|
Банковской ипотеке в России уже второй десяток лет, тем не менее она ещё находится в поре младенчества: например, до кризиса в США с привлечением кредитов совершалось подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости, а в нашей стране, по разным оценкам, только от 5% до 12%. В связи с бушующими над миром экономическими бурями вопрос о доступности ипотеки встаёт особенно остро. Можно ли сегодня говорить о том, что спрос на ипотечные программы со стороны потенциальных заёмщиков снизился? Насколько в условиях кризиса вырос процент невозвратов по ипотечным кредитам? Какую позицию занимают банки сегодня и какую, возможно, займут завтра?
Каковы основные итоги развития российской ипотеки в 2008 году и ближайшие перспективы её существования?
Татьяна МИКЕЕВА
директор департамента
кредитования физических лиц НБИК
В первой половине 2008 года выдача ипотечных кредитов сохранялась на уровне 2007 года. Спад начал проявляться лишь в августе, а в октябре объёмы кредитования сократились до 60%. Практически все банки приостановили ипотечные программы, а также отказались от кредитования строящегося жилья. На сегодняшний день данные программы не возобновлены - из-за высоких рисков. Во II полугодии 2008 года были существенно ужесточены требования к заёмщикам и объектам кредитования.
Андрей СИТАРСКИЙ
директор финансового управления компании Panorama Estate
В течение всего 2008 года ипотека жила в ожидании кризиса, который случился в IV квартале. Подсознательно все игроки рынка были готовы к тому, что кризис докатится до России, но ждали его намного раньше. На протяжении всего года мы были свидетелями того, как постоянно меняется ТОП-10 лидеров ипотечного рынка и постепенно растут ставки по ипотеке. Именно благодаря тому, что кризиса не случилось в I квартале 2008 года, банки сумели частично адаптироваться к нестабильной ситуации в финансовой рознице. Ближайшие перспективы ипотеки ясны: банки заняли выжидательную позицию по отношению к рынку. У них нет гарантированных объёмов ликвидности, поэтому работать они будут в зоне минимального риска - на коротких займах и кредитах с хорошим обеспечением.
Динара ЮНУСОВА
вице-президент по развитию
бизнеса банка DeltaCredit
Российский рынок ипотечного кредитования динамично развивался, по сравнению с 2003 годом он вырос в 45 раз. В 2008 году рост несколько замедлился. По нашим расчётам, по итогам 2008 года увеличение рынка составило 18-20% (680 млрд руб.). В 2009 году мы прогнозируем снижение объёмов кредитования в денежном выражении до 270 млрд руб., или в 2,5 раза относительно показателей объёма 2008 года. По мере стабилизации экономики ситуация в ипотеке тоже будет меняться, и мы снова увидим тенденцию к росту, потому что ипотечное кредитование было и остаётся реально работающим инструментом для решения квартирного вопроса.
Виктор АФОНИН
директор департамента
маркетинга "ФОСБОРН ХОУМ"
Наиболее важная тенденция на ипотечном рынке - откат в его развитии на уровень 2004 года. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране ипотека должна была, по идее, сделать жильё для населения более доступным. Однако эффект получился обратный: ввиду серьёзного недостатка предложения на рынке жилья, ипотека стала катализатором дальнейшего роста цен на квадратные метры. Ипотечное кредитование в России станет перспективным лишь тогда, когда рынок будет соответствовать платёжеспособному спросу, т.е. когда доходы населения приблизятся к достаточным для покупки жилья.
В 2009 году существенных улучшений условий предоставления ипотечных кредитов не предвидится. К докризисным условиям рынок вернётся ещё не скоро. На наш взгляд, сейчас настанет время активного развития альтернативных ипотеке инструментов кредитования. Финансовых инструментов, обеспечивающих гражданам возможность приобрести жильё, должно быть много и разных. В настоящее время в Госдуме идёт активное продвижение закона об ССК (строительно-сберегательных кассах), который депутаты хотят принять в ближайшее время. Создание ССК надо приветствовать хотя бы потому, что они являются достаточно демократичным институтом, помогающим решить жилищную проблему. Если в ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) требуется накопить на квартиру всю сумму целиком, то ССК позволяет накопить только первоначальный взнос и обратиться потом за льготным кредитом. Плюс этого закона также в том, что льготная ставка кредитования жилья по схеме ССК наверняка повлияет на общую банковскую ставку по ипотеке. В законе заявлено, что льготная ставка составит 3% годовых. Понятно, что при такой низкой ставке банки, работающие в сфере ипотеки, не смогут кредитовать под 16% - они будут вынуждены понизить ставки.
