ЛЮДИ ГОВОРЯТ - Гипофисная зависимость

Если помните, в булгаковском "Собачьем сердце" профессор Преображенский делает операцию на гипофизе с целью выяснить влияние этого органа на процессы омоложения. И приходит к выводу, что именно гипОФИЗ отвечает за человеческий облик. Вот и ОФИСный сегмент (пусть ревностные блюстители чистоты русского языка простят несоответствие в одну букву) во многом определяет облик рынка коммерческой недвижимости. По крайней мере, именно так обстоят дела в Москве, где на долю офисов приходится около 70% в структуре предложения по общей стоимости. Переломным для рынка коммерческой недвижимости аналитики называют октябрь-2008, когда средневзвешенные цены начали снижаться, объём предложения расти, а число сделок сокращаться в разы. Так с какими показателями закончил год столичный офисный сегмент? Что ждёт Москву в ближайшем будущем: по-прежнему дефицит или теперь уже переизбыток качественных офисных площадей? Правы ли аналитики, утверждающие, что столицу ждёт настоящая "война за потребителя" между первичным и вторичным офисным рынком? Какую позицию стоит сейчас занять продавцам/арендодателям и покупателям/арендаторам офисов? Ответы на эти вопросы ищут участники традиционной рубрики  "Люди говорят".

Константин КОВАЛЁВ
управляющий партнёр компании Blackwood

До конца лета 2008 года рынок офисной недвижимости продолжал активно развиваться: за 9 месяцев вышло порядка 1 млн м2 офисных помещений, рост ставок аренды составил порядка 15% в обоих классах. Высокий спрос на качественные офисные площади способствовал сохранению на высоком уровне и темпов поглощения выходящих на рынок новых офисных объектов, и относительно низкого уровня вакантных площадей.

Начавшийся осенью финансовый кризис довольно быстро внёс серьёзные коррективы в тренды движения рынка офисной недвижимости. За 2 месяца активно растущий рынок стал замирать, наметились тенденции к падению: сворачиваются многие "бумажные" проекты и замораживаются строящиеся, сокращается число сделок во всех сегментах, снижается уровень платёжеспособного спроса. Уже в ноябре было понятно, что на рынке намечаются тенденции к снижению ценовых показателей во всех сегментах.

В итоге к концу года ставки аренды по разным объектам снизились от 10% до 30%. В то же время большинство собственников продолжало "держать" заявленные ставки, и, как правило, снижение фиксировалось уже на этапе заключения сделки.

Наибольшее снижение ставок было зафиксировано в самых дорогих объектах premium-класса, а также в ранее переоценённых.

В краткосрочной перспективе можно ожидать дальнейшего снижения ставок аренды, однако обвального падения ожидать вряд ли стоит. В течение 2009 года ставки могут снизиться на 20-30%. Объёмы ввода новых площадей также существенно сократятся и не превысят показатели 2008 года. Таким образом, ожидать серьёзного дисбаланса на рынке офисной недвижимости пока не стоит. Спрос снизится, но снизятся и объёмы ввода, однако некоторое снижение ставок аренды и появление адекватного объёма вакантных помещений будет стимулировать спрос.

Текущий и прогнозируемый объём офисной "вторички" составит не более 10% всех вакантных помещений. Поэтому говорить о серьёзной конкуренции между этими сегментами пока рано. Безусловно, помещения, сдаваемые в субаренду либо освобождаемые съехавшими арендаторами, зачастую выходящие на рынок по сниженным арендным ставкам, оказывают влияние на общую ценовую ситуацию, но всё же их объём пока слишком мал, чтобы кардинально её менять.

Переизбыток офисов пока Москве не грозит. С учётом ввода всех заявленных объектов насыщение рынка офисной недвижимости прогнозировалось в 2010-2011 гг. Кризис внесёт свои коррективы в динамику ввода площадей, и, вероятно, насыщение рынка отодвинется на 2-3 года. Безусловно, в течение 2009 года доля вакантных помещений будет расти, однако потенциальный спрос всё же пока превышает предложение.

