|
Изменение настроений инвесторов коммерческой недвижимости за последние месяцы было сродни метаниям девушки «в интересном положении». То всего хочется, то чего-то странного, то ничего не хочется и от всего воротит. И это распространяется и на российский, и на международный рынок, только последний приходит в себя быстрее. Оживают и возникают новые фонды (как MAX Property), которые в начале июля получили больше подписчиков, чем ожидал от них рынок альтернативных инвестиций (AIM). Европейский рынок интересен профессионалам, умеющим работать с залогами и долгами, реструктуризацией компаний и теми девелоперскими компаниями, что «торговались» на рынке, а с падением капитализации потеряли свой вес, но не активы. Страны Восточной Европы пока не представляют никакого интереса, так как девелоперские проекты там невозможны из-за отсутствия спроса и финансирования, а готовых не так много.
Традиционно россиян интересует недвижимость Великобритании (и Лондона в частности) и Ирландии. С высот сентября 2008 года стоимость коммерческих объектов упала в этих странах в среднем на 35 - 50%, а в на некоторых объектах Ирландии - и на 70%. Жилой сегмент не так ощутил на себе последствия мировой рецессии - падение составило в среднем 30%, а в больших девелоперских проектах - до 40%. А вот коммерческая сфера пострадала настолько, что правительству Ирландии пришлось выделить 90 млрд € на спасение рынка недвижимости и организовать NAMA (National Agency of Management Assets) - т. н. «плохой банк», который, управляя всеми интересными активами, будет в скором времени либо продавать их, либо держать.
В Европе же в целом ничего «задаром» пока не наблюдается. По информации британского инвестиционного банка M-Capital, в среднем ставки доходности следующие:
Центр европейских столиц торговые и коммерческие площади класса «А» 5,5 - 7,5%
Площади класса «В» 8 - 9%
Лондонский Сити 6,25 - 7,5%
Крупные города 8,5 - 9,5%
Многофункциональные комплексы 8,5%
Децентрализованные бизнес-парки 7,5%
Региональные торговые центры 7 - 9%
Индустриальные и логистические центры 7,5 - 8,5%
Торгово-логистические парки 8,5 - 11%
Гипермаркеты 6 - 6,25%
Словом, зарубежная недвижимость представляет интерес для российского инвестора только как для участника профессионального фонда, типа Special Situation Fund, который работает на покупке долгов у банков по принципу «20 центов к доллару» и обеспечивает высокую доходность и надёжность.
Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость на данный момент нужно рассматривать только как спекулятивные сделки. Исходя из сложившейся ситуации, заявленные в рекламных проспектах цены на коммерческую недвижимость не снизились, но по факту выставленный объект при конструктивном торге может быть приобретён по цене, сильно отличающейся от рекламной. Разговор «против денег» является самым актуальным: агрессивное ведение торга - это то, что инвестор «заработает» в будущем.
Стрит-ретейл - один из сегментов, в котором инвестор может спрогнозировать примерную тенденцию к ценообразованию и который может рассматривать не только как чистую спекуляцию, но и как доходный бизнес. Примеров, когда банки стали не арендаторами, а собственниками помещений на первых этажах домов, так много, что перечислять адреса окажется делом неблагодарным. Но в реалии инвесторы со связями, а их большинство, потирают руки в преддверии начала процедур банкротств, поэтому август-сентябрь в этом году ждут с особым нетерпением - даже отпуска отложили, чтобы быть начеку.
Также при наличии приличного запаса денежных средств целесообразно обратить внимание на инвестиции в площадки под строительство. Почему? Во-первых, обладателям активов нужны деньги на завершение начатых проектов, а у многих было немало набрано «про запас». Во-вторых, совершенно пропали очереди в государственно-разрешительные инстанции - следовательно, подешевели их «услуги». В-третьих, при правильном выборе адреса и правильной работе с документами, можно подготовить качественный продукт и при низкой цене строительства выйти на адекватные финансовые показатели. Ведь чем ниже цена строительства и чем меньше цена по затратам на покупку, тем более «вменяемой» может быть ставка аренды.
Однако отмечу: для инвестиций в коммерческую недвижимость в кризис (как в России, так и за рубежом) надо очень хорошо понимать, что только участие в процессе инвестирования «лучших из лучших» - юристов, консультантов, финансистов, брокеров - в качестве помощников сделает приобретение по-настоящему выгодным.
Ирина ЖАРОВА-РАЙТ президент инвестиционной группы SeSeGar
|
