|
Назначенная и, кажется, теперь уже окончательная дата вступления в ЕС — 2007 год, большая протяженность береговой линии с прекрасными пляжами, исторически сложившиеся турпотоки и продолжающийся бурный рост туристической сферы, все еще относительно невысокие цены — именно эти причины обычно называются основными "тягачами" развития рынка недвижимости Болгарии. Более продвинутые граждане упоминают еще и о ежегодном росте объема иностранных инвестиций в болгарскую экономику, серьезном повышении кредитного рейтинга страны, ужесточении конкуренции на рынке внутреннего ипотечного кредитования, низком налоге на недвижимость и общем уровне потребительских цен, политической стабильности, либеральном законодательстве… .
 А самые продвинутые просто констатируют: "Сегодняшняя болгарская ситуация зеркально отображает процессы, всего несколько лет назад произошедшие в Чехии, а до этого — на Кипре. Болгарский инвестиционный и строительный бум с точностью до мелочей повторяет опыт этих стран"
Еще одним доказательством "зеркальности" нынешнего положения дел в Болгарии служит и национальный состав иностранных инвесторов, наиболее активно проявляющих себя на местном рынке недвижимости. Как и в других странах, некогда находившихся на пороге вступления в ЕС, тон задают англичане и ирландцы, накопившие огромный опыт в области сделок с недвижимостью в Испании и Португалии и составившие себе немалые капиталы на перепродаже курортной недвижимости Чехии.
Не случайно, например, первый курортный комплекс в Поморие в народе назвали "Ирландской деревней" (об этом регионе подробно рассказывал в №7(17) за 2006 г.). В целом же за последние 4–5 лет среднегодовое увеличение иностранного капитала в строительном секторе Болгарии составляло около 43%. И если в 2001 году иностранцы совокупно вложили в болгарскую недвижимость примерно 14 млн. евро, то уже к концу 2004 года этот показатель дорос до отметки 200 млн. евро, а к концу 2005 года перевалил за 320 млн. евро.
Не исключено, что если бы главными игроками болгарского рынка стали россияне (по признанию мирового Real Estate-сообщества — одни из самых капризных клиентов), развитие его пошло бы по совсем иному пути. Но пока, повторим, лидерами являются британцы и ирландцы, на долю которых, по данным некоторых болгарских аналитиков, приходится порядка 60% всех сделок с недвижимостью. Им на пятки наступают немцы; чуть позади — голландцы и прибалты; как ни покажется кому-то странным, велико присутствие румын. И только затем идут россияне (хотя совокупная доля наших соотечественников растет, и потому рассуждения о массовой скупке русскими болгарской недвижимости больше не выглядят совсем уж надуманными).
Получившие право первой ночи островитяне установили свои правила игры и свои точки притяжения, причем далеко не всегда расположенные на морском берегу. По утверждениям болгарских статистиков, те же англичане, например, охотно скупают землю и старые деревенские дома, расположенные на расстоянии 10–15 км от моря, в экологически чистых районах — в расчете на то, что впоследствии приобретения можно будет выгодно использовать или не менее выгодно перепродать. Однако и для них, и уж тем более для граждан России самой привлекательной (читай — прибыльной и ликвидной) остается недвижимость на морском побережье, расположенная в центре туристических комплексов или в непосредственной близости от них.
Стало быть, и рост цен на объекты недвижимости здесь — самый мощный. По данным Национального статистического института Болгарии, два главных курортных города страны — Варна и Бургас прочно удерживают лидерство по самым высоким в стране ценам на жилье: сегодня средняя стоимость квадратного метра в Варне составляет около 820 €, в Бургасе — около 755 €. Назвать это лидерство абсолютным не позволяет только София с ее 856 €/м2. Для сравнения: средняя цена квадратного метра жилья по стране едва дотягивает до уровня 520 €. И это, отметим, усредненные цены.
Если же речь идет о покупке апартаментов в новом шикарном комплексе Royal Garden, возводящемся в центре Солнечного берега, то придется исходить из расчета 1120–1370 €/м2. А за виллу на том же курорте (3-этажную, общей площадью 510 м2, с вариантом использования в качестве отеля) придется отдать около 680000 €.
Немаловажным в данном случае является и внимание к Болгарии постоянных персонажей зарубежной светской хроники. Стоило, например, группе британских футболистов, в числе которых были и игроки "Челси", обнародовать свой интерес к приобретению квартир в Цариградски — самом большом в стране элитном жилом комплексе, расположенном в районе Младост на востоке Софии, как цены в нем незамедлительно подскочили.
Стоило Эдди Джордану, бывшему владельцу команды "Джордан" в "Формуле 1", заявить о готовности вложить средства в развитие Бургаса, как инвестиционные предложения начали поступать в мэрию города в утроенном количестве. (В случае с Джорданом речь шла о строительстве жилых комплексов в кварталах Акации и Победа, новой современной пристани для яхт в квартале Сарафово и гольф-клуба в парке Росенец). Так что администрация Бургаса, на тот момент подыскивавшая инвестора для реализации проекта благоустройства и застройки 3-километрового участка побережья (от бывшего пляжа Адам и Ева до пляжа в квартале Сарафово) даже слегка растерялась от такого обилия внимания.
Конечно, в каждой бочке меда есть своя ложка дегтя, в том числе и в огромной бочке взаимоотношений болгарского рынка недвижимости с иностранными покупателями и инвесторами. В частности, серьезной проблемой, с которой приходится сталкиваться зарубежным гражданам, является не до конца проработанная законодательная база страны.
Так, например, для покупки земли необходимо зарегистрировать болгарскую компанию, сама процедура очень длительная, и земля будет оформлена в собственность на юридическое лицо (с правом перерегистрации в дальнейшем на физическое лицо). Именно поэтому предложения на рынке в сегменте вилл, домов и таунхаусов крайне ограничено.
