|
В конце сентября 2008 года мировой финансовый кризис докатился до России и в первую очередь ударил по девелоперскому бизнесу. Столкнувшись с проблемами финансирования в условиях глобального кризиса ликвидности, девелоперские компании скорректировали свои планы и предприняли меры по преодолению ситуации, сложившейся на рынке. Вот тогда и начали появляться заявления застройщиков, в том числе и крупных, о "замораживании" ещё не выведенных на площадку проектов, а также данные о скидках на этапе сделки купли-продажи.
По разным оценкам, только у крупных девелоперских компаний "заморожено" не менее 14 - 15 млн м2 площадей различных видов недвижимости. А по последним данным столичного правительства, сейчас в городе действует 1 284 инвестконтракта, по которым должно быть построено свыше 12 млн м2 жилья, почти 50 спортсооружений, 62 объекта культуры и т. д. Проблемными из них являются всего 142 контракта, однако размораживание строек ведётся крайне медленно: "За последний месяц нам удалось возобновить работы на 14 площадках, где они были остановлены", - сообщил руководитель департамента городского строительства Москвы Александр Косован, уточнив, что 121 объект из "группы риска" - это жилые дома.
Официально о сворачивании проектов уже заявили: "Открытые инвестиции", ГК ПИК, "Главмосстрой", "СИСТЕМА-ГАЛС", MIRAX Group и некоторые другие крупные застройщики, работающие в различных сегментах рынка. Так, девелоперская компания RGI International заявляла о "заморозке" 9 проектов, не дошедших до стадии строительства: элитный жилой комплекс на Сретенке "Челси", Victory Park - жилой дом рядом со столичным "Сити", офисный центр "Мечта", жилой район в Митино, жилой дом на Остоженке, многофункциональный комплекс в Хилковом переулке и др. Недавно стало известно, что компания Midland Development заморозила не менее 1 млн м2 жилых и коммерческих площадей. По информации специалистов Smart Property, девелопер отказался от проекта строительства сети, состоящей почти из 200 торговых центров формата strip mall по всей России.
Тепло - холодно
Пока "заморозке" подверглись только проекты (в том числе и жилые), находящиеся на стадии проектирования или "котлована" (по этой причине в Москве возникли проблемы у институтов проектирования). Однако недостроенные остовы зданий мы вряд ли увидим: всё это должно было вводиться в строй не в течение одного года, а в ближайшие 5 - 6 лет.
Заявлений же о приостановке работ на "продвинутых" стройках до настоящего времени не было. По мнению управляющего партнёра компании Blackwood Константина Ковалёва, сейчас можно говорить только о замедление темпов строительства по некоторым объектам, доля которых составляет около 20 - 25%. Более того, перспектива "недостроев" так пугает городские власти (заброшенные здания не только портят внешний вид города и провоцируют криминогенную обстановку, но и создают социальные проблемы пресловутых обманутых дольщиков), что они неоднократно заявляли о готовности оказать помощь девелоперам, начавшим строительство, но не имеющим ресурсов для его завершения. Именно в этом аспекте на заседании правительства Москвы недавно рассматривалась "стройка века" "Москва-Сити". Кстати, справедливости ради стоит отметить: один из застройщиков, работающий на площадке, рассказал , что сегодня городское правительство оказывает девелоперам проекта реальную помощь в вопросах ускорения документооборота, в координации проекта (а это одна из самых сложных его составляющих), в контроле над инфраструктурой и т. д. Правда, пока точные суммы и проекты, на завершение которых Москва готова выделить средства, - тайна. Опасность недостроя понимают и сами девелоперы, поэтому все ресурсы сейчас брошены на завершение объектов с высокой степенью готовности - 80 - 90%.
