|
Рынок элитных квартир с отделкой в Москве существует в специфическом формате: покупателям недвижимости в готовом доме чаще всего нужен не дизайнерский ремонт, а shell & core.
От аврала
к высоким требованиям
Во всем просвещенном мире дорогие квартиры с дорогой отделкой — товар востребованный и, как правило, имеющийся в достаточном количестве, чтобы удовлетворить и самые экстравагантные, и наиболее традиционные вкусы потребителей. Там, где даже сдача застройщиком "голых" квартир — нонсенс, вторичный рынок означает не только возможность немедленного вселения в купленную недвижимость и отсутствие хотя бы части хлопот с ремонтом. Это еще и такая потребность в "именной" дизайнерской среде — как, например, в сшитых на заказ туфлях или в выпущенном ограниченным тиражом парфюме.
В Москве на элитном рынке спрос на готовое жилье с высококачественной и соответствующей уровню дома отделкой есть — причем, как утверждают в компании Paul’s Yard, существенно опережающий предложение. Этот спрос формируют, во-первых, те покупатели, у которых уже есть своя "покупательская" предыстория и опыт осуществления не одного ремонта. Они знают, что хлопоты, связанные с проектированием и грамотным ремонтом, занимают около полутора лет — что неудивительно из-за солидного метража и объема работ. После нескольких таких прецедентов у этих покупателей энтузиазма на повтор практически не остается. "Квартиры "под ключ" покупают в ситуации, когда нет ни сил, ни времени, ни желания заниматься ремонтом, — комментирует директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин. — Хотя, приобретая такую недвижимость, надо понимать, что переплата за один ремонт может составить порядка 100%, а то и больше, от его реальной стоимости".
Во-вторых, это жители регионов, которые не имеют в столице достойной площадки для "промежуточного" проживания во время ремонтных работ в купленной квартире — а таких, по подсчетам брокеров, насчитывается не менее 30% от общего количества покупателей на элитном рынке жилья. В том же положении оказываются иностранные специалисты, осевшие в Москве надолго, и те бизнесмены, которые в столицу наведываются регулярно, а жить в гостинице им не позволяет либо статус, либо род деятельности, либо личные вкусы.
И все же, несмотря на то, что количество региональных покупателей растет, потребителей готовых квартир с высококачественной отделкой становится меньше. Как утверждает консультант по недвижимости Kirsanova Realty Владимир Говорин, в последнее время на рынке все реже стали встречаться случаи "авральной" покупки, когда покупатель, ограниченный во времени, "хватает" первое, что более-менее соответствует его требованиям и представлениям о статусном и комфортном жилье. "Необходимость в "срочных" покупках возникает все реже, — отмечает Владимир Говорин. — Если раньше какой-нибудь генеральный директор региональной компании сразу переезжал в купленную квартиру, то сегодня он предпочитает на время ремонта в приобретенном жилье поселиться в жилье арендованном". Таким образом, квартиры с дорогой отделкой все чаще рассматриваются вдумчивыми покупателями, которым необходим не выигрыш во времени, а хорошее качество по адекватной цене.
Не продается вдохновенье
Во всем мире квартиры с дизайнерской отделкой обладают определенной ликвидностью, и их перепродажа приносит неплохие дивиденды. "В Лондоне очень сильно развит рынок продаж квартир с отделкой, и других вариантов практически не бывает, — говорит директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тэйн. — Многие люди из продажи квартир с отделкой уже сделали семейный бизнес, которым занимаются по несколько лет: покупают ликвидные объекты, делают хороший ремонт и перепродают, получая до 40 – 50% чистой прибыли".
Зарубежный опыт заставляет думать, что вложения в дорогостоящий ремонт элитной квартиры должны неизбежно окупиться. Московская практика показывает обратное. И, прежде всего, сомневаться в ликвидности инвестиций в недвижимость с отделкой заставляет все продолжающийся подъем рынка, который делает чрезвычайно привлекательным товаром просто квадратные метры в состоянии shell & core. Получить достаточную прибыль одной перепродажей квартиры в "состоянии бетона" не составляет никаких проблем, если объект инвестиций был выбран верно. "Сегодня говорить про доходность квартир с отделкой достаточно сложно, так как рынок элитной недвижимости за последний год-полтора сам по себе характеризовался стремительным ростом цен, до 40%, — отмечает Екатерина Тэйн. — И объекты первичного рынка, без издержек на отделку, сейчас можно продать в два раза дороже".
На этом фоне отделка становится фактором, интерес покупателей и инвесторов тормозящим, а не подогревающим, да и ликвидность таких вложений становится под вопрос. Если квартира в хорошем доме с адекватной ценой в состоянии shell & core продается за 2 – 3 месяца, то отделка может увеличить срок поиска покупателя до 6 – 8 месяцев, а то и до года. И это вполне понятно. Во-первых, готовое жилье увеличивает бюджет покупки, и существенно — особенно в нынешней ситуации, когда, по выражению Владимира Говорина, у продавца "едет крыша" от постоянного слежения за ростом цен: мало кто в состоянии адекватно оценить реальную прибыль и назначить правильную цену. Встречаются случаи, когда квартира выставляется на продажу по $25 000/м2 в доме, где соседняя квартира в состоянии shell & core стоит $15 000/м2 — и, само собой, при таком раскладе покупателя не находит. Платить, например, по $5 000 и больше за отделку каждого квадратного метра в доме, где недвижимость уже и так стоит по $20 000/м2 — на это мало кто способен чисто по психологическим причинам.