В качестве антикризисных мер, предпринимаемых собственниками объектов, которые заинтересованы в сохранении арендного бизнеса и оптимизации потерь в период кризиса, можно ожидать, помимо снижения ставок аренды, следующего:

• дополнительные бонусы для арендаторов, например, отделка за счёт собственника, компенсация эксплуатационных расходов собственником и т.п.
• снижение минимальной площади арендуемого блока
• существенный дисконт на блоки большей площади
• компенсация расходов на переезд
• увеличение числа выделяемых машиномест и т.п.

Хочу добавить: в связи с тем, что число предложений на рынке коммерческой недвижимости увеличилось, сопровождение консалтинговой компанией арендатора является основным фактором успеха арендных отношений. Консультант не только определит приоритетные позиции запроса арендатора и поможет сориентироваться в рынке и произвести качественную выборку объектов, максимально соответствующих требованиям, но и в процессе переговоров наилучшим образом реализует задачи арендатора, закреплённые в договоре аренды. Сейчас, в условиях быстро меняющегося рынка, в рамках заключения договора аренды следует уделять пристальное внимание: валюте договора, срокам, границам валютного коридора, индексации арендной ставки и др.  

Омар ГАДЖИЕВ
управляющий партнёр девелоперской
и консалтинговой компании Panorama Estate

Среди основных тенденций II полугодия 2008 года в офисном сегменте можно выделить: снижение спроса, увеличение доли вакантных площадей, переезд компаний из офисов, расположенных в центре, на окраину либо в офисы меньшей площади, рост предложений по субаренде. Ставки аренды в среднем по Москве уменьшились на 15-20%. Объём сделок сократился в 2 раза. Рынок коммерческой недвижимости поменял вектор развития: вместо рынка арендатора он стал рынком арендодателя.

В целом, объём нового предложения офисной недвижимости в 2008 году составил 1,7 млн м2, большая часть - офисы класса "В" и реконструированные объекты. В этом сегменте, как и везде, было заморожено большинство заявленных проектов. С уверенностью можно сказать, что реализованы будут лишь те объекты, которые были построены на 50%. И пока кризис набирает обороты, ситуация вряд ли изменится.

В первой половине 2009 года спад рынка офисной недвижимости продолжится. Кризис ликвидности, который сегодня испытывает большинство компаний, заставит их думать прежде всего о внутренних проблемах бизнеса. Ставки аренды могут стабилизироваться во II половине 2009 года, но прежде они должны скорректироваться не менее чем на 30-40%. Тогда же восстановится и спрос на офисные помещения.

В настоящее время на рынок вышло много освободившихся помещений, среди арендодателей образовалась серьёзная конкуренция. На наш взгляд, владельцы офисных зданий сегодня должны идти навстречу своим арендаторам, и если не снижать, то хотя бы оставлять на прежнем уровне арендные ставки. Повышать оплату сегодня рискованно - арендаторы могут в любой момент съехать к более сговорчивому и лояльному арендодателю.

С другой стороны, и арендаторы не должны злоупотреблять сложившейся ситуацией и требовать от собственника здания уменьшения платы только потому, что "на улице кризис". Просьба арендатора пойти на уступки должна быть обоснованной. Всё зависит от занимаемой им площади. Если компания большая, занимает несколько тысяч квадратных метров, то для арендодателя - это ключевой арендатор, и потерять его в такое нестабильное время никому не хочется. Такой компании будет проще договориться о скидках. Если речь идёт о маленьком арендаторе, занимающем площадь до 500 м2, то ему будет сложнее. Как вариант - можно объединиться нескольким маленьким арендаторам для того, чтобы совместными усилиями убедить арендодателя пойти на уступки. Хотя и в этом случае шансы малы, потому что офисы, площадью до 500 м2 - самые востребованные были и есть. У компаний, занимающих средние площади (от 500 м2 до 1000 м2), есть шанс добиться скидки - здесь всё будет зависеть от размера запрашиваемого дисконта. Скидки должны быть адекватными, как и сама арендная ставка. На средние площади тоже можно легко найти арендаторов, поэтому не стоит об этом забывать.

