|
"Покупательский спрос сместился на вторичный рынок", - утверждают некоторые эксперты. Утверждение не совсем верное, демонстрирующее подмену понятий: спрос действительно сместился, но не на вторичный рынок как таковой, а на так называемые "стопроцентно гарантированные объекты", часть которых, безусловно, составляют объекты "вторички", но только часть. Неслучайно ведущие девелоперы, твёрдо стоящие на ногах и имеющие возможность не замораживать объекты, а активно продолжать их реализацию, чувствуют себя уверенно даже сейчас, на скорректированном кризисом рынке.
Промедление, подобное поражению
"Сегодня никто не будет покупать „бумажные ценности", которые во всём мире привели к коллапсу экономики. На ближайшие годы можно исключить из „оборота популярности" любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надёжности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остаётся недвижимость, на втором месте - земля",- заявила недавно в интервью деловой газете "Взгляд" (приложение "Недвижимость") управляющий партнёр "Бюро консалтинга и инвестиций" Мария Ковалёва.
Хорошим наглядным подтверждением её слов могут служить результаты опроса, проведённого в начале февраля в Санкт-Петербурге, в рамках выставки-семинара "Жилищный проект". Согласно опросу, представления респондентов о механизмах сбережения семейного капитала таковы: свыше 63% опрошенных считают, что самый надёжный способ - приобретение объектов недвижимости. Для сравнения: только 15% участников анкетирования предпочитают покупать на свободные денежные средства наличную иностранную валюту, депозитам доверяют 7,5% респондентов, ещё меньше (6,4%) хранят деньги в драгоценных металлах и лишь 4% готовы инвестировать деньги в ценные бумаги. Если бы подобный опрос был проведён в Москве, его результаты, скорее всего, ненамного отличались бы от питерских.
И ещё одна интересная выкладка, касающаяся вышеупомянутого опроса: 40% профессионалов, рассуждая о том, какие именно объекты будут наиболее востребованы в 2009 году, дружно заявили: покупать будут любое ликвидное жильё.
Одним словом, даже несмотря на не самые простые времена, которые сегодня переживает столичный рынок, вложения в недвижимость московского региона являются, безусловно, выгодными. Причём как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. По предварительным оценкам, в стадии "заморозки" сегодня находятся около 80% проектов Москвы из числа тех, которые до кризиса не успели выйти из "бумажной" стадии или оказались на ранних этапах реализации. А это означает, что через 1,5 - 2 года, когда самый тяжёлый кризисный период, будем верить, уже останется в прошлом и на рынок вернётся платёжеспособный спрос, покупатели столкнутся с серьёзным дефицитом предложения в сегменте относительно готового жилья, что может привести к галопирующему росту цен. (К слову, уже сегодня многие теоретики и практики рынка считают наиболее опасным даже не нынешнее, а вот именно будущее положение дел в столичной сфере Real Estate, утверждая: ещё неизвестно, с чем ей легче будет справиться: с сегодняшним строительно-ценовым спадом или с грядущим подъёмом).
Понявшие это покупатели отчасти и стали авторами зафиксированного всеми без исключения "весеннего всплеска покупательской активности" на рынке недвижимости. А заодно дали понять остальным: позиция "страуса", засунувшего голову в песок в ожидании пресловутого "ценового дна", может стать позицией проигравшего. Глупо же в самом деле надеяться, что в один прекрасный момент кто-нибудь авторитетный, к чьему мнению прислушиваются и чьим словам доверяют, с утра объявит по радио: "Дамы и господа! „Ценовое дно" кризиса, о котором так долго говорили в России, достигнуто!" Никто подобных заявлений не сделает - разбираться придётся самим, ориентируясь на "колебания внешней среды".
А они, эти колебания, уже должны насторожить потенциальных вкладчиков в недвижимость. Львиная доля ценового спада (до 85 - 90 %) была "выбрана" рынком в 2008 году - дальнейшего активного снижения стоимости от московского жилого м2 можно не ждать. При этом непроданных квартир в представляющих инвестиционный интерес проектах, строительство которых уже начато и имеет гарантию "не замёрзнуть" под давлением кризиса, всё меньше (поговаривают даже об их наметившемся дефиците).
Ну и на что же в таком случае делать ставку? На то, что у застройщика всё-таки возникнут денежные затруднения, а если не возникнут? На то, что он согласится, как в рождественско-новогодний период, предоставлять всем без исключения бонусы и скидки - а вдруг не согласится, не видя в этом финансово-экономического смысла? На то, что "остатки" решат как на базаре распродавать по сниженным ценам - а ну как наоборот, к тому периоду цены уже подрастут и "остатки" станут в прямом смысле слова "сладкими"?
Из всего вышесказанного можно сделать единственный простой вывод: для трезво мыслящих людей, верящих в перспективы рынка недвижимости и осознающих, что бездействие таит в себе риски серьёзных потерь, сейчас самое время покупать.
