|
Один из самых серьёзных рисков при покупке коммерческой недвижимости - утрата недвижимости с одновременной невозможностью вернуть потраченные на её покупку деньги. Чаще всего это происходит из-за того, что недвижимость была продана неуполномоченным лицом. В этом случае сделка признаётся в суде недействительной и происходит так называемая двухсторонняя реституция: стороны возвращают друг другу всё полученное по сделке. Если стоимость недвижимости состояла из двух частей («белой» и «чёрной»), то вернуть «чёрную» часть практически невозможно.
1. Корпоративный конфликт на стороне продавца
В такой ситуации обычно существует два мажоритарных акционера (при этом каждый считает себя единственным правильным) и, соответственно, два генеральных директора. Сделка, заключённая одним из таких директоров (одобренная на общем собрании одним из таких акционеров) гарантированно будет оспариваться в суде другим. Если окажется, что договор с вами заключил «неправильный» директор, то договор купли-продажи недвижимости будет признан недействительным.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
В связи со значительным увеличением оборота торговая компания «М» решила приобрести в собственность склад. Риэлтор подобрал подходящий вариант по очень выгодной цене - продавец (ЗАО «О») хотел быстрее продать, спешку объяснял желанием быстрее рассчитаться по кредитной линии. Договор купли-продажи был оперативно согласован, документы поданы на регистрацию и торговая компания «М» получила свидетельство о праве собственности. Склад был построен более 40 лет назад, он не отвечал современным требованиям логистики. Поэтому «М» провела довольно затратную масштабную реконструкцию и оснастила помещение современным оборудованием. Через месяц после начала работы нового склада компания «М» получила письмо из арбитражного суда, согласно которому на «М» был подан иск о признании недействительным договора купли продажи. Оказалось, что генеральный директор компании «О» - ставленник акционера, владеющего 60% акций ЗАО «О», продал недвижимость не получив от общего собрания акционеров ЗАО «О» решения об одобрении крупной сделки, которое было обязательным по закону. Такое решение никогда не было бы принято, т.к. другой акционер, владеющий 40% акций ЗАО «О», был категорически против продажи недвижимости. В результате сделка была признана арбитражным судом недействительной, а компания «М» в результате более чем двух лет судов смогла вернуть лишь 15% от вложенных в объект денег.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ
ИЗБЕЖАТЬ ПОДОБНЫХ ПРОБЛЕМ?
Нужно проследить все сделки по продаже акций (долей) в юридическом лице - продавце от момента его создания до сегодняшнего дня. Наличие проблемы (в т.ч., простой ошибки) на любом из этапов перепродаж акций (долей) может привести к тому, что юридически акционеры и должностные лица продавца недвижимости на самом деле таковыми не являются. Промежуточный владелец акций (долей) может обратиться в суд, восстановить себя в правах и признать недействительной продажу недвижимости. Корпоративные конфликты сопровождаются большим количеством арбитражных споров между противоборствующими сторонами. Поэтому в рамках проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости необходимо проверить, нет ли в арбитражном суде дел с участием продавца недвижимости, его генеральным директором и акционерами. Сделать это можно с помощью базы, которая находится на сайте арбитражного суда в открытом доступе. Если дела такие есть и продавец утверждает, что это обычные хозяйственные споры, необходимо попросить предоставить вам возможность ознакомиться с материалами всех таких дел, чтобы лично в этом убедиться.
2. Мошенничество
Несмотря не прекращающуюся борьбу правоохранительных органов, мошенничество в операциях с коммерческой недвижимостью продолжает оставаться довольно распространённым явлением. Основной арсенал злоумышленников - банальная подделка документов. В этом случае все документы «в порядке», проблема одна - подписи и печати - поддельные.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Сеть бутиков «В» решила открыть новый магазин. Бизнес шёл благополучно и имелись свободные средства, поэтому было принято решение приобрести помещение в собственность, чтобы экономить на аренде. После просмотра множества помещений был выбран хороший вариант - первая линия одной из самых популярных улиц в центре Москвы, витринные окна, много места для парковки покупателей и т.п. Интересы собственника представлял управляющий, договор был подписан по доверенности, т.к. владелец, в основном, живёт за границей, а все дела на месте ведёт его помощник. Через полгода после открытия магазина неожиданно появился «собственник» помещения, которого интересовало, почему ему перестала поступать арендная плата. Обнаружилось, что предыдущий собственник действительно большую часть времени проводит за рубежом, год назад он сдал помещение в аренду и никому его продавать не собирался. Доверенность оказалась поддельной. Поверенный, который по доверенности подписал договор и подал его на регистрацию, оказался алкоголиком, а от управляющего остался только номер отключённого мобильного телефона и имя Антон. Сделка была признана судом недействительной. Было возбуждено уголовное дело, но виновные так и не были найдены, а деньги не были возвращены.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ
ИЗБЕЖАТЬ ПОДОБНЫХ ПРОБЛЕМ?