Аргументами в переговорах может быть то, что арендатор занимает существенную площадь, договорные отношения существуют несколько лет, компания зарекомендовала себя с положительной стороны, не нарушает никаких платёжных обязательств. Но в любом случае всё будет зависеть от того, насколько существующая ставка адекватна рыночной ситуации. Если ставка завышена и арендодатель не идёт ни на какие уступки, то проще всего, конечно, найти офис на более выгодных условиях. Можно попытаться всё-таки отстоять свои интересы. Для того чтобы доказать неадекватность ставок, нужно привести арендодателю примеры по другим аналогичным офисам. Придётся сделать подборку альтернативных вариантов и показать арендодателю реальные текущие условия. Если там будет видна серьёзная разница, то арендодатель должен понять, что его ценовая политика губительна. Другой вариант: если ставки на занимаемой площади ниже рыночных, тогда это нормальная практика - подтягивать их под рынок. Такое возможно, если договоры аренды были заключены года три назад, когда арендные ставки были на порядок ниже.  

Наталья БЛАНКОВА
маркетолог компании "Пересвет-Инвест"

Квводу в эксплуатацию в 2008 году было запланировано достаточно большое число качественных офисных площадей, спрос превышал предложение на протяжении всего года. По итогам III квартала, общий суммарный объём площадей составил 7,5 млн м2. До конца 2008 года к вводу было запланировано ещё 1,5 млн м2, и суммарный объём должен был достичь 9,0 млн м2. Однако из-за сложной экономической ситуации запланированные объёмы, скорее всего, не будут достигнуты.

Сейчас, при снижении арендных ставок, качественные офисы также будут востребованы, в противном случае - многие арендаторы будут вынуждены отказаться от аренды помещений класса "А" в пользу более доступных вариантов класса "В".
Средняя цена аренды по Москве в III квартале 2008 года составляла: класс "А" - $1400 м2/год, класс "В" - $950 м2/год, не включая НДС и эксплуатационных расходов.

В IV квартале 2008 года уровень арендных ставок почти не изменилcя. И обусловлено это было тем, что срок окончания действия большинства заключённых ранее договоров аренды истекал лишь в конце года. В течение последнего квартала арандодатели лишь проводили переговоры по условиям аренды на 2009 год. Таким образом, реальное снижение арендных платежей началось лишь в наступившем, 2009 году, и на данный момент составило 10-20% - в зависимости от объекта и дополнительных договорных условий.

По сравнению с 2007 годом рост арендных ставок на конец 2008 года составил: для офисов класса "А" около 15-20%, для класса "В" - 10-15%. (На сегодняшний день итоги 2008 года подведены не полностью).
Рост цен в 2007 году по отношению к 2006 на офисы класса "А" составлял 27,7%, класса "В" - 21,4%.

На IV квартал 2008 года было запланировано к вводу 1,5 млн м2 офисных помещений, но в связи со сложной экономической ситуацией около половины объектов будет введено в 2009-2010 гг.

В течение всего прошлого года спрос на качественные офисные помещения был достаточно высок, и лишь в конце было заметно снижение. По итогам года, доля вакантных площадей составила для БЦ (бизнес-центров) класса "А" - около 8%, для БЦ класса "В" - около 7%.

Начиная с 2009 года данный показатель будет расти, потому что спрос будет смещаться в пользу менее качественных офисных площадей. Уровень вакантных площадей в БЦ класса "А" может достичь 15%, БЦ класса "В" - 10%, а в классе "С" вакантных площадей практически не будет.

Для владельцев офисных помещений можно рекомендовать более гибкую ценовую политику. Для собственника БЦ гораздо лучше сокращение доходов, чем наличие вакантных площадей. Это связано с тем, что полная наполненность повышает имидж объекта, что положительно скажется на доходности по окончании кризиса.

Для арендаторов можно рекомендовать заключать краткосрочные договоры аренды (чтобы исключить возможные штрафные санкции и иметь возможность варьировать арендные ставки), а также настаивать на включение в договоры дополнительных условий, позволяющих менять стоимость аренды на протяжении срока действия договора в зависимости от рыночной ситуации.  