Можно ли сегодня говорить о том, что спрос на ипотечные программы со стороны потенциальных заёмщиков снизился? И если да, то что является тому основной причиной?
Татьяна МИКЕЕВА
директор департамента
кредитования физических лиц НБИК
Да, спрос снизился. В нашей компании объёмы выдачи упали с октября 2008 года на 60%, в других спад объёмов доходил до 90%. Это связано в первую очередь с неуверенностью людей в своём финансовом положении на ближайшее время. Есть и другие причины, как то: нестабильность на рынке недвижимости, непривлекательные условия кредитования, высокие требования к заёмщикам (например, порог первоначального взноса от 50%).
Андрей СИТАРСКИЙ
директор финансового управления компании Panorama Estate
Сегодня получить ипотечный кредит ненамного проще, чем Нобелевскую премию. Драконовские ставки, отказ от кредитов без первоначального взноса и увеличение размера этого взноса до 30-50%, ужесточение оценки платёжеспособности - всё это сократило потенциальный круг заёмщиков до минимума. В настоящий момент рынок вернулся к консервативной практике многолетней давности. В результате, проблемы с ипотекой заметно снизили спрос на недвижимость, особенно в регионах, где доля ипотечных сделок была гораздо выше, чем в столице. Это не может не сказаться на ценах - наибольшей коррекции можно ждать в тех регионах, где доля ипотечного кредитования составляла более 20%.
Виктор АФОНИН
директор департамента
маркетинга "ФОСБОРН ХОУМ"
Спрос на ипотеку не снизился, он перешёл из состояния "платёжеспособного" в состояние "отложенного". Людям как не было где жить до кризиса, так и сейчас негде. Но заёмщики наконец узнали о том, что проблемы в финансовой сфере касаются не только США, о чём долго говорили в СМИ, но и России. Для населения кризис выразился в сокращениях зарплат, увольнениях и повышении ставок по кредитам. Среди этих причин основная, конечно, "зарплатный фактор" - многие наёмные менеджеры, которые были основными потребителями ипотеки в докризисный период, просто не уверены сегодня, что завтра смогут платить за кредит.
Динара ЮНУСОВА
вице-президент по развитию
бизнеса банка DeltaCredit
Спрос на ипотеку остаётся высоким, потому что очень велико число тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, и не может этого сделать только за счёт собственных средств. Вопрос, скорее, лежит в области доступности ипотеки, а она сегодня значительно снизилась по нескольким причинам - это и рост стоимости кредитов, и коррекция требований к заёмщикам, и конечно же, значительное снижение уровня доходов населения, обусловленных кризисом в мировой экономике.
Насколько вырос процент невозвратов по ипотечным кредитам? Является ли это сегодня проблемой для банков? Кстати, согласно результатам опроса НАФИ*, 18% респондентов не считают невозврат банковского кредита преступлением...
Андрей СИТАРСКИЙ
директор финансового управления компании Panorama Estate
Сегодня на ипотечном рынке впервые возникла угроза массовых дефолтов заёмщиков, признанная уже на официальном уровне. Рост доллара по отношению к рублю в 2009 году может составить, по различным прогнозам, от 30% до 50%. Если ипотека взята в долларах, а заёмщик получает заработную плату в рублях, ежемесячный платёж будет постоянно увеличиваться. При повышении курса на 50%, платёж возрастёт в 1,5 раза, и это может стать неподъёмной ношей для большинства заёмщиков. А если ещё принять во внимание, что многие компании принимают антикризисные меры в виде сокращения штата и урезания фонда оплаты труда, рост числа задолженностей по ипотечным кредитам неизбежен. Вмешательство государства в эту проблему стало своевременным. Выделение средств Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое будет выкупать кредиты у заёмщиков, лишившихся работы, в этой ситуации выглядит наиболее эффективной мерой.
