ЧТО НОВОГО? - Игра на валютном поле

Полтора года назад Владимир Путин, занимавший на тот момент пост президента России, подписал закон, запрещающий компаниям обозначать цены на товары и услуги исключительно в долларах или евро. Как подчёркивалось в законе,  "в рекламе товаров и иных объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны и в иностранной валюте". Понятно, что рынка недвижимости, особенно московского, данное законодательное нововведение касалось напрямую.

Если честно, дебаты по этому поводу среди профессиональных игроков сферы Real Estate были тогда недолгими и не особенно жаркими: большинство сошлось во мнении, что для рынка недвижимости изменения ничего не изменили. Но в конце января-2009 - уже в принципиально иной по сравнению с 2007 годом международной и внутрироссийской экономической ситуации - вопрос, в какой валюте определять стоимость квадратных метров, вновь встал в полный рост.

    За рубли - себе в убыток?
Для начала краткий экскурс в историю. На протяжении большей части прошлого года финансовые аналитики только и делали, что удивлялись поведению доллара, который то вдруг начинал отчаянное движение вниз, то опять подрастал, вопреки всем разумным закономерностям и несмотря на положение дел в экономике Соединённых Штатов. В итоге, мало кто рисковал брать на себя ответственность, давая чёткие прогнозы, сколько именно будет стоить американская валюта завтра, послезавтра, через месяц. Но спустя несколько недель после начала второго витка международного финансового кризиса, точкой отсчёта которого стал крах Lehman Brothers (четвёртого по величине инвестиционного банка США), доллар начал стабильно набирать вес.

Ещё в преддверии Нового года специалисты с большой долей уверенности говорили о том, что к концу 2008 года доллар достигнет отметки 32,5 руб., а к концу 2009 года приблизится к 34 руб. Их бы слова да богу в уши! 34-рублёвый рубеж американская валюта преодолела уже 30 января - впервые за всю историю торгов и с завидной лёгкостью. Российские СМИ запестрели заголовками вроде "Рубль не удержал позиции", "Рубль снова проиграл доллару", "Сопротивление рубля оказалось бесполезным" и т.п.

Дальше "американца" было уже не остановить: буквально через пару дней и отметка в 36 руб. оказалась им пройденной. С июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный за последние 6 лет курс доллара по отношению к рублю, российская валюта подешевела на более чем 30%. И хотя одни эксперты по-прежнему уверены, что среднее значение доллара в текущем году составит около 33 руб., другие уже начали настраивать рынок на совсем иные показатели, выглядящие пугающими, но, с их точки зрения, совсем не фантастическими: $1=40-50 руб., если не больше.

Надо сказать, что на столичном рынке недвижимости цены на квадратные метры всегда определялись в долларах: ещё с бурных 90-х, когда львиная доля населения получала зарплату "чёрным налом" и непременно в "зелёных", эта валюта была более привычной, и потому более удобной для расчётов. После уже упомянутого закона в прайс-листах девелоперских и строительных компаний рядом с долларовыми значениями появились и рублёвые, однако до недавнего времени воспринимались они скорее как дополнительная справочная информация.

Финансовый кризис существенно изменил картину: рублёвые цены на жильё практически не снижались (у некоторых компаний они оставались неизменными на протяжении последних 6-7 месяцев), но сам рубль дешевел, так что аналитики имели полное право говорить о скрытом ценовом "откате" за счёт девальвации национальной валюты. Подобное положение дел явно устраивало не всех, что привело к очевидной развязке: некоторые компании - в их списке оказались ДСК-1, "Сити-XXI век", "Снегири" и ряд других - заявили, что, в связи с резко усилившейся девальвацией рубля с 1 февраля переводят цены на свои объекты в условные единицы. Причём единицы эти у каждого были свои: так, сайт компании "Снегири" оповестил клиентов и партнёров, что компания будет привязывать внутренние у.е. к текущему курсу доллара, устанавливаемому Центробанком РФ, а в ДСК-1 расчёты решили привязать к текущему курсу рубля по отношению к паре "евро - доллар".

Кстати, некоторые представители этих компаний (в числе которых был, например, коммерческий директор "Снегирей" Дмитрий Шмелёв) утверждали, что переход девелоперов на у.е. в скором времени приобретёт массовый характер: "Сейчас большинство застройщиков эконом- и среднего класса работают себе в убыток, продавая жильё ниже себестоимости. Компании, которые дольше других будут работать за рубли, по всей видимости, имеют много проблем, раз готовы отдавать жильё за бесценок", - цитировала Дмитрия Шмелёва газета "РБК daily".

