|
В ноябре 2008 года ДН поинтересовался у экспертов загородного рынка: все ли девелоперы и проекты доживут до весны? сократится ли спрос на загородные объекты? что нас ждёт в недалёком будущем? И вот наступила весна. В голове постоянно звучит песня о домике в Подмосковье, и так хочется услышать, что всё хорошо, и все проекты и девелоперы в полном порядке, и спрос на загородные объекты не сократился, а наоборот. И всё это - во время кризиса. Мечты? Может быть. А что происходит на самом деле? Чем живёт и какими "болезнями" болеет загородка в регионах России? Есть ли у покупателей шанс в ближайшее время по нормальной цене приобрести дом, где "белый лебедь на пруду" и всё такое? На эти и другие вопросы отвечают участники традиционной рубрики ДН "Люди говорят".
Андрей УМАНСКИЙ
директор департамента
загородной недвижимости
АН "Бекар" (г. Санкт-Петербург)
На сегодняшний день официальной информации о "заморозке" загородных проектов и банкротстве застройщиков нет. Все бодрятся, в сегменте свободной застройки даже планируют что-то новое. Речь идёт о проектах, когда 4-5 инвесторов-физических лиц объединяются, чтобы освоить участок земли. Причём в случае, если строительство планируется завершить за 2 года, такие начинания могут быть весьма целесообразными. Учитывая нынешнее снижение цен на строительные материалы и на рабочую силу, последующая продажа объекта в период стабилизации и роста рынка будет прибыльна. Другое дело, что закладывать сейчас проекты, рассчитанные на строительство очередями в течение длительного периода, я думаю, нецелесообразно. В нынешних условиях спросом на загородном рынке пользуются только достроенные дома, поэтому строящиеся очередями объекты будет сложно реализовать.
Доля заёмных средств при строительстве на загородном рынке никогда не была высока. Загородные проекты - это проекты с длительным сроком реализации, банки их кредитовать не любят. Поэтому повальное сокращение кредитования привело не к немедленному банкротству застройщиков, а к снижению спроса на загородное жильё. С большим или меньшим успехом, но загородные застройщики живут. А вот на ком снижение спроса отразится наиболее плачевно, мы узнаем по завершении сезона, который сейчас только начинается. На сегодняшний момент ясно: в сложном положении находятся застройщики, чьи проекты кризис застал на стадии менее 50% готовности. Как правило, это в лучшем случае инженерно-подготовленный земельный участок, в худшем - даже неподготовленный. Такие участки застройщики стали выставлять на рынок как участки с подрядом или без: число данных предложений с начала кризиса увеличилось примерно на 70%.
Ценовое "дно" мы увидим только по завершении сезона - в сентябре. Сейчас, когда продажи только активизировались, делать какие-либо выводы по рынку рано, потому что именно сейчас и идёт формирование ценовых показателей. В среднем стоимость объектов загородной недвижимости на сегодняшний день по сравнению с осенью прошлого года снизилась на 20-50% - в зависимости от объекта и сегмента рынка. Меньше всего изменились цены на объекты элит-класса - до 20%, в экономклассе - до 30%, в бизнес-классе - до 35-40%. Сильнее всего пострадали объекты в массовой застройке, там цены уже упали почти вдвое. Больше всего кризисные явления экономики отразились на цене готовых объектов, стоимость земельных участков с подрядом или без него изменилась незначительно (5-10%). Дело в том, что снижение цены коснулось тех объектов, где, грубо говоря, было куда снижать. В готовых объектах маржа, естественно, выше, поэтому и снижать цену есть за счёт чего. Существенное снижение цены на земельный участок означает его продажу в убыток.
Пока сложно сказать, насколько сократился спрос на загородные объекты, так как кризис застал рынок не в сезон, а период с осени по весну для загородного рынка непоказателен.
Я думаю, для рынка кризис станет оздоравливающим фактором. На послекризисном загородном рынке существенно уменьшится количество кредитных средств у застройщиков, соответственно, они будут вынуждены ориентироваться на свои возможности, и рынок станет менее рискованным. Рынок покупателя заставит продавцов ориентироваться на требования клиентов. Если на раздутом докризисном рынке застройщики строили то, что хотели, то теперь проекты станут намного более продуманными, основанными на анализе рынка, потребностей и возможностей потребителей, так как иначе их просто не удастся реализовать. В результате предложение постепенно станет больше соответствовать спросу, и рынок на какое-то время окажется более сбалансированным. Очевидно, что в строительстве будут использоваться более экономичные технологии, более дешёвые материалы, соответственно, большую долю рынка займут предложения экономкласса.
