ВОПРОС-ОТВЕТ Хватай мешки – вокзал отходит!

Недоверие к риэлторам со стороны некоторых людей действительно есть. Исходя из моего опыта могу сказать, что все они делятся на две категории:

1.    это те, кто лично никогда не сталкивался с риэлторами и имеет лишь теоретические представления о том, кто такие эти специалисты и чем они занимаются;

2.    это люди, на практике столкнувшиеся с непрофессиональными риэлторами или попросту мошенниками, лишь прикидывавшимися риэлторами.

"Бумеранг" вернулся. Сегодня клиенты имеют лёгкий доступ к сведениям об объектах и не испытывают панического страха перед квартирной сделкой. Поэтому им нужна риэлторская услуга, направленная на решение конкретной задачи и обладающая достаточным уровнем удобства. И речь должна идти об удобстве не для риэлтора, а для клиента.

В нынешней ситуации люди стараются экономно тратить деньги, в том числе решая жилищные вопросы. В некоторых ситуациях выбор квартиры или риэлторской услуги осуществляется по принципу наименьшей стоимости, что создаёт благоприятную почву для различного рода афер на рынке недвижимости. По оценкам специалистов, число попыток мошенничества с жильём выросло на 40%.

По сравнению со временем ажиотажного спроса, сейчас рыночная активность уменьшилась. А махинации обычно рождаются на волне ажиотажа. Сейчас же нет дополнительных условий для активизации деятельности мошенников. Эта сфера становится активной пропорционально самому рынку.

Примеров мошенничества в сделках купли-продажи - масса. Например, если квартира продаётся по низкой цене по переуступке, мы всегда смотрим, нет ли этого адреса в чёрном списке строительных компаний, которые судятся. Часто продавец просто "забывает" проинформировать покупателя, что с объектом есть какие-то проблемы. Бывает и так: в истории квартиры человек выписан в место лишения свободы, в ЖЭКе исправлена форма-9, где данный факт не отражён. Квартира продаётся, новый владелец въезжает, а через несколько лет бывший заключённый объявляется на пороге. По закону, бывшего заключённого обязаны зарегистрировать по прежнему месту прописки, и он имеет полное право на проживание в этой квартире. Человек получает себе третье прописанное в квартире лицо, которое даже по суду выписать невозможно. И какое лицо!

Ещё одна разновидность мошенничеств: в квартире прописаны третьи лица, которые не  являются родственниками бывших собственников. При совершении сделки продавец обещает: "Да-да, не волнуйтесь, документы на выписку уже поданы". А после оформления сделки выясняется, что эти третьи лица и не собирались выписываться. Новому собственнику квартиры приходится выписывать их самостоятельно за очень большие деньги - примерно, треть стоимости квартиры.

Другой вариант, наиболее простой и характерный для тех случаев, когда продавец или покупатель пытается провести сделку самостоятельно: покупатель договаривается с продавцом, что деньги будут переданы только после регистрации сделки в ФРС. Конечно, после сделки покупатель, уже вступивший в права собственности, или пропадает с деньгами, или передаёт фальшивые купюры. И обратная ситуация: продавец договаривается, что деньги передаются до регистрации сделки в ФРС, подписывает договор, а после того, как деньги переведены на его счёт или переданы наличными, он просто снимает договор с регистрации, и покупатель квартиру не получает.

В сделках обязательно проверяется соответствие суммы, которая получилась в результате расчётов перед сделкой, сумме, указанной в договоре, так как по суду можно добиться возвращения только тех средств, которые были указаны в договоре.

На сегодняшний момент есть риск, что с новой силой возобновится исчезнувшая было практика двойных продаж квартир на первичном рынке. Из-за кризиса многие застройщики остались без средств, а рассчитываться с подрядчиками и субподрядчиками надо. Вероятно, многие компании начнут рассчитываться квартирами. В таких случаях может возникнуть ситуация, когда одна и та же квартира продаётся застройщиком и подрядчиком. Доказывать свою правоту покупателям придётся в суде.