Любопытно, что по времени введение у.е. совпало с отмеченным всеми без исключения участниками рынка оживлением покупательского интереса к недвижимости. По окончании новогодних каникул во многих риэлторских компаниях стало куда больше если не реальных сделок, то реальных звонков - а это уже вполне можно воспринимать как прелюдию к смене отрицательных рыночных трендов на положительные. Видимо, не только девальвация рубля, но и этот просыпающийся потребительский интерес воодушевил девелоперов и отчасти подтолкнул их к переходу на новые, инвалютные единицы расчёта.

    О верности национальной валюте
Реакция потребителей на данное "инвалютное" решение профессионалов оказалась спокойной. Изучение блогов по недвижимости приводит к выводу, что потенциальные покупатели жилья вообще не увидели в этих "уёвых" играх ничего для себя привлекательного: как написал один из блогеров, "да хоть в тугриках пусть считают, всё равно основа всего не ценник, а платёжеспособный спрос! Неужели кто-то думает, что на их квартиры в инвалюте покупатель клюнет быстрее, чем на те же квартиры, но в рублях?".

Аналитики, прежде всего усмотрев в происходящем стремление девелоперов простимулировать население на покупку жилья, тоже поначалу  проявили полнейшее равнодушие: дескать, в рублях или в долларах, но цены-то всё равно придётся корректировать, исходя из рыночной ситуации. Но впоследствии, подумав, эксперты всё-таки пришли к мнению, что за революционным переходом на у.е. кроется девелоперский обман (или самообман): доходы населения сокращаются (практически впервые после пресловутого 1998 года), расходы растут, а реальный спрос формируется за счёт людей, стремящихся вложить в объекты недвижимости как раз не валютные, а стремительно теряющие вес рублёвые капиталы. К тому же с психологической точки зрения, долларовые цены скорее отпугивают, нежели привлекают потребителей. В итоге девелоперы, перешедшие на новые единицы расчёта и не получившие желаемого эффекта в виде вала клиентов, вынуждены будут снижать цены уже в у.е., причём снижать темпами даже большими, чем если бы остались верными рублю.

Интересно, что ответом на предсказания Дмитрия Шмелёва стали официальные заявления сразу нескольких компаний, категорически отказавшихся от перехода на у.е. В частности, "рублёвую" позицию озвучила компания "ДОН-Строй", объявившая, что, идя навстречу своим клиентам, она до 15 февраля фиксирует рублёвые цены на свои объекты. Таким образом клиенты компании получили возможность спокойно оценить необходимость "пристроить" дешевеющие рублёвые сбережения и сделать свой выбор без оглядки на ситуацию на валютном рынке и без опаски, что квартиры вдруг неожиданно взлетят в цене. В рамках этого своеобразного спецпредложения вниманию потенциальных покупателей предлагалось жильё как в возводящихся, так и в уже построенных и заселяющихся домах (в частности, в комплексах бизнес-класса "Дом на Беговой", где активно заселяется первая очередь, и "Измайловский", первая очередь которого завершена и сдаётся).

Более того, "ДОН-Строй" подчеркнул, что и в дальнейшем намерен производить все расчёты только в национальной валюте:"Значительная часть инвестиционных затрат на строительство исчисляется в рублях, и мы не видим необходимости привязываться к другой валюте, - отмечает генеральный директор компании "ДС Риэлти" Тимур Баткин. - Если меняющаяся экономическая ситуация требует корректировки цен, то проще и понятней для всех скорректировать их в рублях". Во второй половине февраля цены на квартиры в объектах "ДОН-Строя" могут быть пересмотрены. Это связано прежде всего с увеличивающимися из-за роста курса доллара и евро затратами на закупку зарубежных комплектующих, таких, как лифты, качественное инженерное оборудование, фасадные системы, отделочные материалы и т.п. (в среднем эта часть инвестиционных затрат составляет около 50%). Тем не менее руководство компании уверено: корректировать при необходимости именно рублёвые цены и удобнее, и честнее.

Любопытно, что продолжающая торговать за рубли компания "ДОН-Строй", как раз из тех, что сегодня твёрдо стоит на ногах: достаточно напомнить, что в конце прошлого года между "ДОН-Строем" и ВТБ были заключены долгосрочные кредитные соглашения на сумму $500 млн - это явная гарантия того, что проблем с завершением строительства начатых объектов у компании не возникнет. Да и вообще, сходную с "донстроевской" позицию занял целый ряд компаний, предпочитающих бороться с кризисом путём мобилизации экономических и творческих сил и не в противофазе, а вместе с покупателями.