Сергей РОДЬКИН
генеральный директор
ЗАО "РОДЭКС Самара"
Финансовый кризис, начавшийся в конце 2008 года, отразился на самарском рынке недвижимости достаточно сильно. Многие компании-застройщики приостановили реализацию своих проектов. С начала 2009 года в ряде организованных коттеджных посёлков широко практикуется продажа участков без подряда. Увеличилось число предложений по продаже земельных участков под реализацию новых проектов.
Официальных заявлений о банкротстве строительных компаний в Самарской области нет, но только в адрес нашей компании с начала 2009 года уже поступало несколько предложений о продаже земельных участков, в том числе с подрядом.
С конца 2008 года и до настоящего времени падение цен зафиксировано в основном в сегментах "бизнес +" и элит-класс, что касается экономкласса, то здесь падение цен не наблюдается. Рынок загородной недвижимости уже достиг "дна", далее последует период стабилизации, а возможно, и роста цен в условиях сужения предложения и активизации отложенного спроса. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от общего макроэкономического фона в стране и регионах, но все эксперты и аналитики едины в том, что из-за высокой потенциальной потребности в жилье и из-за желания улучшить жилищные условия постепенно активизация покупателей будет возвращаться к докризисной.
В феврале-марте проходили различные акции, направленные на привлечение потенциальных покупателей. Скидки действовали в основном на строения, а именно, на дома, таунхаусы и т.п. А вот на земельные участки в организованных коттеджных посёлках на обособленной, закрытой и охраняемой территории, с подведёнными коммуникациями и другими инженерными сетями, цены не снижались. В феврале возрос спрос, а вместе с тем и предложение на земельные участки без подряда, как наиболее ликвидные и привлекательные для инвестиций. Сегодня цены зависят от степени готовности посёлка. В готовых - скидки символические, а в тех, что находятся на начальной стадии строительства - самые большие.
Спрос на загородную недвижимость в Самарском регионе заметно снизился. Сейчас и покупатели, и инвесторы заняли выжидательную позицию до тех пор, пока не прояснится ситуация на финансовом рынке. Но по мнению аналитиков, снижение спроса в данном сегменте - явление временное. Ликвидными останутся домовладения в организованных коттеджных посёлках, с развитой инфраструктурой, построенные с применением новых технологий, с современным архитектурным решением.
Кризис "очистит" рынок, произойдёт "естественный отбор", и выживут наиболее сильные девелоперы. Нестабильность в финансовой сфере вызвала резкий дефицит в привлечении заёмных средств. Именно тот, кто сможет решить проблему финансирования, выживет, кто не сможет - исчезнет. Останутся крупные компании, которые до кризиса занимались системным освоением территорий, не увлекались привлечением кредитов и присутствовали в разных сегментах рынка, своевременно сделав ставку на экономкласс. А также те, которые вышли в регионы страны и успели создать девелоперские сети. На рынке, конечно, останется небольшое число малых компаний, которые будут делать проекты и дома по индивидуальным заказам, но в массовой застройке в сегменте малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы.
Неизбежно физическое сжатие рынка, поскольку в течение всего кризисного периода новые стройки будут начинаться гораздо реже. Вследствие этого после окончания кризиса ожидается рост цен. Наиболее востребованными останутся дома в организованных коттеджных посёлках, расположенных вблизи водоёмов, в экологически чистых районах, находящихся недалеко от города. И наибольшую популярность приобретут проекты экономкласса.
 Илья ВОЛОДЬКО
генеральный директор консалтинговой
компании MACON Realty Group (г. Краснодар)
Рынок коттеджной недвижимости на юге России очень молод и только недавно вошёл в стадию активного развития. В 2009 году, по заявлениям девелоперов, в Краснодарском крае должно быть сдано в эксплуатацию 16 коттеджных посёлков (общая жилая площадь - около 150 000 м2, в 4,5 раза больше, чем объём существующего предложения), все они уже находятся на финальной стадии. По нашим прогнозам, большая часть из них будет введена в эксплуатацию. Из-за высокого дефицита рынка, до кризиса продажи проходили достаточно быстрыми темпами, несмотря на завышенные, по мнению многих, цены. По нашим данным, число проданных домовладений в этих проектах составляет около 40-60%. А значит, девелоперы в меньшей степени зависимы от ситуации на финансовых рынках и банковских кредитов и имеют собственные средства на окончание строительства.
Существует несколько проектов, которые вошли в стадию строительства сравнительно недавно. Они, как и все планируемые, сейчас "заморожены" в связи с недостатком финансовых средств на строительство.
Спрос на объекты в составе коттеджных посёлков на юге России значительно упал в связи с кризисом. По нашим данным, в период с сентября 2008 года число сделок на рынке сократилось на 80-85%. Единичные продажи совершаются в объектах, обладающих наиболее удачными концепциями, к их числу можно отнести КП "Лемурия" и КП "Гелиос" (г. Геленджик), КП "Горки-11" (г. Сочи).
