|
Недвижимость для множества москвичей - основной актив, гордость, а зачастую и источник дохода. Однако ценность и стоимость квартиры или загородного дома, помимо месторасположения, площади и класса, во многом определяется тем, как дом или посёлок содержится, иными словами, качеством работы управляющей компании - организации, готовой превратить вашу жизнь в городском доме или в коттеджном посёлке в сказку (естественно, за ваши деньги). Согласитесь, приятно, когда в подъезде чисто, на придомовой территории растут цветы, аварийных ситуаций, когда по полдня нет воды или света, не бывает, а обслуживающий персонал (сантехники, электрики, дворники и садовники) хорошо говорит по-русски, ходит в чистых спецовках и здоровается с жильцами. Идиллическая картина вполне возможна, если "объект недвижимости" обслуживается с любовью и умом.
Взгляд через плечо
В советские времена подавляющее большинство многоквартирных домов обслуживалось государственными ДЭЗами, РЭУ и ЖЭКами (часть жилфонда была ведомственной, и обслуживалась эксплуатационными конторами этих ведомств, ещё часть, в том числе московские жилые высотки на Кудринской площади и Котельнической набережной, обслуживались Управлением по эксплуатации высотных зданий). Все эти конторы и стали предшественниками современных УК.
С наступлением эпохи массовой передачи жилфонда в собственность граждан и строительства коммерческих домов ситуация поменялась. Государство решило переложить ответственность за содержание строений на собственников, передав им право выбора способа управления домом, либо управляющей компании, либо подписав договор с акционированным РЭУ. В старом жилом фонде процесс пошёл вяло: выбор в большинстве случаев состоит из "родного" бывшего РЭУ, ставшего ОАО, от которого давно понятно, чего ожидать обычно неизвестной УК. По данным управляющей компании "МАТОРИН", в Москве среди жилого фонда экономкласса, включая дома старой постройки, доля объектов в управлении сторонних УК не превышает 10%.
Выбор очевиден: от добра добра не ищут. Сами РЭУ, по словам главы Комиссии по строительству и ЖКХ общественной организации малого и среднего бизнеса "ОПОРА России" Евгения Шлеменкова, от слома государственной системы тоже пострадали. Если раньше эти организации были комплексными, то у сегодняшних их преемников нет реальных исполнителей - тех подразделений, занимающихся оказанием услуг. В случае экстренной ситуации у них заключён договор с аварийными службами, которые приезжают и "со стихией" справляются. А потом новые управляющие разбираются с виновниками аварий, и процесс этот, надо сказать, сложный. Выясняется, что существует множество мелких организаций: одна ремонтирует лифты, другая - кровлю, третья сажает газон. Раньше вся эта работа (включая аварийные ситуации) выполнялась РЭУ, где были свои электрики, сантехники, дворники. Они умели всё - от ликвидации аварии на водопроводе до посадки цветов. Сейчас же, сетует Евгений Шлеменков, эта система развалена. Впрочем, жильцам из бывшего советского жилфонда не привыкать: лифт работает, и хорошо. Воду горячую стали отключать не на три недели, а на две - прекрасно.
Профессиональные УК работать в старом жилом фонде тоже не спешат. В первую очередь интерес внешних "управленцев" ограничен объёмами. Заниматься отдельно стоящим многоквартирным домом (если, конечно, он не элитный) не выгодно. По словам аналитиков управляющей компании "МАТОРИН", для "внешних УК" интерес представляют жилые массивы от 150 000 м2 жилья не старше 20 лет. Тогда управление становится рентабельным бизнесом. Если такого объёма на одной площадке нет, выходом может стать мобильная диспетчерская - одна на несколько микрорайонов. Учитывая московские расстояния, микрорайоны всё же должны располагаться поблизости - из Куркино в Бутово вряд ли кто поедет чинить кран. По словам Евгения Шлеменкова, несколько лет занимавшегося управлением в Зеленограде, работа УК становится выгодной, если в обслуживании находится примерно 10 многоквартирных домов - тогда можно держать собственного сантехника, электрика и других специалистов.
