продажи уже имеющейся недвижимости в России или за рубежом.
Денис ПОПОВ
генеральный директор
компании «Контакт - Элитная Недвижимость»
Надо учитывать, что элитный сегмент всегда составлял 3 - 5% по числу объектов и сделок от всего рынка недвижимости. То есть, это вершина рынка, его дорогостоящая часть. Следовательно, когда в результате кризиса значительно сократилось число сделок, то в массовом сегменте это всё равно составляло сотни и тысячи сделок в месяц, а в элитном - рынок сжался до единичных продаж. Снижение активности покупателей одинаково плохо сказывается на всех сегментах рынка.
Что значит «скидки закончились»? Цены стали как летом прошлого года? Дело в том, как считать скидки, в какой валюте и от чего. Если в начале кризиса давали скидки от старой цены - 20 - 30%, то сейчас почти все переписали цены на 25 - 40% ниже прошлых цен в валюте, и больше скидок не дают. Но это в любом случае ниже, чем цены осени/зимы/весны.
Особенно заметно понижение статуса недвижимости бизнес-класса на загородном рынке. Делается это с целью уменьшения общей цены домовладения и улучшения продаж за счёт уменьшения размера участков, отказ от продаж участков с обязательным подрядом, урезания инфраструктурных частей проектов. В городе такие тенденции не замечены ни в бизнес-классе, ни в элитном. Может быть, ещё мало времени прошло для подобных решений. Так как изменения в проект надо согласовывать во всех городских инстанциях, что очень дорого и долго.
Покупают сегодня «для себя», сильно и долго торгуются, не торопятся, постоянно откладывают принятие решения, считают, что будет «вторая волна» - осенью. Полное отсутствие инвесторов в качестве покупателей - только в качестве продавцов.
Основная тенденция - продажа квартир с дисконтом. Ориентир - на 40 - 50% ниже, чем справедливая цена в валюте летом прошлого года. Чудес не будет. На вторичном рынке лучше всего будут продаваться квартиры с документами на собственность, если с ремонтом, то качественным и новым, с узаконенной планировкой. На первичном рынке - построенные дома, непосредственно до или после Госкомиссии, по вменяемым документам и схемам. Неактуальна продажа «котлованов».
Александр ПЫПИН
руководитель аналитического
центра GED Analytics
Элитный сегмент жилья в столице занимает очень странное место - менее одного процента от жилого фонда, а шум на рынке такой, как будто его судьба затрагивает жизнь миллионов семей. Именно на элитном рынке создавались мифы о баснословно дорогих квартирах за десятки миллионов долларов, именно данные аналитиков этого рынка приводили Москву на первые места в рейтингах самых дорогих по стоимости жилья городов мира. Между тем реальность намного прозаичнее - элитный рынок представляет собой совокупность пары сотен домов в центре столицы. Участки под застройку таких домов кому попало не давали, зато квартиры в них давали порой кому надо. В совокупности натурально-денежный обмен застройщиков с чиновничеством и сложности строительства в центре города, конечно, воздействовали на себестоимость в большую сторону, однако она всё равно получалась в несколько раз ниже цены продажи. Ещё одна важная часть затрат элитных застройщиков - рекламно-маркетинговые бюджеты, которые на один дом могли достигать миллионы долларов. До кризиса эта ярмарка жилищного тщеславия благополучно работала, и публичные цены обновляли всё новые и новые рубежи. Но поскольку рынок крайне узкий, а покупатель - штучный, конечные продажи осуществлялись уже по более приближенным к реальности ценам.
Кризис внёс сумятицу на рынок элитной жилой недвижимости, тем более что он совпал с процессом борьбы с точечной застройкой. Многие покупатели, находившиеся в пограничном состоянии перехода из сегмента бизнес-класса в сегмент элитный, отказались от сделок, либо предпочли приобрести элитные квартиры меньшей площади. В результате снизилось как минимум в 4 раза как число сделок, так и средний размер сделки (примерно раза в два). Конечно, падение спроса привело и к снижению средней стоимости элитного жилья.
Основная скрытая проблема рынка элитного жилья оказалась не в кризисе, а в том, что размер элиты российской чрезвычайно ограничен и уже подходил тот срок, когда бы она обеспечила на 99% свои потребности в жилье в столице. Кризис разве что предвосхитил эти мгновения и прекратил процесс пополнения российской элиты новыми членами.
Между тем есть и хорошая новость для элитного рынка. В отличие от многих предприятий и компаний сокращения в Государственной Думе и Совете Федераций не предвидятся - депутатов и сенаторов меньше не станет. Не происходят сокращения и в других руководящих органах власти в центре и на местах. Что касается бизнеса - второго сегмента, формирующего спрос на элитное жильё, то и среди бизнесменов пока не слышно о тех, кто продал свою элитную квартиру в Москве, чтобы выплатить долги банкам или по зарплате.