Способы борьбы очень простые: требовать, чтобы документы подписывали лично (а не по доверенности), в вашем присутствии и при предъявлении паспорта. Также будет полезно из независимых источников найти данные об акционерах и руководителе продавца и встретиться с ними лично, чтобы убедиться в том, что это те же люди, которые ведут с вами переговоры, и что они согласны с заключаемой сделкой. Если генеральный директор или акционеры (участники) продавца поменялись недавно, это должно насторожить. В такой ситуации нужно разыскать предыдущих акционеров (участников) или директора и убедиться, что они действительно продали акции (доли) или что директора действительно поменяли, и это произошло правомерно.
3. Изменение документов «задним» числом
Не только мошенники или конфликтующие стороны могут стать причиной утраты права собственности на приобретённую недвижимость. В практике часто встречаются ситуации, когда сделка стала невыгодной из-за изменившихся обстоятельств (резко выросла рыночная стоимость объекта) или когда недвижимость продаётся под жёстким давлением ситуации (например, для срочного погашения кредита и спасения компании от банкротства). В результате возникает желание вернуть всё в первоначальное состояние, бывший собственник обращается к юристам, чтобы найти лазейку. Чаще всего для оспаривания сделки в таких случаях используется недочет, присутствующий в подавляющем большинстве протоколов собраний акционеров (участников) общества об одобрении крупной сделки - решение принимается несколькими акционерами, а подписывается протокол только двумя лицами - председателем и секретарем собрания. Получается, что есть возможность заявить, что все остальные акционеры (участники), кроме председателя и секретаря, не участвовали в собрании, поэтому сделка незаконна.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
В результате выездной налоговой проверки фирме «Ф» были предъявлены налоговые претензии в размере, сопоставимом с годовым оборотом компании. Компании срочно понадобились деньги, но найти их не удалось: изъять деньги из оборота означало быструю и мучительную смерть бизнеса, банки давать кредит отказывались, т.к. кредитная нагрузка и так была большой. Тогда было принято решение: продать недвижимость. Деньги нужны были максимум через два месяца, поэтому пришлось сделать дисконт в 40% от рыночной стоимости. После того как недвижимость была продана, а проблемы с налоговой урегулированы, у руководства «Ф» проснулось запоздалое чувство справедливости: покупатель воспользовался ситуацией и нажился на их горе. Воспользовавшись тем, что протокол об одобрении сделки был подписан только председателем (он же директор, владеющий 5% долей) и секретарём (вообще не является участником общества), оставшиеся участники заявили от том, что собрание не проводилось, и они не голосовали за одобрение крупной сделки. Сделка была оспорена. В результате фирма «Ф» вернула полученные по сделке деньги через два года с выплатой процентов по ставке рефинансирования. Фирма «Ф» осталась довольна, т.к., по сути, получила кредит на очень выгодных для себя условиях.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ
ИЗБЕЖАТЬ ПОДОБНЫХ ПРОБЛЕМ?
Если сделка заключается под давлением обстоятельств или по цене, значительно ниже рыночной, нужно быть предельно внимательным ко всем возможным юридическим мелочам. К примеру, в описанной ситуации необходимо было добиться, чтобы каждый из участников общества показал паспорт и в присутствии покупателя собственноручно написал на протоколе собрания участников об одобрении сделки фразу: «В данном собрании принимал участие, по всем вопросам повестки дня голосовал „за". Содержание протокола мною прочитано полностью. С содержанием протокола ознакомлен и полностью согласен. Копию протокола получил» и расписался.
Очень часто покупатели уповают на порядочность продавцов и пренебрегают многими рисками, кажущимися на первый взгляд надуманными. Сделки по покупке коммерческой недвижимости всегда очень дорогостоящие, поэтому в них не бывает мелочей. Конечно, невозможно сделать покупку безопасной на все 100%, но, пытаясь застраховаться от всех возможных неблагоприятных последствий, можно очень существенно уменьшить риск.
Дмитрий АГАПОВ генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива»
|