Другое дело - коммерческие новостройки "бизнес-класса и выше". Люди вложили немалые средства в покупку квартиры, хотят комфорта и уюта. Да и ежемесячный платёж в таких домах составляет в среднем по Москве от $2,5 до $5 за м2 в месяц. До последнего времени и тут были свои сложности: выбирать УК жильцы могли только после оформления прав собственности на жильё (в отдельных случаях это может продолжаться в течение нескольких лет). До этого домом безальтернативно управляла УК девелопера проекта. В июне правительство Москвы одобрило законопроект, позволяющий соинвесторам строительства многоквартирных жилых домов выбирать способ управления сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, на основании документов долевого участия в строительстве, т. е., до оформления прав собственности.
За здоровую конкуренцию
Возникает вопрос: "Из чего, собственно, можно выбирать, а главное, нужно ли?" Тут сталкиваются интересы двух "противоборствующих" сторон - управляющей компании девелопера - вторичного, в большинстве случаев для девелопера бизнеса, которую жильцы получают практически в наследство, и профессиональных "внешних" компаний, управление для которых - основной бизнес. Единой точки зрения тут нет. В обоих случаях есть свои "за" и "против".
В случае, если управлением дома занимается УК, созданная девелопером, о том, выгодно ей это или нет, говорится редко: в большинстве случаев это несамостоятельный бизнес, собственник на прибыль от управления и не рассчитывает, зато и от обслуживания дома на 50 квартир среди "некоммерческих" соседей не отказывается. Впрочем, говорить о собственной УК, как неизбежной финансовой нагрузке на кошелёк собственника, тоже неправильно. По словам президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимира Воронина, собственная УК, вряд ли может быть сильной нагрузкой на бизнес, "если там три человека, которые должны грамотно собирать деньги. Собрал, заключил договор с эксплуатационной компанией и следишь, чтобы всё грамотно и вовремя делалось. Если же решено не заниматься этим самим, а пригласить на объект внешнюю УК, то выбирать её нужно не по деньгам, а по качеству и репутации".
Кстати о деньгах... Все опрошенные эксперты сошлись во мнении: обслуживать типовые дома можно, не превышая установленные правительством Москвы тарифы, однако в дальнейшем, по мнению специалистов компании "МАТОРИН", вместе с запросами жильцов, привыкающих к хорошему обслуживанию, тарифы будут расти. "Мы не говорим, что поднять цены нужно завтра, сначала надо поднять качество услуг и просвещение потребителя - что же он должен купить, чтобы жизнь была комфортной", - говорит генеральный директор компании "МАТОРИН" Андрей Кузнецов.
Стратегия и стратеги
Ещё одна проблема, с которой сталкиваются УК, - обслуживание нетиповых домов. Если в панели все коммуникации лежат строго по известному проекту, то в монолите УК могут ждать сказочные повороты... Например, неправильно уложенные канализационные трубы и электропроводка. Чтобы такого не происходило, УК настаивают не только на том, чтобы "заходить на объект" на стадии строительства, но и принимать участие в процессе проектирования дома. В этом случае затраты на эксплуатацию дома и последующие переделки могут существенно снизиться. Здесь в привилегированном положении оказываются собственные УК девелопера проекта - им особенности строительства, как правило, хорошо известны.
В то же время и те, и другие признают: в управлении огромное значение имеет стратегия владения, определяющая в конечном счёте стоимость объекта. Вложение денег в качественный ремонт, своевременная замена инженерного оборудования "не экономя на расходниках", позволяет поддерживать здание в нормальном состоянии, не даёт ему ветшать, а значит, не уменьшает его стоимость за счёт "морального и физического износа".