Наталья ПРОНИНА
руководитель отдела жилого консалтинга
и продаж элитной жилой недвижимости
Knight Frank Ukraine
Киевский рынок элитной недвижимости, конечно же, ощутил на себе влияние кризиса, но по сравнению с сегментами бизнес и эконом-класса пострадал намного меньше. Дело в том, что предложение элитного жилья в Киеве крайне ограничено. Так, на первичном рынке к элитным объектам мы относим около 10 новостроек, из них половина комплексов уже сдана в эксплуатацию. В конце прошлого года под влиянием кризиса киевский рынок элитки впервые за 8 лет стабильного роста показал снижение стоимости (-0,7% за IV квартал). В первые месяцы 2009 года ситуация ещё больше обострилась - падение цен в среднем составляло 5 - 9% в месяц. Но уже во II квартале этого года элитный сегмент продемонстрировал устойчивость к влиянию кризиса, показав за этот период рост - 6,7%. Отмечу, что всё это время на массовом рынке Киева продолжалось снижение цен.
В Киеве, в элитном сегменте скидок практически не предоставляется, на некоторых объектах девелоперы готовы предложить рассрочку платежей.
Мы видим повышение требований к будущему жилью - все поминают, что ценовая гонка позади и у покупателей, впервые за много лет, появляется время и возможности для выбора наиболее качественного предложения.
Сегодня на рынке присутствует два подхода к приобретению жилья. Первый - покупатели жилья «для себя». Как правило, это состоявшиеся бизнесмены, собственники крупного и среднего бизнеса, с семьёй, которые обращают мало внимания на различные прогнозы «падения» цен. В силу тех или иных обстоятельств им нужна жилая недвижимость сегодня. Второй - покупатели активов по сниженной цене. Такие покупатели используют возможности рынка, чтобы приобрести недвижимость с максимально возможной скидкой.
По мнению нашей компании, период стремительного падения цен в данном сегменте уже позади. Тем не менее очевидно, что в краткосрочном периоде рынок полностью не стабилизируется. Мы прогнозируем: до конца 2009 года снижение цен на элитное жильё может составить порядка 3 - 5%, при этом ценовая политика наиболее качественных предложений будет подвержена минимальной коррекции. В среднесрочной перспективе объёмы продаж не выйдут на докризисный уровень, так как с рынка ушёл спекулятивный капитал: покупать жильё будут в основном для проживания. На первичном рынке реализация квартир по-прежнему будет осуществляться преимущественно в готовых объектах или комплексах с наиболее близкими сроками ввода в эксплуатацию.
Илья ВОЛОДЬКО
генеральный директор консалтинговой
компании MACON Realty Group (г. Краснодар)
Прежде чем анализировать сегодняшнюю ситуацию на рынке элитного жилья в крупных городах ЮФО, не входящих в список городов-курортов (Краснодар, Ростов-на-Дону, Волгоград, Астрахань), необходимо ознакомиться с рынком элитного жилья в каждом из них.
Краснодар
Сегодня в городе ведётся строительство трёх объектов, которые действительно можно отнести к элитному сегменту: ЖК «Ривьера», жилой дом по ул. Постовая и ЖК «Бельведер-2». Первые два объекта появились на рынке в 2006 и 2007 году соответственно, третий - в октябре 2008 года. В I квартале 2008 года был сдан в эксплуатацию ещё один объект элитного класса (ЖК «Бельведер-1»). Полную картину по ценовой ситуации в сегменте элитного жилья до кризиса (до сентября 2008 года) можно описать, исходя их двух объектов - ЖК «Ривьера» и ЖК «Бельведер-1», так как все квартиры в доме по ул. Постовая были проданы ещё в 2007 году. Таким образом, с января по сентябрь 2008 года динамика цен на жильё элитного класса характеризовалась их ростом - 17,3%. В период кризиса (с сентября 2008 года и по настоящее время) динамика цен характеризуется их снижением - 8,3%.
Ростов-на-Дону
Сегодня в городе ведётся строительство одного объекта, отвечающего параметрам элитного класса - ЖК «Усадьба». В продаже он появился относительно недавно (ноябрь 2008 года). В связи с этим проанализировать докризисную ситуацию рынка элитного жилья невозможно. Зато представляется возможным оценить ценовую ситуацию в период кризиса, которая характеризуется значительным снижением цен - 25%.
Волгоград
В настоящее время в городе элитный сегмент представлен всего лишь одним объектом - ЖК «Волжские Паруса». Формально данный проект введён в эксплуатацию, но с нарушением закона, и по факту является несданным. Сейчас прокуратурой города по этому делу ведётся разбирательство. Несмотря на это, продажи открыты. До кризиса рост цен составил 20%, в период кризиса цены снизились на 32,8%.
Астрахань
Сегмент элитного жилья в городе представлен всего лишь одним объектом, продажи по которому стартовали в январе текущего года, а строительство началось ещё в 2007 году. Что касается ценовой ситуации в кризисный период, то цена осталась на том же уровне, что и в начале 2009 года (начало продаж элитного объекта).
