|
Недавно Национальное агентство финансовых исследований обнародовало данные проведённого в декабре 2008 года всероссийского опроса населения на тему: "Какие убытки граждан должно сейчас возмещать государство?" (об этом ДН подробно рассказывал в предыдущем номере). Среди многочисленных статистических выкладок особое внимание привлекают две. Первая: примерно 16% респондентов ответили, что государство обязано возмещать стоимость квартиры или дачи, если они потеряли в цене в момент продажи (для сравнения: в том, что государству необходимо возмещать гражданам убытки, понесённые в результате банкротства банков, уверено 55%). И вторая: четверть жителей обеих российских столиц (21% опрошенных) вообще не считает, что государство должно что-то кому-то возмещать (в целом по России с ними согласны 13% респондентов).
Выводов из этого можно сделать множество, в том числе и такой: проблемы, которые в данный момент испытывает российская сфера строительства и недвижимости, пока не грозят вылиться в социальные бунты. Тем не менее общество не совсем уж равнодушно взирает на происходящее: несмотря на то что у нас с недвижимостью так или иначе связано 47% экономики, в России, в отличие, скажем, от Испании, строительство никогда не было главным экономическим локомотивом (тот, кто утверждает обратное, очевидно лукавит или искренне заблуждается); однако жильё - сфера особой социальной ответственности государства, удобно это ему или нет. Поэтому, слушая рапорты профессионалов отрасли о "замораживании" едва ли не всех проектов, находящихся на "бумажной" стадии (и даже части тех, что находятся в стадии реализации), и параллельные призывы властей не дать объёмам строительства упасть до критически низкой отметки, многие хотели бы большей конкретики. По большому счёту, всё сводится к трём основным вопросам:
- Свернёт ли государство ныне существующие социальные программы?
- Поможет ли оно людям, которые уже оказались или в самое ближайшее время могут оказаться в положении обманутых дольщиков?
- Собирается ли государство влиять на послекризисную систему ценообразования на рынке жилищного строительства?
О трудностях жевательного процесса в кризисный период
Что касается ответа на первый вопрос, то он скорее отрицательный - не свернёт. По крайней мере, приложит максимум усилий, чтобы не свернуть, а в России, как известно, надо благодарить хотя бы за намерение. В одном из своих предновогодних интервью мэр Москвы Юрий Лужков заявил: "Кризис на строительство объектов в Москве не повлияет, ни один из них „замораживать" мы не собираемся. Мало того, не будем и снижать темпы возведения объектов, запланированных на следующий год. У правительства Москвы для этого достаточно материальных ресурсов и экономических рычагов. Напомню, что столичное руководство отдаёт приоритет строительству социального жилья, объектов социального назначения, физкультурно-оздоровительных комплексов и других сооружений для массовых занятий спортом. Такая работа всегда была одним из стратегических направлений деятельности правительства Москвы, остаётся она таковой и сейчас. Правительство Москвы уже предприняло ряд мер, которые дают нам возможность не снижать темпы реализации социальных программ. Не допустим подобного и в дальнейшем, несмотря ни на какое развитие ситуации. Неукоснительное выполнение социальных задач всегда было стратегическим приоритетом в работе столичного руководства. В условиях кризиса значимость реализации этих программ не только не снижается, а, наоборот, повышается. Для этого мы задействуем все экономические рычаги и ресурсы, даже в ущерб решения других, менее значимых задач" ("Тверская, 13", №141, 25.11.2008 год). Одной из мер столичного правительства станет сокращение объёмов строительства коммерческого жилья - имеющиеся земельные ресурсы будут направлены на социальное строительство, более того, для этих целей намечено (по согласованию с областью) приобретать землю в Подмосковье.
Столичное руководство также не собирается отказываться от сноса пятиэтажек - программы, в общем-то, коммерческой, но имеющей огромное социальное значение. На заседании правительства Москвы, состоявшемся 10 декабря 2008 года, было объявлено, что, несмотря ни на какой кризис, последняя пятиэтажка сносимой серии должна исчезнуть с городских улиц в 2010 году. После чего можно будет приступать к решению судьбы домов более поздних годов постройки - часть их тоже предполагается снести, часть реконструировать, параллельно рассматривая проекты по улучшению их планировки. Более 10 млн м2 жилья должно появиться и на территории бывших промзон - основная часть этого строительства придётся на Западный и Северный административный округ. Примеры и цифры можно приводить дальше, но и сказанного вполне достаточно, чтобы оценить стремление.