Татьяна МИКЕЕВА
директор департамента
кредитования физических лиц НБИК
Стоит ожидать роста невозвратов - из-за ухудшившегося финансового положения заёмщиков. Это скорее относится к сегменту потребительских кредитов, нежели ипотеки. Потому что изначально ипотечные заёмщики подвергаются проверке и имеют достаточно высокие доходы, ряд активов. Поэтому, даже попав в затруднительное положение, ипотечные аёмщики, будучи высококвалифицированными работниками, могут использовать свои активы, а через некоторое время найти новый источник дохода. Дефолты же затронут в большинстве своём потребительские кредиты, т.к. выдаются они в большинстве случаев без проверки финсостояния заёмщика, его квалификации. Суммы таких кредитов невелики, и банки справятся с появившейся задолженностью, в том числе с помощью коллекторских агентств.
Виктор АФОНИН
директор департамента
маркетинга "ФОСБОРН ХОУМ"
Проблема невозвратов и просрочек по кредитам станет в 2009 году для банков ключевой - они будут усиливать меры, направленные на повышение объёмов возвратов кредитов, поскольку в условиях экономического кризиса каждый кредитный рубль станет для банков золотым. В России пока нет широко распиаренной практики по взысканию долгов с клиентов по кредитам. Думаю, с этим и связано такое легкомысленное отношение заёмщиков к просрочкам и невозвратам. Просто люди не хотят понять, что банк дал деньги не взаймы ("когда смогу, тогда отдам"), а предоставил кредит, причём на весьма жёстких условиях. С банком лучше договориться о реструктуризации платежей по кредиту в досудебном порядке.
Динара ЮНУСОВА
вице-президент по развитию
бизнеса банка DeltaCredit
Наш банк DeltaCredit всегда практиковал ответственный подход к оценке кредитоспособности своих клиентов, благодаря чему на сегодняшний день мы имеем достаточно качественный ипотечный портфель. Как показатель, по итогам IV квартала 2008 года, уровень просрочки более 30 дней составил в среднем 1%. Конечно, по мере углубления кризиса ситуация будет изменяться, но мы готовы к этому. Мы умеем грамотно работать с портфелем, и у нас разработана и по мере необходимости обновляется антикризисная программа.
Согласно тому же опросу НАФИ, многие уверены: обман банков со стороны заёмщиков - это ответ на то лукавство, которое банки допускают при продаже кредитов населению. Как вы думаете, что лежит в основе подобной уверенности? Действительно ли банки сами во многом виноваты в том, что заёмщики не всегда честны с ними?
Татьяна МИКЕЕВА
директор департамента
кредитования физических лиц НБИК
Банк, выдавая кредит заёмщику, подписывает с ним договор, в котором всё подробно описано, и если прочитать его внимательно, можно понять, какую сумму процентов предстоит выплатить и какой в итоге будет переплата. Российские граждане, как правило, не всегда читают то, что подписывают. А потом оказывается, что у них ставка по кредиту не 15%, как сказал кредитный специалист, а все 40%, и отсюда начинаются разговоры об обмане. Хотя на самом деле причина - в невнимательности самого заёмщика. И не отдавать кредит в отместку по меньшей мере глупо, так как будут расти пени за просрочку; потом дело будет передано в суд, и заёмщику в любом случае придётся рассчитаться с банком.
Андрей СИТАРСКИЙ
директор финансового управления компании Panorama Estate
На мой взгляд, тут дело скорее в уверенности населения относительно того, что невозврат может остаться безнаказанным. Обвинять банки в некотором лукавстве несправедливо. Банки чётко придерживаются того договора, который они подписывают с заёмщиками - ведь нарушения могут обернуться для кредитных организаций очень серьёзными санкциями. Другой вопрос, что для обывателей текст договора не всегда является понятным. Но в этом случае целесообразно обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, которые разъяснят суть написанного в документе, а не перекладывать с больной головы на здоровую.