Динамика цен на жильё элитного класса в крупных городах ЮФО с января по август 2008 года характеризовалась ростом цен - в среднем, +19%. Август стал переломным моментом на рынке элитной недвижимости, определив переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». По темпам снижения цен в период кризиса в лидерах оказался именно сегмент элитного жилья. Средняя стоимость м2 с сентября 2008 года по настоящее время снизилась по всем сегментам, однако в элитном классе наблюдалось наибольшее снижение - -22%. Теперь стоимость м2 элитной недвижимости в крупных городах ЮФО в среднем составляет 93 035 руб.
Объёмы продаж по всем объектам также существенно снизились. Это связано не с высоким уровнем цен (по сравнению с другими классами) и не с ужесточением условий ипотечного кредитования или сокращением ипотечных программ (как в случае с жильём эконом- и среднего класса), а с выжидательной позицией покупателей, а также с временным фактором: практически все объекты элитного класса имеют поздние сроки сдачи (2010 - 2011 гг.), что увеличивает риски, связанные со снижением темпов строительства или вовсе остановкой и «заморозкой» объекта.
Уже в ноябре 2008 года застройщики элитного жилья, столкнувшись с резким падением объёмов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам, размер которых достигал 10%. На сегодняшний день скидка в размере 2 - 5% предоставляется только при 100% оплате, либо при покупке более одной квартиры. Определение размера скидки осуществляется в индивидуальном порядке, который зависит от общего бюджета покупки. Отметим, правда, что хорошие скидки (10-15%) в большей степени подталкивают покупателя скорее к выжидательной позиции, нежели к покупке жилья.
Сказать о каких-либо изменениях в проектах элитного сегмента невозможно, так как с ноября 2008 года на рынках крупных городов ЮФО не появилось ни одного нового объекта элитного класса. И в ближайшем будущем не планируется выход на рынок новых объектов элитного класса ни в одном из рассмотренных городов ЮФО.
До кризиса в ЮФО целевая аудитория элитного сегмента была наименьшей, что в первую очередь подтверждается объёмами предложения, которые составляли порядка 2 - 6% от общего объёма возводимого жилья. В связи с тем что в период кризиса стоимость элитной недвижимости упала на 22%, та часть покупателей, которая до кризиса планировала покупку жилья бизнес-класса, но отложила её в связи с неопределённой ситуацией на рынке, сегодня может позволить себе приобрести более качественное жильё. Соответственно, доля покупателей элитного жилья, по сравнению с докризисным периодом, увеличилась за счёт так называемого «отложенного спроса», но незначительно - данная тенденция не сказывается положительно на темпах продаж.
На первичном рынке элитной недвижимости новые проекты не будут запускаться практически до полной стабилизации в финансовой сфере. Это связано с неустойчивым финансовым состоянием многих застройщиков, которым в принципе невыгодно строительство жилья элитного класса. Несмотря на это, следует принять во внимание, что после финансовой стабилизации в стране и с началом роста платёжеспособного спроса на рынке элитной недвижимости будет наблюдаться дефицит предложения, что поспособствует новому росту цен.
Что касается ценовой ситуации, то до осени 2009 года повышение средней стоимости жилья элитного класса в крупных городах ЮФО маловероятно.
Леонид САНДАЛОВ
заместитель директора
АН «Бекар» (г. Санкт-Петербург)
Когда речь идёт об элитной недвижимости, мы всегда сталкиваемся с тем, что очень часто элитными называют объекты, которые таковыми на деле не являются. Если мы говорим о действительно элитной недвижимости, то этот сегмент в кризис пострадал несильно. Цены на элитные объекты практически не изменились. Изменилось число сделок, оно уменьшилось практически в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Не изменился и подход к скидкам в ходе сделок по элитным объектам недвижимости. Как и раньше, скидка - индивидуальна и зависит от итоговых договорённостей между покупателем и продавцом. Она может достигать 20 - 30%, а может быть чисто символической - менее 1% - просто для того, чтобы покупателю было приятно. Бывают случаи, когда покупатель настолько доволен объектом, что готов его купить и без всякой скидки. В этом плане кризис ничего не изменил на рынке элитной недвижимости.
Упрощения и удешевления проектов элитной недвижимости не может быть в принципе. Элитная недвижимости считается элитной только до тех пор, пока отвечает определённым требованиям, но они (требования) не меняются. Как только объект перестаёт отвечать какому-либо требованию элитности, он перестаёт быть элитным.
Сегодняшний покупатель элитной недвижимости - это в абсолютном большинстве случаев крупный предприниматель. Крайне редко - представитель структур власти. Такие господа не любят афишировать крупные покупки, поэтому в вопросах приобретения недвижимости обычно действуют через ассистентов или других людей. Даже если агент знает, какого покупателя он обслуживает, дальше него эта информации не пойдёт.
Будущее элитной недвижимости напрямую зависит от макроэкономики. Если цены на нефть пойдут вверх, то и спрос на сталь, металл и т.д. оживится, что вызовет рост тех сегментов экономики, которые больше всех связаны с покупателями элитной недвижимости.
Элитная недвижимость в любом случае имеет хорошие перспективы, вопрос только во времени. История показала: единственное, что может обрушить рынок элитной недвижимости, - это революция.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь – октябрь 2009 | № 5 (45)
|