Правда, между стремлением и результатом - дистанция огромного размера; трудностей на пути реализации заявленных программ и означенных объёмов будет немало (недоверие инвесторов и девелоперов к наполеоновским планам московских властей - лишь одна из них, но эта тема требует отдельного разговора). В частности, в начале марта появилась информация Тендерного комитета, что никаких торгов, конкурсов и аукционов, связанных с горзаказом, в Москве не будет минимум до начала апреля - в связи с секвестром столичного бюджета. Для сферы Real Estate это означает: минус 285 млрд руб. из копилки адресной инвестиционной программы, только 1 800 000 м2 профинансированного жилищного строительства, всего 600 вместо 1 900 домов, требующих капремонта, сворачивание дорожных и инфраструктурных проектов и т. д. Печально, но факт: Москва "откусила" больше, чем может "прожевать" в условиях кризиса.
В подобное положение, кстати, попала не только Москва. Лишь один пример: на днях решение о сокращении расходов на реализацию нацпроекта по доступному жилью приняли власти Ханты-Мансийского автономного округа, о благосостоянии которого народная молва слагает легенды. По широко разошедшимся в прессе словам представителя пресс-службы губернатора ХМАО, "сокращение бюджетного финансирования коснётся реализуемых в рамках нацпроекта программ развития и модернизации ЖКХ на 2005 - 2012 гг., улучшения жилищных условий населения на 2005 - 2015 гг., господдержки приоритетных инвестиционных проектов на 2007 - 2011 гг. и господдержки научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. В целом на реализацию нацпроекта с 2008 года по 2012 год планируется направить 135,66 млрд руб., из них порядка 60 млрд руб. - из окружного бюджета".
Перед бедой все равны. Но некоторые - чуть равнее
Есть примеры государственной поддержки сферы социального строительства и на общероссийском уровне. В частности, вскоре в стране могут появиться кооперативы малоэтажного жилья двух видов - открытые и закрытые с участием государства, которым для реализации проектов бесплатно будут предоставляться земельные участки. Соответствующий законопроект должен быть рассмотрен Госдумой в рамках весенней сессии, и если всё сложится удачно, часть российских граждан получит возможность строить дома площадью около 100 м2 за весьма и весьма умеренные деньги (конкретные цифры уже озвучены, но лучше их не повторять, дабы не вводить никого в заблуждение, - к весне стоимость денег может заметно измениться).
Правда, глава Министерства регионального развития Виктор Басаргин недавно заявил, что "федералы" сбросили на регионы две трети забот по финансированию и обеспечению социальных программ, но "регионалам" подобной ноши не потянуть. Поэтому его министерство просит государство на 20 - 25 % увеличить денежную помощь регионам для решения поставленных социальных задач. А задачи, надо сказать, недетские: к примеру, только на поддержку 36 000 молодых семей должно пойти не менее 10 млрд руб., а ведь есть ещё и идея к маю 2010 года обеспечить жильём всех ветеранов ВОВ (господи, сколько их осталось-то!), и множество других правильных, но затратных в реализации идей. Среди них, к слову, идея, выдвинутая руководством КПРФ: строить дома, право на приобретение жилья в которых (естественно, по разумным ценам) получат только малоимущие коренные жители того или иного региона. Во время своего недавнего визита в Кемеровскую область Владимир Путин вроде как пообещал увеличить помощь регионам в обмен на их, регионов, ответное обещание не сворачивать "социалку".
Отдельной строкой необходимо выделить решение, напрямую связанное как с первым, так и со вторым вопросом из заданных в начале статьи. Речь идёт о составленном правительственной комиссией по повышению устойчивости российской экономики списке системообразующих организаций, имеющих для нашей страны стратегическое значение. В графе "Жилищное строительство" (к слову, последней графе в довольно внушительном списке из предприятий транспортной, энергетической, нефтегазовой, металлургической и многих прочих промышленностей) первоначально указано всего 6 компаний: ПИК, "Интеко", "СУ-155", ДСК-1, "Главстрой" и Группа "ЛСР". Но, как особо подчёркивается, и они не могут гарантированно рассчитывать на финансовую помощь государства: их поддержка по большей части будет заключаться в предоставлении госгарантий, субсидировании процентных ставок по кредитам, реструктуризации налоговой задолженности, предоставлении госзаказа и т.д. - ещё раз все эти меры премьер-министр России Владимир Путин один в один перечислил на Всемирном экономическом форуме в Давосе. Кроме того, государство берёт на себя обязанность минимизировать негативные социально-экономические последствия, если деятельность этих компаний всё-таки прекратится.
