|
 Кризис мировой финансовой системы, нашедший отражение и в сфере Real Estate, заставил игроков рынка недвижимости задуматься о прошлом, настоящем, а главное - о будущем отрасли. Сегодня своими размышлениями делится вице-президент холдинга МГСН Ольга ГРАЧЁВА.
Ольга Алексеевна, слово, которым сегодня чаще всего характеризуется положение дел на рынке, - "ожидание". Вы согласны?
- С тем, что все ждут? Согласна. Мы много раз отмечали: когда ЭТО произошло (т.е., когда нас накрыл кризис), всё свернулось очень быстро. Банки мигом сократили объём работ с рынком недвижимости, и если поддерживают с ним отношения, то, в основном, в рамках докризисных кредитных линий. Ипотеки тоже нет, и в ближайший год о ней, по сути, можно забыть.
Конечно, банки понимают: с имуществом, которое может перейти к ним в результате непогашенных девелоперами кредитов, им делать будет нечего - не их профиль заниматься полномасштабной реализацией такой недвижимости. Поэтому сейчас - время массовой реструктуризации кредитов. А вот кредитование новых проектов отложено на неопределённое будущее. Ряд банков, особенно с западным участием, заявляет, что им в некоторой степени интересны проекты в сфере недвижимости, но в любом случае рассмотрение кредитных заявок занимает не один месяц. Сложная ситуация: банки вроде не хотят упустить интересные проекты, но денег никто твёрдо не обещает.
И как долго банки будут придерживаться такой политики?
- Сейчас они заняты слияниями-поглощениями, валютными играми, реструктуризацией. Заодно пытаются решить, кто на какой сфере и какой клиентской базе сконцентрируется в ближайшем будущем. Наверное, год - это время, когда они должны собраться со всеми мыслями, сориентироваться и при этом значительно не рисковать.
А мы не потеряем отрасль в результате такого банковского равнодушия?
- Нет, не думаю. За ближайший год в строительной отрасли должен определиться рынок, станут понятны проекты и компании, которые будут адекватны рынку. Некоторые игроки отсеются, но с теми, кто перестроит стратегию развития бизнеса и своих проектов под новый формат, банки выстроят новые отношения. Крупные компании наверняка останутся - и за счёт собственной финансовой "подушки", и за счёт поддержки госбюджета.
Но считается, что у крупных компаний, набравших много площадок и кредитов, самые большие проблемы и возникают. А маленькие структуры с парочкой внятных проектов более кризисоустойчивы.
- Нет, так усреднять нельзя. Когда у компании один проект, который продвигается с трудом, компании совсем плохо. А когда есть определённый пул проектов, и каждый находится на своём этапе развития, появляется возможность маневрирования, начинает работать поддержка одного проекта другими, то, что называется портфельное управлением активами. И выжить, поверьте, легче. Говорю по собственному опыту, поскольку у холдинга МГСН есть и собственный региональный объект, и столичные инвестиции. Мы не скрываем, что за счёт московских проектов сейчас поддерживаем ситуацию в Воронеже. Период адаптации к новым условиям в регионах происходит тяжелее. В Московском регионе всё мобильнее. Чтобы вернуть региональный рынок в прежнее положение, всегда требуется куда больше времени, чем в Москве. Так что я считаю модель холдинговой поддержки очень удобной и правильной.
В то же время вспомните "Социальную инициативу": весомый административный ресурс, широкие возможности, интересные предложения для инвесторов... Но обещания надо выполнять, ресурс из административного должен переходить в строительный. В таких случаях должен быть жёсткий, экономически просчитанный контроль обязательств компании со стороны администрации. То, что случилось с этой компанией даже на растущем рынке, пример неумелого менеджмента, отсутствия сбалансированного подхода, отсутствия сильного управленческого ядра. А в нынешнее время эти проблемы могут только усугубляться.
В ряде компаний сейчас ситуация похожая. Расчёт был на оборотные средства, и вдруг покупатели ушли - резко обрубили самую главную рыночную верёвочку. Наверное в этом случае крупную компанию надо поддерживать государству.
Господдержка сегодня - перспектива частичной или полной национализации отрасли завтра...
- Национализация, с одной стороны, явная антикризисная мера. Но с другой стороны, огромный груз ответственности. Хватит ли сил полностью взять всё на себя и за это "всё" ответить? Думаю, всё-таки государство должно вмешиваться в дела отрасли в разумных пропорциях: поддержать - да, но не замыкать её целиком на себе. И это проблема не только строительной сферы - сегодня государственной поддержки ждут практически все отрасли.