Проектов не будет, а площадки остались
Логично предположить, что настало время передела рынка: проекты, а скорее площадки, должны найти более успешных хозяев в финансовом отношении. Но процесс идёт крайне неохотно, его перспективы вызывают большие вопросы и этому есть вполне объяснимые причины.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер", считает перераспределение девелоперских проектов вполне "вероятным явлением", но пока не подтверждённым реальными фактами. По его мнению, многие девелоперы, за прошлые годы привыкшие к "коротким" кредитам, нередко ещё и номинированным в валюте, сейчас испытывают серьёзную долговую нагрузку. В не таком уж далёком прошлом высокие темпы роста цен в сфере Real Estate и существенное расширение рынка жилой недвижимости позволяли смотреть на суммы ежемесячной или ежегодной долговой нагрузки сквозь пальцы. В условиях кризиса произошло одновременное снижение и темпов продаж, и средних цен реализации. Сейчас перед девелоперами крайне остро стоит вопрос покрытия всех ежемесячных расходов (включая обслуживание кредитов и возврат тела кредита) целиком за счёт поступлений от продаж. Если этого не удаётся достичь (т. е., фактически сделанные ранее расчёты и оценки проекта окажутся сверхоптимистичными), есть два основных пути: продажа проекта или увеличение долговой нагрузки в расчёте на скорое восстановление рынка. Поэтому возможен вариант, когда девелопер, взвесив все "за" и "против", выходит из проекта "по себестоимости", зафиксировав убыток в 10 - 15% (за счёт накладных расходов), но получив "живые" деньги для продолжения основных проектов.
Проектные перепродажи вряд ли повлияют на розничные цены - просто произойдёт перераспределение прибыли от одних девелоперов к другим. "Жильё сейчас продаётся дороже себестоимости, а в оценке перспективности девелоперских проектов преобладает консервативно-пессимистичный подход. Поэтому у новых владельцев проектов есть вполне существенный „запас прочности" и все основания получить прибыль", - считает Григорий Алтухов.
Другие эксперты лишь отчасти согласны с таким мнением. Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics, считает, что выходить из проектов московские девелоперы не будут спешить. "Девелоперы много не потеряют, - уверен Александр Пыпин. - Как правило, земля им доставалась не по высокой цене, не слишком высока и стоимость проектных работ. Главная нагрузка - обязательства по инвестконтрактам в денежной или натуральной форме, которые достигают порой 50% от завершённого проекта, и такие немалые обязательства вместе с объектом получит и его новый владелец. Возможно, некоторые девелоперы, чтобы не ссориться с городом, ждущим выполнения обязательств в срок, будут передавать проекты по символической цене".
Продавцы есть - покупатели в тумане
Стоит отметить, что уже известно о нескольких крупных игроках, готовых выставить на продажу низкодоходные либо крупные проекты, требующие значительных вложений. Так, по словам Константина Ковалёва, компания MIRAX Group приняла решение о продаже бизнес-центров и высокобюджетного жилья на западе столицы, в том числе многофункционального комплекса на месте бывшего "Приборостроительного завода им. Казакова" общей площадью 580 000 м2. Пока же ищутся покупатели, компания MIRAX Group избежала дефолта, держатели кредитных нот согласились предоставить девелоперу рассрочку сроком на 20 месяцев.
Туманные же слухи, которыми кишит околопрофильная пресса, ("люди с деньгами сейчас только и озадачены поисками объектов инвестиций, самыми привлекательными из которых являются недвижимость и ретейл, которые первыми стали жертвами кризиса. И здесь уже кипят теневые сделки"), пока находят слабое подтверждение. Число продавцов гораздо больше числа желающих что-то купить, даже при условии, что, по оценкам специалистов компании Blackwood, дисконт по проектам может доходить до 50 - 60%.
В то же время рынок всё же сдвинулся с мёртвой точки. Аналитики компании Knight Frank полагают, что нынешнее его состояние (на конец апреля) можно оценивать как относительную стабилизацию после глубокой коррекции. Пессимистичные настроения инвесторов постепенно сменяются более прагматичными оценками. По данным всё той же компании Knight Frank, инвесторы начали выражать заинтересованность в пополнении портфелей своих активов за счёт приобретения объектов по снизившимся ценам.