Управление
в широком смысле
Понятие "управление" может не ограничиваться только эксплуатацией и обслуживанием жилого фонда - сюда входят все услуги, которые могут заинтересовать владельца недвижимости, будь то компания или частное лицо. Для первых существует услуга "управление реализацией", для вторых - "доверительное управление недвижимостью ". Сначала - о доверительном управлении. Такой сервис востребован владельцами дорогих квартир, не готовых заниматься их обслуживанием и сдачей в аренду самостоятельно (например, проживающих за рубежом). В таких случаях они прибегают к услугам агентств, которые в свою очередь полностью контролируют процесс обслуживания жилья (такие услуги, например, предоставляют компании IntermarkSavills, Blackwood). По словам директора отдела по управлению активами компании Knight Frank Дмитрия Филина, при заключении договора доверительного управления квартира или коттедж, принадлежащий частному лицу, передаётся в управление третьей стороне, юридическому лицу (агентству), которое по поручению собственника действует в его интересах и фактически берёт на себя обязанности, ответственность и риски собственника, связанные со сдачей недвижимости в аренду.
Как правило, в стандартный набор предоставляемый агентством, входит подбор арендатора, в соответствии с требованиями арендодателя, своевременное получение арендной платы, контроль за состоянием квартиры, страхование, своевременное погашение счетов по квартире, решение всех возникающих вопросов между арендатором и арендодателем, а также предоставление широкого спектра сервисных услуг клиентам (уборка, вызов технических служб, Интернет, ТВ и т. д.).
В среднем, такая услуга стоит от 5% до 15% от арендной платы/оплаты найма в месяц и зависит от рыночной стоимости квартиры.
Как отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, цена за услуги варьируется в зависимости от заказанных собственником услуг и может быть ниже, поскольку разным собственникам нужны не все опции пакета. В компании IntermarkSavills пояснили, что готовы брать в управление любые квартиры, но, исходя из опыта, эта услуга более популярна для объектов, сдаваемых в аренду от $4 000 в месяц и выше. Для собственников с более бюджетными квартирами данная услуга дорога и невыгодна.
Ещё один новый продукт, появившийся на рынке, - услуга "Управление реализацией". Суть её заключается в следующем: компания предоставляет девелоперу полное комплексное сопровождение проекта на любом из этапов - от идеи и концепции, предпроектной подготовки и маркетингового продвижения до непосредственно организации продаж и создания пула независимых продавцов с равными условиями реализации. "Отрадный факт, что в последние несколько лет у российских девелоперов вошло в привычку привлекать профессиональных консультантов для разработки концепций проектов, которые были бы актуальны для рынка и интересны покупателям", - отмечает Алёна Бригаднова, руководитель отдела управления реализацией компании "Калинка-Риэлти" - автора услуги.
Привлекая компанию "Калинка-Риэлти" на управление реализацией, девелопер, фактически передаёт ей функции части своих подразделений, которые он должен был бы содержать у себя в структуре. По сути, девелопер получает единый центр, отвечающий за конечный результат и выполняющий функции back-office, который включает финансовый, юридический отдел, отдел маркетинга и исследований, IT-отдел, а также консалтинг.
Тем самым он экономит свои ресурсы на создание и содержание всего штата этих специалистов, значительно сокращает операционные расходы и имеет возможность полностью сосредоточиться на дальнейшем развитии своего бизнеса.
СХЕМА УПРАВЛЕНИЯ
многоквартирным домом
На российском рынке жилой недвижимости существует практика включать в Предварительный Договор пункт, обязывающий Покупателя заключить договор с Управляющей Компанией до подписания Основного Договора купли-продажи. При этом Договор с УК идёт в качестве Приложения к Предварительному Договору. Договор на эксплуатацию и управление заключается отдельно с каждым Покупателем (Собственником помещений) сроком на 1 (один) год. В течение этого времени обычно создаётся ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья), которое выбирает способ управления зданием на общем собрании. ТСЖ может выбрать по итогам общего собрания другую УК (или взяться за самостоятельное управление домом, что бывает редко, особенно в том, что касается элитного жилья) или, если жильцы удовлетворены уровнем предоставляемых услуг, оставить прежнюю УК. И в том, и в другом случае Договор на эксплуатацию и управление заключается между УК и ТСЖ сроком до 5 (пяти) лет.
Взаимоотношения Управляющей компании и жильцов Дома должны быть чётко прописаны и юридически оформлены в соответствующем Договоре на управление (как правило, это - Агентский Договор или Договор возмездного оказания услуг), а также в политиках и процедурах Управляющей компании, в частности, в Руководстве для жильцов.