А к решению проблемы обманутых вкладчиков, которая, если верить прогнозам, может захлестнуть страну, государство должно подключиться?
- Ой, если говорить, должно - не должно... Конечно, должно! Но вот пример из недавнего прошлого, связанный с недобросовестностью некоторых компаний и двойными продажами. В Москве предпринимались более конкретные шаги по разрешению этих конфликтов, а в Подмосковье всё решалось очень тяжело.
Поневоле задумаешься: почему местные администрации за многое не несут никакой ответственности? Ну никакой! Даже тогда, когда происходила смена инвестора или застройщика объекта, и администрация, по идее, точно должна была отвечать за "дострой", ничего подобного не было. А ведь подписи чиновников на инвестконтрактах стояли!
Роль администраций городов - понимать и контролировать ситуацию с проектами и вовремя вмешиваться, своевременно принимать правильные решения, поддерживать своими гарантиями добросовестных застройщиков и тем самым давать дополнительные гарантии дольщикам.
Как вы думаете, государство должно сейчас кому-то что-то субсидировать, куда-то вливать средства?
- Да, и в первую очередь речь должна идти о сохранении социальных программ. Многие считают, что в условиях поглотившего экономику кризиса "социалка" уже не работает. Нет, работает! И в Москве есть ряд весьма интересных программ.
К примеру, люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Очередь растягивается не менее чем на десять лет, но можно, выйдя из неё, получить компенсацию - субсидию, расчёт которой производится по фиксированной ставке (к примеру, по Москве размер субсидии на покупку жилья составляет 96 635 руб. за м2). Купить квартиру на рынке можно используя только субсидию, либо добавив к этой сумме собственные средства.
К решению проблем очередников постепенно подключается бизнес, холдинг МГСН в том числе. Мы хотим, чтобы сегодня нас воспринимали как компанию, имеющую собственную позицию, свидетельствующую - мы ориентированы на партнёров, которыми считаем всех участников рынка: и банки, и покупателей. Очередников, имеющих субсидии, мы тоже воспринимаем как партнёров. Поэтому холдинг МГСН и принял решение выйти с новой программой "Социальное партнёрство", под которую в проекте "Град Московский" выделен определённый объём жилья.
Естественно, возникает вопрос: насколько предложение действительно социально? Хочу сразу ответить тем, кто может обвинить нас в демпинге. Есть Минрегионразвития, им устанавливается государственная выкупная цена м2 для каждого региона; с апреля утверждены цены на II квартал 2009 года, в Подмосковье это - 48 150 руб. Эту цену мы и взяли за ориентир. (Для справки: сейчас на рынке подмосковный экономкласс в среднем оценивается в 60 000 - 65 000 за м2).
Первый этап нашей программы ставит задачу обеспечить квартирами около 100 семей, примерно на 20 квартир договоры уже оформлены. В основном, это молодые семьи, для которых было лишь три условия вступления в программу: возраст одного из супругов не должен превышать 35 лет, зарегистрированный брак и российское гражданство. Трудно пока говорить о долгосрочности программы, но нашу социальную позицию она определяет: кризис - не только время ответов, но и время ответственности. Поэтому в рамках "Социального партнёрства" мы рассматриваем разные социально значимые, но социально незащищённые категории - и молодые семьи, которым очень хочется помочь, и семьи ветеранов (не только Великой Отечественной войны, а всех категорий, перечисленных в ФЗ "О ветеранах").
Вообще, сегодня все участники рынка - работают они всего год или, как мы, около 15 лет - должны завоёвывать и подтверждать свой авторитет, объяснять свою позицию, быть как никогда открытыми.
Неужели никто не обвиняет вашу компанию мало в демпинге - в создании себе имени "нечестным" рыночным путём, или в том, что вы попросту занимаетесь "самопиаром"?
- Продажа метров с дисконтом, не заявленным в открытых прайсах, - вот действительно нечестный путь, который сбивает рынок и вселяет в покупателей растерянность.
Какова текущая ситуация на рынке, в том числе у вас?