Ну, гарантированно рассчитывать на финансовую поддержку государства, может, действительно никто не вправе, но вот подсчитавшая убытки компания "Интеко" уже запросила госгарантий по кредитам на сумму 50 млрд руб., обязавшись в качестве обеспечения по кредитам заложить свою недвижимость, земельный банк, девелоперские проекты и даже принадлежащие лично госпоже Батуриной акции "голубых фишек" вроде "Газпрома", "Сбербанка России" и "Роснефти". Правда, межведомственная рабочая группа по мониторингу за финансово-экономическим состоянием компаний, входящих в перечень системообразующих организаций, "Интеко" отказала, потребовав представить более подробные обоснования запрашиваемой суммы.
Оставим в стороне причины попадания шести "счастливчиков" в указанный список. Вопрос в другом: что делать всем остальным? Ведь по сути, судьбы людей, которые столкнулись (или ещё столкнутся) с недостроем своих квартир и тем самым пополнят ряды "обманутых", напрямую зависят от решения проблем девелоперской сферы. По оценкам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, сейчас в положении "обманутых дольщиков" может оказаться около 2 млн российских семей - в 2005 году и десятикратно меньшей цифры хватило, чтобы вызвать волну массовых протестов.
Совершенно очевидно, если сегодня строители и девелоперы разорятся (а аналитики пугают, что их массовое банкротство начнётся уже весной), то по окончании "заморозков" работать на рынке будет просто некому. Финансовая господдержка банков, как оказалось, не срабатывает: даже получив средства, банкиры не спешат возобновлять ни девелоперское, ни ипотечное кредитование. К слову, в Европе наблюдается ровно такая же ситуация, уже породившая гнев старосветских экспертов и призывы свернуть помощь структурам, не делающим никому никаких "шагов навстречу". Новые инвесторы (из числа непрофильных), на появление которых делалась особая ставка, пока не спешат открыто проявлять активность. Собственных средств практически ни у кого из девелоперов нет.
Так какие же есть варианты выхода из сложившейся ситуации? Одни эксперты, ссылаясь на мировую практику, утверждают, что эффективных методов спасения от банкротства не существует, так что государству надо не спасать компании, а давать им возможность зарабатывать, стимулируя покупательский спрос на недвижимость с помощью ипотеки и субсидирования. Вторые уверены, что разумным решением могут стать льготные кредиты. Третьи считают, что выкуп государством квартир - отличный способ поддержать хромающие на обе ноги компании, хотя четвёртые называют это мерой, в нынешнем своём виде, утратившей всякий смысл. К такому выводу их подтолкнули результаты первых аукционов по выкупу жилья, прошедших в Москве и Санкт-Петербурге: по подсчётам специалистов, вырученных денег компаниям-участникам торгов хватит от силы до середины лета, а потом - всё. А теперь и такие аукционы попали под сокращение всё до того же апреля. Хотя эксперты, утверждающие, что данное решение столичных властей вызовет панику на рынке, зря нагнетают обстановку - не так страшен чёрт, как его малюют.
Одно очевидно: за уши вытаскивать из ямы всю отрасль целиком государство не намерено, да и не потянет оно такую ношу. Но искать пути спасения необходимо, ведь если в 2005 году обманутых дольщиков ещё можно было пытаться утихомирить разговорами вроде "Сами виноваты, надо было думать, кому доверяете", то теперь ситуация принципиально иная: оказавшиеся в тупике девелоперы - не горе-финансисты и уж тем более не пирамидостроители; максимум, в чём их можно обвинить, так это в некоторой расслабленности, порождённой приятным течением дел на рынке. В конце прошлого года мечущиеся в поисках выхода государство и строительная отрасль наконец-то перешагнули границы царства слов на "-ия", два из которых звучат наиболее грозно - "санация" и "национализация".
Повторение - мать экономического заикания
Официальная версия приписывает идею санации строительной отрасли Владимиру Якушеву, губернатору Тюменской области, в числе прочих присутствовавшему на курганском совещании, посвящённом вопросам социально-экономического развития Уральского федерального округа. Поддержавший инициативу ещё один участник совещания - президент России Дмитрий Медведев - немедленно дал поручение продумать механизмы этой самой санации, хотя модель уже "отработана" на представителях банковской сферы и проста до крайности. В компании, находящейся на грани банкротства, которого государство по тем или иным причинам не хочет допустить, вводятся внешние, подконтрольные государству управляющие. Они пытаются справиться с трудностями путём реструктуризации бизнеса, а если не получается, привлекают внешний капитал, то есть, частично или полностью передают компанию новому собственнику. По сути, это уже наблюдающийся сейчас процесс слияний и поглощений, но только идущий под бдительным присмотром государственного ока. Предположительно структурой, которая возьмёт на себя руководство данной работой, должен стать Банк Развития.