Во-вторых, любая, даже самая качественная и грамотная отделка — результат воплощения индивидуального вкуса, и найти "единомышленника" — дело непростое. "Трудно предвосхитить ожидания будущего клиента, — говорит Александр Илюхин, управляющий партнер агентства элитной недвижимости "Новое Качество". — Кроме того, приобретение квартиры с целью перепродать ее после отделки, как правило, не окупается. Хороший ремонт приводит к удорожанию квартиры процентов на 40. Но продать жилье выше рыночной стоимости непросто". Того же мнения придерживается и директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate Людмила Костяйкина: "Тенденция сегодняшнего дня такова, что если человек приобретает квартиру с инвестиционными целями (для последующей перепродажи и получения прибыли), вкладываться в ремонт не имеет смысла. Гораздо практичнее вообще не делать в ней ремонта".
И, тем не менее, брокеры могут рассказать об обратных примерах, когда удачно выполненная отделка, напротив, способствовала продажам. Однако, как правило, грамотный ремонт в состоянии послужить аргументом "за" в случае, когда по тем или иным причинам квартира не может найти покупателя по заявленной цене. "С помощью отделки можно компенсировать некоторые недостатки объекта, — отмечает Наталья Маркова, бизнес-директор департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. — Например, квартира в элитном доме, имеющая скромные видовые характеристики, при наличии хорошей отделки может быть продана гораздо быстрее". О реальном прецеденте рассказывает Александр Илюхин: "Был проект на ул. Чаплыгина. Интересный дизайн, но район, в общем-то, старый, и застройка соответствующая. Квартира была линейная — все окна на одну сторону, сейчас так уже не строят. Проект продвижения акцентировал внимание именно на необычном дизайн-проекте архитектора для линейной квартиры. О месте упоминалось только в историческом аспекте".
Без экстремизма
Покупка квартиры с последующей отделкой и перепродажей — не самый популярный вид инвестиций в недвижимость. Однако нередки случаи, когда покупатель не исключает того, что квартиру он будет продавать уже через несколько лет в виду изменившихся семейных или карьерных обстоятельств. В этом случае важно заранее просчитать, как будет продаваться квартира с тем ремонтом, который владелец намерен в ней сделать.
Самая распространенная ошибка, которую допускают владельцы, — это несоответствие уровня отделки уровню дома. Владимир Говорин вспоминает квартиру в доме во 2-м Обыденском переулке, где был сделан откровенно дешевый ремонт и очень неудачная планировка: "Квартира два миллиона долларов стоит, а гостиная в ней — 15 метров!". По его словам, квартира была продана по цене $13 000/м2 — при том, что если бы в ней никакой отделки не было в принципе, она ушла бы за $15 000/м2 и гораздо быстрее: "$2 000 000 за квартиру — и при этом покупатель вынужден платить за дешевый ремонт. Это психологически отторгает".
По той же причине недополучил свою прибыль при перепродаже и владелец квартиры в одном из лучших домов Москвы, который также решил сэкономить на ремонте. "Ошибки в стилистических решениях, дешевые отделочные материалы (например, пластик в плинтусах, подоконники не того качества), — объясняет Владимир Говорин. — Квартира была продана по цене $17 000/м2, а добавь владелец по $2 000 на квадратный метр в затратах на отделку, можно было бы продать по $25 000/м2".
"Фактором, влияющим на увеличение стоимости квартиры, может стать только высококачественный ремонт, — говорит Наталья Маркова. — В других случаях покупатели рассматривают квартиру как объект без отделки". По ее словам, себестоимость среднестатистической отделки элитной квартиры с учетом качественных материалов и грамотного дизайна составляет $5 000 за квадратный метр.
Для того, чтобы наверняка найти в будущем покупателя при адекватных затратах, все специалисты единогласно советуют придерживаться нейтрального стиля в оформлении и не стремиться к оригинальным решениям в планировке. Современные или чересчур "агрессивные" решения устаревают быстрее, чем классика, и об этом надо помнить владельцам, которые, например, отделывают "промежуточную" квартиру для своего ребенка. "Наше агентство занималось продажей очень хорошей квартиры, — вспоминает Людмила Костяйкина. — Прекрасное месторасположение, удачная планировка, качественный ремонт, красивый интерьер, продуманный до мелочей. Вот только выполнен он был в "жестком" дворцовом стиле, где смена любой детали интерьера разрушала гармонию. Квартира довольно долго не продавалась".
"Очень модные тенденции или какая-либо экстравагантная отделка ограничивают круг потенциальных покупателей и быстро выходят из моды, — говорит Екатерина Тэйн. — Кроме того, реализация таких объектов занимает длительный период времени".
Рецепт успеха — спокойная цветовая теплая гамма, такие решения, которые легко можно было бы разнообразить при помощи мебели, отсутствие в интерьере сверхдорогих деталей и традиционные отделочные материалы. Золотая середина, одним словом.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2006 | № 8 (18) | http://www.d-n.ru/
|