Ни с чем принципиально новым в этой области лично мне встречаться с начала кризиса не приходилось. По опыту предыдущих лет, новые схемы возникают как следствие изменений либо в законодательстве, либо в рыночной ситуации, а значимых перемен нормативной базы в последнее время не происходило, и все проявления "нового рынка" покажут себя не ранее возобновления его активности.

Перечислить все существующие методы "отъёма денег у населения" не представляется возможным. Скажу лишь, что риэлторы, как правило, не используют криминальные методы. Те мошеннические действия, которые в риэлторских кругах распространены, скорее можно именовать "профессиональными технологиями". Приведу некоторые примеры.

Не секрет, что многие сделки и раньше, и сегодня проходят в условиях, когда реальные цены покупки-продажи известны лишь риэлторам. Такая ситуация позволяет нечистому на руку "специалисту" добавить к согласованному с клиентом вознаграждению так называемую "чёрную комиссию". Ещё одна популярная "игра" - так называемая "продажа документов". Здесь главная задача риэлтора - любым способом заполучить у клиента правоустанавливающие документы на квартиру. Одновременно заключается договор на оказание риэлторских услуг, который, как правило, не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А "уйти" клиент тоже не может: документы ему не отдают, пока он не выплатит штраф. Мне известен не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

Ещё одна иллюстрация, касающаяся уже руководства компаний. Квартира, как правило, "альтернативная", выставлена на продажу АН по очень привлекательной цене с единственной целью: получить аванс и использовать его в течение некоторого времени в собственных целях. А по прошествии отведённого срока - вернуть деньги покупателю, взяв новый аванс. Итогом реализации этой "пирамиды" становится проигрыш всех её участников, кроме руководства риэлторской компании. Продавец теряет время в ожидании сделки, которой не суждено состояться. Покупатель к этому добавляет ещё и временную утрату денег, за пользование которыми его, естественно, никто не вознаграждает. Несчастный неопытный агент (а обычно для такого рода "проектов" используются "эксклюзивы" начинающих риэлторов) через некоторое время осознаёт, что его использовало в качестве пешки в своей игре собственное руководство. После чего-то подобного многие начинающие агенты уходят из этого бизнеса. И с собой уносят неприятный осадок.  

Сейчас на рынке действуют три основные схемы. Две из них появились давно, третья - относительно недавно, но с кризисом она, скорее всего, не связана.

Первая схема действует на рынке аренды . В этом сегменте типовой мошенник - компания, которая предоставляет т. н. информационные услуги. Человеку даётся список с адресами и телефонами квартир, которые сдаются в аренду. Деньги платятся агентству при получении списка, сумма составляет примерно 5 000 руб. В результате, человек получает список, в котором на деле нет ни одной свободной квартиры. А договор построен так, что услуга ограничена предоставлением информации, т. е., при передаче списка на руки она считается выполненной. Эти схемы есть, они часто встречаются. Все объявления, которые расклеивают на улице, как правило, приводят в такого рода агентства.

Вторая схема мошенничества действует в сфере купли-продажи недвижимости и связана с работой с асоциальными элементами. При этой схеме квартира выкупается, и, в лучшем случае, людей переселяют в загородные объекты, а в худшем - они пропадают без вести.

Третья схема, так называемая "жёсткая схема работы с клиентом", не является мошенничеством в чистом виде и связана с присвоением долевой собственности. Например, квартира находится в долевой собственности у шести человек в равных долях. С одним из собственников некой компанией заключается договор пожизненного содержания с иждивением. Человек умирает, и его долей начинают владеть посторонние - либо юридические, либо физические - лица. А всем остальным членам семьи ставится жёсткое условие: либо доля квартиры продаётся, а деньги делятся, либо родственники сами выкупают эту долю. При этом диктуются драконовские условия, выдвигаются требования больших авансов и т. д. Вся схема работает на законном основании, но является неэтичной. Сейчас появляются компании, которые специализируются только на таком виде деятельности: они имеют профессиональный штат юристов, умеющих работать в рамках закона.