Виктор АФОНИН
директор департамента
маркетинга "ФОСБОРН ХОУМ"
Если речь идёт о том, что клиенты банков после подписания кредитного договора впоследствии удивляются содержанию этого договора, то это проблема финансовой и юридической безграмотности заёмщиков. Если мы говорим о том, что банки требуют от клиентов многочисленные справки (подтверждение дохода, справка о семейном положении и т.д.), то это неудивительно - ведь кредитные организации хотят обезопасить собственные деньги, не подарить их, а заставить работать. К сожалению, у банков другого пути убедиться в кредитоспособности заёмщика, кроме требования вороха справок, нет. Здесь проблема лежит в плоскости работы правоохранительных органов, которые недостаточно эффективно пресекают "кустарное" изготовление справок 2-НДФЛ, а также других бумаг, ставя тем самым под сомнение собираемые потенциальным заёмщиком документы и побуждая банки придумывать всё новые и новые требования к заёмщику.
Динара ЮНУСОВА
вице-президент по развитию
бизнеса банка DeltaCredit
Все условия взаимоотношений банк-клиент прописаны в договоре. Клиент не должен подписывать соглашение, если ему хотя бы что-то в нём непонятно. Когда подписи поставлены, это означает, что обе стороны согласились на обозначенные условия и должны ответственно подходить к исполнению своих обязательств. В случае с ипотекой, неплатежи по кредиту означают потерю купленного в кредит жилья. Более того, такими неразумными действиями заёмщик портит себе кредитную историю, что лишает его доступа к заёмным средствам в будущем. Поэтому мы не рекомендуем заёмщикам "уходить" от ответственности по кредитам. Если возникли финансовые трудности, то в первую очередь надо идти в банк и обсуждать варианты выхода из ситуации, но ни в коем случае не скрываться.
Европейские эксперты негодуют: банки, получающие поддержку со стороны государства, не спешат возобновлять кредитование, в том числе и ипотечное. Как в этом смысле обстоят дела в России сейчас и как могут складываться в ближайшее время?
Татьяна МИКЕЕВА
директор департамента
кредитования физических лиц НБИК
Банки, получившие средства, кредитование возобновили, но условия лояльнее не сделали - из-за высоких рисков и невозможности адекватно оценить стоимость недвижимости в нынешних условиях. Поэтому желающих воспользоваться такими кредитами немного. Ряд банков использует выделенные средства на кредитование малого и среднего бизнеса. Именно сейчас это необходимо многим компаниям. Многие банки сотрудничают с фондом поддержки малого бизнеса, который даёт поручительство по займу в размере 50%, а это существенная поддержка для предприятий малого бизнеса. Сказать, что банки не используют выделенные им средства, никак нельзя. Другое дело - на какие виды кредитов они их используют. В любом случае это кредитование если не физических лиц, то юридических, что тоже немаловажно, так как позволяет сохранить рабочие места.
Андрей СИТАРСКИЙ
директор финансового управления компании Panorama Estate
Действительно, банки сейчас очень неохотно предоставляют услуги по ипотечному кредитованию, многие вообще временно приостановили выдачу займов. Это связано с многократно возросшими рисками: в условиях недостатка финансирования застройщиков увеличивается вероятность незавершённого строительства. Помимо этого финансовые гарантии заёмщиков подвергаются большому сомнению в ситуации, когда многие компании сокращают штат или урезают зарплаты сотрудников. Постепенно, уверен, данная ситуация будет выправляться и банки возобновят кредитование - ведь это то, на чём они зарабатывают деньги. Поспособствовать этому должны и меры, принимаемые государством.
Виктор АФОНИН
директор департамента
маркетинга "ФОСБОРН ХОУМ"
К кредитованию ипотеки банки в России не торопятся возвращаться. Дело в том, что сейчас этот продукт относится к высокорисковым - рынок недвижимости нестабилен, экономическая ситуация также оставляет желать лучшего. С целью минимизации рисков банки сейчас применяют драконовские меры оценки заёмщи-ка, высокие, заградительные ставки по ипотеке, а также заведомо заниженную оценку предмета залога. Вероятно, в таком тренде мы будем существовать по меньшей мере до середины 2009 года.
Материал подготовила Светлана КОЗЛОВА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | февраль 2009 | № 1 (41) |