Андрей ДВОЙНЫХ
ведущий аналитик
консалтинговой компании RRG

По данным мониторинга компании RRG, средневзвешенная стоимость продаж офисных помещений (по всем классам) во II полугодии 2008 года (в конце 2008 года по сравнению с уровнем середины 2008 года) внутри Садового кольца уменьшилась примерно на 8-9% и составила в конце 2008 года $13177/м2, вне Садового кольца за этот же период средневзвешенная стоимость офисных помещений уменьшилась примерно на 17% и составила в конце 2008 года $4791/м2. Цена аренды офисных помещений (по всем классам) во II полугодии 2008 года (в конце 2008 года по сравнению с уровнем середины 2008 года) внутри Садового кольца уменьшилась на 26% и составила $1064/м2 в год, вне Садового кольца за этот же период цена аренды офисных помещений снизилась на 19% и составила в конце 2008 года $644/м2 в год.

Наиболее интересным выглядит рассмотрение основных параметров рынка офисной недвижимости Москвы, начиная с октября 2008 года. Именно с этого момента основополагающие тенденции стал определять финансовый кризис. Объём предложений на продажу на рынке офисной недвижимости стал увеличиваться, начиная с сентября 2008 года. К концу октября общая площадь офисных помещений, предлагаемых на продажу, увеличилась почти на 70% по сравнению с общей площадью помещений, предлагаемых в начале сентября 2008 года. В условиях развивающегося финансового кризиса собственники пытались успеть продать свои помещения по достаточно высоким ценам. Однако в ноябре 2008 года наблюдалось заметное сокращение объёмов предложения офисных объектов (общая их площадь примерно на 20-25% меньше, чем в октябре 2008 года). Это связано с новым витком кризиса ликвидности, когда собственники стали снимать объекты с продажи, понимая, что продать их за адекватные деньги будет сложно, и предпочли не тратить деньги на рекламу своих объектов. К концу года общая площадь предложения офисных объектов на продажу вернулась к уровню октября 2008 года. Это связано, видимо, с тем, что финансовый кризис вынудил многих собственников попытаться продать свои помещения, чтобы расплатиться с долговыми обязательствами. Еженедельное предложение аренды офисных помещений Москвы (по всем классам зданий) увеличилось с 370000-430000 м2 (в сентябре 2008 года) до 935000 м2 (в конце 2008 года). Это свидетельствует о том, что уже происходит и в ближайшее время будет происходить рост вакантных площадей в офисных центрах. На конец года по сравнению с октябрём 2008 года стоимость продажи офисных помещений внутри Садового кольца уменьшилась на 7,7%, вне Садового кольца уменьшилась на 18,3%. При этом по некоторым объектам можно рассчитывать на скидку/дисконт - до 20-30% от стоимости объекта. Средневзвешенные ставки аренды на конец года по сравнению с октябрём 2008 года упали для офисов внутри Садового кольца на 17,7%, вне Садового кольца - на 18%. Здесь также арендаторам целесообразно вести переговоры с собственниками о предоставлении дополнительной скидки.

В ближайшей перспективе (можно говорить про весь 2009 год) следует ожидать снижения объёмов нового строительства бизнес-центров и реконструкции старых площадей, результатом которых должно было стать появление новых бизнес-парков. Причина этому - отсутствие или дороговизна финансирования реализации проектов. Это приведёт к "замораживанию" строительства некоторых объектов, уменьшению объёма новых заявляемых проектов, которые могут быть построены к 2010-2011 гг. С другой стороны, ощутимо будет падение спроса на офисные объекты. В классах "А" и "В" оно будет более заметно, в то время как в более низких классах офисов - будет менее критично из-за низких арендных ставок. Падение спроса на офисы класса "В" может быть наиболее значительным, так как некоторые арендаторы могут воспользоваться ситуацией и уйти в подешевевшие офисы класса "А". Наиболее сложная ситуация сложится с неуспешными проектами офисной недвижимости высоких классов, в то время как успешные финансовый кризис затронет менее всего. Прогнозирование в условиях кризиса упирается в прогнозирование продолжительности и "глубины" кризиса. В целом, увеличение объёмов предложения офисных помещений в аренду в 2,2-2,5 раза с момента начала кризиса говорит о том, что уже в конце I квартала 2009 года можно ожидать увеличения вакантных площадей в офисах класса "А" и "В" до 11-14%. Это вызовет серьёзную конкуренцию между "первичным" и "вторичным" рынком офисной недвижимости и приведёт к дальнейшему снижению уровня арендных ставок. С другой стороны, из-за проблем с финансированием строительства в 2009 году можно ожидать снижение предложения новых офисных объектов и объёмов реконструкции, что будет также ослаблять позиции первичного рынка офисных помещений.