Как считают эксперты, санация - прямой путь если не к полной, то частичной национализации отрасли. Собственно, такой же финал ждёт её и в том случае, если государство просто прокредитует большую часть игроков рынка: значительный процент государственных денег автоматом влечёт за собой подконтрольность и зависимость. Для кого-то подобное течение событий равнозначно фактическому краху девелоперского бизнеса (вице-президент Ассоциации строителей России, председатель НАУИР /Национальной ассоциации участников ипотечного рынка / Владимир Пономарёв заявил: "Государство как антикризисный управляющий - это разумно, но государство, которое придёт навсегда, - это катастрофа"). Для кого-то, напротив, основой стабилизации в условиях, когда львиная доля игроков рынка просто не имеет возможности принимать самостоятельные решения.
Немаловажно (и это уже к третьему пункту повестки дня), что национализация, хотя бы и неполная, должна помочь удержать цены от чудовищного падения сейчас (тот, кто не в курсе, чем грозна дефляция, может проконсультироваться у экономистов) и от не менее чудовищного взлёта по окончании кризиса, когда покупательский спрос вернётся на практически полностью "обеспроектенный" рынок недвижимости. Но вопрос, кем именно видит себя государство - действительно ли только антикризисным управляющим или "игроком на все времена", как того опасается Владимир Пономарёв, в начале статьи не задавался. Потому что пока не имеет ответа.
Впрочем, прелюдией к этому ответу вполне можно считать давосское заявление Владимира Путина - основного докладчика Всемирного экономического форума-2009: "...возможная ошибка - это чрезмерное вмешательство в экономическую жизнь со стороны государства, слепая вера во всемогущество государства. Да, усиление его роли в условиях кризиса - это естественная реакция на провалы рыночного регулирования, однако вместо того, чтобы заняться совершенствованием рыночных механизмов, появился соблазн максимально расширить непосредственное участие государства в экономике. Оборотная сторона антикризисных мер почти во всех странах - это концентрация в руках государства избыточных активов. В Советском Союзе в прошлом веке роль государства была доведена до абсолюта, что привело к тотальной неконкурентоспособности нашей экономики. Мы за это дорого заплатили, этот урок нам дорого обошёлся, я уверен, что никто не хотел бы его повторить".
Кнутом и пряником
Помощник президента России Аркадий Дворкович на днях заявил: "Государство не оставит в беде россиян, взявших ипотечные кредиты". Уже сегодня оно выделило около 5 млрд руб. на помощь тем, кто не может расплатиться по ипотеке. "Но это не бесплатный ресурс, не подарок, - продолжает помощник главы государства. - Это возможность перенести часть платежей на будущий период". Однако не каждый, взявший ипотечный кредит , может рассчитывать на помощь государства. Заёмщику необходимо соответствовать ряду требований. Квартира, которую он или его семья приобрели через ипотеку, должна быть единственным жильём, предыдущие докризисные платежи должны были выплачиваться в срок, а также после ежемесячной оплаты кредита должно оставаться меньше двух прожиточных минимумов на члена семьи. Это - не полный список требований. Государству надо ещё договориться с банками, которые выдавали ипотечные кредиты, а в этом случае без кнута и пряника не обойтись.
"Если у банков есть такой шанс - отсрочить платежи, и для них это безболезненно, то банки должен пойти навстречу людям, - считает Аркадий Дворкович. - Если банк этого делать не будет, то никакая дополнительная финансовая поддержка ему со стороны государства также оказываться не будет".
Ипотека в России не имела такого масштабного применения как в Европе, не говоря уже про США. И брали её, в основном, люди среднего достатка. Поэтому на сегодняшний момент в России нет таких задолженностей по платежам, как за границей. "Порядка 5% заёмщиков задолжали кредиторам, - говорит Аркадий Дворкович. - И эта цифра если и возрастёт, то не более чем в 2 раза. В то же время и число тех, кто даёт и берёт ипотечные кредиты, заметно сократилось. Но сегодня будет самой большой ошибкой остановить работу этого рынка, - продолжает помощник президента. - Поэтому государство планирует дополнительную капитализацию банковского сектора с тем, чтобы выдача ипотечных кредитов не прекращалась. Кроме этого, банки должны получить возможность частично убрать со своих балансов старые ипотечные кредиты через секьюритизацию, то есть оформления в ценные бумаги закладных и продажи их на рынках. Центробанк будет рефинансировать выпуски соответствующих ценных бумаг, такое решение тоже принято", - подводит итог Аркадий Дворкович.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | март – апрель 2009 | № 2 (42)
Автор: Валерия МОЗГАНОВА
|