- Если говорить о том, кого на каком этапе застал кризис, то у нас в этом смысле очевидный плюс: и Красногорье DeLuxe в Павшинской пойме, и "Град Московский" в г. Московский находились на той стадии, которая, следуя всем строительным логикам, требует проекты завершить и получить с них деньги. А деньги-то мы получаем с рынка! Если покупатель видит, что стройки не прекращаются и срок сдачи дома совсем рядом, он деньги вкладывает. Если же дом на этапе котлована или ещё на подготовительной стадии, прелесть вложений не объяснить - такие проекты сейчас уходят на задний план и денег не приносят.
Что касается нашего проекта в Воронеже, то опять же, логика подсказывает: пока дом не будет "предъявлен" рынку, продаж не будет. Бизнес-план на эту площадку мы выстроили, вкладываем в неё собственные средства, к тому же Сбербанком открыто проектное финансирование - словом, сначала будем строить, потом - продавать.
В составе Красногорья DeLuxe есть жильё и эконом-, и бизнес-класса. Вы не пожалели задним числом: эх, надо было вместо "бизнеса" строить "эконом"?
- Даже если заглушить рекламные нотки, присущие продвижению любого проекта, место в Павшинской пойме уникальное. И в формирование микрорайона очень хотелось внести "изюминку": неслучайно всё время, пока шло возведение первых трёх очередей, думалось: вот появится четвёртая, и все красивые планы застройщиков и инвесторов реализуются. В Красногорье, помимо экономики, важным был настрой создать проект, какого ещё не было. Об этом думали участники проекта, когда проводили тендеры на обустройство набережной, приглашали зарубежных архитекторов... Врачи вот руководствуются заповедью "Не навреди", а у нашей отрасли должна быть заповедь "Не испорть".
А если говорить о спросе, о том, поддерживает ли кто-то нашу мечту, отмечу: да, сегодня больше востребован экономкласс, а в бизнес-сегменте все чувствуют себя по-разному. Если проект изначально отвечает заявленному классу, соответствует всем необходимым качественным критериям по местоположению, по уровню инфраструктуры, если объект продолжает развиваться, покупатель даже в сегодняшнее время непременно сделает свой выбор в пользу "правильного" бизнес-класса. Не снизившийся покупательский спрос подтвердил правильность идеи застройки "Красногорья" как проекта бизнес-класса. Клиенты конкретного проекта в Павшинской пойме - покупатели, имеющие деньги и стремящиеся жить здесь, но понимающие, что сейчас можно и нужно получать некоторые преференции от инвестора и застройщика. Не пропал интерес, люди не отложили покупки на потом! Мы бы быстро почувствовали смену спроса, который из Павшино перетёк бы, к примеру, в Московский. Но ничего подобного.
Сегодня Красногорье вступило в важный этап развития: здесь начато оформление прав собственности для новосёлов первых очередей застройки. Я считаю, об этом важно сказать: построили, заселили, оформляем собственность, в перспективе четвёртая очередь - словом, всё движется в нужном направлении.
А в каком направлении движется рынок в целом?
- Если через год экономика страны позволит людям прогнозировать свою жизнь, строительная отрасль восстановится - нарастить былые обороты не так уж сложно. Для компаний 2009 год - время переоценки ценностей и выработки стратегии поведения и развития, 2010 год - время, когда каждый займёт свою позицию, начнёт выравнивать старые и выстраивать новые отношения, 2011 год - время возможного подъёма. Но до этого ещё далеко. А пока мы для наших клиентов и партнёров - и риэлторы, и психологи, и экономисты, и адвокаты, и инвестиционные консультанты... Всё это в холдинге МГСН называется одним словом - профессионализм.
КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe (г. Красногорск)
Микрорайон КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe Ski-Club & Water-House в Павшинской пойме холдинг МГСН, не скрывая, называет для себя знаковым - это проект принципиально нового для столичного региона уровня. Даже те, кто никогда не рассматривал вариант приобретения здесь жилья, наверняка хоть раз слышали о Павшинской пойме в связи с открытием уникального горнолыжного спуска, появлением престижной зоны "водного отдыха" с собственным яхт-клубом, неожиданными архитектурными находками или уникальной, даже по столичным меркам, инфраструктурой. Но "визитная карточка" района - его IV очередь, КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe Ski-Club & Water-House, удачно расположенная в излучине реки. Немаловажно, что напротив находится "КРОКУС" с яхт-клубом и рестораном, завоевавшим репутацию элитного, - оба берега формируют особую зону повышенной комфортности.