Действительно, до кризиса в столице наблюдался явный недостаток качественных офисных площадей. В условиях кризиса спрос падает, и предложение качественных офисов столице могут не только не быть в дефиците, но и превышать спрос. Этому способствуют и некоторые новые тенденции: образование вторичного рынка офисных площадей, увеличение предложения в субаренду (при соответствующих договорах аренды). Когда закончится кризис, ситуация вновь вернётся к прежней, образца августа 2008 года: в столице будет не хватать новых качественных офисных площадей.

Владельцам и потенциальным собственникам офисных зданий необходимо воспользоваться теми новыми возможностями, которые даёт кризис: приобретение земельных участков и проектов с дисконтом, более богатый ассортимент предлагаемых проектов, снижение себестоимости строительства на 30-40%, отсрочка насыщения рынка. Арендаторам тоже необходимо воспользоваться новыми возможностями в условиях кризиса: снижение арендных ставок в офисных центрах, больший объём предложения, снижение эксплуатационных расходов.  

Дмитрий ТАГАНОВ
руководитель аналитического
центра Корпорации "ИНКОМ"

Спрос на коммерческую недвижимость оставался стабильно высоким до сентября 2008 года. На офисную недвижимость классов "А" и "В" спрос многократно превышал предложение. В первой половине 2008 года было заявлено множество крупных проектов в сегменте офисных центров и многофункциональных комплексов. Однако в сентябре всё резко изменилось: финансовый кризис, ударивший по российским банкам ещё в мае, затронул сферу недвижимости и строительства. В связи с этим больше всего пострадал сегмент офисной недвижимости класса "А". Уровень пустующих площадей поднялся с 5-7% до 12-15%. Если до кризиса формировались негласные листы ожидания на отдельные московские особняки, где можно было разместить представительский офис, то на сегодняшний день этот формат элитной недвижимости практически не востребован. Так или иначе кризис затронул практически все крупные организации, которые сейчас вынуждены думать о снижении издержек, а не приобретении роскошных особняков.

В наиболее тяжёлой ситуации оказались собственники офисных центров, находящихся на начальном этапе строительства. Спрос на такие объекты упал настолько сильно, что управляющие компании согласны даже на 40-50-процентный дисконт, лишь бы заключить контракт.

Строительство новых офисных центров не прекратилось совсем, но темпы его развития существенно снизились. В свете ужесточения условий банков по выплате ранее выданных кредитов первостепенное значение приобрело завершение уже начатых проектов и своевременное погашение кредитных обязательств. Поэтому достраиваются, в основном, офисные центры на высокой стадии готовности - от 50% и выше. Многие проекты, находящиеся на различной стадии строительства, нуждаются в рефинансировании и дополнительных инвестициях. Например, приостановлено строительство бизнес-центров "Башня Россия", Leningradsky Towers, "Вращающаяся башня", "Адмирал", "Поклонная-11", "Орехово-Домодедово". Реализация новых - отложена до лучших времён, многие вводятся в эксплуатацию позже изначально заявленных сроков. Практически все объекты офисной недвижимости испытывают сложности с удержанием старых арендаторов и привлечением новых.

Точное число вторичной офисной недвижимости подсчитать сложно, так как вторичный рынок представляют тысячи участников. Поэтому все прогнозы по развитию вторички носят более или менее оценочный характер. Сильной конкуренции между первичным и вторичным рынком не будет - из-за сильно сократившегося спроса. И после завершения кризиса спрос на офисную недвижимость не вернётся на докризисный уровень мгновенно, он будет повышаться темпами, сопоставимыми с вводом новых объектов.

