ТЕНДЕНЦИИ - Кризис за МКАД

В различных регионах остановлено от 30% до 70% строительства, при этом около 10% строительных проектов "заморожено" на стадии, близкой к завершению. Эти цифры касаются всех строек - как коммерческих, так и жилых объектов. Кто виноват? Что делать?

Нам, жителям столицы, кажется, что весь удар мирового кризиса, в том числе в строительстве, пришёлся именно на сердце России. Московские девелоперы один за другим на протяжении нескольких месяцев объявляют о "заморозке" своих проектов, а столичные власти принимают меры по спасению строительной отрасли, переводя её на "социальные рельсы".

Надо отметить, что в этом регионы полностью "поддержали" федеральный центр - по данным Российского союза строителей (РСС) на январь 2009 года, только четверть строительных проектов в России реализовалась по запланированному графику. Остальные 75% оказались в тупике: региональные девелоперы из-за сложностей с привлечением финансирования были вынуждены либо "заморозить" свои проекты, либо перенести дату их окончания на более поздний срок. По словам генерального директора РСС Михаила Викторова, в различных регионах остановлено от 30% до 70% строительства, при этом около 10% строительных проектов "заморожено" на стадии, близкой к завершению. Эти цифры касаются всех строек - как коммерческих, так и жилых объектов.

    Где жить после кризиса

Однако если остановка строительства офисного или торгового центра неприятна, но несмертельна, то снижение темпов строительства жилья вызывает настоящую обеспокоенность "верхов". По мнению Михаила Викторова, в 2009 году темпы ввода жилья могут оказаться на 10% ниже показателей, достигнутых в 2008 году, а если правительство не предпримет мер поддержки, масштабы сокращения объёмов ввода жилья могут принять "уже более резкие, заметные формы", что, в частности, означает: и так не слишком успешный нацпроект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России" окончательно сдаст свои позиции.

Здесь надо отдать должное правительству страны. Хорошо понимая, что строительная отрасль является если не локомотивом экономики, то всё же одной из её приоритетных отраслей (на строительстве "завязано" развитие других отраслей, таких, как производство стройматериалов, коммунальная сфера, транспортные перевозки и т.д., а значит, даже незначительный спад приводит к росту безработицы и социальной напряжённости), антикризисные меры поддержки власти начали разрабатывать сразу, как только стало понятно, что экономический провал нас не минует. Ещё в конце года было объявлено о выделении средств на выкуп готового жилья у девелоперов под социальные программы, а в январе Министерство регионального развития начало принимать от строительных компаний заявки, в которых девелоперы получили возможность изложить конкретные меры поддержки отрасли. Помощь правительства смогут получить 14 строительных компаний и организаций ЖКХ, вошедших в список системообразующих предприятий.

Однако сами девелоперы относятся к перспективе господдержки достаточно скептически, полагая, что даже реализация всех оглашённых программ выкупа жилья и "помощи девелоперам" вряд ли сможет свести на нет влияние кризиса. "Стоит помнить, что государство - это небездонный мешок денег для помощи нуждающимся. И всерьёз рассчитывать на массовую помощь застройщикам, в то время когда идёт обсуждение дефицита федерального бюджета на 2009 год, было бы опрометчиво", - считает советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов. Часть государственных программ - расселение ветхого и аварийного жилья, предоставление жилплощади военным, молодым семьям и т.п. - будет реализована, но даже теоретически поучаствовать в них сможет ограниченное число проектов.

"Например, - поясняет Григорий Алтухов, - в настоящее время, чтобы попасть в подобную программу, на объект должна быть получена вся правоустанавливающая и разрешительная документация (что само по себе встречалось не столь часто). И, что более существенно, предпочтение отдаётся введённым в эксплуатацию домам (в крайнем случае, со сроком ввода I-III квартал 2009 года). Но такие объекты и сами по себе наиболее ликвидные даже на падающем рынке, поэтому их реализация на коммерческой основе не представляется невозможной".

