|
"Рынок оживает" - фраза, ставшая в последнее время расхожей. В качестве подтверждения обычно приводят увеличившееся число звонков от потенциальных покупателей и число сделок с покупателями реальными, сокращение сроков экспонирования объектов и т. д. Если считать, что самая острая фаза кризиса столичной сферой Real Estate уже пройдена, получается, что в ближайшие месяцы на рынок начнёт возвращаться отложенный спрос, сформировавшийся за месяцы полнейшего пессимизма. И с чем же этот спрос столкнётся?
По статистике -
хватает, а так - нет
Для начала - несколько цифр, приведённых в последнее время чиновниками, аналитиками, девелоперами и другими профессиональными игроками рынка недвижимости. По данным столичного правительства, из 1 284 инвестконтрактов, действующих сейчас в городе, 142 являются т. н. "проблемными", при этом 121 объект "группы риска" - это жилые дома. И, как отмечал недавно руководитель департамента городского строительства Москвы Александр Косован, размораживание строек ведётся крайне медленно: "За последний месяц (Апрель 2009 года. - Прим. ред.) нам удалось возобновить работы на 14 площадках, где они были остановлены" (подробно об этом рассказывал в предыдущем номере).
На XII Национальном конгрессе по недвижимости, состоявшемся в Москве 7 - 9 июня, президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин также говорил о проблемах нового строительства: по оценкам РГР, в настоящее время в столице приостановлено возведение не менее 800 000 м2 жилых площадей, и активные работы ведутся только на объектах, находящихся минимум в 60 - 70-процентной стадии готовности. По подсчётам генерального директора компании "Желдорипотека" Виталия Вотолевского, опубликованным на страницах журнала "Эксперт", в I квартале этого года в столице введено около 560 000 м2 жилья - в 2 раза меньше, чем в докризисные годы. Президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин в своих прогнозах пессимистичен: 200 000 м2, от силы 230 000 м2 новостроек - вот то, на что столичный рынок в реальности может рассчитывать в этом году.
Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев в своём недавнем выступлении отметил, что сейчас вводятся в эксплуатацию "старые запасы" - в частности, те проекты, сдача которых из-за кризиса была перенесена с 2008 года на первую половину 2009-го. Новинок и на московском, и в целом на российском рынке почти нет.
"Ручной подсчёт", проведённый после объезда столичных строек, свидетельствует, что половина из них стоит, а работающая половина существует в разных режимах - об этом независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков заявил на состоявшейся 25 июня конференции "Жилая недвижимость: от „рынка продавца" к „рынку покупателя" - будут ли востребованы новые объекты?". Правда, по мнению Юрия Кочеткова, существующих "запасов" вполне хватит, чтобы удовлетворить нынешние покупательские запросы - на 2009 - 2010 гг. запланировано введение в строй 27 объектов, идёт масштабное строительство в районах Марфино и Нагатино (около 1 млн м2).
Но оппоненты утверждают, и совершенно справедливо, что в таком раскладе не учитывается как минимум 2 "но". Во-первых, совершенно неясно, сколько из заявленных "квадратов" будет достроено в изначально заявленные сроки. А во-вторых, состояние рынка в немалой степени определяется имеющейся у потенциального покупателя возможностью выбора. Особенно если иметь в виду, что критериев выбора будущей квартиры довольно много: метраж и число комнат, класс дома, местоположение, соотношение цена/качество и т. д. Поэтому "личная статистика" тех, кто хочет приобрести 2-комнатную квартиру бизнес-класса в районе Измайлово, вряд ли будет учитывать общестатистическое наличие предложения экономкласса в районе Нагатино - даже если это предложение весьма объёмно.
Ставку же на "инвестиционные" квартиры, которые могут выйти в свободную продажу, а также на вторичный рынок, вообще не стоит обсуждать всерьёз. Даже если согласиться с мнением, что в сданных новостройках сегодня продаётся по 10 - 50 инвестквартир, их совокупный объём ничтожно мал, чтобы резко изменить ситуацию. А "вторичка" вообще является лишь относительной альтернативой "первичке", поскольку обычно существует в режиме обмена: меньшее меняется на большее, худшее на лучшее, одна жилплощадь на две - словом, речь в первую очередь идёт о перемене мест слагаемых, от которой сумма практически не меняется.
Так что увы: первое, с чем столкнётся пробуждающаяся покупательская активность, - нехватка предложения, точнее, нехватка свободного выбора на рынке.
Каждый "охотник"
желает знать...