В условиях кризиса всегда более востребованы наиболее дешёвые предложения, как по удельной стоимости (за м2), так и по общему бюджету покупки. В этом смысле стоимость малоэтажной недвижимости почти всегда выше, чем многоэтажного жилья.
Во-первых, средняя стоимость квадратного метра в коттеджных посёлках и таунхаусах в ЮФО в среднем выше на 15-20%, чем в сегменте многоэтажного строительства. Во-вторых, минимальная площадь квартиры в среднем составляет 40 м2, тогда как средняя площадь объектов в составе малоэтажных посёлков значительно выше - 250-350 м2. Вот и получается, что цена домовладения обычно в 5-10 раз выше, чем цена квартиры экономкласса. В условиях падения платёжеспособного спроса потенциальная аудитория квартир гораздо шире, чем таунхаусов.
Ещё одной проблемой для рынка является то, что коттедж или таунхаус в регионе практически всегда приобретается как второе жильё. А в условиях кризиса любые необязательные покупки откладываются в первую очередь.
Основным фактором, ограничивающим спрос до кризиса, был слишком высокий показатель средних площадей в строящихся домовладениях. Так, по результатам исследований, проведённых нашей компанией, оптимальная для потребителей площадь домовладения находилась в диапазоне от 150 м2 до 220 м2. Объекты, представленные на рынке, большей своей частью предлагают площади значительно больше. В период кризиса потребительские предпочтения ещё "ужались", теперь наибольший спрос сосредоточен в сегменте домовладений площадью 100-170 м2. Таких предложений на рынке не существует, что также является негативным фактором, сдерживающим спрос.
В отсутствии спроса цены на загородное жильё идут вниз, в среднем в Краснодарском крае их снижение составило 10-15%. Но установившийся уровень не является "дном", ценовая ситуация в 2009 году претерпит существенные изменения. Как уже было сказано выше, в 2009 году объём рынка увеличится в 4,5 раза, что создаст большой объём предложения, неподкреплённого спросом. Это заставит девелоперов малоэтажной недвижимости пойти на более значительное снижение цен -
25-30% до конца 2009 года.
Прогноз ситуации на рынке малоэтажной недвижимости на 2009 год - пессимистичный. Большинство проектов, находящихся на начальных стадиях строительства, уже "заморожено". Возобновление работп рогнозируется в период не ранее II половины 2010- начала 2011 года. В течение 2009 года в продаже появится большее число домовладений на вторичном рынке в уже введённых в эксплуатацию посёлках. Такие объекты будут более конкурентоспособными, однако для их реализации также потребуется снижение цен на 15-20%.
Михаил ДЭВИ
президент Уральской Палаты Недвижимости,
директор компании "УРАЛ-ЭСТЭЙТ"
Вокрестностях Екатеринбурга в этом году резко сократилось число реально строящихся коттеджных посёлков, это можно увидеть (даже не выезжая на объекты) по снизившемуся объёму рекламы в прессе и других источниках. Есть предположение, что этой весной число частных застройщиков, строящих дома и коттеджи на продажу, также сократится в разы по сравнению с 2007 и 2008 годами, так как в это время года обычно уже начинался активный строительный сезон, но дома, построенные на продажу прошлым летом, в большинстве своём ещё не проданы, либо проданы по значительно заниженным ценам.
В последние недели наметился рост интереса к загородной недвижимости, произошло значительное увеличение числа просмотров, поэтому предпосылок к дальнейшему снижению цен в ближайшей перспективе нет. Можно предположить, что "дно", по крайней мере, на ближайшие полгода, на период сезонной активности покупателей, достигнуто.
Рублёвая стоимость контрактов в коттеджных посёлках сократилась незначительно - на 10-20%, но если посчитать в валюте, то снижение более серьёзное - 50% и более. Готовые дома и в посёлках, и отдельно стоящие продаются со скидками, но, так как они очень разные по расположению, материалам и качеству строительства, изменение средних цен оценить не представляется возможным. Кроме того, в одном и том же посёлке могут быть выставлены на продажу похожие дома по совершенно разным ценам.
Спрос, начиная с октября-ноября, сократился значительно, но, начиная с февраля, а особенно в последние недели, наблюдается значительное его увеличение, что вызвано как сезонными факторами, так и некоторой адаптацией платёжеспособной части населения к новым экономическим условиям.
Рынок загородной недвижимости будет продолжать развиваться, но, вероятно, произойдёт некоторое уменьшение объёмов и переформатирование рынка. Более высоким спросом будут пользоваться участки без подряда для организации самостоятельного строительства, жилые дома в существующих населённых пунктах, а также относительно небольшие коттеджи и таунхаусы. Элитные коттеджи, думаю, в ближайший год будут строиться только в уже существующих коттеджных посёлках, а также в индивидуальном порядке, на уникальных по ландшафту и окружению местах.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май – июнь 2009 | № 3 (43)
Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
|