Другое дело - объекты, начало строительства которых приходится на 2008 год. Срок сдачи большинства из них - конец 2009-2010 гг. Такие объекты требуют значительных инвестиций для достройки, привлечь к ним покупателя сложнее, а участвовать сейчас в государственных программах у большинства из них нет шансов. Именно такие объекты, по словам Григория Алтухова, создают основное "финансовое давление" на девелоперов.

В результате, те застройщики, которые не попадают "под господдержку", активно вынуждены "замораживать" проекты на "бумажной" стадии. "Не секрет, - поясняет генеральный директор Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков, - что для успешной реализации инвестиционного строительного проекта соотношение собственных и заёмных средств следует сохранять в пропорции 70% на 30% или около того (70% - доля заёмных средств)". Выходит, что новые проекты, в основном, будут "заморожены" до наступления определённости в сфере кредитования.

    Что спрос грядущий нам готовит

Однако рынок недвижимости состоит не только из девелоперов, и чтобы он, рынок, вновь "заработал", финансовой поддержки только девелоперов недостаточно. Необходимо формировать и поддерживать платёжеспособный спрос потребителей - населения, которое будет недвижимость покупать и в ней жить. До кризиса платёжеспособный спрос формировался, в основном, за счёт доступной ипотеки и растущих доходов российских граждан. И то и другое в условиях кризиса сильно пострадало.

Не добавляют оптимизма и заявления главы основного регионального "кредитора" страны. В конце января глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что, в случае развития ситуации по "пессимистичному сценарию", в 2009 году объём рынка ипотечного кредитования может составить всего 25% от существующих объёмов ипотеки, или 158 млрд руб. При этом просрочка, по мнению банкиров, в 2009 году может достигнуть 10-12%. По "оптимистичному сценарию", объём кредитов со­кратится с 630 млрд руб. до 530 млрд руб., но "оптимизм" возможен лишь в том случае, если государство окажет агентству обещанную поддержку.

Пока банкиры ждут помощи, число российских домохозяйств, способных купить квартиру в кредит, в результате финансового и экономического кризиса сократилось за несколько месяцев с 27% до 10% - такие данные приводит аналитический центр GED Analytics. Причём это обусловлено как сокращением доходов, так и изменением кредитной политики банков (ставки по кредитам увеличиваются, усложняются требования к заёмщикам). В результате, если ещё летом прошлого года ипотечный кредит могли получить и оплачивать российские домохозяйства с доходом от 54000 руб. в месяц, то теперь на ипотеку могут претендовать только домохозяйства с доходом более 90000 руб. в месяц.

    "Штиль, сходим с ума"

Сложилась сложная ситуация и с покупкой новостроек. Банки и в лучшие-то времена не очень жаловали покупателей, желающих приобрести объект "без права собственности на руках", а во времена смутные такое приобретение с использованием заёмных средств становится почти невозможным. По словам маркетолога УК "Пересвет-Инвест" Ольги Марковой, кредиты физическим лицам сейчас выдают лишь монстры финансового рынка вроде Сбербанка России или ВТБ, но на кабальных условиях. "К примеру, Сбербанк России на квартиры в новостройках поднял процентную ставку, а в залог берёт "вторичку"! - поясняет Ольга Маркова. - Даже те, кому заработная плата позволяет взять кредит, на такие условия не согласны". В то же время в компании "Пересвет-Инвест" отмечают, что после Нового года на рынке новостроек произошло оживление. Несмотря на то что исторически январь - месяц "пустой", продажи идут: многие решили вложить накопленные рубли в недвижимость.