Недавно состоялась первая в этом году классическая инвестиционная сделка. И снова в лидерах - Санкт-Петербург, где инвестиционный фонд Storm Real-Estate Fund AS купил у компании Ruric AB бизнес-центр класса "B +" "Грифон Хаус" на улице Достоевского. Здание площадью 6 970 м2 приносит чистый операционный доход около $2,4 млн ежегодно. Сумма сделки составила $17 млн, ставка капитализации - более 14%. По подсчётам компании Knight Frank, на примере этой сделки по уровню доходности рынок "вернулся" в состояние 2005 года.
Фонд Heitman European Property Partners IV может вложить около 100 млн € в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга (фонд объёмом 400 млн € был создан в сентябре 2008 года инвестиционной компанией Heitman для инвестиций в складскую, офисную, торговую и жилую недвижимость в Центральной и Восточной Европе).
Из московских ньюсмейкеров можно выделить готовящуюся продажу торгового центра "Тряпка" на севере Москвы, который Avenue Group уступает группе "Ташир". Компания "Метрополь Девелопмент", реализующая проект МФК на территории завода "Москвич", планирует продать в нём долю для привлечения инвестиций в будущее строительство (для этого была создана УК "Метрополия", которая и займётся поиском соинвесторов). Компания ТПС собирается приобрести на падающем рынке торговый центр в Москве. Из столичных событий ещё можно отметить подписанный договор между Сбербанком и Capital Group о реструктуризации кредита Capital Group на сумму более $400 млн (для завершения строительства комплекса "Город столиц" Сбербанком и "Сбербанк Капиталом" будет обеспечено необходимое финансирование на паритетных началах), а также сделку между ВТБ и АФК "Система". (По данным компании Knight Frank, планируется, что на первом этапе 20% акций девелоперской компании "СИСТЕМА-ГАЛС" (реконструкция "Детского мира" на Лубянской площади и т. д.) будут куплены за $1. Одновременно стороны подпишут соглашение о переносе даты погашения долга "СИСТЕМЫ-ГАЛС" перед ВТБ (23,5 млрд руб.) на более поздний срок. Затем банк планирует увеличить долю в компании до 51%.
Из возможных "зарубежных денег" президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин вспомнил чешский фонд, ищущий на российском рынке объекты для инвестирования и рассматривающий недвижимые проекты как одну из возможностей. Однако инвесторами рассматриваются пока лишь готовые проекты, вкладывать деньги в строительство мало кто готов. В частности, Александр Пыпин полагает, что девелоперы готовы продавать нереализованные проекты, но такие вложения в "светлое будущее" у инвесторов крайне непопулярны. Если говорить о коммерческой недвижимости, им гораздо интереснее уже построенные объекты, приносящие деньги. Исключением является, пожалуй, компания "Авгур Эстейт", заявившая о планах строительства на территории бывшего хлебозавода на Валовой улице в Москве бизнес-центра класса "А" общей площадью 37 460 м2.
Про жилые объекты вообще мало кто вспоминает. "Что касается рынка жилья Москвы, то иностранцы им, как ни странно, никогда не могли серьёзно заняться - слишком сложно в него проникнуть, а главное, выжить людям со стороны, тем более заграничной", - подчёркивает Александр Пыпин. Не верит в приход заморских денег (особенно в жилые проекты) и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев. Объясняется такой "инвестиционный пессимизм" просто: в большинстве проектов, находящихся на стадии "котлована", уже присутствуют покупатели-физические лица, перед которыми новому инвестору придётся нести обязательства. Константин Апрелев считает, что при рассмотрении возможности таких инвестиций существует "критическая величина уже проданных квартир". Если продано более 50%, проект инвестору становится неинтересен.
