РАСКЛАД СИЛ Что добавить к $10 млрд?

Остались ли возможности для инвестиций в рынок коммерческой недвижимости ЮФО

Юг России - один из наиболее инвестиционно привлекательных регионов Восточной Европы. Таким он был до кризиса, таким будет и после. Крупнейшие города региона занимают высокие места в рейтинге Forbes. К примеру, Краснодар признают лучшим городом России для ведения бизнеса уже 2 года подряд.

Благоприятное сочетание климатических, географических и социально-экономических факторов юга России привлекает к нему интерес компаний со всего мира. Даже в сентябре 2008 года, когда экономический кризис уже набрал обороты в Европе и начал захватывать Россию, на международном инвестиционном форуме в Сочи было подписано 114 соглашений на более чем $20 млрд. Уверенность инвесторов в перспективах развития региона оказалась выше рисков, связанных с негативными макроэкономическими тенденциями.

Существенную долю в структуре инвестиций в экономику ЮФО занимают инвестиции в рынок коммерческой недвижимости. По нашим подсчётам, сейчас на территории региона в стадии строительства находится примерно 3,5 млрд м2 складских, торговых и офисных площадей, 80% которых приходится на Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону и Волгоград. Именно эти города имеют наибольший потенциал. Здесь рынок коммерческой недвижимости будет развиваться наиболее активно.
На сегодняшний день в проекты складов, офисных и торговых центров ЮФО, находящихся в процессе реализации, уже вложено около $1,2 млрд и ещё $2,3 млрд требуется на их завершение. Эту сумму можно сравнить с годовым бюджетом Гондураса или Эфиопии! На реализацию же всех заявленных до кризиса проектов в этих сегментах необходимо порядка $7,5 млрд. Но пока от планов по этим проектам инвесторы вынуждены отказаться - ввиду глобального дефицита ликвидности.

" Торговая недвижимость. Не мегаполисом единым

На территории ЮФО сейчас строится около 2 000 000 м2 торговых площадей. Для введения их в эксплуатацию требуется около $850 млн. Средняя степень готовности строящихся объектов - 45 - 50%. По причине того, что девелоперы из-за недостатка финансирования завершают только проекты, находящиеся в финальных стадиях, строительство многих объектов торговой недвижимости замедлено, а некоторых и вовсе приостановлено.

Наибольший объём строительства зафиксирован в Краснодаре - около 532 000 м2. Эти площади распределены между 9 строящимися торговыми центрами, находящимися преимущественно на средних и поздних стадиях строительства. Некоторые проекты были заморожены осенью прошлого года, но сейчас деятельность по многим из них восстанавливается. По нашим оценкам, для завершения строительства всех ТК Краснодара необходимо $128 млн. Это сравнительно небольшая сумма, особенно если учесть заинтересованность девелоперов в максимально быстрой сдаче объектов в эксплуатацию. Поэтому можно прогнозировать скорое завершение всех проектов торговой недвижимости в столице Кубани.

Уже сейчас Краснодар занимает лидирующие позиции в стране по показателю обеспеченности торговыми центрами - 622 м2 на 1 000 чел. После того как сдадут все строящиеся объекты, эта цифра удвоится. Таким образом, на каждого жителя города будет приходиться 1 500 м2 торговых площадей - это очень много, даже по европейским меркам. Можно с уверенностью говорить о скором насыщении краснодарского рынка торговой недвижимости, а если принять во внимание ещё почти 1 000 000 м2 заявленных площадей, станет очевидным то, что возможностей заработать на этом рынке остаётся немного.

Более благоприятный для реализации новых проектов климат в Ростове-на-Дону и Волгограде. В Ростове-на-Дону обеспеченность торговыми площадями достигает 400 м2 на 1 000 жителей. В стадии строительства находится 6 ТЦ общей площадью 411 000 м2. В Волгограде на 1 000 жителей сейчас приходится 326 м2 торговой недвижимости, 200 000 м2 торговых площадей строится. Это самые низкие показатели среди крупных городов ЮФО (но необходимо учитывать, что ещё более 700 000 м2 торговых площадей были запланированы до кризиса, и, возможно, будут построены после его окончания).

Большая часть торговых объектов этих двух городов построена на 30 - 40%, что является не очень хорошим показателем в период кризиса. Ввод в эксплуатацию возводимых объектов может затянуться. Но рано или поздно средства на окончание строительства всех ТЦ будут найдены, и тогда обеспеченность торговыми площадями в Ростове-на-Дону увеличится до 800 м2 (а при реализации всех запланированных проектов - до 1 200 м2), в Волгограде - до 400 м2 (1 000 м2 после строительства анонсированных проектов) на 1 000 жителей.

Таким образом, рынки самых крупных городов юга России приближаются к насыщению. Это не означает, что места для новых проектов не осталось, но теперь девелоперам придётся значительно больше внимания уделять разработке концепций объектов. Успешными окажутся уникальные качественные проекты, ориентированные на узкие рыночные ниши.