Изменение цен по регионам происходило неравномерно: где-то они практически не изменились, где-то - отмечается либо сильный провал (до 15%), либо, напротив, резкий скачок (так, в январе в Саратове и Калининграде цены выросли почти на 1%). В компании "Пересвет-Инвест" такое поведение цен объясняют необходимостью одних застройщиков избавиться от готовых квадратных метров путём снижения цены (в форме пред- и постновогодних акций и т.д.), а других - в непонятной ситуации рынка убедить покупателей, что цены на квартиры в новостройках падать не будут, и даже начинают расти. Саратовская строительная компания "Шэлдом", к примеру, уже после Нового года подняла цены на свои объекты на 5%. Повышению способствует и готовность объекта к сдаче, либо нахождение его на регистрации, что в условиях кризиса играет важную роль для граждан, стремящихся немедленно вложить свободные средства без риска в готовое жильё.

Более предсказуемая и стабильная ситуация на рынке вторичного жилья. Здесь нет риска недостроя, большое число альтернативных сделок (а значит, суммы задействованы меньшие), да и ипотеку получить всё же проще. Однако в различных городах РФ ценовая ситуация складывается по-разному. По данным Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", в Красноярске, Новосибирске, Ульяновске, Тольятти и Жигулёвске средняя цена на вторичном рынке в январе снизилась незначительно - менее 1%. В Уфе, Краснодаре и Томске снижение более заметное - до 1,5%. Больше всего цены на "вторичку" снизились в Нижнем Новгороде, Курске, Смоленске и Омске - от 3% до 6%. При этом, отмечают в компании "МИЭЛЬ", в Москве за аналогичный период средняя цена на вторичном рынке жилья снизилась на 3,3% и составила по состоянию на конец января 2009 года - 179000 руб./м2. В Санкт-Петербурге январские цены зафиксированы на отметке 97800 руб./м2, что на 2,13% меньше показателей декабря.

При этом, если говорить о динамике средней цены на вторичном рынке жилья за год, то и в Москве, и в ряде регионов налицо положительный тренд. Так, в столице средняя цена на вторичном рынке выросла на 30%, в Санкт-Петербурге - на 18,7%, в Нижнем Новгороде - на 12,3%, в Уфе - на 10%, в Екатеринбурге - на 2%. Правда, при этом в Красноярске, Новосибирске и Омске произошло снижение показателей.

Как дальше будут развиваться события - предсказать сложно. По крайней мере, несмотря на определённый скептицизм, и девелоперы, и банкиры, и покупатели надеются на помощь государства.

"В целом для улучшения ситуации на рынке и вывода застройщиков из-под угрозы банкротства необходим комплекс антикризисных мер со стороны государства по поддержке финансового сектора, реанимированию кредитования строительной отрасли, а также созданию системы безопасной и посильной ипотеки для потенциальных потребителей жилой недвижимости. Таким образом будет поддерживаться баланс спроса и предложения на рынке жилья, что обеспечит его развитие", - считает Григорий Алтухов. Но вот хватит ли государства на всех?

Распределение российских домохозяйств
по уровню доходов на декабрь 2008 года

Изменение ипотечного платежа за стандартную квартиру площадью 51 м2
в основу расчётов положены данные Госкомстата, скорректированные с учётом индексов цен системы GED Index; расчёт проведён по методике аналитического центра GED Analytics

         
Изменение цен на жильё
на вторичном рынке городов России

Вениамин ГОЛУБИЦКИЙ
президент компании "Ренова-СтройГруп"

    Насколько рынок жилья регионов пострадал от кризиса? В регионах ситуация лучше, чем в Москве?

- Да, я думаю, лучше. Во-первых, рынок не перегрет, как это было в Москве, нет раздутого ценового пузыря. Рынок не рос такими темпами в регионах и такими темпами, безусловно, не будет падать. Положительным для рынка является то, что он всё-таки был рублёвым, затраты происходили в рублях, поэтому те компании, которые имели рублёвые кредиты и долгосрочные планы, находятся сегодня в лучшем положении.

    Насколько сейчас сократился спрос? Насколько упали цены?