Избыток офисов Москве в ближайшее десятилетие не грозит. По состоянию на январь 2009 года, в Москве на 1000 жителей приходится порядка 700 м2 офисной недвижимости, в то время как в Европе этот показатель составляет не менее 1500 м2. Так что рынок офисной недвижимости Москвы пока ещё далёк от насыщения, особенно в сегментах офисов класса "В" и "С".
Рынок купли-продажи и аренды офисной недвижимости не умер, он просто стал другим. Сильно сократилось число сделок по договорам предварительной аренды и купли-продажи офисной недвижимости. На сегодняшний день рынок офисной недвижимости - это рынок покупателя и арендатора. Сейчас у них есть все возможности для торга и выставления дополнительных условий. Арендодателям и продавцам необходимо идти навстречу клиентам и рассматривать любые предложения, так как в противном случае офисную площадь можно вообще никому не сдать.

Арендаторам же, напротив, можно не торопиться с выбором офисных площадей - предложение превышает спрос, цены арендных ставок понижаются. Сейчас арендаторам невыгодно заключать предварительные договора аренды, потому что даже в объектах, находящихся на высокой стадии готовности, существует риск срыва сроков сдачи в эксплуатацию.  

Валерий ЗАБЕЛИН
директор по развитию
ЗАО "Мосстройреконструкция"

Если говорить о последнем полугодии на рынке офисной недвижимости, то прежде всего именно этот период совпал с активной фазой экономического кризиса. И, безусловно, сегмент коммерческой недвижимости отреагировал на кризисные явления одним из первых. В прошлом году в Москве было введено рекордное количество квадратных метров офисных помещений - более 350000. Но с началом кризиса рынок резко упал. Кризис жёстко ударил по ликвидности компаний, заставив их уходить из офисов, либо переезжать в более дешёвые, и привёл тем самым к массовому освобождению офисных площадей.

На мой взгляд, больше всего пострадали офисы класса "А". Именно из этого сегмента в первую очередь стали уходить крупные компании, арендовавшие некогда большие площади. Зачастую они делали это "про запас", в целях будущего развития. Теперь же кризис заставил их отказаться от лишних площадей. В результате сегодня скидки, предоставляемые арендаторам в этом сегменте, доходят до 30% от уровня ставок середины 2008 года.

Что касается перспектив развития рынка коммерческой недвижимости, то "дна" я пока не вижу и прогнозировать, когда начнётся восстановление, невозможно. Скорее всего, ещё продолжится снижение арендных ставок, а рынок будет более привлекательным для арендодателей так называемых контор, т.е. современно обустроенных, но небольших офисов. Эти площади, на мой взгляд, будут востребованы.

Новые коммерческие объекты практически все девелоперы "замораживают", т.к. рискованно выходить на этот рынок без чёткого понимания сроков кризиса. Хотя ввиду того, что процесс запуска проекта в нашей стране бывает достаточно длительным, сейчас, возможно, как раз время строить офисы. Потому что пройдёт 3-4 года до того, как новый объект выйдет на рынок, и, вероятно, к этому времени он будет востребован, в какой степени - каждый девелопер определяет для себя сам.

Я бы не стал давать оптимистичных прогнозов по этому сегменту, потому что кризис, на мой взгляд, не будет коротким, а когда начнётся восстановление рынка, оно прежде всего будет происходить за счёт пустующих уже сегодня площадей. В первую очередь заполняться будут именно они, а только потом новые комплексы. За исключением тех объектов, где девелоперы точно "угадают" по местоположению офисов.

Согласно подсчётам, в I полугодии 2009 года на столичный рынок выйдет около 150000 м2 офисной "вторички"... Объективность данной статистики подтвердить или опровергнуть не могу, однако, если названные цифры правильные, то определённая конкуренция в этих двух сегментах будет. "Вторичка" хороша тем, что это "насиженное место". В неё гораздо выгоднее приходить, чем в "первичку", на две трети пустующую. "Вторичка" проверена временем - и с точки зрения управления, и в плане внутренней инфраструктуры. Арендатор "первички", напротив, рискует не получить весь комплекс услуг, либо получить их по слишком дорогой стоимости. В этом смысле конкуренция между сегментами, безусловно, будет. С другой стороны, в кризисные времена у арендатора есть возможность подобрать себе офис, близкий географически, что было недоступно ранее в силу того, что офисы арендовали "про запас". В целом же, я не думаю, что конкуренция между первичным и вторичным рынком офисов станет яркой страницей в истории офисной недвижимости, скорее, это предмет узкого специализированного исследования.

