|
"На Кипре вводится 15-процентный НДС на земельные участки" — эта пришедшая с острова весть слегка взбудоражила потенциальных инвесторов. Цены на землю наверняка серьезно вырастут, так не самое ли время начать скупать находящиеся в продаже участки, чтобы "заморозить" их, а потом продать с наибольшей для себя выгодой?
 Даже беглое знакомство с содержанием печатной рекламы и Интернет-сайтов компаний, работающих на кипрском направлении, позволяет понять: земля на Кипре — самый дефицитный из предлагающихся товаров, а в ассортименте некоторых компаний его нет вовсе. Еще несколько лет назад ситуация была чуть-чуть легче: "У нас, например, были участки, которые предлагались в комплексе Aphrodite Hills, когда только начинались работы над этим проектом, и еще в одном проекте — Amathusa Coastal Heights. Но эти участки были ограниченного размера и "привязанные" к комплексам", — вспоминает Александр Шадров, директор московского представительства компании Cybarco Ltd. Теперь же российским покупателям практически невозможно найти ни привязанной земли, ни непривязанной — никакой.
Ответ на вопрос "Почему?" не ограничивается тем простым соображением, что Кипр — остров, к тому же скромный по мировым меркам, и, стало быть, земля тут по определению в дефиците и в цене. Хотя эти два факта, конечно же, являются главными. "Российские покупатели всегда сравнивают свои возможности здесь и там, поэтому если спрашивают участки, то в 10–20 соток, а то и больше. Но когда начинают сравнивать цены, то понимают, что это им не очень-то и нужно, — отмечает Андреас Хулудис, глава представительства в России компании Pafilia Property Developers Ltd. — Кроме того, профессиональный продавец задешево землю не продаст. Очень редко появляются участки, принадлежащие бабушкам и дедушкам, не слишком разбирающимся в ценах на рынке недвижимости, или выморочное имущество (имущество, на которое нет наследников по закону или по завещанию — В.М.) — и вот их можно купить дешево. Но ведь эти участки всегда на примете у кого-то, и шансы иностранца стать их обладателем практически равны нулю". "Землю на Кипре купить довольно трудно — если речь идет об участках, имеющих инвестиционную привлекательность. Владельцы земли неохотно идут на ее продажу, так как стоимость ее непрерывно растет", — добавляет Михаил Брустинов, глава представительства компании KOUROUSHIBROS LTD в России и странах СНГ.
При этом нельзя сказать, чтобы вопрос приобретения земли на острове совсем уж не волновал иностранцев — интерес к земельным наделам проявляют и основные инвесторы Кипра британцы, и скандинавы, и россияне. Однако, как подчеркивает Юрий Курначенков, глава представительства в России компании Lordos Properties, "россиян, которые хотят купить на Кипре землю, меньшинство — на несколько порядков меньше, чем тех, кто хочет купить что-то уже построенное. Вопрос о земле поднимается хорошо если в одном случае из десяти, но задать вопрос — еще не значит в итоге купить. В основном наши граждане предпочитают приобретать не землю и даже не возводящееся, а уже готовое жилье, что связано с нашим менталитетом и реалиями нашего, российского рынка".
Тем же, кто лелеет мечту все-таки купить участок земли на Кипре, необходимо принять во внимание следующие обстоятельства. Во-первых, все так называемые курортные зоны острова застроены полностью или почти полностью, а те редкие клочки, что еще остались свободными, если и продаются, то по бешеным ценам. Как отмечает Александр Шадров, "даже в 15 км от моря земля очень дорогая, а по мере приближения к воде ее стоимость увеличивается в разы". "Можно найти участок площадью 5 соток в 1,5–2 км от моря примерно за 80000 кипрских фунтов, и море оттуда возможно будет видно, а возможно и нет" — подтверждает Андреас Хулудис. А Михаил Бурстинов приводит следующие цифры: "Цена 6 соток в Корал-Бее (своеобразной кипрской Рублевке) может составлять от 100000 до 200000 кипрских фунтов (с уровнем застройки 60%). Цена 10 соток в деревне Пея (в 2 км от Корал-Бея) — от 100000 до 150000 кипрских фунтов (с уровнем застройки 40%). Цена 10 соток в Полисе, недалеко от моря — от 85000 до 100000 кипрских фунтов (с уровнем застройки 20%). Цена 10 соток в 5–7 км от моря в районе Пафоса — около 60000 кипрских фунтов (с уровнем застройки 40%)". Дальше стоит просто прикинуть, надо ли оно — по таким-то ценам?