- Сегодня можно сказать, что рублёвые цены упали очень незначительно. Здесь можно давать разные оценки, но вся беда - в отсутствии какой-либо объективной информации. Сегодня все издания так заговорщицки подмигивают читателю и говорят: "Да, по статистическим данным, рынок не упал, но если вы правильно поторгуетесь, то, возможно, найти скидку до 30%". Оценить такие "подмигивания" довольно сложно. Правильнее, наверное, сказать, что существенно цены на рынке всё-таки не упали. Ожидание обрушения бесконечно проецируется, но вы знаете, что правительство Москвы заявило о том, что это вряд ли будет существенное падение цен на рынке. С учётом же того, как растёт сегодня курс доллара, я думаю, что реальное падение цен уже произошло - если оценивать по курсу, то 30%-снижение покупатель уже получил. Кроме того, многие свои вклады хранили в валюте, а правительство России не скрывало, что курс доллара будет расти. На валюту многие перешли уже достаточно давно, и сегодня, когда стоит задача зафиксироваться в каком-то доходном инструменте, я думаю, деньги придут именно в девелопмент.

Кроме того, у строителей нет реального люфта, они уже произвели основные затраты по объекту, уже продали часть недвижимости в том или ином жилом комплексе, и для них изменение цены означает, что к ним придут все те, кто купил ранее, предъявят свои договоры по старым ценам и начнут от них массово отказываться. А этого позволить себе большинство крупных компаний, таких, как ПИК, СУ-155, "Интеко", не могут. Именно поэтому ждать существенного снижения цен на рынке не стоит. Реальное падение можно оценивать в 5-6%.

    Повлияло ли это сокращение на объёмы строительства? Есть ли факты остановки строек - как на этапе планов, так и на этапе строительства?

- Конечно, повлияло на объёмы строительства; остановлены стройки... И не надо быть экспертом, чтобы это увидеть. Объёмы строительства упадут. В качестве примера могу привести нашу оценку строительного рынка Екатеринбурга, который в 2008 году вышел на 1000000 м2, в 2009 году продемонстрирует только в лучшем случае 500000-600000. И самое страшное, что может произойти: если в 2009 году не будут начаты новые стройки, вот тогда нас ждёт обвал рынка в 2010 году, потому что весь отложенный спрос хлынет, цены резко рванут вверх - это всеобщая оценка экспертов, а рынок не сможет предоставить тех объёмов, которые будет ждать потребитель.

    Планы московских девелоперов: будет ли ещё региональная экспансия или на некоторое время об этом можно забыть?

- Региональная экспансия есть и будет. Мы, например, не сворачиваем проекты ни в Московской области, ни в Ярославле. В Екатеринбурге активно строим район "Академический", продолжаем строить в Краснодаре. На мой взгляд, разумный девелопер, у которого не ситуация "пожара", конечно, будет сохранять проекты в регионах. Вопрос только в том, насколько агрессивна будет эта политика. Разумеется, в условиях кризиса она не может быть массированной. Да, сейчас дефицит финансовых инструментов, финансовых ресурсов, но то, что начатое будет продолжаться, у меня лично сомнений не вызывает: те девелоперы, которые вошли в регионы и которые не имеют абсолютно безысходной ситуации, будут расширять свою экспансию. Я уверен, что наиболее сильные из них постараются подхватить проекты у более слабых, которые вынуждены будут от них отказываться, чтобы сохранить свой ресурсный портфель и обеспечить развитие самих компаний. Не последняя проблема экспансии в регионы связана с землёй: среди мер, направленных на поддержку компаний, необходимо предусмотреть меру, позволяющую снизить нагрузку, связанную с выплатой арендных платежей и земельного налога, потому что в условиях сниженных объёмов строительства невозможно не чувствовать этот груз. И последнее, что я хотел отметить, и что является достаточно важным моментом: необходимо взаимодействие всех уровней государственных структур в плане поддержки строительной отрасли. Очень много делает в этом направлении федеральный центр. Важно, чтобы такие программы были приняты и в регионах, если они хотят поддержать отрасль.