Думаю, что избыток качественных офисов Москве не грозит - очень большим был дефицит этих площадей. Кроме того, кризис сегодня сдерживает строительство новых качественных объектов. Поэтому через несколько лет этот дефицит только увеличится. Другое дело, что понятие качества офисов у всех разное. Офисов класса "А" много, однако действительно соответствуют всем критериям высокого класса далеко не все. Но качественный офис всегда найдёт своего арендатора, а дефицит этих площадей проявится сразу, как только начнётся подъём рынка.

Я бы посоветовал держаться за своего арендатора и доказывать ему, что даже в кризис вы - партнёры. Это не значит, что необходимо идти у арендатора на поводу и по первому требованию снижать ставки. Но нужно не снижать качество обслуживания, по возможности давать какие-то льготы, некие каникулы по оплате. Я считаю, что такое поведение в кризис потом наверняка окупится. Поэтому нынешняя формула поведения в кризис - "Быть партнёрству между арендодателем и арендатором!".  

Валентин СТОБЕЦКИЙ
директор отдела офисной
недвижимости Knight Frank Russia and CIS

Согласно подсчётам, в I полугодии 2009 года на столичный рынок выйдет около 150000 м2 офисной "вторички". Эти цифры предоставила именно наша компания. На данный момент, на рынке предлагается более 100000 м2 площадей в субаренду, в течение ближайших месяцев рынок субаренды продолжит свой рост. В настоящее время предложения в субаренду есть в таких известных объектах, как "Павелецкая Плаза", "Башня на Набережной", "Белая площадь", Citydel и др. В связи с тем, что в субаренду предлагаются помещения с выполненной отделкой, а ставки аренды, за редкими исключениями, сравнимы со ставками аренды в строящихся объектах, помещения на вторичном рынке действительно составляют существенную конкуренцию новым бизнес-центрам.

По итогам 2008 года, уровень вакантных площадей по объектам класса "А" вырос до 13,1%, по объектам класса "В" - до 16%. Сейчас только в пределах ТТК свободно 420000 м2 офисных площадей в бизнес-центрах, введённых в эксплуатацию или открывающихся в ближайшее время. В некоторых вновь введённых объектах свободно 50-100% площадей, хотя в докризисный период качественные бизнес-центры заполнялись арендаторами практически полностью на стадии строительства. С другой стороны, спрос на офисные площади стал слабее - из-за неблагоприятной экономической ситуации, свёртывания программ развития и сокращения персонала. Например, в 2007 году было куплено и арендовано на 37% больше офисных площадей, чем введено в эксплуатацию. В 2008 году ситуация сменилась на противоположную - куплено и арендовано на 8% меньше, чем построено. Таким образом, проблема несоответствия между значительными объёмами предложения и недостаточным спросом со стороны компаний существует.

У арендаторов сейчас складывается благоприятная ситуация для проведения сделок. Компании могут выбирать из большого числа помещений с отделкой, доступными ставками аренды и другими преференциями (отмена депозитов, льготные условия по индексации арендных ставок и т.д.). Сегодня можно переехать в офис класса "А" в пределах Садового кольца или в ММДЦ "Москва-Сити" за $700-900 м2/год. Те компании, которые стремятся сократить издержки, могут подобрать офис класса "В" в районе ТТК за $400-500 м2/год. Для сравнения: до кризиса офисы в центры Москвы могли сдаваться по $1500-2000 м2/год.

Среди собственников в выигрышном положении окажутся те, кто сможет предложить клиентам наиболее гибкие условия. Основными моментами здесь являются готовность на скидки по арендным ставкам, а также компенсация расходов арендатора на отделку.