Во-вторых, иностранцы обычно плохо разбираются в конъюнктуре кипрского рынка. И те продавцы, что заинтересованы в продажах, но не очень чисты помыслами, пытаются "втюхать" им не самые удачные, случайные варианты. Чтобы не стать жертвой подобного обмана, стоит сразу уяснить, что самые интересные со всех точек зрения участки находятся в окрестностях двух наиболее раскрученных курортных городов острова — Лимассола и Пафоса. Пафос — холмистый, так что многие участки имеют привлекательный рельеф и вид на море. Что касается Лимассола, он считается чрезвычайно перспективным (о том, какое бурное строительство объектов инфраструктуры намечено развернуть здесь в ближайшее время, рассказывал в №10–11 за декабрь-январь 2005–2006 г.).
К тому же оба эти города активны не только летом, но и зимой, в отличие, скажем, от Айя-Напы, которая летом — наверно, один из самых густонаселенных, но зимой — один из самых "вымерших" кипрских городов. А ведь многие покупатели рассчитывают впоследствии сдавать свою недвижимость в аренду — не только в высокий, но и в низкий сезон. Кроме того, выбирая участок, надо ориентироваться как на настоящее, так и на будущее положение дел. "Участки с видом на море — безусловно, наиболее ликвидные. Но важно еще, чтобы этот вид оставался сохранным — то есть в будущем его нельзя было никоим образом закрыть другими строениями", — предостерегает Андреас Хулудис.
В-третьих, как таковой государственной земли на Кипре нет или практически нет — вся она находится в руках частных землевладельцев, крупнейшим из которых является церковь. Навсегда расставаться с веками накапливаемым земельным богатством церковь не спешит, зато нередко сдает инвестиционно-строительным компаниям землю в аренду — лет эдак на 100 (предложения приобрести жилье в комплексах, построенных на такой вот арендованной земле, присутствуют и на российском рынке).
Частички больших участков, хозяевами которых являются инвестиционно-строительные компании, также крайне редко выходят на рынок. "Порой компании действительно продают участки — например, если испытывают трудности с финансированием стартовавшего проекта. Но продают их с тем расчетом, что новые владельцы к ним же потом и обратятся, чтобы строиться", — отмечает Александр Шадров.
Что же касается других "частников", то и они не торопятся выставлять свои участки на продажу, сохраняя землю в качестве своеобразного НЗ на будущее. Киприотам вольно поступать со своим имуществом именно там, поскольку положение кипрского и иностранного землевладельца принципиально различны — и это в-четвертых.
Став землевладельцем, гражданин Кипра вправе ничего и никогда не делать со своим участком. Иностранец же обязан в течение 3 лет с момента приобретения что-то построить. Разница, согласитесь, весьма существенная. Для тех иностранцев, которые не являются гражданами стран-членов ЕС, действуют и другие ограничения, связанные, например, с размером приобретаемого участка: он может быть не более 2, а в редких случаях — не более 3 донумов (1 донум — 1338 м2). Кстати, также неграждане ЕС вправе приобретать всего "одну квартиру в одни руки" — для жителей ЕС и данное ограничение снято. Все проблемы, конечно, легко преодолеваются — например, путем оформления недвижимости на юридическое лицо. И все-таки — дискомфортно.
В-пятых, земля на Кипре, как и в любой другой стране мира, бывает разного назначения. И крайне важно, какую именно землю вы приобретаете: "Земли сельхозназначения, земли под строительство — все они имеют разный разрешенный коэффициент застройки, от 10% до 90%. Поэтому даже если вы приобрели гектар, еще не факт, что весь его вы сможете заполнить строениями", — подчеркивает Юрий Курначенков.