Когда надёжность в особой цене
Другой вопрос: что именно покупать? Надо сказать, что кризис внёс серьёзные коррективы не только в покупательские кошельки, но и, так сказать, в ход покупательских мыслей и покупательские предпочтения. Времена заявлений о том, что в Москве квартиры разлетаются как горячие пирожки, прошли. В докризисные времена действительно практически любой проект имел шансы рано или поздно быть проданным - настолько велик был спрос. Теперь же каждый из предлагаемых на продажу объектов приобретатели жилья всесторонне придирчиво оценивают.
Аналитики считают, что алгоритм действий покупателей примерно таков. Первым делом оценивается финансовое положение компании-девелопера проекта. Естественно, в самой выгодной позиции в этом смысле находятся компании, имеющие как собственный запас прочности, так и поддержку мощных финансовых структур. Ярким примером того, насколько значим этот параметр оценки в нынешних условиях, может служить компания "ДОН-Строй", в конце прошлого года заключившая с ВТБ долгосрочные кредитные соглашения на сумму $500 млн. Данные соглашения являются гарантией того, что проблем с завершением строительства начатых объектов у компании не возникнет - ведь все средства направляются в буквальном смысле слова "в стройку". Новость о получении кредита мгновенно повысила "градус" покупательского интереса к "донстроевским" проектам - по словам представителей компании, в ноябре-декабре 2008 года им удалось сохранить объём продаж на уровне предыдущих лет.
Далее экспертной оценке подвергается сам проект - в первую очередь осторожничающих покупателей интересует стадия его готовности и активность ведения работ. Генеральный директор "ДС Риэлти" (группа компаний "ДОН-Строй") Тимур Баткин говорит, что продолжение активного строительства - главный ответ девелоперов кризису: "Сегодня покупателю нужно готовое жильё, и мы стремимся обеспечивать именно такой продукт. Морозить процесс, экономя на затратах, но сокращая при этом доходную часть, бессмысленно".
Кроме того, претенденты на столичные "квадраты" в ситуации сформировавшегося за последнее время "рынка покупателя" стали особо придирчивы по части потребительских характеристик объекта, в списке которых такие параметры, как местоположение и транспортная доступность, экологические характеристики, развитость окружающей инфраструктуры, в том числе и социальной, и т.д.
В этом смысле отмеченное недавно экспертами лёгкое смещение спроса в Восточный округ объяснимо не только и не столько более щадящими, по сравнению со столичным западом ценами, но и тем фактом, что ВАО в последние годы прочно занимает одно из лидирующих мест во всевозможных экологических рейтингах. Округ является самым зелёным в Москве: благодаря расположенным здесь Национальному парку "Лосиный Остров", паркам "Сокольники" и "Измайлово", многочисленным локальным зелёным зонам, на каждого жителя округа приходится в 3,5 раза больше зелёных насаждений, чем имеет среднестатистический москвич.
Стремясь ещё более повысить привлекательность объектов, девелоперы усиливают достоинства местоположения внутренними характеристиками. Приведём в пример жилой комплекс "Лосиный Остров", название которого говорит о непосредственном соседстве с Национальным парком, занимающим громадную по меркам любого мегаполиса территорию в 128 км2. Авторы проекта постарались сделать экологические акценты ещё более заметными. При строительстве используются экологически чистые материалы, применение "синтетики" сведено к необходимому минимуму. На охраняемой внутренней территории комплекса планируется разбить обширные сады с редкими сортами растений. Энергоэффективные и ресурсосберегающие технологии, максимальное использование естественного освещения за счёт больших плоскостей остекления и панорамных окон - всё это дополняет общую картину экологического благополучия комплекса. На этом фоне приятным инфраструктурным дополнением выглядят подземный паркинг на 2 000 машиномест с автомойкой и круглосуточная служба эксплуатации.
И конечно, покупатель вдумчиво оценивает ценовые характеристики объекта. Хотя сегодня, по мнению аналитиков, цены рассматриваются не абстрактно - в соотношении со "средней температурой по больнице", а только в "привязке" к конкретному проекту. То есть каждый покупатель сам решает, устраивает ли его данное соотношение цена/качество/надёжность. Можно ведь польститься на небывало низкую цену, но если это вынужденный шаг оставшегося без средств девелопера, возможно, придётся ждать своей квартиры годами.
Напоследок отметим, что, по наблюдениям участников рынка, кризис всё-таки скорректировал предпочтения покупателей в сторону более бюджетного жилья - в фаворитах спроса сегодня хороший эконом- и бизнес- класс оптимальных площадей. Потому существенную роль играет наличие в проекте большого выбора востребованных площадей. В том же "Лосином Острове" площади квартир начинаются от 49 м2.
Но, возвращаясь к вышесказанному, невелика цена любым характеристикам, если они остаются только будоражащей воображение перспективой. Главное, чтобы краны крутились и этажность росла. Вот и весь ответ.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | март – апрель 2009 | № 2 (42)
Автор: Елена ПОЛОВЦЕВА
|