География КРАСНОГОРЬЯ DeLuxe определила геометрию застройки. Её центр - 3 многоэтажных башни, а сам берег реки - уютное малоэтажное царство коттеджей и таунхаусов, полностью вписанных в городскую среду с её высотным строительством и богатейшей инфраструктурой. За рубежом таунхаусы считаются жильём для среднего класса, только подбирающегося к бизнес-стандартам. К КРАСНОГОРЬЮ DeLuxe данное определение не относится: сформированный ценовой фон микрорайона весьма ярок, поэтому таунхаусы, расположенные на огороженной территории и располагающие участком земли до 2 соток, здесь недешёвые (особенно учитывая их площадь от 205 м2). Однако цена жилья складывается не только из площади, высоты потолков, материалов, но и из современных кон екстов, определяющих престижность места. С этой точки зрения КРАСНОГОРЬЕ DeLuxe предлагается за умеренные деньги: престижность проекта является существенной составляющей его привлекательности. Сегодня в Павшинской пойме не просто концентрируются покупатели "высшего звена", а фактически формируется новая столица Подмосковья. Новизна архитектурных решений, разнообразие инфраструктуры, размах проекта и каждой его составляющей - всё свидетельствует о высоком столичном уровне. Определение "Моя столица" получает для жителей Павшинской поймы новое звучание, аналогов которому пока что нет.
Град Московский (г. Московский, Ленинский район)
Расположенный на юго-западе Подмосковья, в 7,5 км от МКАД, ЖК "Град Московский" - пример качественного жилья экономкласса, который сегодня пользуется особым спросом. Качественного - то есть, не только качественно построенного, но и привлекательного по цене в сравнении с аналогичными объектами. По сути, "Град Московский", который неслучайно называют социально значимым проектом, - это город в городе. Комплекс общей площадью 346 000 м2 состоит из 26 многоэтажных корпусов - домов серий П-44К, П-44Т и ТМ-25, позволяющих выбрать оптимальные, максимально комфортные для проживания планировочные решения. Что касается инфраструктуры, то на территории микрорайона предусмотрены супермаркеты, рестораны и кафе, досуговые центры и физкультурно-оздоровительный комплекс, а также детский сад и школа, которые уже построены. Срок сдачи проекта ГК - IV квартал 2009 года. О том, что названный срок вполне реален, свидетельствует хотя бы такой факт: застройщик объекта - ДСК-1, один из лидеров московского рынка индустриального домостроения; компания входит в список системообразующих предприятий РФ, которым будет оказана господдержка на федеральном уровне. Стоит отметить, что проект "Град Московский" обладает высокой степенью конкурентоспособности, т.к. в ближайшем окружение нет объектов-аналогов соответствующего качества и данной ценовой категории.
ПРОГРАММА "СОЦИАЛЬНОЕ ПАРТНЁРСТВО"
Вначале апреля холдинг МГСН предложил своим клиентам новую программу "Социальное партнёрство", разработанную с целью поддержки государственных жилищных программ. В рамках данной программы к продаже предлагался пул квартир в новом ЖК "Град Московский" в г. Московский Ленинского района Подмосковья. Установленная цена продаж - 48 150 руб./м2, что соответствует нормативной стоимости жилья для Московской области, установленной приказом Министерства регионального развития РФ от 25 марта 2009 г. № 79 "О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья субъектам Российской Федерации на II квартал 2009 года".
"Социальное партнёрство" ориентировано на 3 категории граждан: на столичных очередников, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и имеющих право на соответствующие субсидии, на ветеранов Великой Отечественной войны, а также другие категории граждан, перечисленные в ФЗ "О ветеранах", и на молодые семьи, в которых возраст одного из супругов не превышает 35 лет (возраст второго супруга значения не имеет. Молодые люди должны состоять в зарегистрированном браке и являться гражданами РФ). Таким образом, холдинг МГСН выступил с поддержкой государственной жилищной политики, нацеленной на повышение доступности жилья для социально значимых категорий граждан.
Первые же дни действия программы "Социальное партнёрство" показали высокую степень её востребованности среди тех групп граждан, которые не смогли воспользоваться государственными программами приобретения жилья в силу определённых ограничений. I этап программы был рассчитан на время до конца апреля, а в мае программа получила своё продолжение.
ХОЛДИНГ МГСН
Адрес м. "Шаболовская", ул. Шухова, д. 21
Телефон отдела продаж +7 (495) 651-95-55
Сайт www.mgsn-invest.ru
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2009 | № 3 (43)
Беседовала Валерия МОЗГАНОВА
|