Продолжая разговор о покупательских предпочтениях, стоит в очередной раз сказать: сегодня определяющий для потребителя фактор, едва ли не главнейшая для него характеристика - степень готовности дома и перспективы завершения строительства в заявленные сроки. Риэлторы не скрывают: раньше многие сделки "закрывались" в офисе, теперь же подавляющее большинство клиентов непременно выезжает на объект, дабы лично убедиться, продолжается ли строительство и какими темпами идёт (не секрет же, что некоторые компании, не заявляя официально о "замораживании" того или иного проекта, сокращают число работников до нескольких человек, которые, ежедневно появляясь на площадке, не ведут, а лишь имитируют строительную деятельность).
Как уже отмечал , кризис внёс изменения не только в критерии покупательского выбора, но и в критерии рынка и всех его сегментов. К примеру, до прошлогодней осени основные продажи многих компаний приходились на дорогие объекты, находящиеся если не на "этапе котлована", то в начальной стадии строительства - именно эта стадия позволяла приобрести потенциально дорогие квадратные метры по умеренной цене, то есть финансово выиграть. Теперь же спрос в основном сконцентрирован на небольших по площади квартирах, расположенных в готовых или близких к готовности домах так называемых бюджетных категорий - бизнес- и экономкласса, где нижняя ценовая планка установлена на отметке 120 000 - 150 000 руб./м2.
Собственно, гигантомания, которой раньше страдал преимущественно бизнес-класс (как тут не вспомнить огромные коридоры, ниши и прочие малопонятные с точки зрения организации пространства "атрибуты", благодаря которым искусственно нагонялись метражи и, соответственно, цены квартир) - так вот, эта гигантомания ещё до кризиса начала становиться неинтересной рынку. Наиболее чуткие к переменам компании отказались от неё в пользу оптимизации пространства, сделав упор не на количество "квадратов", а на качество жилья - кризис лишь доказал, как правы они были: сегодня небольшие, но удобные квартиры со свободными планировками - самый ходовой на рынке товар.
За примерами далеко ходить не надо. Скажем, в готовом к приёму новосёлов ЖК "Дом на Беговой" диапазон площадей - от 40 м2 до 142 м2. Авторы проекта прозорливо приняли во внимание повышенный интерес к компактному, но качественному жилью со стороны потенциальных покупателей - деловых и активных, ценящих комфорт и собственное время. Ведь жилой комплекс занимает уникальное местоположение на карте Москвы - практически "в паре шагов" от обоих центров столицы (исторического и делового, "Москвы-Сити") и в удобном соседстве с главными транспортными артериями города - Третьим транспортным кольцом, Хорошёвским и Звенигородским шоссе, Ленинградским проспектом.
В ЖК "Измайловский", соседствующим с Измайловским лесопарком, квартиры отличает не только удачный метраж (от 50 м2), но и открывающиеся виды: в большинстве случаев окна и эркеры смотрят на две, а то и на три стороны света, причём большую часть панорамы занимает огромный зелёный массив парка. Так же, как в ЖК "Лосиный Остров", расположенном по соседству с одноимённым национальным парком. Здесь площадь квартир начинается с 49 м2 (хотя, справедливости ради стоит заметить, что поклонникам больших форматов предлагается и жильё площадью 132 м2). Максимальное использование естественного освещения, солидная высота потолков (3 м), собственная охраняемая территория, местоположение, сочетающее транспортную доступность с соседством с "зелёными лёгкими" столицы - всё это характеристики, позволяющие назвать квартиры в "Лосином Острове" самым востребованным форматом современного жилья.
Стоит заметить, что подобные хорошо продуманные проекты относятся к категории привлекательных не только по "чистому" набору характеристик, но и по соотношению цена/качество. Сегодня у покупателей особое доверие вызывают не столько бонусы и скидки сами по себе, сколько оправданный рынком ценовой подход девелоперов. И статистика подтверждает: объёмы продаж квартир с удачным сочетанием всех упомянутых критериев вполне сопоставим с докризисным.
Это-то и... нет, не плохо - опасно. И даже не опасно - тревожно. По данным некоторых источников, "согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии, в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам. В результате снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз может привести к галопирующему росту цен на жильё в столице с 2011 года".
Ну, 16 - это всё-таки чересчур мрачно. Однако в целом "стопроцентные" квартиры уходят с рынка куда быстрее, чем им на замену приходит новое жильё. Что в скором времени может спровоцировать очередной виток роста цен. Так что это только в театре взял паузу - держи её сколько сможешь, а в других областях подобное упорство может обернуться экономическим поражением.
|