Выходом из этой ситуации, по мнению Константина Апрелева, может стать реструктуризация обязательств по отношению к городу. Например, если бы город взял на себя часть забот (читай, расходов) по подключению к сетям и т. д. Недавно руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что девелоперы, строящие социально значимые объекты, смогут рассчитывать на отсрочку по арендным платежам за земельные участки. Эта льгота коснётся тех участков, на которых ещё не завершено строительство. Однако, по задумке властей, в первую очередь отсрочку получат застройщики, возводящие в качестве обременений по инвестконтрактам школы, поликлиники, магазины шаговой доступности и инфраструктуру. Объём поддержки составит около 10 млрд руб. Кроме того, по словам Владимира Ресина, власти изменили порядок расчёта доли города в девелоперских проектах. Теперь доля города будет чётко привязана к кадастровой стоимости земельного участка, выделенного под застройку, и рассчитанная по-новому сумма платежа будет менее обременительной для строителей. Однако в городских инициативах ни слова не сказано о девелоперах коммерческого жилья. Москва не торопится - сроки инвестконтрактов по многим проектам ещё не истекли. Когда же срок наступит, решать город будет скорее всего по ситуации - продлит контракт, изменит сторону в контракте, расторгнет контракт и начнёт весь процесс с нуля... Возможно, за это время изменятся планы застройки района, соответственно, проект потеряет градостроительное обоснование, и вместо дома будет организована стоянка или разбит парк. Так что москвичи в ближайшие годы могут увидеть много нового.
Северная столица опередила Москву. Власти города уже заявили о намерении провести аукцион, выставив на продажу активы обанкротившейся строительной компании "Чесма Инвест" - три недостроенных жилых дома с обременением в виде 282 дольщиков. По контракту новый собственник должен будет завершить объекты за 5 лет и выполнить все обязательства перед соинвесторами, согласно ранее заключённым договорам. И хотя эксперты считают инициативу Петербурга социально полезной, они сомневаются, что она вызовет активный интерес у застройщиков, потому что достраивать дома, видимо, придётся без увеличения площадей.
Ложка позитива
Самый болезненный вопрос на сегодняшний день: "Сколько жилья потеряет город?" Почти все эксперты, как ни странно, были едины в своём мнении - практически нисколько. Как отмечает Александр Пыпин, ситуация, сложившаяся в Москве, достаточно нетипична на фоне других регионов. В то время как в последние годы в стране жилищное строительство развивалось, в столице наблюдался спад объёмов, а традиционные московские застройщики начали активно осваивать регионы. Поэтому, в отличие от Московской области, Санкт-Петербурга и других регионов, ожидать снижения объёмов строительства жилья в Москве не стоит - он будет на уровне не менее 3 млн м2.
"Москва и так находится на последних местах по объёму строительства на душу населения - 0,3 м2, а строительство коммерческого жилья и вовсе на уровне - 0,1 м2. Для сравнения: в Ростове-на-Дону в 2008 году ввели 1 м2 на душу населения. В Москве же в прошлом году было введено в строй всего 3,28 млн м2 жилья, из них 2,5 млн м2 - это социальное жильё. В 2007 году эта цифра составила 4,83 млн м2, из них всё те же 2,5 м2 - социальное жильё", - делится статистическими выкладками Александр Пыпин. Константин Апрелев поддерживает эту точку зрения, считая, что в сегменте экономкласса город практически ничего не потеряет, так как в большинстве своём такое жильё - социальное. Солидарен с коллегами и Григорий Алтухов: "Я думаю, что у 20 - 30% проектов в московском регионе срок ввода в эксплуатацию перенесётся с ранее запланированного 2009 года на более поздний период. По России доля проектов, дата завершения которых перенесена на 2010 год и более поздние годы, будет больше - 20-50%, в зависимости от региона". Впрочем, по мнению Григория Алтухова, итоги 2009 года вряд ли будут совсем уж печальными: за счёт переноса момента сдачи части объектов с прошлого года на этот, общая площадь вводимых в эксплуатацию жилых домов в нынешнем году будет лишь на 20-25% ниже, чем в 2008 году. А вот в 2010 году будут сдаваться либо "замороженные" в 2008 - 2009 гг. проекты, либо те немногочисленные, строительство которых было начато в период II половины 2008 года - I половины 2009 года. В итоге 2010 год станет самым "неурожайным" за последние 5 лет.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май – июнь 2009 | № 3 (43)
Автор: Оксана САМБОРСКАЯ
|