Стоимость услуг внешней управляющей компании складывается из себестоимости выполняемых работ (услуг) и вознаграждения УК. Вознаграждение управляющей компании, как правило, включается в эксплуатационные расходы по Объекту. Важной задачей УК на Объекте является составление бюджета эксплуатационных расходов и утверждение тарифа с жильцами и доведение до сведения жильцов, стоимость каких услуг включена в тариф, а какие работы могут быть оказаны жильцам за дополнительную плату.
УПРАВЛЕНИЕ НА ПРИРОДЕ
Если горожанам обслуживать свою квартиру самостоятельно уже давно не приходит в голову, то, выезжая за город, большинство, до последнего времени оставалось со своим имуществом один на один. Услуги управляющих компания появились лишь с началом строительства организованных коттеджных посёлков, поэтому именно наличие управляющей компании может стать решающим фактором в пользу конкретного посёлка.
Управление коттеджным посёлком значительно отличается от управления многоквартирным городским домом. Во-первых, в коттеджном посёлке гораздо больше территория, которая берётся в управление. Во-вторых, в загородном посёлке встречаются самые разные объекты инфраструктуры, которых нет в городском жилом комплексе (конюшни, эллинги, мини-фермы, гольф-поля). "Поэтому перечень услуг управляющей компании в коттеджном посёлке будет другим, - поясняет Павел Трейвас. - Причём зависит он и от класса посёлка, и его общей концепции".
В большинстве случаев в список услуг входит:
содержание и ремонт инфраструктуры посёлка
поиск, отбор и заключение договоров с предприятиями-поставщиками жилищно-коммунальных и иных услуг
контроль объёма, качества и сроков выполнения работ и услуг
подготовка и обоснование бюджета расходов на управление
разработка системы учёта и сбора платежей и обеспечение их сбора
поиск и отбор возможностей коммерческого использования общего имущества
ведение отчётности для жителей и государственных органов
ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УК
(бизне-класс и выше)
услуги по охране Объекта и прилегающей территории
услуги консьерж-службы
уборка мест общего пользования и прилегающей территории (в т.ч., вывоз снега, дезинфекция, дезинсекция, дератизация, мойка фасадов/окон)
вывоз мусора (за исключением строительного)
благоустройство территории (озеленение и ландшафтный дизайн)
техническое обслуживание и ремонт инженерных систем и оборудования (общедомовых)
проведение текущего ремонта и общестроительных работ на дорогах и парковках
текущий ремонт мест общего пользования, элементов здания, прилегающей территории
другие необходимые услуги по управлению, эксплуатации и текущему ремонту Объекта и прилегающей территории
ОСОБЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРЕДЪЯВЛЯЮТСЯ
к обеспечению безопасности на Объекте
к соблюдению конфиденциальности любой информации, касающейся жильцов и их посетителей
к безаварийности инженерных систем/оборудования
к персоналу УК
к обеспечению чистоты на Объекте и прилегающей территории, к ландшафтному дизайну
к инфраструктуре (спектру предоставляемых на Объекте услуг)
В услуги управляющей компании также входит определение стоимости необходимых мероприятий и составление расходной части бюджета, поиск источников финансирования (для снижения финансовой нагрузки на жителей УК может сдавать поселковую инфраструктуру в аренду).
Также "управленцы" заключают договоры с предприятиями-поставщиками жилищно-коммунальных и иных услуг, обеспечивают безопасность жителей.
УК может предоставлять услуги по обслуживанию и ремонту не только общественной территории посёлка, но и частных домовладений. Например, если в доме засорилась раковина, гораздо удобнее позвонить в поселковый административный корпус и оставить заявку, нежели заниматься поиском слесаря в ближайшем подмосковном городе самостоятельно.
В отличие от городских объектов, "загородники" занимаются управлением построенных ими посёлков самостоятельно. "Как правило, собственные управляющие компании устанавливают более низкие расценки, чем компании со стороны, - поясняет коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. - Качество услуг девелоперских эксплуатирующих организаций выше, потому что сотрудники лучше осведомлены обо всех особенностях строительства и эксплуатации посёлка".
Автор: Оксана САМБОРСКАЯ
|