Человек, который хочет себя обезопасить на 99,9%, должен обратиться в риэлторскую компанию. Специалисты серьёзных профессиональных структур обладают очень важным преимуществом: опытом работы на рынке недвижимости и наработанными каналами проверки квартир на юридическую чистоту. Для того чтобы каждая сделка была грамотно проведена, работает вся компания: это и эксперты, и юристы, и отдел оформления, а также служба безопасности, которая при необходимости может проверить уголовное прошлое контрагента (физического или юридического лица).

Важно ответственно подойти и к выбору самой компании. Есть большие сетевые компании, компании-лидеры, у них много офисов и т. д. Но часто возникает человеческий фактор - чем больше компания, тем сложнее контролировать работу персонала. Есть совсем маленькие компании, у которых свои проблемы: не всегда хватает административного ресурса, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. В этом смысле средние компании, давно работающие на рынке, могут предложить накопленный опыт, при этом в них проще осуществлять контроль над деятельностью сотрудников.  

Как правило, в основе мошенничества лежат незнание, заблуждение, страх, страсть или жадность. И потребителям следует соблюдать несколько нехитрых правил.

1.    Повышать собственную осведомлённость в вопросах операций с недвижимостью.

2.    Стремиться постоянно понимать, что происходит и каковы последствия происходящего. Не бояться и не стесняться задавать вопросы и добиваться ответов.

3.    Не пренебрегать мелочами.

4.    Внимательно относиться к словесным обещаниям, которые касаются важных вопросов, но при этом почему-то не находят письменного отражения.

5.    Не бояться "на всякий случай" обращаться за квалифицированной помощью. А если возникает чёткое ощущение, что что-то идёт не так, - не затягивать с подобным обращением.

6.    Не принимать важных решений в режиме "хватай мешки - вокзал отходит" и не поддаваться на провокации типа "ещё 15 минут - и всё пропало!".

7.    Не соблазняться на неожиданные предложения.

Конечно, соблюдение этих правил предполагает, что клиент занимает активную позицию. Если это сложно, некомфортно или хлопотно, и задачу защиты от мошенников хочется переложить на чужие плечи, пусть это будут плечи не того случайного риэлтора, который встретится первым, и не того, кто "поёт" слаще всех, и не того, кто имеет самый холёный или несчастный вид. Пусть это будут плечи специалиста, уже обслуживавшего кого-то из ваших родственников или друзей, да так, что они готовы дать ему положительную рекомендацию.  

 Я бы не назвал сегодня в качестве главной проблему "чёрных риэлторов", то есть откровенно криминальных элементов. Подобные персонажи присутствуют на рынке, но такого разгула, как в 90-е годы, сегодня нет. Другое дело, что сейчас рынок риэлторских услуг находится в глубоком кризисе. Причём проблема усугубляется тем, что большинство риэлторских компаний фактически ничем, кроме названий и офисов, не отличаются друг от друга.

Решение существующих проблем, конечно, не может являться задачей потребителей. Кстати, клиенты свой выбор во многом уже сделали, практически отказавшись от уже не имеющей реальной ценности "традиционной" риэлторской услуги. Государство для изменения сегодняшней ситуации располагает широким набором инструментов, однако их применение не гарантирует позитивных перемен, что и показал период лицензирования риэлторской деятельности. Таким образом, никто не поможет рынку риэлторских услуг, кроме самих риэлторов и отраслевых профессиональных объединений.

Что можно предпринять в этой ситуации тем, кто, считая риэлторский бизнес своим делом, не удовлетворён современным положением вещей? Думаю, пора перестать упражняться в риторике. Стоит предложить потребителям услугу, реально отвечающую их запросу и нацеленную в первую очередь на решение их задач. Этот путь - более перспективный. По крайней мере, в нашей компании мы руководствуемся примерно таким подходом. Пока никто из клиентов не сказал мне, что жалеет о деньгах, потраченных на оплату наших услуг. Мне кажется, это подтверждает правильность избранного нами пути.