Значительно более привлекательными выглядят рынки курортных городов ЮФО - Сочи, Анапы, Геленджика и Туапсе. Существующие на их территории качественные торговые центры занимают около 100 000 м2 (это соответствует одному крупному объекту в Краснодаре). Весь остальной фонд - некачественные торговые помещения, отдельно стоящие и встроенно-пристроенные, объекты street-retail, большая часть из которых построена в советский период.

Учитывая ежегодно увеличиваю­щийся туристический поток (в 2008 году, по официальным данным, регион посетило около 20 млн туристов), можно говорить о том, что потенциал курортных городов в сегменте торговой недвижимости является одним из самых высоких в стране. Однако пока он не реализуется. В строительстве находится немногим более 120 000 м2 торговых площадей. Главная причина - ярко выраженная сезонность спроса. Ситуация, когда прибыль из объектов можно извлекать лишь несколько месяцев в году, не устраивает ни девелоперов, ни арендаторов.

Положительное влияние на развитие этого рынка оказывает предстоящая Олимпиада в Сочи. Во многом это связано с надеждой, что со временем курорты смогут обрести статус "всесезонных". В том же Сочи до кризиса было заявлено более 1,5 млн м2 торговых центров. Многие из них входят в состав крупных МФК. Развлекательные, гостиничные, жилые и офисные блоки, соседствующие с торговой зоной, позволяют снизить риски проектов.

Высоким потенциалом в сегменте торговой недвижимости обладают и малые города региона (с населением 200 000 - 500 000 чел.), такие, как Абинск, Армавир, Ейск, Азов, Волгодонск, Кисловодск, Пятигорск и т. д. Имея некоторый агропромышленный и курортный потенциал, они начали активно развиваться, и продолжат развитие в будущем. Будет расти и уровень жизни местного населения. Поэтому качественные торговые центры, отсутствующие сейчас в принципе, будут актуальны и посещаемы. Плюсами рынка малых городов является относительно низкая себестоимость проектов, отсутствие конкуренции и растущий спрос. Девелоперы, своевременно понявшие это, ещё до кризиса заявили о создании торговых сетей в небольших городах ЮФО, однако кризис скорректировал и их планы. Так что сейчас этот рынок абсолютно свободен, и проекты торговой недвижимости в низком и среднем ценовом сегменте представляются весьма успешными и рентабельными.
Офисная недвижимость. Перспективы в классе "В"

Рынок офисной недвижимости ЮФО традиционно наиболее развит в Краснодаре и Ростове-на-Дону. В период кризиса спрос на качественные объекты класса "А" и "В" очень низок - многие компании экономят на офисных площадях, замедлился выход на рынок ЮФО новых компаний. В результате до 70% площадей во вновь вводимых и недавно построенных бизнес-центрах, пустует. Сейчас в Краснодаре объём рынка качественных офисных помещений класса "А" и "В" составляет порядка 130 000 м2. Это даёт обеспеченность 180 м2 на 1 000 жителей, что является первым показателем в ЮФО. На II месте - Ростов-на-Дону, где уже построено порядка 140 000 м2 офисных помещений высокого класса, а обеспеченность составляет около 105 м2 на 1 000 человек.

Достаточно большой объём офисных площадей находится в стадии строительства. При завершении всех реализуемых сейчас проектов, объём рынка в Краснодаре и Ростове-на-Дону к 2011 - 2012 гг. увеличится более чем в 2,5 раза. Причём большая часть новых объектов придётся на класс "А". В результате в сегменте качественных бизнес-центров мы получим значительный перевес "А"-класса по отношению к "В"-классу - порядка 70 к 30.

Учитывая, что во всём мире основной спрос сосредоточен на классе "В", многочисленные офисные объекты "А"-класса окажутся невостребованными. Уже сейчас их собственники предпринимают определённые шаги по реконцепции строящихся объектов и понижению их классности. Таким образом, в сегменте "А"-класса потенциал на ближайшие 5 - 7 лет можно считать исчерпанным.

Несколько более внятные перспективы имеет класс "В". Массовое освоение рынков Краснодара и Ростова-на-Дону российскими и иностранными компаниями, приостановленное на время кризиса, в ближайшие несколько лет продолжится. И тогда востребованными окажутся именно объекты класса "В", несмотря на то что сейчас они также подвержены снижению спроса и характеризуются высокой долей вакантных площадей в новых объектах.

Несмотря на большие объёмы строительства БЦ класса "В", в 2012 году будет всё ещё в 3 - 4 раза меньше, чем низкокачественных площадей "С" и "D" класса. Но с учётом меняющейся структуры рынка и переориентации строящихся объектов класса "А" в "В"-класс, значительного превышения спроса над предложением мы не ожидаем. Рынки близки к своему локальному насыщению.

Наименьший показатель обеспеченности качественными офисными площадями среди российских городов-милионников имеет Волгоград. На одного человека там приходится около 58 м2. В городе не представлено ни одного БЦ класса "А", а общий объём существующих офисных площадей класса "В" составляет около 60 000 м2.