В-шестых, перед иностранным, в частности российским, владельцем земли немедленно встает масса бюрократических преград, которые россияне научились обходить у себя дома, но которые не столь легко преодолимы на Кипре. "Нередко люди говорят: давайте вы продадите мне участок земли, а я найму гастрабайтеров и они мне все построят. Такая практика на Кипре невозможна. У нас нельзя купить землю, что-то построить Бог весть из чего, а потом задним числом все согласовать. Строительство на Кипре не начнется, пока не будут получены все лицензии, все согласования с архитекторами, с Департаментом городского планирования и прочими инстанциями. Поэтому те, у кого появляется идея приобрести землю, приезжают, изучают ситуацию — и рано или поздно приходят к выводу, что лучше купить новостройку", — говорит Андреас Хулудис. "На Кипре для иностранцев существует масса бюрократических препон — в частности, чтобы не создавать конкуренцию местным компаниям. Поэтому правильнее все-таки кооперироваться с киприотами, входя в проект на основе соинвестирования, или искать что-то уже построенное, что застройщики хотят продать", — добавляет Александр Шадров.
Наконец, в-седьмых — размеры предлагающихся участков. В избалованной пространствами России землю привыкли мерить гектарами и километрами. На Кипре же участок в 3, 4, 5 соток уже считается нормальным, в 8–10 соток — более, чем приличным. По воспоминаниям Александра Шадрова, самый большой участок, с которым приходилось иметь дело — 24 сотки. Такие масштабы не идут ни в какое сравнение, к примеру, с подмосковными вариантами.
Можно перечислять дальше — в-восьмых, в-девятых, в-десятых. Но и вышесказанного достаточно, чтобы понять: идея заработать на купле-продаже кипрской земли — интересная, но слабо осуществимая для иностранца, особенно для россиянина, не являющегося обладателем еэсовского паспорта. Это понимают и мелкие, и средние, и даже крупные инвесторы: разговоры о возможном приобретении на Кипре больших участков под гостиничную или жилую застройку периодически возникают, но дальше разговоров дело обычно не идет. Хотя, по словам Михаила Брустинова, "в нашей компании вместе с российскими инвесторами выполнено и выполняются несколько крупных совместных проектов. Это жилые комплексы, отели, рестораны, боулинг". Однако массовая практика такова, что теоретических обращений гораздо больше, чем практически выполненных контрактов, да и обращения-то зачастую — лишь из праздного любопытства.
Тем же, кто реально хочет улучшить свое благосостояние благодаря кипрской недвижимости, профессионалы советуют внимательнее присматриваться к арендному рынку. "С точки зрения капиталовложений куда интереснее приобрести апартаменты в комплексе (таком, например, как The Ermitage on the Beach), где работает управляющая компания — а потом сдавать их в аренду, гарантированно получая доход", — подчеркивает Юрий Курначенков. И пускай специалисты сулят кипрскому рынку земли 20–30% ценовой рост, который должен вот-вот начаться. Этот праздник — не на нашей улице.
Сладкие места
Специалисты считают: самые интересные со всех точек зрения участки находятся в окрестностях двух наиболее раскрученных курортных городов острова – Лимассола и Пафоса. Пафос, расположенный среди пологих холмов в юго-западной части Кипра, долгое время был тихим, скромным поселением. Однако в 70-х годах прошлого века власти Кипра приняли решение превратить его в туристический центр, и за 30 с небольшим лет город вырос в один из самых популярных курортов страны – с великолепно развитой инфраструктурой, богатейшей "экскурсионкой", лучшим, как уверены многие, на Кипре климатом и фешенебельными отелями. Сегодня в Пафосе и его окрестностях приобретают недвижимость самые состоятельные иностранцы, поскольку город прочно завоевал славу места спокойного, зеленого и недешевого. Сейчас на долю Пафоса приходится лишь 9,8% общего объема домовладений, однако по такому показателю как строящееся жилье Пафос заметно опережает многих конкурентов.
Лимассол, расположенный в центре южного побережья Кипра – второй по величине город острова (после Никосии), который туристические справочники часто называют кипрской Ривьерой. Неподалеку отсюда находятся горы Троодос, где зимой можно предаваться совсем, кажется, не-кипрским развлечениям – кататься на лыжах и сноубордах. Кроме того, в Лимассоле функционирует международный морской порт, откуда совершаются круизы во многие страны мира, а в ближайшее время появится еще и яхт-причал мирового класса.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2006 | № 8 (18) | http://www.d-n.ru/
Валерия МОЗГАНОВА
|