Другая проблема — отсутствие рынка ипотечного кредитования нерезидентов. Наиболее льготными условиями при приобретении недвижимости считается двух-трехгодовая рассрочка платежа, предложенная самой строительной компанией. Такая ситуация, безусловно, снижает инвестиционную привлекательность проектов, в первую очередь ориентированных на привлечение дешевых займов. Но положительные тенденции в этой сфере намечаются: некоторые западные строительные компании уже сейчас прорабатывают вопросы о кредитовании своих объектов с дружественными банками, и не за горами тот день, когда можно будет говорит о сложившемся рынке ипотечного кредитования.
Еще один малоприятный момент — ограничение для нерезидентов сроков пребывания в стране. На сегодняшний день, владея недвижимостью в Болгарии, вы можете оформить годовой вид на жительство, но обязательно должны прожить в течение этого года ровно 181 день на территории Болгарии — в противном случае вас могут лишить статуса вплоть до запрета на въезд в страну. Поэтому многие наши соотечественники не торопятся оформлять вид на жительство, а ограничиваются мультивизами для себя и своих родственников.
Понятно, что в таком виде законы не могут оставаться, и сейчас прорабатывается новая законодательная база, где будут учтены все вышесказанные нюансы.
Место, качество, инфраструктура
Карина ГАЙГЕР
консультант по Болгарии
международного холдинга Lemestia-Monville Group
В современной Болгарии темпы роста строительства в таких туристических областях как курорт Солнечный берег неподалеку от Бургаса или Золотые пески под Варной на порядок опережают рост цен во всех остальных регионах. И речь здесь идет о десятках тысяч квадратных метров, сдаваемых ежегодно. Огромный спрос на недвижимость стимулирует и рост цен: так, например, за первое полугодие цены на строящееся жилье выросли на 45-50%, на готовое – на 60%, в то время как рост цен за весь прошлый год составил 45%.
Говоря о перспективах развития, нельзя не упомянуть о ближайшем членстве Болгарии в ЕС. Это является основным и приоритетным толчком в развитие рынка курортной недвижимости в Варне и Бургасской области. Если посмотреть на предложения на рынке жилья в прошлом году, то мы увидим, что основной их объем представлен в сегменте экономкласс, а уже в этом году появились проекты элитного жилья с развитой инфраструктурой и прекрасными архитектурными решениями. Ярким примером является комплекс "Виктория Резиденс" на Солнечном берегу. Выход на рынок более престижных и качественно проработанных в архитектурном плане проектов, безусловно, сказывается на стоимости квадратного метра, и тенденция эта будет соблюдаться и в дальнейшем, так как спрос на качественное жилье на данный момент в разы превышает предложения.
Все больше внимания покупатели, в том числе и русские, уделяют инфраструктуре комплексов, качеству обслуживания и строительства. Строительные компании не могут игнорировать эти требования, и в данный момент мы можем говорить о складывающейся на рынке конкуренции между застройщиками: для привлечения клиентов они начинают предлагать проекты не только с "видами на море", но и с гольф-полями, бассейнами с различными техническими новинками и т. д. И здесь преимущество, конечно же, у крупных строительных компаний или компаний, возводящих дома в Европе, по европейским стандартам.
В первую очередь хочется отметить проекты на Солнечном берегу как на наиболее динамично развивающейся курортной территории. Так, ряд компаний уже сейчас предлагают закрытые комплексы с превосходной инфраструктурой: бассейны с подогревом, крытые паркинги, теннисные и футбольные поля на первой линии. Не менее привлекательны и варианты апарт-отелей. Очень интересны проекты в курортном месте Святой Влас, идеальном для тех, кто хочет получить недвижимость в месте с развитой инфраструктурой, но менее шумном и многолюдном. Одним словом, сейчас у людей появляется широкий выбор проектов различного уровня – как по цене, так и по качеству строительства и месту расположения. Остается только определиться в выборе правильной компании-застройщика.
Болгарская земля – иностранцам! Или болгарам?
Временная парламентская комиссия по изменениям в Конституции Республики Болгария одобрила изменения, вызванные предстоящим присоединением страны к ЕС и касающиеся разрешения продажи земельных участков иностранным гражданам. Сейчас иностранцы имеют право на покупку участков как юридические лица, то есть, для заключения сделки они обязаны зарегистрировать фирму в Болгарии. Согласно изменениям, с 2007 года граждане стран-членов ЕС получат право на покупку недвижимости, но при наличии постоянного местожительства в Болгарии (данное условие будет снято с 2014 года). Право на приобретение земли получат и граждане тех не входящих в ЕС стран, которые подписали двусторонние соглашения с Болгарией по этому вопросу. Также безоговорочное право владеть землей получат все, кому участки передаются по наследству – вне зависимости от гражданства.
Реакция болгарского общества на предстоящие изменения была крайне неоднозначной. Большая часть жителей страны убеждена в необходимости изменения болгарского законодательства в соответствии с требованиями ЕС. Однако до сих пор остается немало недовольных: люди, и без того наблюдающие массовое наступление иностранного капитала, опасаются, что после смягчения законодательства болгар с их ограниченными финансовыми ресурсами и вовсе "сметут" с рынка. "Продажа болгарской земли иностранцам – это даже хуже предательства!", "Наше правительство ставит нас в абсолютно невыгодную позицию", "Продавать землю иностранцам можно только после того, как покупательные возможности болгар и европейцев станут одинаковыми" – подобные заявления звучат в противовес голосам сторонников пересмотра законодательной базы страны.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2006 | № 8 (18) | http://www.d-n.ru/
Автор: Елена ПОЛОВЦЕВА
|