Однако даже таких объёмов для Волгограда много. По нашим оценкам, волгоградский рынок перенасыщен на 15 - 16%. К концу 2009 года профицит будет составлять порядка 125 000 м2, а к 2012 году - в несколько раз больше (при реализации всех строящихся и заявленных проектов). Город имеет явно выраженную промышленную направленность. Уровень развития бизнеса здесь достаточно низкий, поэтому можно предположить, что большого спроса на офисные площади в Волгограде не возникнет ещё долго. Т. е., в развитии сегмента офисной недвижимости потенциал его довольно низок.

Аналогичная ситуация и в большинстве других городов ЮФО. В некоторых офисные объекты будут входить в крупные проекты промышленных и аграрных комплексов, в других (курортных) - в состав МФК с преобладанием гостиничной или торговой составляющей. Потребности в крупных качественных БЦ в этих городах нет, и в обозримом будущем не возникнет.
Складская недвижимость. Пока рынка нет

Рынка складской недвижимости в ЮФО фактически не существует. Подавляющее большинство объектов построено 20 - 40 лет назад и относится к классу "С", "D". Качественные складские комплексы есть только в Ростове-на-Дону. Общий объём рынка складских помещений класса "А" и "В" там составляет порядка 150 000 м2.

Крупные города ЮФО начали активно развиваться в начале 2000-х годов. Тогда конкуренция на рынках практически отсутствовала, и арендаторами были востребованы любые объекты. Поэтому девелоперы коммерческой недвижимости в первую очередь обратили внимание на торговый, а затем и офисный сегмент, характеризующиеся наибольшей доходностью. Склады, обладая большим сроком окупаемости, начали интересовать игроков рынка только тогда, когда остальные сегменты приблизились к состоянию насыщения. Между тем потенциал складского рынка не меньше, чем у остальных, и именно этот сегмент представляется наиболее привлекательным для инвестиций. Наибольшие перспективы имеют Ростов-на-Дону (крупнейший логистический центр страны), Волгоград (город со большим производственным кластером), Новороссийск (один из самых крупных портов в Европе) и Краснодар (развивающийся региональный центр с постоянно растущим розничным товарооборотом).

Эти перспективы стали очевидными для девелоперов 1 - 2 года назад. Тогда было заявлено множество проектов крупных логистических комплексов и терминалов на территории ЮФО. Наибольшие объёмы складских площадей планировалось построить в Краснодаре (более 1,5 млн м2) и Ростове-на-Дону (620 000 м2). Предположительный объём инвестиций в рынки этих двух городов должен превысить $1 млрд.

В период кризиса почти все проекты складских комплексов заморожены. Снижение товарооборота, прекращение банковского кредитования и падение спроса сделали проекты в области складской недвижимости очень рискованными. Поэтому девелоперы не спешат браться за их реализацию. В ближайшей перспективе сегмент складской недвижимости ЮФО будет достаточно инертно развиваться за счёт проектов Build-to-suite, но серьёзным образом ситуацию на рынке это не изменит.

А вот когда закончится кризис, рынок складской недвижимости начнёт развиваться одним из первых, темпы роста цен на нём будут опережать другие сегменты. Во всех названных выше городах складская недвижимость будет востребована, новые объекты, выходящие на рынок, окажутся успешными. Однако наибольший потенциал имеют Ростов-на-Дону и Краснодар. Первый - из-за своего географически и исторически сложившегося образа логистического центра, а второй - в связи с высоким дефицитом рынка.

" В качестве заключения

Инвестиционная привлекательность юга России возникла не на ровном месте. Она культивировалась на протяжении многих лет, и не может быть уничтожена, пусть даже очень сильным, но всё же кратковременным явлением в экономике.

Рынок коммерческой недвижимости ЮФО по-прежнему привлекателен для инвестиций и многие компании реализовывали бы на нём свои проекты при условии наличия у них того объёма денежных средств, который был до кризиса.

Озвученные в начале $10 млрд в проекты коммерческой недвижимости - это абсолютно адекватная сумма. Если бы не было кризиса, большая часть этих средств была бы вложена в развитие региона, в любом случае она будет проинвестирована после его окончания.

Некоторые рынки ЮФО сейчас подходят к своему насыщению, и работать на них становится достаточно рискованно. Но при серьёзном отношении к концепциям и качеству реализуемых объектов, это по-прежнему рентабельно. Рынок недвижимости России в целом и ЮФО в частности ещё очень молод, поэтому говорить о достижении его предельного потенциала пока рано.
А посему вопрос "Что добавить к $10 млрд?", вынесенный в заголовок статьи, имеет множество ответов. Часть из них была озвучена, другая - оставлена без внимания сознательно (к примеру, гостиничные объекты как один из перспективнейших сегментов коммерческой недвижимости). В любом случае, по окончании кризиса мы будем наблюдать поток новых проектов на этом рынке, многие из которых станут успешными и в обстановке растущей конкуренции.